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［摘要］本文结合沪、渝两地对个人住房试点征收房产税一年来的实际情况，指出了试点征收方案的欠缺，提出了下步在全国推广征收房产税税收要素设计的若干建议。
［关键词］房产税 征收试点 效果要素 设计建议
［中图分类号］F812.42［文献标识码］A［文章编号］1009－5349（2012）03－0135－01
去年上海和重庆两市试行征收了房产税，经过一年多的运作，取得了一定成效。重庆房产税征收试行办法中侧重对高档住房征收房产税，即对个人拥有的独栋商品住宅及新购的高档住房征收。因此去年，重庆市高端房产成交量明显下降，据统计，年初才试行几个月，高端房产成交量就下降了28%。同时高档住房开发也受到了约束。去年4月，重庆主城高档商品住房建筑面积占批准上市商品住房比例为10.38%，后来逐月下降至去年底的6.65%。高端房产占地较多，通过对高端房产刻以重税，必然对节约土地资源起到一定作用。
上海市房产税征收办法中按应税住房交易价格高低适用0.6%和0.4%两档税率。这种税制的具体设计，使得政府管理部门原来多年想追求的一些不动产配置方面如何优化的目标，取得了实际调节效果。多年来大家都愿意在城市中心区购置不动产，政府反复动员说周边地区很好，发展不错——确实周边地区发展也很好，但是大家都倾向于先不考虑周边地区。而这次上海方案里面一个很小的杠杆——中心城区房价高，税率是0.6%；周边区域的房价低，税率是0.4%，就差这么一点儿，便使现在的成交大量地被引流到周边区域。
总之，房产税试点对两城市的房地产市场和人们消费行为产生了不小的影响。从上海、重庆两市试点征收房产税的初步效果来看，搞市场经济要间接调控，运用规范的经济手段，而经济手段里面税收是不可忽略的政策组合工具。
但是，由于征税范围较小，税率也不高，一年来，两地实际征收的房产税不过几亿元。2011年上海地方财政收入3429.8亿元，重庆市地方财政收入超过2900亿元。房产税金不及地方财政收入的1%。
可见，沪、渝试点征收房产税对地方财政贡献甚微，而且两市试点征收房产税对调控房价的影响也不太明显。为什么会出现这个结果，笔者认为主要是由于以下原因：
1.沪、渝房产税征收试点方案有欠缺。
上海房产税征收试点方案中最大的欠缺是只对增量房征收房产税，而不对存量房征收房产税。2011年前购置的房产不征税，2011年后新购房且超过人均60平米才征收房产税。存量住房数量极大，新增住房数量较小，扣除人均60平米，能征上来的房产税极为有限。
重庆市房产税征收试点对象仅是高端房产，据测算，全市应税房产约占市场总量的7%，收到的房产税额极小。总体来讲，沪、渝试点房产税征收显然是力度远远不够。
2.限购政策也抑制了房产税试点的效果。
按理，从检验调控手段作用与效果的角度考虑，试点房产税政策的城市，不应同时出台限购政策。因为，这两项政策从目的来看，基本相似。所不同的是，前者侧重长期作用，后者立足短期效果。将这两项政策同时使用，必然会对房产税政策的作用形成抑制。
沪渝试点征收房产税是在我国房产限购的大环境下推出的。由于限购卡住了不少购房行为，而沪渝为了顺利试点，又刻意缩小了试点政策的覆盖范围。可以预见，一旦房产税扩面征收的试点大范围推开，限购政策又同步淡出，那么房产税扩面征收的成效将会迅速体现出来。限购政策只是一个行政手段，难以长年累月地推行，需要有动态调整。为了治本为上，还是应该推广房产税。
去年12月中央经济工作会议提出要推进房产税改革试点。李克强副总理在今年第4期《求是》杂志提出要逐步扩大房产税改革试点。在今年的两会上，房产税已经成为楼市调控的热词。温总理在作政府工作报告时指出，今年将“加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展”。开征房产税除实施细则等尚存争议外应当说在下步扩大房产税征收试点城市进而在全面推广征收房产税己成共识。笔者建议下步房产税全面推广征收税制要素设计时应考虑：
1.征税范围：在1986年房产税暂行条例基础上做修改，主要是要把个人住房纳入房产税征收范围。而且不管是新增还是存量房都需征收。
2.计征方式：用于自住的个人房产其房产税征收计税不分用途，统一以房产的评估价值作为房产税计税依据。考虑房产税征收初期评估房屋尤其是存量房价值评估的难度可考虑按照“片区评估”的方式进行，可不需要一戸一户进行评估，而只要对某一地区进行评估后，给出一个指导价，该片区的房屋将以这个指导价为参考进行纳税，这将提速房产税的实施。房产税的税率国务院颁布一个范围，假设为0.8-1.2%，各地方政府可依照当地实际情况在范围内选择执行税率。在房产税征收的初期，为调控房市和打击投机，建议实行累进税制。
3.纳税期限：税务部门于每年1月1日由房产税电脑征管系统自动生成纳税人信息和本地房产信息，并据此生成缴税通知单邮寄给纳税人，税款需在三月底前缴清，逾期开始计算滞纳金。凡欠交税款和滞纳金的，房管部门冻结纳税人名下所有房产过户手续。
4.免税政策：为保证居民基本住房要求以及不额外增加百姓税负，国务院规定一个人均免税面积范围，如假设人均免税面积为60平米，具体人均免税面积由地方政府根据当地住房水平在此范围予以确定。居民只在其户籍所在地享受房产税减免优惠，异地房产按当地规定纳税。为避免房产税的征收错漏，建议是有房子就征税，先征后返。
【参考文献】
[1]孙雪梅.房产税全面推开“箭在弦上”北京具备推广基础[N].京华时报,2012年03月07日.
［关键词］房产税 征收试点 效果要素 设计建议
［中图分类号］F812.42［文献标识码］A［文章编号］1009－5349（2012）03－0135－01
去年上海和重庆两市试行征收了房产税，经过一年多的运作，取得了一定成效。重庆房产税征收试行办法中侧重对高档住房征收房产税，即对个人拥有的独栋商品住宅及新购的高档住房征收。因此去年，重庆市高端房产成交量明显下降，据统计，年初才试行几个月，高端房产成交量就下降了28%。同时高档住房开发也受到了约束。去年4月，重庆主城高档商品住房建筑面积占批准上市商品住房比例为10.38%，后来逐月下降至去年底的6.65%。高端房产占地较多，通过对高端房产刻以重税，必然对节约土地资源起到一定作用。
上海市房产税征收办法中按应税住房交易价格高低适用0.6%和0.4%两档税率。这种税制的具体设计，使得政府管理部门原来多年想追求的一些不动产配置方面如何优化的目标，取得了实际调节效果。多年来大家都愿意在城市中心区购置不动产，政府反复动员说周边地区很好，发展不错——确实周边地区发展也很好，但是大家都倾向于先不考虑周边地区。而这次上海方案里面一个很小的杠杆——中心城区房价高，税率是0.6%；周边区域的房价低，税率是0.4%，就差这么一点儿，便使现在的成交大量地被引流到周边区域。
总之，房产税试点对两城市的房地产市场和人们消费行为产生了不小的影响。从上海、重庆两市试点征收房产税的初步效果来看，搞市场经济要间接调控，运用规范的经济手段，而经济手段里面税收是不可忽略的政策组合工具。
但是，由于征税范围较小，税率也不高，一年来，两地实际征收的房产税不过几亿元。2011年上海地方财政收入3429.8亿元，重庆市地方财政收入超过2900亿元。房产税金不及地方财政收入的1%。
可见，沪、渝试点征收房产税对地方财政贡献甚微，而且两市试点征收房产税对调控房价的影响也不太明显。为什么会出现这个结果，笔者认为主要是由于以下原因：
1.沪、渝房产税征收试点方案有欠缺。
上海房产税征收试点方案中最大的欠缺是只对增量房征收房产税，而不对存量房征收房产税。2011年前购置的房产不征税，2011年后新购房且超过人均60平米才征收房产税。存量住房数量极大，新增住房数量较小，扣除人均60平米，能征上来的房产税极为有限。
重庆市房产税征收试点对象仅是高端房产，据测算，全市应税房产约占市场总量的7%，收到的房产税额极小。总体来讲，沪、渝试点房产税征收显然是力度远远不够。
2.限购政策也抑制了房产税试点的效果。
按理，从检验调控手段作用与效果的角度考虑，试点房产税政策的城市，不应同时出台限购政策。因为，这两项政策从目的来看，基本相似。所不同的是，前者侧重长期作用，后者立足短期效果。将这两项政策同时使用，必然会对房产税政策的作用形成抑制。
沪渝试点征收房产税是在我国房产限购的大环境下推出的。由于限购卡住了不少购房行为，而沪渝为了顺利试点，又刻意缩小了试点政策的覆盖范围。可以预见，一旦房产税扩面征收的试点大范围推开，限购政策又同步淡出，那么房产税扩面征收的成效将会迅速体现出来。限购政策只是一个行政手段，难以长年累月地推行，需要有动态调整。为了治本为上，还是应该推广房产税。
去年12月中央经济工作会议提出要推进房产税改革试点。李克强副总理在今年第4期《求是》杂志提出要逐步扩大房产税改革试点。在今年的两会上，房产税已经成为楼市调控的热词。温总理在作政府工作报告时指出，今年将“加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展”。开征房产税除实施细则等尚存争议外应当说在下步扩大房产税征收试点城市进而在全面推广征收房产税己成共识。笔者建议下步房产税全面推广征收税制要素设计时应考虑：
1.征税范围：在1986年房产税暂行条例基础上做修改，主要是要把个人住房纳入房产税征收范围。而且不管是新增还是存量房都需征收。
2.计征方式：用于自住的个人房产其房产税征收计税不分用途，统一以房产的评估价值作为房产税计税依据。考虑房产税征收初期评估房屋尤其是存量房价值评估的难度可考虑按照“片区评估”的方式进行，可不需要一戸一户进行评估，而只要对某一地区进行评估后，给出一个指导价，该片区的房屋将以这个指导价为参考进行纳税，这将提速房产税的实施。房产税的税率国务院颁布一个范围，假设为0.8-1.2%，各地方政府可依照当地实际情况在范围内选择执行税率。在房产税征收的初期，为调控房市和打击投机，建议实行累进税制。
3.纳税期限：税务部门于每年1月1日由房产税电脑征管系统自动生成纳税人信息和本地房产信息，并据此生成缴税通知单邮寄给纳税人，税款需在三月底前缴清，逾期开始计算滞纳金。凡欠交税款和滞纳金的，房管部门冻结纳税人名下所有房产过户手续。
4.免税政策：为保证居民基本住房要求以及不额外增加百姓税负，国务院规定一个人均免税面积范围，如假设人均免税面积为60平米，具体人均免税面积由地方政府根据当地住房水平在此范围予以确定。居民只在其户籍所在地享受房产税减免优惠，异地房产按当地规定纳税。为避免房产税的征收错漏，建议是有房子就征税，先征后返。
【参考文献】
[1]孙雪梅.房产税全面推开“箭在弦上”北京具备推广基础[N].京华时报,2012年03月07日.