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主打三大产品线
龙湖做商业地产要追溯到2003年。当时，龙湖开始在重庆打造首个天街系产品——北城天街。那时的重庆北城，只是一个名为客车修理厂的地块，曾转手达20余次却无人开发。但在十年后的今天，北城天街已是名副其实的重庆第一商圈。
此后的五年时间里，龙湖则一直专注于单项目运营。2008年之后，龙湖进入项目复制、城市与业态同步扩张的时期。2010年，受调控影响，住宅市场陷入量价齐跌的状态，部分房企开始转向商业地产寻求发展。作为商业地产较早发力的代表，龙湖地产同年开始成立商业地产部，专门负责公司旗下商业地产的发展运营。以开发别墅成名的龙湖地产，凭借突出的建造技艺以及自身的物业品质在商业房产中渐露头角。
2011～2012年，龙湖商业每年开业三个项目，全国化布局初现端倪。根据2012年8月龙湖地产半年业绩会上的数据显示，截至2012年上半年，龙湖已开业的商场整体招租率达98.6%，租金同比增长35%。而在国内，80%～85%的开业招租率一般就被认为是较高的水准。据龙湖商业地产为本刊记者提供的数据显示，龙湖所运营的商场毛利率达到了81%，可与香港顶尖商场媲美。龙湖因此被诸多商业品牌誉为“内地最赚钱的商业地产公司”。龙湖自行开发的《龙湖商业运营管理系统》，可实施监控旗下所有项目每家租户当日营业额、租金情况、人流量等指标，关注商户经营情况，并及时给予帮助。龙湖此举，得到了众多商家的信任和追随，庞大的商户资源库使龙湖成为国内招租率最高的商业运营商之一。
迄今为止，龙湖天街的战略合作伙伴已达750余家之多。一些合作品牌跟随着龙湖天街将门店开到了全国，并因此实现了数倍的营业额增长。如今，天街系已走进14座城市，打造出19个产品，并在2012年前10个月就创造了130亿元的销售额。
龙湖商业地产负责人向本刊记者介绍，龙湖目前形成了三条比较成熟的产品线：龙湖天街、星悦荟、家悦荟。龙湖商业地产会根据地块和区域特点来决定使用哪一种，以目前的项目规划来说，天街系占的比例最大。
与万达模式一样，龙湖商业地产亦采取租售并举的模式。龙湖的购物中心、地理位置特别优越的少量写字楼等业态一般会持有，而商铺、大量写字楼、酒店公寓等其他物业形态则被散售。接受本刊记者采访时，龙湖商业地产负责人介绍，在资金方面，龙湖每年将销售回款10%以内的资金投入商业运营。
在商业物业的选址方面，龙湖的原则是选择在战略区域的一、二线城市新城中心、地铁上盖、交通节点，以及三、四线城市的核心区域和新的规划中心，以低成本获取土地。与大多数商业地产开发商不同的是，为了保证足够的消费力，龙湖利用自己做住宅的优势，巧妙地在商业地产与住宅地产两个板块之间频繁互动。
商业地产专家易铺网CEO陈建明接受本刊采访时表示，比较看好龙湖商业地产的商业模式。陈建明认为：首先，龙湖“租售并举”的模式能有效降低回款周期过长带来的投资风险；其次，无论从商业项目前期定位，到招商落户，再到卖场的日常管理，龙湖商业都将细节做到极致，有属于自己特色的商业地产运营和发展之路；再次，龙湖商业的业态也大都是体验式业态，以北城天街为例，从开业至今，其业态已历经4次调整，如今其体验式氛围更为浓厚。
“商业地产作为一种空间，事实上承载着社交、体验和消费实现的功能。如同看电影不会被DVD取代一样，全家总动员式的集中消费体验，仍然有赖于商业综合体。从这个意义上讲，以体验式商业为主的龙湖商业地产，应该会大有可为。”陈建明说。
扩张隐忧
据龙湖商业地产负责人透露，2013年是龙湖商业地产扩张元年。今年开始，龙湖计划每年新开一个大型购物中心。然而，由于全国商业地产项目在建和潜在供应量巨大，部分城市商业地产面临过剩的风险。而商业地产快速扩张的背后需要战略、资金、人才等多方支撑。龙湖地产商业地产是否做好了准备？
面对本刊记者的提问，龙湖商业地产负责人回复说，作为一个发展十九年的开发商，龙湖从集团层面有全方位的基础来支撑扩张目标，归结起来就是“有规划、有钱、有人、有资源”，具体包括：
第一，清晰的战略规划。上述目标是由具体的商业土地储备和城市发展规划来支撑的。
第二， 强健的财务支持。商业地产非常吃现金流，而龙湖目前可以说是现金流管理最好的公司之一。在香港上市公司核心财务指标中，龙湖的多项指标基本都处于行业前三位。截至2012年6月，龙湖的净负债率仅为49%，而融资成本不到7%，这是绝大多数同行不可想象的数字。2013年，龙湖在穆迪的评级上调到Ba1，标普评级则为BB+，在民营房企信用综合评级中排名首位，充分说明了龙湖的企业实力。
项目层面上，龙湖原则上不做单纯的商业项目，多以和住宅、酒店、写字楼结合的商业综合体呈现，并且住宅、写字楼的销售先行。这一模式充分发挥了龙湖住宅领域的优势，依托龙湖销售业务的优异表现，项目内的现金流也能够基本平衡，实现项目内循环。
第三， 专业稳定的团队。龙湖有稳定、专业、经验丰富的商业团队，中高层平均商业从业年限超过十年，服务龙湖五年以上的中高管比例超过60%。同时，龙湖一直以来重要的成功基因——企业文化，在需要细致、人文关怀的商业运营中更加能发挥其强大的功效。
第四， 坚实的城市资源。龙湖多年来深耕每座进入的城市，获得了丰厚的回报。2012年，龙湖在产生销售的12座城市中，有8座城市的销售额排名前十。这背后，反映了龙湖在各类城市资源的积淀上非常坚实。目前，龙湖已长期和100多家全国性媒体、近300家地方性媒体保持着良好的合作关系。这些都将为商业的顺利发展奠定基础。
第五，品牌口碑。龙湖的品牌美誉度和忠诚度在行业中和市场上有口皆碑，客户满意度连续多年排名全国第一。据专业的第三方数据，龙湖的客户满意度高达87%，其中有70%的客户具有重复购买意向，也表现出龙湖业主的高端特点。地产、商业的有效联动，能够让龙湖业主这一优势使商业极大地获益。 同时，龙湖商业也在商户中形成了良好的品牌口碑。多年来，龙湖商业在开业期和调整期的招商率分别高达90%和95%，远高于行业平均水平的80%和85%，体现了龙湖品牌对商家的强大号召力。截止到2012年底，龙湖商业在全球范围内接触并建立联系的商户超过了3000家，引入到龙湖商业体系1526家，跟随龙湖进入不同地区和项目的品牌达到215家，达成战略合作品牌的近200家。这既是龙湖商业品牌的成绩，也是龙湖商业长期发展的重要资源优势。
尽管龙湖商业地产对自己的扩张之路充满信心，并给出了一大堆数据以证明其可行性，但多位接受本刊记者采访的业内人士对此却持不同观点。第一太平戴维斯策划部总经理徐伟成直言，龙湖商业地产试图按照重庆、成都的成功模式大量复制，从省会级城市到三、四线城市去，通过不同的产品线扩大市场氛围，像万达般形成规模效应。但龙湖商业发展速度过快，带点盲目乐观。缺乏对未来中国市场消费趋势的把控研究，将是其未来发展模式需解决的课题。因为商业模式、建筑硬件和开发投资容易复制，团队管理、人才招聘与留住人才、按现在发展商业消费市场迅速适应的营业力，则不容易有机和系统地对变化万千的“市场”作准确的应变。像大船连接各类中型船只一样，灵活转向并非易事。
而商业地产专家鄂丽华担忧的是，和龙湖商业地产一样，近年很多商业地产公司都在攻城略地、大肆扩张，加上以住宅为主的房企也纷纷加码商业地产，短期大量激增的商业地产相较于人才储备、零售业发展等现状存在极大的不匹配，这必将出现恶性竞争的状况：大量企业的进入，对土地需求量自然增加，地价必然上涨，导致开发成本增加，在本身就融资渠道狭窄的环境下，企业将承受巨大的资金压力；大量项目的出现，必然引发人才大战，高薪挖人的现象现在比比皆是，导致工作的稳定性受到影响，无法正常运作，这也直接影响了项目的服务品质；大量项目的短期激增，相较于有限的零售品牌资源，也必将导致商业项目的严重同质化，而且因彼此间的恶性竞争不仅增加招商难度并使得项目收益缺少保障。
鄂丽华还表示，与开发住宅不同，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。中国的商业地产项目尚在起步阶段，只有少部分开发商能够很纯熟地炒作一个商业项目。大多数开发商还处在一个学习和摸索的阶段，其对于商业项目运营的能力还有进一步提高的空间。商业地产最重要的并不是规模扩张，而是后期运营管理，否则就要面临漫长的养商期。所以，鄂丽华认为，龙湖商业地产扩张即便做了充足准备，但商场瞬息万变，还是应步步为营、谨慎前行。
机遇背后挑战重重
从北京地铁6号线常营站F口出来左拐，步行5分钟便是龙湖·长楹天街售楼处。由于正赶上一期交房，售楼处内人头攒动、热闹异常。虽然记者之前已经电话预约，但置业顾问苏彤显然忙得有点分身乏术。
“商铺卖得挺好的，剩下的已经不多了。”终于腾出时间来的苏彤告诉记者，龙湖·长楹天街规划共24万平方米的商业体量中，90%是由龙湖高度自持，能够推出市场与客户分享的商业仅有3万平方米左右，散售商铺产品十分稀缺，这也客观上导致了产品的热销局面。
尽管商铺卖得不错，但业内人士表示，龙湖·长楹天街面临的挑战仍然很大。其20多万平方米的独立商业中心汇集了IMAX影院、永辉超市、室内冰场、主力百货等，将成为北京城市东部最大的购物、娱乐中心。但常营地区是北京市保障性住房和两限房小区的所在地，购买能力有限。距其不远的朝阳大悦城开业近三年仍处于养商期，便是例子。而且，常营的长住居民已经达到15万人，大量的人口、密集的住宅小区，让这一地区的出行与居住都显得有些拥挤，常营周边的管庄路、朝阳北路因此而经常拥堵，造成交通不便。但地铁6号线的开通使得此区域的交通得到大力缓解，同时也给商业带来了可以预见的人流。
该人士还表示，商业讲究“地气”，商业越多的地方氛围越、越更有环境。但常营目前还不具备这些良好条件，商业配套需要进一步提升，尚待发展。
对龙湖商业地产布局北京，地产评论人马跃成表示，龙湖在北京正在进行的有两个大型的商业综合体项目，一个是长楹天街，一个是时代天街，大概都在60万到70万平方米的建筑规模。龙湖商业地产总是和住宅地产无缝对接的发展思路，并且定位在家庭服务的基础上，这让其与其他商业地产商区别开来，有独特的竞争力。另一方面，北京房地产业的发展势头依然强劲，而商业地产的发展还在起步阶段，特别是新城区域，承载着北京人口转移、疏散、截留的功能，从总体规划上看，新城区域的大型商业设施是有市场、有条件、有发展潜力的，因此龙湖地产发展前景值得期待。
但马跃成同时认为，龙湖走的是自持大部分商业这条路，并且与自有地产项目无缝对接，选择政府投资或区域发展前景好的地区，不在乎当前的地区环境，而是注重未来区域环境，因此特别看重政府主导的新城市板块发展要地。这种方式的优势是降低了成本，能够很快成为地区的地标性建筑，引导区域商业发展方向。但是，这种模式耗费精力比较大，回报时间也比较长，同时也受政府调整规划和地区发展速度的影响。
此外，龙湖地产是从开发高档住宅走过来，进入商业地产的，其发展商业地产的模式仍然具有开发住宅地产的痕迹。目前，龙湖的三个商业地产产品龙湖天街、星悦荟、MOCO家悦荟各有特点，但也大同小异。都是以大型商业综合体完善区域配套，加之高品质城市住宅，从而形成“产商居”一体化的“生活自循环”。而且，龙湖商业定位在以家庭为核心的“综合生活体”。但是，其商业内容并非家庭生活为主，休闲娱乐新潮内容占到很大比例，这与龙湖商业地产周围环境、客户人群特点存在很大关联性。
第一太平戴维斯策划总经理徐伟成谈到龙湖商业地产布局北京的市场前景时表示，龙湖在北京投资发展速度相对较合理，如发展商业地产为主力，则更要谋定而后动。因为北京中高端的商业地产产品（Shopping Mall、奥特莱斯、百货和商业街区）自身的品牌和形态同质化就很严重，加上城市规模、气候特点与近年电商对纯零售业态总金额的冲击，直接影响了传统商业购物中心或商业街区的收益，加上拿地的技术难度，龙湖不得不慎之又慎。 与大多数从住宅转向商业的开发商不同，对于成规模的商业项目，龙湖均选择自己持有并运营，这无疑又对龙湖的资金投入和专业人才提出严峻的考验。自持物业需要资金回报，但是龙湖地产的项目一般都在待开发区域，人群效应短期内不能聚集，消费能力短期内也跟不上来，十分考验资金压力和运营能力。
龙湖商业地产在发展布局中需要注意的是，北京商业地产的竞争对手万达、中粮、华润等都是以商业地产为主的开发商，不但经验丰富，经济实力也非常强大。并且这些大牌开发商占据的位置都是商业资源成熟和基本成熟的地区。龙湖商业的选点都是填补待成熟地区的商业发展需求，与其他竞争对手的布局思路存在差异。
徐伟成还指出，大量的高端专业的商业招商、运营管理人才数量要配合大量迅速的新发展项目合理地到位，同步培育和留住集团的人才，统一经营管理的服务水准，将是龙湖商业地产需要注意的问题。另外，试图复制大规划属于初步的成功商业模式，容易产生自满、官僚、内耗等可能出现的管理问题，墨守成规地复制容易僵化其内部管理和产品创新的活力，造成像当年IBM、Motorola等大企业的“巨人忽视市场原动力”症状。所以对于龙湖来说，在面临机遇的同时，同样面临挑战。
Tips
龙湖商业地产三条产品线分别为
龙湖天街
超区域或区域型购物中心，体量一般在10～20万平方米，业态齐全。天街的一大特点是，总是和住宅、写字楼、酒店等其他业态统一规划、共同开发，以综合体的一部分呈现出来，而不是一个独立的纯商业项目。这就使产业、商业、住宅能够有效联动，构建新的生活和消费模式，有利于城市发展和商圈繁荣。
星悦荟
社区型高端精品商业，体量一般在5～8万平方米，多以餐饮、娱乐为主导，成为精致、典雅的特色商业。虽然体量不大，但因为其特色突出，往往使辐射力超出所在区域。例如重庆的春森彼岸星悦荟，号称“重庆的城市会客厅”，集中了多家高端餐饮商户，开业不到一年，就成为重庆商务宴请、外籍人士交往的主要场所。
家悦荟
是以高端家居为目标消费的主题型商业，体量一般为3～5万平方米，以品质高端、品牌独有为核心特色，和龙湖的高端业主群有最高的匹配度。目前已开业的重庆家悦荟，能够做到50%纯进口品牌、50%重庆独家品牌，而有百年历史的各国皇家御用品牌比例高达15%，在所有家居主题商业中堪称奢侈。在家悦荟，时常能看到单品10万元以上的消费，培育了数个单店年销售百万元乃至千万元的店铺。
龙湖做商业地产要追溯到2003年。当时，龙湖开始在重庆打造首个天街系产品——北城天街。那时的重庆北城，只是一个名为客车修理厂的地块，曾转手达20余次却无人开发。但在十年后的今天，北城天街已是名副其实的重庆第一商圈。
此后的五年时间里，龙湖则一直专注于单项目运营。2008年之后，龙湖进入项目复制、城市与业态同步扩张的时期。2010年，受调控影响，住宅市场陷入量价齐跌的状态，部分房企开始转向商业地产寻求发展。作为商业地产较早发力的代表，龙湖地产同年开始成立商业地产部，专门负责公司旗下商业地产的发展运营。以开发别墅成名的龙湖地产，凭借突出的建造技艺以及自身的物业品质在商业房产中渐露头角。
2011～2012年，龙湖商业每年开业三个项目，全国化布局初现端倪。根据2012年8月龙湖地产半年业绩会上的数据显示，截至2012年上半年，龙湖已开业的商场整体招租率达98.6%，租金同比增长35%。而在国内，80%～85%的开业招租率一般就被认为是较高的水准。据龙湖商业地产为本刊记者提供的数据显示，龙湖所运营的商场毛利率达到了81%，可与香港顶尖商场媲美。龙湖因此被诸多商业品牌誉为“内地最赚钱的商业地产公司”。龙湖自行开发的《龙湖商业运营管理系统》，可实施监控旗下所有项目每家租户当日营业额、租金情况、人流量等指标，关注商户经营情况，并及时给予帮助。龙湖此举，得到了众多商家的信任和追随，庞大的商户资源库使龙湖成为国内招租率最高的商业运营商之一。
迄今为止，龙湖天街的战略合作伙伴已达750余家之多。一些合作品牌跟随着龙湖天街将门店开到了全国，并因此实现了数倍的营业额增长。如今，天街系已走进14座城市，打造出19个产品，并在2012年前10个月就创造了130亿元的销售额。
龙湖商业地产负责人向本刊记者介绍，龙湖目前形成了三条比较成熟的产品线：龙湖天街、星悦荟、家悦荟。龙湖商业地产会根据地块和区域特点来决定使用哪一种，以目前的项目规划来说，天街系占的比例最大。
与万达模式一样，龙湖商业地产亦采取租售并举的模式。龙湖的购物中心、地理位置特别优越的少量写字楼等业态一般会持有，而商铺、大量写字楼、酒店公寓等其他物业形态则被散售。接受本刊记者采访时，龙湖商业地产负责人介绍，在资金方面，龙湖每年将销售回款10%以内的资金投入商业运营。
在商业物业的选址方面，龙湖的原则是选择在战略区域的一、二线城市新城中心、地铁上盖、交通节点，以及三、四线城市的核心区域和新的规划中心，以低成本获取土地。与大多数商业地产开发商不同的是，为了保证足够的消费力，龙湖利用自己做住宅的优势，巧妙地在商业地产与住宅地产两个板块之间频繁互动。
商业地产专家易铺网CEO陈建明接受本刊采访时表示，比较看好龙湖商业地产的商业模式。陈建明认为：首先，龙湖“租售并举”的模式能有效降低回款周期过长带来的投资风险；其次，无论从商业项目前期定位，到招商落户，再到卖场的日常管理，龙湖商业都将细节做到极致，有属于自己特色的商业地产运营和发展之路；再次，龙湖商业的业态也大都是体验式业态，以北城天街为例，从开业至今，其业态已历经4次调整，如今其体验式氛围更为浓厚。
“商业地产作为一种空间，事实上承载着社交、体验和消费实现的功能。如同看电影不会被DVD取代一样，全家总动员式的集中消费体验，仍然有赖于商业综合体。从这个意义上讲，以体验式商业为主的龙湖商业地产，应该会大有可为。”陈建明说。
扩张隐忧
据龙湖商业地产负责人透露，2013年是龙湖商业地产扩张元年。今年开始，龙湖计划每年新开一个大型购物中心。然而，由于全国商业地产项目在建和潜在供应量巨大，部分城市商业地产面临过剩的风险。而商业地产快速扩张的背后需要战略、资金、人才等多方支撑。龙湖地产商业地产是否做好了准备？
面对本刊记者的提问，龙湖商业地产负责人回复说，作为一个发展十九年的开发商，龙湖从集团层面有全方位的基础来支撑扩张目标，归结起来就是“有规划、有钱、有人、有资源”，具体包括：
第一，清晰的战略规划。上述目标是由具体的商业土地储备和城市发展规划来支撑的。
第二， 强健的财务支持。商业地产非常吃现金流，而龙湖目前可以说是现金流管理最好的公司之一。在香港上市公司核心财务指标中，龙湖的多项指标基本都处于行业前三位。截至2012年6月，龙湖的净负债率仅为49%，而融资成本不到7%，这是绝大多数同行不可想象的数字。2013年，龙湖在穆迪的评级上调到Ba1，标普评级则为BB+，在民营房企信用综合评级中排名首位，充分说明了龙湖的企业实力。
项目层面上，龙湖原则上不做单纯的商业项目，多以和住宅、酒店、写字楼结合的商业综合体呈现，并且住宅、写字楼的销售先行。这一模式充分发挥了龙湖住宅领域的优势，依托龙湖销售业务的优异表现，项目内的现金流也能够基本平衡，实现项目内循环。
第三， 专业稳定的团队。龙湖有稳定、专业、经验丰富的商业团队，中高层平均商业从业年限超过十年，服务龙湖五年以上的中高管比例超过60%。同时，龙湖一直以来重要的成功基因——企业文化，在需要细致、人文关怀的商业运营中更加能发挥其强大的功效。
第四， 坚实的城市资源。龙湖多年来深耕每座进入的城市，获得了丰厚的回报。2012年，龙湖在产生销售的12座城市中，有8座城市的销售额排名前十。这背后，反映了龙湖在各类城市资源的积淀上非常坚实。目前，龙湖已长期和100多家全国性媒体、近300家地方性媒体保持着良好的合作关系。这些都将为商业的顺利发展奠定基础。
第五，品牌口碑。龙湖的品牌美誉度和忠诚度在行业中和市场上有口皆碑，客户满意度连续多年排名全国第一。据专业的第三方数据，龙湖的客户满意度高达87%，其中有70%的客户具有重复购买意向，也表现出龙湖业主的高端特点。地产、商业的有效联动，能够让龙湖业主这一优势使商业极大地获益。 同时，龙湖商业也在商户中形成了良好的品牌口碑。多年来，龙湖商业在开业期和调整期的招商率分别高达90%和95%，远高于行业平均水平的80%和85%，体现了龙湖品牌对商家的强大号召力。截止到2012年底，龙湖商业在全球范围内接触并建立联系的商户超过了3000家，引入到龙湖商业体系1526家，跟随龙湖进入不同地区和项目的品牌达到215家，达成战略合作品牌的近200家。这既是龙湖商业品牌的成绩，也是龙湖商业长期发展的重要资源优势。
尽管龙湖商业地产对自己的扩张之路充满信心，并给出了一大堆数据以证明其可行性，但多位接受本刊记者采访的业内人士对此却持不同观点。第一太平戴维斯策划部总经理徐伟成直言，龙湖商业地产试图按照重庆、成都的成功模式大量复制，从省会级城市到三、四线城市去，通过不同的产品线扩大市场氛围，像万达般形成规模效应。但龙湖商业发展速度过快，带点盲目乐观。缺乏对未来中国市场消费趋势的把控研究，将是其未来发展模式需解决的课题。因为商业模式、建筑硬件和开发投资容易复制，团队管理、人才招聘与留住人才、按现在发展商业消费市场迅速适应的营业力，则不容易有机和系统地对变化万千的“市场”作准确的应变。像大船连接各类中型船只一样，灵活转向并非易事。
而商业地产专家鄂丽华担忧的是，和龙湖商业地产一样，近年很多商业地产公司都在攻城略地、大肆扩张，加上以住宅为主的房企也纷纷加码商业地产，短期大量激增的商业地产相较于人才储备、零售业发展等现状存在极大的不匹配，这必将出现恶性竞争的状况：大量企业的进入，对土地需求量自然增加，地价必然上涨，导致开发成本增加，在本身就融资渠道狭窄的环境下，企业将承受巨大的资金压力；大量项目的出现，必然引发人才大战，高薪挖人的现象现在比比皆是，导致工作的稳定性受到影响，无法正常运作，这也直接影响了项目的服务品质；大量项目的短期激增，相较于有限的零售品牌资源，也必将导致商业项目的严重同质化，而且因彼此间的恶性竞争不仅增加招商难度并使得项目收益缺少保障。
鄂丽华还表示，与开发住宅不同，一个商业项目能否成功，取决于资金、招商、经营等一系列运营能力。中国的商业地产项目尚在起步阶段，只有少部分开发商能够很纯熟地炒作一个商业项目。大多数开发商还处在一个学习和摸索的阶段，其对于商业项目运营的能力还有进一步提高的空间。商业地产最重要的并不是规模扩张，而是后期运营管理，否则就要面临漫长的养商期。所以，鄂丽华认为，龙湖商业地产扩张即便做了充足准备，但商场瞬息万变，还是应步步为营、谨慎前行。
机遇背后挑战重重
从北京地铁6号线常营站F口出来左拐，步行5分钟便是龙湖·长楹天街售楼处。由于正赶上一期交房，售楼处内人头攒动、热闹异常。虽然记者之前已经电话预约，但置业顾问苏彤显然忙得有点分身乏术。
“商铺卖得挺好的，剩下的已经不多了。”终于腾出时间来的苏彤告诉记者，龙湖·长楹天街规划共24万平方米的商业体量中，90%是由龙湖高度自持，能够推出市场与客户分享的商业仅有3万平方米左右，散售商铺产品十分稀缺，这也客观上导致了产品的热销局面。
尽管商铺卖得不错，但业内人士表示，龙湖·长楹天街面临的挑战仍然很大。其20多万平方米的独立商业中心汇集了IMAX影院、永辉超市、室内冰场、主力百货等，将成为北京城市东部最大的购物、娱乐中心。但常营地区是北京市保障性住房和两限房小区的所在地，购买能力有限。距其不远的朝阳大悦城开业近三年仍处于养商期，便是例子。而且，常营的长住居民已经达到15万人，大量的人口、密集的住宅小区，让这一地区的出行与居住都显得有些拥挤，常营周边的管庄路、朝阳北路因此而经常拥堵，造成交通不便。但地铁6号线的开通使得此区域的交通得到大力缓解，同时也给商业带来了可以预见的人流。
该人士还表示，商业讲究“地气”，商业越多的地方氛围越、越更有环境。但常营目前还不具备这些良好条件，商业配套需要进一步提升，尚待发展。
对龙湖商业地产布局北京，地产评论人马跃成表示，龙湖在北京正在进行的有两个大型的商业综合体项目，一个是长楹天街，一个是时代天街，大概都在60万到70万平方米的建筑规模。龙湖商业地产总是和住宅地产无缝对接的发展思路，并且定位在家庭服务的基础上，这让其与其他商业地产商区别开来，有独特的竞争力。另一方面，北京房地产业的发展势头依然强劲，而商业地产的发展还在起步阶段，特别是新城区域，承载着北京人口转移、疏散、截留的功能，从总体规划上看，新城区域的大型商业设施是有市场、有条件、有发展潜力的，因此龙湖地产发展前景值得期待。
但马跃成同时认为，龙湖走的是自持大部分商业这条路，并且与自有地产项目无缝对接，选择政府投资或区域发展前景好的地区，不在乎当前的地区环境，而是注重未来区域环境，因此特别看重政府主导的新城市板块发展要地。这种方式的优势是降低了成本，能够很快成为地区的地标性建筑，引导区域商业发展方向。但是，这种模式耗费精力比较大，回报时间也比较长，同时也受政府调整规划和地区发展速度的影响。
此外，龙湖地产是从开发高档住宅走过来，进入商业地产的，其发展商业地产的模式仍然具有开发住宅地产的痕迹。目前，龙湖的三个商业地产产品龙湖天街、星悦荟、MOCO家悦荟各有特点，但也大同小异。都是以大型商业综合体完善区域配套，加之高品质城市住宅，从而形成“产商居”一体化的“生活自循环”。而且，龙湖商业定位在以家庭为核心的“综合生活体”。但是，其商业内容并非家庭生活为主，休闲娱乐新潮内容占到很大比例，这与龙湖商业地产周围环境、客户人群特点存在很大关联性。
第一太平戴维斯策划总经理徐伟成谈到龙湖商业地产布局北京的市场前景时表示，龙湖在北京投资发展速度相对较合理，如发展商业地产为主力，则更要谋定而后动。因为北京中高端的商业地产产品（Shopping Mall、奥特莱斯、百货和商业街区）自身的品牌和形态同质化就很严重，加上城市规模、气候特点与近年电商对纯零售业态总金额的冲击，直接影响了传统商业购物中心或商业街区的收益，加上拿地的技术难度，龙湖不得不慎之又慎。 与大多数从住宅转向商业的开发商不同，对于成规模的商业项目，龙湖均选择自己持有并运营，这无疑又对龙湖的资金投入和专业人才提出严峻的考验。自持物业需要资金回报，但是龙湖地产的项目一般都在待开发区域，人群效应短期内不能聚集，消费能力短期内也跟不上来，十分考验资金压力和运营能力。
龙湖商业地产在发展布局中需要注意的是，北京商业地产的竞争对手万达、中粮、华润等都是以商业地产为主的开发商，不但经验丰富，经济实力也非常强大。并且这些大牌开发商占据的位置都是商业资源成熟和基本成熟的地区。龙湖商业的选点都是填补待成熟地区的商业发展需求，与其他竞争对手的布局思路存在差异。
徐伟成还指出，大量的高端专业的商业招商、运营管理人才数量要配合大量迅速的新发展项目合理地到位，同步培育和留住集团的人才，统一经营管理的服务水准，将是龙湖商业地产需要注意的问题。另外，试图复制大规划属于初步的成功商业模式，容易产生自满、官僚、内耗等可能出现的管理问题，墨守成规地复制容易僵化其内部管理和产品创新的活力，造成像当年IBM、Motorola等大企业的“巨人忽视市场原动力”症状。所以对于龙湖来说，在面临机遇的同时，同样面临挑战。
Tips
龙湖商业地产三条产品线分别为
龙湖天街
超区域或区域型购物中心，体量一般在10～20万平方米，业态齐全。天街的一大特点是，总是和住宅、写字楼、酒店等其他业态统一规划、共同开发，以综合体的一部分呈现出来，而不是一个独立的纯商业项目。这就使产业、商业、住宅能够有效联动，构建新的生活和消费模式，有利于城市发展和商圈繁荣。
星悦荟
社区型高端精品商业，体量一般在5～8万平方米，多以餐饮、娱乐为主导，成为精致、典雅的特色商业。虽然体量不大，但因为其特色突出，往往使辐射力超出所在区域。例如重庆的春森彼岸星悦荟，号称“重庆的城市会客厅”，集中了多家高端餐饮商户，开业不到一年，就成为重庆商务宴请、外籍人士交往的主要场所。
家悦荟
是以高端家居为目标消费的主题型商业，体量一般为3～5万平方米，以品质高端、品牌独有为核心特色，和龙湖的高端业主群有最高的匹配度。目前已开业的重庆家悦荟，能够做到50%纯进口品牌、50%重庆独家品牌，而有百年历史的各国皇家御用品牌比例高达15%，在所有家居主题商业中堪称奢侈。在家悦荟，时常能看到单品10万元以上的消费，培育了数个单店年销售百万元乃至千万元的店铺。