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摘 要：在2018年以来，多起新闻爆出一系列长租公寓在资金链中受损事件，损害了数万租户的利益，长租公寓行业也因此登上了舆论的风口浪尖。在当前业务经营方式缺乏稳健性的背景下，长租公寓企业通过租金贷进行资金的筹集，这种变相融资的行为使资金链遇到严峻考验，并将使其面临诸多风险。基于此，本文以蛋壳公寓案例研究对象，深入探讨长租公寓的盈利模式，以及“长租公寓+租金贷”运营模式的存在问题，并有针对性的提出建议，以期促进长租公寓行业市场的可持续发展具有重要意义。
关键词：蛋壳公寓;发展;盈利模式;租金贷
随着中国城市化进程的不断推进，人们在住房上的需求不断增加，尤其是在人口众多的城市居住的青年群体。但大部分人对城市的高额房价感到力不从心，而长租公寓正好满足了这部分需求，尤其是对于年轻人来说，标准化的装修比一些自有房租赁的租住体验更佳。于是2014年以来，在政策和需求的双层驱动下，长租公寓迎来了爆发式的增长，到目前我国国内拥有300多家长租公寓企业。不过，在2018年以来，长租公寓行业却时常有“爆雷”的消息。据天眼查统计，目前全国已有约170家长租公寓企业注销或被清算吊销，占行业企业总数的15%。
其中，蛋壳公寓作为行业龙头，自新冠疫情人口流动困难后，更是频频“爆雷”。要求房东降租免租却照旧收取租客的租金、拖欠员工工资导致保洁不再提供服务、拖欠网络费用致断网等负面报道不断被媒体曝出。蛋壳公寓商业模式背后的风险一直在慢慢浮现，其中就包含了租金贷这一种创新的金融工具。创新金融产品最初旨在帮忙缓解租客的经济压力，但现在已成为长租公寓企业的一种筹集资金工具。现在，越来越多的长租公寓企业通过使用租金贷为主的经营模式来扩大他们的市场规模。然而在当前业务经营方式缺乏稳健性的背景下，长租公寓企业通过租金贷进行资金的筹集，这种变相融资的行为使资金链遇到严峻考验，并将使其面临诸多风险。
一、长租公寓概述
长租公寓是指业主将自己拥有的房产提供给长租公寓企业后，企业对房产进行整体标准化装修，一般会有配套齐全的家电，并且提供保洁卫生、维护修理、安全保护等一系列相关的住房服务。房子一般以单间出租居多，主要以青年人为目标人群。长租公寓按运营类型可分为集中式和分散式，重资产是集中式长租公寓的一大特点，往往由具有足够实力企业通过拿下房产所有权的方式运营，集中为一整栋楼或一整层楼作为长租公寓。而目前更为常见的是分散式长租公寓，由资金实力较为薄弱的中小民营企业运营，采取轻资产模式，通过获取各个分散的物业资产来经营，经营活动较为灵活、容易扩张规模，房产分布较为分散。
二、蛋壳公寓盈利模式分析
伴随着大量资本涌入与国家积极政策背景的双重支持下，多个长租公寓知名品牌抓住时机争相涌入这股浪潮，不断扩大市场规模。其中，蛋壳公寓在租金贷运营模式下，实现了卓越的成效并一跃行业龙头。蛋壳公寓的盈利模式是“长租公寓+租金贷”。在运营模式中，蛋壳公寓、业主、租户和网贷平台四者之间形成了一个闭环，房东作为房产持有者提供房源，蛋壳做中介，网贷平台提供租金贷，租户从蛋壳公寓和网贷平台上享受服务。
在蛋壳公寓的盈利模式中，有两个跟传统租房模式不同的主要特点：一是蛋壳公寓高价从业主处收房，再以低价出租给租户，即为高收低租;二是利用租金时间差去投资以获得更多收益，利用租金贷一次性拿到资金，再利用这一大笔提前收取的资金继续向业主收房再收取长期租金，如同滚雪球一般不断扩大市场规模。同时，租金贷模式也是蛋壳公寓扩充市场规模的一大利器，因可以解决租客无法一次性缴纳一年的房租的问题，缓解租客的短期租金压力受到租客的欢迎。合同签订时，与蛋壳公寓合作的金融平台就会一次性将租户合同期内的所有租金支付给公寓方，蛋壳则按月或季度向房东支付租金，蛋壳公寓借助时间差导致资金沉淀来获得大量资金以此扩大规模。
三、蛋壳公寓盈利模式存在问题
（一）高负债经营下盲目扩张
在蛋壳公寓的盈利模式中，采取高收低租的模式使得企业长期处于负债经营的情况。在高收低租的模式下，蛋壳公寓自身缺乏造血能力，一直依靠债券借款等融资方式满足发展需求，尽管在2015-2020年，蛋壳公寓先后完成8轮融资，但蛋壳公寓却激进扩张，过度利用租金贷，意在占据更多的市场规模，因此，蛋壳公寓的负债率不断升高，蛋壳公寓资产负债率也在2019年达到了95.77%。虽然这种高负债高杠杆的财务模式经营可以让公司比较快且低成本地满足其资本需求，但它也容易让公司受到财务风险的打击甚至导致破产。
（二）内部控制不健全
作为住房租赁企业，蛋壳公寓的内部运营管理层将资金用于金融投资而不是自身的主营业务投资。特别是近年股价市场波动大，在这种情况下极容易受到影响。再者，由于企业扩张期间规模不断扩大，管理层鱼龙混杂，不同地区的管理不一致造成违乱现象，甚至在有政策文件出台禁止隔断房的时候，蛋壳公寓的一些管理还是决定使用隔断房房源，让品牌的可信任度降低。
（三）利用租金贷变相融资
在整个运营模式中，蛋壳公寓引入租金贷作为创新型金融工具。与蛋壳公寓合作的网贷机构一次性发放贷款给蛋壳公寓，蛋壳公寓再按月或按季度分批轉给房东，而这借助时间差的大量资金沉淀就形成了资金池。蛋壳公寓利用高杠杆租金贷形成的这个资金池用作市场扩张时，实际上承担杠杆风险的却是租客和房东。2020年上半年的疫情突袭，蛋壳公寓入住率在2019年度地89%猛跌至2020年第一季度的75.6%。根据蛋壳公寓公开发布的2020年第一季度财务报告显示，蛋壳公寓的入住房源数量爆跌近20000间。在这种情况下，蛋壳公寓的营业收入难以覆盖成本，最终导致资金链断裂，房东面临拿不到租金，租客面临无房可住还要偿还贷款的困境。
四、对策建议 （一）控制空置率避免盲目扩张
有从业者表示，长租公寓的盈利最主要就是控制空置率，而空置率的下降关键还是看租客是否愿意“买单”。合理的租金定价可以为企业吸引更多的租客，再是做好品质化服务可以提高品牌的知名度，打造品牌形象。如此租客增加，房間空置率降低，资本回收的速度加快，良好的负债率得到维持，达到扩大市场份额的目的。
（二）加强监管力度和立法
租金贷虽可以缓解一些年轻人资金不足的压力，但是要以合理限制地去运用。大多时候，租客都是在不知情的情况下被诱导签下租金贷。并且长租公寓企业利用金融创新的租金贷扩张市场规模，转移自身风险到房东和租客以至于全社会上来承担。在这方面一是政府应加强对相关机构的监管力度，出台对应限制租金贷使用的政策，缩短贷款期限，从一年期到一季度，以此降低风险。二是相关监督机构加强对企业资金动向的管控，设立专款专用账户防止“爆雷跑路”，禁止在欺骗诱导租客情况下签订租金贷形成资金池变相融资，还要防范将债务包装成理财产品销售的行为。
（三）强化内部管理
内部管控需要健全各大部门的规章制度，并且对此加强监管。优化高层管理结构，引进专业管理人才。除了高层部门，基层的区域职责也需要明确划分，做到统一标准的规范化避免基层管理在实际运营维护上“贪赃枉法”，增加企业运营的成本，损害品牌的形象。
（四）国有土地租赁下的轻资产运营模式
政府可以在国有土地租赁权试点条件下，与企业进行合作联合进行招租，政府作为土地的所有者，对竞标企业进行检查和评估来筛选合格企业，再与其签订协议授予企业一定期限的土地使用权。企业在政府的监管下使用土地，进行建设装修和招租运营。在政府的管控下，企业大大减少了运营前期土地费用的支出和压力，租户的权益也可以得到强有力的保障。
五、结论
我国长租公寓市场对租赁住房的需求一直处于旺盛状态，加上资本的投资促进了长租公寓行业的一日千里。在这种情况下，长租公寓市场时常被曝出“爆雷”的消息，作为行业龙头的蛋壳公寓“爆雷”对于社会的影响更是恶劣。本文对蛋壳公寓盈利模式进行简要的分析，发现我国长租公寓企业主要存在运营、盈利模式不当和外部管控不力的问题。过度利用租金贷的盈利模式，在高收低租下的运营下其营业收入难以覆盖成本;外部缺乏相关法律部门监管措施，对长租公寓资金池和诱导租户签订租金贷行为监管不力。对此本文建议政府出台相关法规，企业转变其运营模式来提高抗风险能力。大量租赁需求的存在证明我国租赁市场仍是一片蓝海，在优秀的内外管控下相信长租公寓行业可以发展得更好。
参考文献：
[1]邓楠（东北财经大学）.企业财务风险探讨 ——以长租公寓为例[J].管理学家，2020， （23）：93-94.
[2]徐云波（中大金石集团有限公司）.长租公寓行业融资模式探讨[J].消费导刊，2020， （23）：192，194.
[3]刘圣欢，龙思宇，刘煜冰（华中师范大学经济与工商管理学院）.长租公寓动力、问题及其相关对策[J].决策与信息，2019，（10）：71-76.
[4]仉泽翔，鹿鸣.长租公寓首爆雷[J].财经天下，2018，（17）：7-9.
关键词：蛋壳公寓;发展;盈利模式;租金贷
随着中国城市化进程的不断推进，人们在住房上的需求不断增加，尤其是在人口众多的城市居住的青年群体。但大部分人对城市的高额房价感到力不从心，而长租公寓正好满足了这部分需求，尤其是对于年轻人来说，标准化的装修比一些自有房租赁的租住体验更佳。于是2014年以来，在政策和需求的双层驱动下，长租公寓迎来了爆发式的增长，到目前我国国内拥有300多家长租公寓企业。不过，在2018年以来，长租公寓行业却时常有“爆雷”的消息。据天眼查统计，目前全国已有约170家长租公寓企业注销或被清算吊销，占行业企业总数的15%。
其中，蛋壳公寓作为行业龙头，自新冠疫情人口流动困难后，更是频频“爆雷”。要求房东降租免租却照旧收取租客的租金、拖欠员工工资导致保洁不再提供服务、拖欠网络费用致断网等负面报道不断被媒体曝出。蛋壳公寓商业模式背后的风险一直在慢慢浮现，其中就包含了租金贷这一种创新的金融工具。创新金融产品最初旨在帮忙缓解租客的经济压力，但现在已成为长租公寓企业的一种筹集资金工具。现在，越来越多的长租公寓企业通过使用租金贷为主的经营模式来扩大他们的市场规模。然而在当前业务经营方式缺乏稳健性的背景下，长租公寓企业通过租金贷进行资金的筹集，这种变相融资的行为使资金链遇到严峻考验，并将使其面临诸多风险。
一、长租公寓概述
长租公寓是指业主将自己拥有的房产提供给长租公寓企业后，企业对房产进行整体标准化装修，一般会有配套齐全的家电，并且提供保洁卫生、维护修理、安全保护等一系列相关的住房服务。房子一般以单间出租居多，主要以青年人为目标人群。长租公寓按运营类型可分为集中式和分散式，重资产是集中式长租公寓的一大特点，往往由具有足够实力企业通过拿下房产所有权的方式运营，集中为一整栋楼或一整层楼作为长租公寓。而目前更为常见的是分散式长租公寓，由资金实力较为薄弱的中小民营企业运营，采取轻资产模式，通过获取各个分散的物业资产来经营，经营活动较为灵活、容易扩张规模，房产分布较为分散。
二、蛋壳公寓盈利模式分析
伴随着大量资本涌入与国家积极政策背景的双重支持下，多个长租公寓知名品牌抓住时机争相涌入这股浪潮，不断扩大市场规模。其中，蛋壳公寓在租金贷运营模式下，实现了卓越的成效并一跃行业龙头。蛋壳公寓的盈利模式是“长租公寓+租金贷”。在运营模式中，蛋壳公寓、业主、租户和网贷平台四者之间形成了一个闭环，房东作为房产持有者提供房源，蛋壳做中介，网贷平台提供租金贷，租户从蛋壳公寓和网贷平台上享受服务。
在蛋壳公寓的盈利模式中，有两个跟传统租房模式不同的主要特点：一是蛋壳公寓高价从业主处收房，再以低价出租给租户，即为高收低租;二是利用租金时间差去投资以获得更多收益，利用租金贷一次性拿到资金，再利用这一大笔提前收取的资金继续向业主收房再收取长期租金，如同滚雪球一般不断扩大市场规模。同时，租金贷模式也是蛋壳公寓扩充市场规模的一大利器，因可以解决租客无法一次性缴纳一年的房租的问题，缓解租客的短期租金压力受到租客的欢迎。合同签订时，与蛋壳公寓合作的金融平台就会一次性将租户合同期内的所有租金支付给公寓方，蛋壳则按月或季度向房东支付租金，蛋壳公寓借助时间差导致资金沉淀来获得大量资金以此扩大规模。
三、蛋壳公寓盈利模式存在问题
（一）高负债经营下盲目扩张
在蛋壳公寓的盈利模式中，采取高收低租的模式使得企业长期处于负债经营的情况。在高收低租的模式下，蛋壳公寓自身缺乏造血能力，一直依靠债券借款等融资方式满足发展需求，尽管在2015-2020年，蛋壳公寓先后完成8轮融资，但蛋壳公寓却激进扩张，过度利用租金贷，意在占据更多的市场规模，因此，蛋壳公寓的负债率不断升高，蛋壳公寓资产负债率也在2019年达到了95.77%。虽然这种高负债高杠杆的财务模式经营可以让公司比较快且低成本地满足其资本需求，但它也容易让公司受到财务风险的打击甚至导致破产。
（二）内部控制不健全
作为住房租赁企业，蛋壳公寓的内部运营管理层将资金用于金融投资而不是自身的主营业务投资。特别是近年股价市场波动大，在这种情况下极容易受到影响。再者，由于企业扩张期间规模不断扩大，管理层鱼龙混杂，不同地区的管理不一致造成违乱现象，甚至在有政策文件出台禁止隔断房的时候，蛋壳公寓的一些管理还是决定使用隔断房房源，让品牌的可信任度降低。
（三）利用租金贷变相融资
在整个运营模式中，蛋壳公寓引入租金贷作为创新型金融工具。与蛋壳公寓合作的网贷机构一次性发放贷款给蛋壳公寓，蛋壳公寓再按月或按季度分批轉给房东，而这借助时间差的大量资金沉淀就形成了资金池。蛋壳公寓利用高杠杆租金贷形成的这个资金池用作市场扩张时，实际上承担杠杆风险的却是租客和房东。2020年上半年的疫情突袭，蛋壳公寓入住率在2019年度地89%猛跌至2020年第一季度的75.6%。根据蛋壳公寓公开发布的2020年第一季度财务报告显示，蛋壳公寓的入住房源数量爆跌近20000间。在这种情况下，蛋壳公寓的营业收入难以覆盖成本，最终导致资金链断裂，房东面临拿不到租金，租客面临无房可住还要偿还贷款的困境。
四、对策建议 （一）控制空置率避免盲目扩张
有从业者表示，长租公寓的盈利最主要就是控制空置率，而空置率的下降关键还是看租客是否愿意“买单”。合理的租金定价可以为企业吸引更多的租客，再是做好品质化服务可以提高品牌的知名度，打造品牌形象。如此租客增加，房間空置率降低，资本回收的速度加快，良好的负债率得到维持，达到扩大市场份额的目的。
（二）加强监管力度和立法
租金贷虽可以缓解一些年轻人资金不足的压力，但是要以合理限制地去运用。大多时候，租客都是在不知情的情况下被诱导签下租金贷。并且长租公寓企业利用金融创新的租金贷扩张市场规模，转移自身风险到房东和租客以至于全社会上来承担。在这方面一是政府应加强对相关机构的监管力度，出台对应限制租金贷使用的政策，缩短贷款期限，从一年期到一季度，以此降低风险。二是相关监督机构加强对企业资金动向的管控，设立专款专用账户防止“爆雷跑路”，禁止在欺骗诱导租客情况下签订租金贷形成资金池变相融资，还要防范将债务包装成理财产品销售的行为。
（三）强化内部管理
内部管控需要健全各大部门的规章制度，并且对此加强监管。优化高层管理结构，引进专业管理人才。除了高层部门，基层的区域职责也需要明确划分，做到统一标准的规范化避免基层管理在实际运营维护上“贪赃枉法”，增加企业运营的成本，损害品牌的形象。
（四）国有土地租赁下的轻资产运营模式
政府可以在国有土地租赁权试点条件下，与企业进行合作联合进行招租，政府作为土地的所有者，对竞标企业进行检查和评估来筛选合格企业，再与其签订协议授予企业一定期限的土地使用权。企业在政府的监管下使用土地，进行建设装修和招租运营。在政府的管控下，企业大大减少了运营前期土地费用的支出和压力，租户的权益也可以得到强有力的保障。
五、结论
我国长租公寓市场对租赁住房的需求一直处于旺盛状态，加上资本的投资促进了长租公寓行业的一日千里。在这种情况下，长租公寓市场时常被曝出“爆雷”的消息，作为行业龙头的蛋壳公寓“爆雷”对于社会的影响更是恶劣。本文对蛋壳公寓盈利模式进行简要的分析，发现我国长租公寓企业主要存在运营、盈利模式不当和外部管控不力的问题。过度利用租金贷的盈利模式，在高收低租下的运营下其营业收入难以覆盖成本;外部缺乏相关法律部门监管措施，对长租公寓资金池和诱导租户签订租金贷行为监管不力。对此本文建议政府出台相关法规，企业转变其运营模式来提高抗风险能力。大量租赁需求的存在证明我国租赁市场仍是一片蓝海，在优秀的内外管控下相信长租公寓行业可以发展得更好。
参考文献：
[1]邓楠（东北财经大学）.企业财务风险探讨 ——以长租公寓为例[J].管理学家，2020， （23）：93-94.
[2]徐云波（中大金石集团有限公司）.长租公寓行业融资模式探讨[J].消费导刊，2020， （23）：192，194.
[3]刘圣欢，龙思宇，刘煜冰（华中师范大学经济与工商管理学院）.长租公寓动力、问题及其相关对策[J].决策与信息，2019，（10）：71-76.
[4]仉泽翔，鹿鸣.长租公寓首爆雷[J].财经天下，2018，（17）：7-9.