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摘 要：本文主要论述近期国民经济中宏观调控的热点——房产税改革，以及从这次改革中可能会对中国房价产生的影响。笔者从现行房产税征收办法入手，通过简要的分析指出现行方案对于房屋自住需求和投机需求区分不足的问题，进而针对这个问题分析了重庆的房屋消费税征收方案，对其在区分房屋自住需求和投机需求上的作用，以及由此产生的对房价的抑制作用进行了分析和总结。
关键词：房产税房价宏观调控
2009年末到2010年上半年，在新一轮通胀压力下，政府开始对高房价动刀，相继出台了“国四条”和“国十条，但收到的效果不如人们预期中的那么显著。量价齐跌的调控效果并未对高房价有太大的触动。高房价这一难题仍然没能得到妥善的解决。
在这一大背景下，关于政府房产税的改革成了时下关注的焦点。房产税改革是否能起到政府所说的抑制房价快速上涨，甚至拉动房价回调的利器？笔者将在本文中对房产税及其改革方向进行分析.
一、房产税简介
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。
中国现行房产税有如下特点：1、房产税属于个别财产税，其征税对象只是房屋（经营性房屋）。2、征收范围限于城市、县城、建制镇和工矿区征收。3、房产税依照房产原值一次减除10%到30%后的余值计算缴纳。对于房屋出租的，以房屋租金收入为房产税的计税依据。4、房产税税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房屋租金收入计算缴纳的，税率为12%。
现行的房产税征收条例，已经不能满足现今国家宏观经济形势的调控要求。其对于住房需求中的自住需求和投机需求未加区分，没有针对不同的消费者和消费需求进行具体问题具体分析，对于抑制房屋投机需求，维护正常的房产居住需求未能起到很好的作用。同时各地所出台地方性条例不具有地方适应性，无法适应和体现地方房地产市场状况、居民收入情况和贫富差距的条例。从整体来看现行房产税征收条例对于现在中国房地产市场的调节缺乏灵活性。
二、重庆房产税改革方案分析
重庆拟实行的房产消费税，其实施方案如下：一.对于房地产企业，价格高于正常计税价格（开发成本+合理利润20%以下）的，税率0%，高于合理利润20%但是低于50%的，按销售价格10%征收，高于50%但低于100%的，适用15%，高于100%但低于200%的适用25%，高于200%以上部分，适用35%。二.对炒房的，出售唯一家庭住房，5年以上免税，出售家庭拥有的第二套，税率20%，出售家庭拥有的3套以上的，税率50%。三.个人购买住房，家庭唯一第一套，税率为零，购买两套以上的，税率30%。同时规定，政府买地收入85%上缴中央金库。
以上是重庆房产消费税方案的一个摘要，从这个摘要可以看出，该方案对于房地产市场的三方都进行了约束和限制。
首先，对于房产商，累进税率的设计可以对地产商定价起到抑制作用，若定价太高或者故意哄抬房价（有房产商雇专人排队抢房，制造楼市繁荣，房价还要继续上涨的假象，利用消费者“买涨不买跌“的心理抬高房价。），政府就对其课以重税，在税收压力下，房产商会首先采取抬高房价，提升自身利润空间的方式，转嫁税负。但是又会在下一个征税区间遇上更高的税率。但是房产商不可能无止境的提价，因为当房价大大超出消费者，特别是有居住需求消费者对房价心理预期（对于现款交易的购房者来说）和对未来自身收益现金流预期（对于按揭购房者来说）时，住房需求的刚性会下降，人们会选择其他的方式，比如降低自身对于地理位置或房屋设计的要求，选择郊区或者低端房屋。或者转向二手房市场和房屋租赁市场。
其次，对于购房者来说，该方案的重拳便是砸向了投机炒房者。方案中规定“出售唯一家庭住房，5年以上免税，出售家庭拥有的第二套，税率20%，出售家庭拥有的3套以上的，税率50%。“有利于维持二手房市场价格的稳定，能有效抑制炒房者在一手房市场需求大军转向，无人接盘无法套利的情况下转向二手房市场，冲击二手房市场，有利于二手房市场和一手房市场无套利定价的形成。若炒房者寓意进军二手房市场，首先必须承担由房源提供者在出售房产时，所转嫁而来的高额税负，增加了其建仓成本。炒房者面临着前后夹击的境况,在这种心理预期下，二手房的投机需求会得到有效抑制。同时第三条中，规定”个人购买住房的，家庭唯一第一套，税率为零，购买两套以上的，税率30%。“效果更是直接，有效地区分了居住需求和投机需求，弥补了现行征收办法中对于以上两种需求区分不足导致对房价宏观调控”武器“偏少，效果不好的缺陷。
再次，对于政府，该方案规定“政府买地收入85%上缴中央金库”。有利于减少地方政府对于土地财政的依赖，为地方政府推出土地财政铺路。85%的土地收入上缴中央金库将大大降低地方政府对于卖地增收的热情。
三、改革方案的问题
从以上分析来看，重庆房产税方案能抑制房价过快增长，打击炒房行为。但仍存在不足之处。（1）该方案中对于同一投机者在不同的省级行政区划中第一套、第二套房的认定方法缺失，因为投机者很肯能在区域板块内联动操作，也可以达到合理避税的目的[2]。（2）方案对于如何确定房产商的合理利润，以及杜绝在确定合理利润过程中有可能发生的腐败行为，并未提出相关措施。（3）同时也存在着对于家庭第一套房、第二套房认定方法的缺失。
显然，上诉方案的实施部仅仅有税务机关是不够的，还需要诸如房管局，工商局，民政局等多部门联手。同时如果想在更大范围内抑制投机需求，不仅需要各地政府做好本地区调控工作，还需要跨地区联合监控、调节。这也是对中国行政体制效率的一次打的考验。
参考文献：
[1]崔琛.我国房产税税制存在的问题及解决的建议[J].商业会计.2011(05)
[2]苗冬梅.《关于房产税税制改革的思考》[J].中国农业会计.2010.
作者简介：吴诚（1990.9-），男，四川遂宁人，四川大学经济学院国际经济与贸易本科在读，研究方向：国际商务管理。
关键词：房产税房价宏观调控
2009年末到2010年上半年，在新一轮通胀压力下，政府开始对高房价动刀，相继出台了“国四条”和“国十条，但收到的效果不如人们预期中的那么显著。量价齐跌的调控效果并未对高房价有太大的触动。高房价这一难题仍然没能得到妥善的解决。
在这一大背景下，关于政府房产税的改革成了时下关注的焦点。房产税改革是否能起到政府所说的抑制房价快速上涨，甚至拉动房价回调的利器？笔者将在本文中对房产税及其改革方向进行分析.
一、房产税简介
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。
中国现行房产税有如下特点：1、房产税属于个别财产税，其征税对象只是房屋（经营性房屋）。2、征收范围限于城市、县城、建制镇和工矿区征收。3、房产税依照房产原值一次减除10%到30%后的余值计算缴纳。对于房屋出租的，以房屋租金收入为房产税的计税依据。4、房产税税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房屋租金收入计算缴纳的，税率为12%。
现行的房产税征收条例，已经不能满足现今国家宏观经济形势的调控要求。其对于住房需求中的自住需求和投机需求未加区分，没有针对不同的消费者和消费需求进行具体问题具体分析，对于抑制房屋投机需求，维护正常的房产居住需求未能起到很好的作用。同时各地所出台地方性条例不具有地方适应性，无法适应和体现地方房地产市场状况、居民收入情况和贫富差距的条例。从整体来看现行房产税征收条例对于现在中国房地产市场的调节缺乏灵活性。
二、重庆房产税改革方案分析
重庆拟实行的房产消费税，其实施方案如下：一.对于房地产企业，价格高于正常计税价格（开发成本+合理利润20%以下）的，税率0%，高于合理利润20%但是低于50%的，按销售价格10%征收，高于50%但低于100%的，适用15%，高于100%但低于200%的适用25%，高于200%以上部分，适用35%。二.对炒房的，出售唯一家庭住房，5年以上免税，出售家庭拥有的第二套，税率20%，出售家庭拥有的3套以上的，税率50%。三.个人购买住房，家庭唯一第一套，税率为零，购买两套以上的，税率30%。同时规定，政府买地收入85%上缴中央金库。
以上是重庆房产消费税方案的一个摘要，从这个摘要可以看出，该方案对于房地产市场的三方都进行了约束和限制。
首先，对于房产商，累进税率的设计可以对地产商定价起到抑制作用，若定价太高或者故意哄抬房价（有房产商雇专人排队抢房，制造楼市繁荣，房价还要继续上涨的假象，利用消费者“买涨不买跌“的心理抬高房价。），政府就对其课以重税，在税收压力下，房产商会首先采取抬高房价，提升自身利润空间的方式，转嫁税负。但是又会在下一个征税区间遇上更高的税率。但是房产商不可能无止境的提价，因为当房价大大超出消费者，特别是有居住需求消费者对房价心理预期（对于现款交易的购房者来说）和对未来自身收益现金流预期（对于按揭购房者来说）时，住房需求的刚性会下降，人们会选择其他的方式，比如降低自身对于地理位置或房屋设计的要求，选择郊区或者低端房屋。或者转向二手房市场和房屋租赁市场。
其次，对于购房者来说，该方案的重拳便是砸向了投机炒房者。方案中规定“出售唯一家庭住房，5年以上免税，出售家庭拥有的第二套，税率20%，出售家庭拥有的3套以上的，税率50%。“有利于维持二手房市场价格的稳定，能有效抑制炒房者在一手房市场需求大军转向，无人接盘无法套利的情况下转向二手房市场，冲击二手房市场，有利于二手房市场和一手房市场无套利定价的形成。若炒房者寓意进军二手房市场，首先必须承担由房源提供者在出售房产时，所转嫁而来的高额税负，增加了其建仓成本。炒房者面临着前后夹击的境况,在这种心理预期下，二手房的投机需求会得到有效抑制。同时第三条中，规定”个人购买住房的，家庭唯一第一套，税率为零，购买两套以上的，税率30%。“效果更是直接，有效地区分了居住需求和投机需求，弥补了现行征收办法中对于以上两种需求区分不足导致对房价宏观调控”武器“偏少，效果不好的缺陷。
再次，对于政府，该方案规定“政府买地收入85%上缴中央金库”。有利于减少地方政府对于土地财政的依赖，为地方政府推出土地财政铺路。85%的土地收入上缴中央金库将大大降低地方政府对于卖地增收的热情。
三、改革方案的问题
从以上分析来看，重庆房产税方案能抑制房价过快增长，打击炒房行为。但仍存在不足之处。（1）该方案中对于同一投机者在不同的省级行政区划中第一套、第二套房的认定方法缺失，因为投机者很肯能在区域板块内联动操作，也可以达到合理避税的目的[2]。（2）方案对于如何确定房产商的合理利润，以及杜绝在确定合理利润过程中有可能发生的腐败行为，并未提出相关措施。（3）同时也存在着对于家庭第一套房、第二套房认定方法的缺失。
显然，上诉方案的实施部仅仅有税务机关是不够的，还需要诸如房管局，工商局，民政局等多部门联手。同时如果想在更大范围内抑制投机需求，不仅需要各地政府做好本地区调控工作，还需要跨地区联合监控、调节。这也是对中国行政体制效率的一次打的考验。
参考文献：
[1]崔琛.我国房产税税制存在的问题及解决的建议[J].商业会计.2011(05)
[2]苗冬梅.《关于房产税税制改革的思考》[J].中国农业会计.2010.
作者简介：吴诚（1990.9-），男，四川遂宁人，四川大学经济学院国际经济与贸易本科在读，研究方向：国际商务管理。