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芭蕾，以高难度技能、优美舞姿被称为舞蹈之王。2010年，地产大佬首创置业董事长刘晓光为首创置业找到了一个可低成本、大规模拿地的“利器”：以开发奥特莱斯商场（OUTLETS，名牌折扣店）为核心的“新型住宅产业综合体”，并在佛山、北京等地迅速落地。
或许是有感于奥莱开发在所有商业地产业态中的高难度，刘晓光将该品牌命名为兼具诗意和雄心的“芭蕾雨”。
芭蕾雨“要黄”？
6月，北京进入盛夏，位于北京房山的首创芭蕾雨项目商业部分外立面也已完工，这个预计今年年内开业的大型奥特莱斯项目，由于其开发商首创置业、运营商中国基建集团的“分手”而颇受业内外关注。
“听说芭蕾雨招商出了困难，不知何时能开业。”6月8日，北京房山一位开发商高管对记者表示，近期房山开发商都听到了类似的传言，更有猜测说该项目“要黄”。而此前，首创置业在房山长阳打造的15万平米的芭蕾雨商业项目，是支持区域销售的一大利好。
资料显示，2010年2月24日，首创置业以9.26亿元底价竞得北京房山长阳镇住宅、商业（奥特莱斯）混合地块，楼面价仅3000元/平米；而同期万科在长阳拿下的地块同为住宅、商业(社区商业)的楼面价逼近6000元/平米。
首创的武器正是能为房山政府带来大量税收、就业的“芭蕾雨”奥莱项目。
2010年，首创置业董事长刘晓光对外表示，首创置业和中国基建集团已合资成立奥特莱斯(中国)公司，国外和多个国际知名运营商合作，国内招商团队由燕莎奥特莱斯的创始人万文英率领，双方共同管理首创置业开发的北京房山、广东佛山、浙江湖州、海南万宁四家奥特莱斯项目。
但随着双方合作的首个项目、位于广州佛山的芭蕾雨奥特莱斯项目未能如期在2011年内开业，市场盛传首创置业和中国基建打造的“明星团队”闹掰、双方已于2011年底分道扬镳的传言。
今年5月底，刘晓光对媒体承认，双方合作确已搁浅，原计划由两家共同操作的首创芭蕾雨项目，已由首创置业单独运作。
“房山芭蕾雨住宅已经基本售罄，奥特莱斯招商正在进行中，预计今年底或明年初开业。”6月13日，刘晓光告诉记者，此前的媒体报道不准确，招商并未“煎熬”，首创和中国基建也并未“闹掰”，双方在合资公司的股权目前还未改变，由首创控股，公司开发奥特莱斯的商业目标也不会改变。
扩张利器
“开发奥特莱斯等新型产业住宅是首创战略转型的大方向，不会轻易放弃。”首创置业相关人士对记者如是说。
据悉，起源于美国的奥特莱斯（OUTLETS）又被称为“品牌折扣店”，专指那些销售名牌过季、下架、断码商品的购物中心；自2002年中国首个奥莱——北京燕莎奥特莱斯开业大获成功后，奥莱成为国人心中“名牌+折扣”商场的代名词。
但据中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平介绍，奥莱并不是一个“商标品牌”，而是一种商业“业态”，简单来说，奥莱不是“麦当劳”，而是“汉堡”。
正因如此，零售商业的蓬勃、地产开发的暴利，都使得全国各地兴起开发“奥特莱斯”的热潮。
2010年，北京市属国企首创置业也加入奥莱的掘金潮。刘晓光提出以“芭蕾雨”作为首创开发奥特莱斯商场的品牌；以突破近年来地价飞涨，首创拿地较少、发展缓慢的规模桎梏。
凭借大国企首创集团的资源、“芭蕾雨”蓝图中对地方经济的拉动，首创在北京、佛山、湖州、海南多地以低成本获取大量土地，而在开发商业之前，相关配套住宅的开发、销售成为首创销售的主力。
首创置业年报显示，截至2011年底，公司土地储备达1009万平米；2011年首创的签约金额为110亿元，同比下降11.5%，住宅签约销售金额为96亿元。其中位于北京房山的芭蕾雨·悦都收金10亿元，销售面积近6万平米，销售均价为16671元/平米（楼面地价为3000元/平米），成为首创去年利润贡献最大的单个项目。
据接近刘晓光的人士透露，按照计划，房山芭蕾雨将成为北京首个真正意义上的奥特莱斯，即不
通过代理商拿货，而直接和厂商拿，其中30%-40%为国际一线品牌，并允诺每年为当地政府贡献近10亿元税收和近万个就业机会，首创每年将持续贴钱维持该商业的运营。这也是房山政府低价出让土地的最大原因。
但住宅热销之余，随着奥特莱斯商场预期开业时间逼近，首创面临的压力也与日俱增；而和合作伙伴中国基建集团分手更是“雪上加霜”，这意味着在商业地产领域并无成功经验的首创，将独自面对奥特莱斯招商运营的“硬骨头”。
独啃硬骨头
虽然刘晓光不愿多谈双方“分手原因”，仅表示“因合作效率、时间、速度、管理等因素”使合作搁浅，但多名商业地产人士表示，中国基建一方的商业资源有限，“招商不符合首创的期望”应是双方合作破裂的主要原因。
“实质影响是，此前由外资来主导招商，现在外资团队撤退，交给首创来做。”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平对记者说。
而多名商业地产人士指出，无论与中国基建因何分手，都意味着商业地产的最大难题“招商运营”摆在了首创置业面前，而奥莱模式的特殊性、首创商业资源的缺乏、芭蕾雨项目高达十几万平米的大体量，都加大了管理难度。
而这也是一开始刘晓光邀请万文英等奥特莱斯知名人士合作的原因。
知情人士透露，在刘晓光的构想中，首创只负责开发物业，由专业的第三方团队负责运营，以国际大牌的大量入驻、较低廉价格打造“真正”的奥特莱斯物业。
“招商这块我们还在继续找新的合作伙伴。”刘晓光表示，首创正在和几家国际化奥莱运营管理公司进行运营管理、货源、一线品牌、折扣价格等整个体系的构建，首创希望把房山项目做成“真正”的奥特莱斯，即汇集国际一线品牌并且具有价格优惠，“如果没有准备好就开业，是不负责任的表现”。
“现阶段的环境使真正的奥特莱斯很难操作。”王永平表示，目前国际奢侈品牌在中国内地的正价店销售火爆，使其没有动力进驻“奥特莱斯”折扣店；而从国外进货在报税中海关以正价收取高额关税。
他表示，缺少国际大牌货源、价格较高是国内目前200多家打着“奥特莱斯”旗号购物商场的通病，其中能做到类似国外奥莱模式的也只有燕莎和上海两家，而刘晓光在这种大环境下想做成真正的奥特莱斯，招商更加困难。
住宅、商业难通吃
“首创可能也不急于提早开业。”上述商业地产人士表示，在首创近千万平米的土地储备中，芭蕾雨等综合体占了300万-400万平米，房山项目作为“试点”，刘晓光绝不愿意开局不利。
而可预期的是芭蕾雨奥特莱斯开业便会赔钱，商业地产培育期一般为“3-5年”，需要首创的大量现金补贴。
“刘晓光是想两头通吃，现在以奥特莱斯作为卖点吃住宅利润，而未来商业运营成熟后持有商场的现金流又能贡献稳定的利润。”王永平表示，这也意味着对现阶段的首创置业来说，芭蕾雨奥特莱斯更多的是一种战略，看重未来的发展，而短期内的重点仍是相关的住宅土地开发销售。
国元证券一位分析师表示，如果按照原计划的模式，首创置业只是开发物业，奥特莱斯的经营是交给独立的第三方，则首创的租金收入相对稳定，与奥特莱斯经营业绩无关，而在商业项目3-5年培育期后，奥特莱斯运营公司步入正轨产生盈利，还可为首创按权益比例贡献溢利。
“但奥特莱斯能做成功的，一般都是百货商，而不是地产商。”多名商业地产人士表示，更看好上海百联集团和美国西蒙公司合作的奥特莱斯模式，而首创的“芭蕾雨”模式更像是万达“商业+住宅”的部分散售、部分持有模式，核心仍是低价在郊区拿地、快速开发住宅，以住养商。
这也是国内开发商在没有金融支持的环境下，开发商业地产的“必选答案”，而且首创动辄几十万平米的大规模拿地，难免有“变相圈地”的质疑。上述人士进一步表示。
首创置业“芭蕾雨”的首次公演是否能成功，还有待时间检验。
或许是有感于奥莱开发在所有商业地产业态中的高难度，刘晓光将该品牌命名为兼具诗意和雄心的“芭蕾雨”。
芭蕾雨“要黄”？
6月，北京进入盛夏，位于北京房山的首创芭蕾雨项目商业部分外立面也已完工，这个预计今年年内开业的大型奥特莱斯项目，由于其开发商首创置业、运营商中国基建集团的“分手”而颇受业内外关注。
“听说芭蕾雨招商出了困难，不知何时能开业。”6月8日，北京房山一位开发商高管对记者表示，近期房山开发商都听到了类似的传言，更有猜测说该项目“要黄”。而此前，首创置业在房山长阳打造的15万平米的芭蕾雨商业项目，是支持区域销售的一大利好。
资料显示，2010年2月24日，首创置业以9.26亿元底价竞得北京房山长阳镇住宅、商业（奥特莱斯）混合地块，楼面价仅3000元/平米；而同期万科在长阳拿下的地块同为住宅、商业(社区商业)的楼面价逼近6000元/平米。
首创的武器正是能为房山政府带来大量税收、就业的“芭蕾雨”奥莱项目。
2010年，首创置业董事长刘晓光对外表示，首创置业和中国基建集团已合资成立奥特莱斯(中国)公司，国外和多个国际知名运营商合作，国内招商团队由燕莎奥特莱斯的创始人万文英率领，双方共同管理首创置业开发的北京房山、广东佛山、浙江湖州、海南万宁四家奥特莱斯项目。
但随着双方合作的首个项目、位于广州佛山的芭蕾雨奥特莱斯项目未能如期在2011年内开业，市场盛传首创置业和中国基建打造的“明星团队”闹掰、双方已于2011年底分道扬镳的传言。
今年5月底，刘晓光对媒体承认，双方合作确已搁浅，原计划由两家共同操作的首创芭蕾雨项目，已由首创置业单独运作。
“房山芭蕾雨住宅已经基本售罄，奥特莱斯招商正在进行中，预计今年底或明年初开业。”6月13日，刘晓光告诉记者，此前的媒体报道不准确，招商并未“煎熬”，首创和中国基建也并未“闹掰”，双方在合资公司的股权目前还未改变，由首创控股，公司开发奥特莱斯的商业目标也不会改变。
扩张利器
“开发奥特莱斯等新型产业住宅是首创战略转型的大方向，不会轻易放弃。”首创置业相关人士对记者如是说。
据悉，起源于美国的奥特莱斯（OUTLETS）又被称为“品牌折扣店”，专指那些销售名牌过季、下架、断码商品的购物中心；自2002年中国首个奥莱——北京燕莎奥特莱斯开业大获成功后，奥莱成为国人心中“名牌+折扣”商场的代名词。
但据中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平介绍，奥莱并不是一个“商标品牌”，而是一种商业“业态”，简单来说，奥莱不是“麦当劳”，而是“汉堡”。
正因如此，零售商业的蓬勃、地产开发的暴利，都使得全国各地兴起开发“奥特莱斯”的热潮。
2010年，北京市属国企首创置业也加入奥莱的掘金潮。刘晓光提出以“芭蕾雨”作为首创开发奥特莱斯商场的品牌；以突破近年来地价飞涨，首创拿地较少、发展缓慢的规模桎梏。
凭借大国企首创集团的资源、“芭蕾雨”蓝图中对地方经济的拉动，首创在北京、佛山、湖州、海南多地以低成本获取大量土地，而在开发商业之前，相关配套住宅的开发、销售成为首创销售的主力。
首创置业年报显示，截至2011年底，公司土地储备达1009万平米；2011年首创的签约金额为110亿元，同比下降11.5%，住宅签约销售金额为96亿元。其中位于北京房山的芭蕾雨·悦都收金10亿元，销售面积近6万平米，销售均价为16671元/平米（楼面地价为3000元/平米），成为首创去年利润贡献最大的单个项目。
据接近刘晓光的人士透露，按照计划，房山芭蕾雨将成为北京首个真正意义上的奥特莱斯，即不
通过代理商拿货，而直接和厂商拿，其中30%-40%为国际一线品牌，并允诺每年为当地政府贡献近10亿元税收和近万个就业机会，首创每年将持续贴钱维持该商业的运营。这也是房山政府低价出让土地的最大原因。
但住宅热销之余，随着奥特莱斯商场预期开业时间逼近，首创面临的压力也与日俱增；而和合作伙伴中国基建集团分手更是“雪上加霜”，这意味着在商业地产领域并无成功经验的首创，将独自面对奥特莱斯招商运营的“硬骨头”。
独啃硬骨头
虽然刘晓光不愿多谈双方“分手原因”，仅表示“因合作效率、时间、速度、管理等因素”使合作搁浅，但多名商业地产人士表示，中国基建一方的商业资源有限，“招商不符合首创的期望”应是双方合作破裂的主要原因。
“实质影响是，此前由外资来主导招商，现在外资团队撤退，交给首创来做。”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平对记者说。
而多名商业地产人士指出，无论与中国基建因何分手，都意味着商业地产的最大难题“招商运营”摆在了首创置业面前，而奥莱模式的特殊性、首创商业资源的缺乏、芭蕾雨项目高达十几万平米的大体量，都加大了管理难度。
而这也是一开始刘晓光邀请万文英等奥特莱斯知名人士合作的原因。
知情人士透露，在刘晓光的构想中，首创只负责开发物业，由专业的第三方团队负责运营，以国际大牌的大量入驻、较低廉价格打造“真正”的奥特莱斯物业。
“招商这块我们还在继续找新的合作伙伴。”刘晓光表示，首创正在和几家国际化奥莱运营管理公司进行运营管理、货源、一线品牌、折扣价格等整个体系的构建，首创希望把房山项目做成“真正”的奥特莱斯，即汇集国际一线品牌并且具有价格优惠，“如果没有准备好就开业，是不负责任的表现”。
“现阶段的环境使真正的奥特莱斯很难操作。”王永平表示，目前国际奢侈品牌在中国内地的正价店销售火爆，使其没有动力进驻“奥特莱斯”折扣店；而从国外进货在报税中海关以正价收取高额关税。
他表示，缺少国际大牌货源、价格较高是国内目前200多家打着“奥特莱斯”旗号购物商场的通病，其中能做到类似国外奥莱模式的也只有燕莎和上海两家，而刘晓光在这种大环境下想做成真正的奥特莱斯，招商更加困难。
住宅、商业难通吃
“首创可能也不急于提早开业。”上述商业地产人士表示，在首创近千万平米的土地储备中，芭蕾雨等综合体占了300万-400万平米，房山项目作为“试点”，刘晓光绝不愿意开局不利。
而可预期的是芭蕾雨奥特莱斯开业便会赔钱，商业地产培育期一般为“3-5年”，需要首创的大量现金补贴。
“刘晓光是想两头通吃，现在以奥特莱斯作为卖点吃住宅利润，而未来商业运营成熟后持有商场的现金流又能贡献稳定的利润。”王永平表示，这也意味着对现阶段的首创置业来说，芭蕾雨奥特莱斯更多的是一种战略，看重未来的发展，而短期内的重点仍是相关的住宅土地开发销售。
国元证券一位分析师表示，如果按照原计划的模式，首创置业只是开发物业，奥特莱斯的经营是交给独立的第三方，则首创的租金收入相对稳定，与奥特莱斯经营业绩无关，而在商业项目3-5年培育期后，奥特莱斯运营公司步入正轨产生盈利，还可为首创按权益比例贡献溢利。
“但奥特莱斯能做成功的，一般都是百货商，而不是地产商。”多名商业地产人士表示，更看好上海百联集团和美国西蒙公司合作的奥特莱斯模式，而首创的“芭蕾雨”模式更像是万达“商业+住宅”的部分散售、部分持有模式，核心仍是低价在郊区拿地、快速开发住宅，以住养商。
这也是国内开发商在没有金融支持的环境下，开发商业地产的“必选答案”，而且首创动辄几十万平米的大规模拿地，难免有“变相圈地”的质疑。上述人士进一步表示。
首创置业“芭蕾雨”的首次公演是否能成功，还有待时间检验。