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一、住房功能的讨论不足以解决实际问题
本世纪第一个10年，尤其是后5年，关于住房功能的讨论兴起一轮热潮。其背景是，商品住房价格迅速高企。引致商品住房价格迅速高企的重要原因之一，是对于住房投机交易危害的认识不足和管理上的宽松或纵容。部分学者质疑这种情况，从理论上提出住房的功能应为居住，不赞成投资的功能。但部分学者看法不同，坚持认为居住和投资是住宅同时兼具的功能。从学理和实际两个角度看，前一部分学者的看法不完整；后一部分学者的观点是完整的。但是，这样的讨论还是没有解决实际问题。因为在实际生活中，居住之中有投资，投资之中有合理与不合理（俗称的投机）之分，如何进行理论区分，实际工作又如何对待和操作呢？
我认为，在研究方法上可以有所变化，如果不以住房功能为主题，而是以住房需求为主题来讨论，上述的困惑就可以迎刃而解了，这就是本文主张的“住房需求三类分解”。
二、住房需求的三类分解
住房需求归根结底只有三类。不过，这里的住房需求，其表现形式应为购买，而非租赁。
住房需求的第一类，是自住需求，简称“自需”。即购买者购买住房是为了自己居住。一般而言，购买第一套或第二套住房，都是为自己居住使用的。如果扩大到全国范围看，同一个人（或家庭）在多个城市购买的第一套房即便是个人全部住房总量的第三套、第四套甚至更多，也可能是自住的，比如某些流动性很大的演员、运动员等名人在多个大城市购买的住房。但这是少量的个案，对于讨论问题没有实质意义。自住需求当中，是否含有投资性，当然是有的。但这种投资性是附加的，并非主体和首要的。因为，居住者要求生活稳定。而房地产交易的复杂性及其高代价，导致几乎所有的自住需求者不会为了投资的需要隔三差五地买卖已经居住的住房1。
目前，媒体上流行的所谓“刚需”，其实就是“自需”2。严格地说，称为“刚需”是不严密的。
住房需求的第二类，是他住需求，简称“他需”。即购买者购买住房不是为了自己居住而是投资，通过租赁提供给别人居住或使用，并获取投资回报。其客观性在于，在住房市场中总有一部分人是不需要或不可能购买住房的，只需要或只可能租赁别人的住房居住。提供“他需”的住房投资者，满足了市场的客观需要，只要并非急需现金，也不会隔三差五地买卖正在居住的房屋、破坏自己的现金流。可见，住房他住需求的投资对于稳定市场的正面作用。
住房需求的第三类，是无住需求，简称“无需”3。即购买者购买住房既不是为了自己居住，也非提供给他人居住，只是等待住房价格上升到自己的理想水平，抛售套现。这也是住房的一种投资，是无住需求的投资。它有四项危害：侵占社会的住房使用功能，浪费宝贵的土地、资金、建筑材料和其他社会资源；加剧供求矛盾，哄抬住房价格，扰乱正常的市场秩序甚至社会秩序；制造住房市场虚假繁荣和泡沫，创造房地产增加值快速增长、对经济增长的贡献度提高和税金、财政收入飙升的幻觉，挖掘了令管理者左右为难、难以自拔的发展模式陷阱，增加了社会和经济管理的难度；它是一种虚假需求，是可以随时抛向市场的供给，是住房市场风险的主要根源之一，甚至是金融风险和国民经济风险的主要诱因之一。
作者对于住房需求的三类分解方法，发端于2002年，发展于2010年，现在应该说完成了。
三、住房需求三类分解意涵的调控思路
住房需求三类分解，虽很浅显、却是最基本层面的分析方法。循次出发，可以找到住房市场调控的基本思路。
第一类，对于住房自住需求，调控的基本思路应为鼓励。
即凡是中国的民众，拥有或购买第一套或第二套住房，政府要给予鼓励。多年来，中央政府的住房政策实际上已经体现了这种要求，如首次购买90平方米以下普通商品住房给予优惠、新购住房者拥有人均60平方米住房的部分免交房产税（中央批准的上海方案）等。我认为，政策虽然已经体现，但还不够，还可以明确“鼓励”之意。这符合经济发展方式转变、扩大内需和民生第一的要求。
如果鼓励自住需求的调控基本思路对头的话，可以用此审视当前城市住房的调控。自2012年初以来，鉴于住房市场量价齐跌，加上整体经济的疲软，若干城市颁布了各自的微调政策。其中，有一些被中央管理部门立即否定或自我否定；有个别的，没有被否定或没有否定的声音。我认为，其分野应该是，只要是鼓励住房自住需求的，是符合住房市场调控长期要求的，也是同当前的调控大局不相悖的，应予肯定。反之，仅仅为了GDP或税收增长考虑，超过满足住房自住需求的政策调整，应予否定。
鼓励的手段，无非是税种税率、费种费率、贷款比例、贷款利率等的分别优惠或组合。运用鼓励手段的尺度，应该以当地财政可承担和民众心理可承担为限，有利于住房市场乃至于整体经济的良性发展。
第二类，对于住房他住需求（积极性投资），调控的基本思路应为允许。
即对已经有了一两套住房的居民，还允许他们投资购买第三套、第四套甚至更多的住房，用于出租。
但是，当前中国的住房市场调控中，是把投资和投机并列的，误伤了作为他住需求的投资。典型的做法是行政性限购，将户籍居民的住房购买限于两套，非户籍居民购买限于一套。这包含了对于自住需求的承认和保护；但似乎不允许投资用于他住需求。这种不允许，如果是为了尽快地恢复住房市场的稳定，让住房价格适度回归，作为短期策略是可以理解的；如果混淆了作为他住需求的投资和作为无住需求的投资（投机）之间的根本区别，那就是一种根本性的失误。
问题是如何准确地区别他住需求和无住需求，而所谓的“允许”他住需求，又如何来恰当地实现，不至于让无住需求的投机来浑水摸鱼。这需要把限制无住需求的投机结合起来考虑，载于下文。
第三类，对于住房无住需求（消极性投资），调控的基本思路应为限制。
限制无住需求的投机，现在基本上已经成为共识，并且正在调控中实施，如限购政策和差别化税收、信贷政策等。但是问题依然存在。
问题之一，这种限制应该是长期的、还是短期的？ 现在，有不少人希望限制政策是短期的，尤其对2013年换届以后的政府改变限制抱有期望。我的想法是，这种限制是住房市场调控的基本思路，应该是长期的。其理由有两点，一是中国人多地少国情的需要；二是住房市场稳定、经济稳定、金融安全的需要。
在长期的限制之中，是否可以有短期的、临时的放松？我认为是可以的。但是需要一个特殊的前提条件，就是伴随着国民经济的极度疲软，住房市场也极度疲软。这个时候，为了激活和提振国民经济，可以临时地放松对于无住需求投机的限制，正如上世纪90年代中后期，曾经在一些大城市实施的种种鼓励任何住房需求的措施，其中最为给力的是蓝印户口政策和购房退税政策。但是，一旦这种放松措施奏效，应该适时果断截止，不应延搁乃至尾大不掉，成为要挟国民经济的利器。
问题之二，这种限制应该采取经济手段还是行政手段？
在当前的住房市场调控中，有人不同意行政限购，甚至放出狠话，认为它违反了宪法云云，扬言要起诉。过激之词经不起推敲，可以忽略不论，但是行政性的限购手段，的确有一些无法克服的弊病。它刚性地购买数量限制，满足了限制投机的要求；但其短板是无法适应住房租赁市场的客观需要。行政限购有利也有弊，如弊病长此以往，将导致住房租赁供给的失血，影响租赁市场的供求平衡。进一步从经济管理理论上说，市场经济调控是讲究经济手段、不推崇行政手段的。看来，对于住房无住需求投机的限制，采用经济手段为好。就住房市场而言，调控的经济手段，当属税种税率、费种费率、贷款比例、贷款利率四种。
问题之三，这种限制是针对无住需求单独设计，还是同鼓励自住需求、允许他住需求结合起来安排？
住房的三类需求，是互相联系并可以互相转化的。所以，必须顾及三种需求不同的调控思路，设计一套系统的、无缝的和相互呼应的调控手段组合。基本的思路是，放开住房购买的数量限制，但针对三种需求分别实施优惠、正常和加重的经济手段进行调节。也就是说，随着购买数量的增加，经济负担也随之增加。
其中，对于首套和二套房自住需求的确认，没有困难。问题是对于二套房以上的需求，如何确认是他住还是无住的需求呢？这需要加设一个鉴别和确认的技术环节——住房租赁登记和租金收入纳税证明。住房租赁登记和租金收入纳税，是多年前一些大城市已经颁布的管理规定，可惜大都没有很好实施，没有收到实效。住房租赁登记有无必要，尚可研讨；住房租金收入纳税应无不当，踌躇仅在税金的高低。鉴别某人两套以上的住房是他住的、还是无住的，抑或是正常投资、或是不正常投资（投机），请在年终交上租金税单以资证明即可。二套房以上第三套房开始全部住房，在取得产权登记以后的一年之中，有一定数量（比如3个月为起点）的租金纳税证明，则可以确认该住房为他住需求，只交纳正常的税费；反之，则课以重税、重费。设置这一技术环节，不仅解决了多年来租赁管理的难题，增加了合理的税收；而且解决了允许他住需求、限制无住需求的政策区别难题。
问题之四，税种税率、费种费率、贷款比例、贷款利率四种经济手段如何配置和调整呢？
四种经济手段中，一般认为税种税率和费种费率应该相对稳定，贷款比例和贷款利率可以相对灵活。这是合理的，应该坚持。
四种经济手段中，目前较为困惑的是税种税率的处理，尤其是房产税（又名物业税）的开征。一段时期以来，支持开征房产税的舆论很多，但反对之声也不绝于耳。反对者的理由，归纳起来主要是两点，一是征收房产税的管理太复杂，技术还没有准备好；二是70年居住土地转让金和房产税两相重叠，这没有道理。窃以为，要不要、能不能开征房产税，讨论和空转了六七年之久，试点也有一两年，技术问题已经不是障碍，障碍来自于利益的计算，尤其是话语权大的人对于利益的计算。
在市场经济中，利益的计算是正常的。为了回应反对开征住房房产税的声音，需要重新赋予住房房产税新的含义。原来的含义是，住房房产税是一种财产税，是财富再分配的一种形式。该层含义，遇到了70年居住土地转让金和房产税两相重叠的反对理由，就显得软弱无力。根据本文住房需求的三种分类、区别调控的需要，可以赋予住房房产税新的含义，就是并不期望房产税能发挥多大的财产税功能，而是更多地发挥调节住房市场需求的功能，所以，对于自住需求不征房产税，对于他住需求开征正常的房产税，对于无住需求开征高额房产税。这样一来，既确立了住房房产税开征的合理性和必要性；又用税收手段中的房产税解决了住房三种需求的区别和联系。
注：
1.经济学原理认为，刚性需求是缺乏价格弹性的需求，或者是没有替代物的需求。住房自住需求虽然价格弹性不足，但是有替代物。因为，如果住房价格太高，消费人无力承担的话，可以用租赁住房来替代，不是非卖不可，因此住房买卖没有“刚需”。住房租赁的需求倒是刚性的。因为，如果消费人一定要在某个地方生活或经营，不能离开，那只有承受高租金租赁住房，别无他法。
2.作者曾经把住房“他住需求”称之为“住房的间接使用投资”，可参见《确立使用价值为根本的住房功能观》，《中国房地产》2010年第11期；《房地产调控辩疑（上）》，《解放日报》2010年12月16日《观点版》；《中国住房发展四大基本观念》，《中国房地产研究》丛书2010年第4卷，上海社会科学院出版社，2011年3月版。
3.作者曾经把住房“无住需求”称之为“虚拟需求”。在《上海房地产市场报告》（上海市连续性内部资料准印证第0020号）2002年9月号《兴旺健康是主调 同时也需要不断调适——对近年上海房地产市场的基本看法》一文中作者首次提出“虚拟需求”的概念：“在肯定兴旺和健康这一主调的前提下，上海房地产的发展，也存在着某些需要思考或进一步调适的情况……总体上讲，近年上海房地产需求的旺盛，是上海社会经济繁荣的结果……但要注意两个问题。一是，警惕若干虚拟需求现象。所谓虚拟需求，主要表现在住宅的销售上……有一部分买者并不是真正的居住者，而是待机套现者，即所谓的投资者。这种需求，眼下虽有好处，但对市场后势的影响有不确定性，甚至消极性，应予密切留意……”在作者的日常工作和演讲中，也常称虚拟需求为“虚假需求”。随后作者注意到，这一提法已经为部分人士所接受，甚至上海市政府一位主要负责人也在讲话中运用。后来作者又在一些文章中，将此需求称为“住房的无使用投资”，出处可见注2。
王春敏/责任编辑
本世纪第一个10年，尤其是后5年，关于住房功能的讨论兴起一轮热潮。其背景是，商品住房价格迅速高企。引致商品住房价格迅速高企的重要原因之一，是对于住房投机交易危害的认识不足和管理上的宽松或纵容。部分学者质疑这种情况，从理论上提出住房的功能应为居住，不赞成投资的功能。但部分学者看法不同，坚持认为居住和投资是住宅同时兼具的功能。从学理和实际两个角度看，前一部分学者的看法不完整；后一部分学者的观点是完整的。但是，这样的讨论还是没有解决实际问题。因为在实际生活中，居住之中有投资，投资之中有合理与不合理（俗称的投机）之分，如何进行理论区分，实际工作又如何对待和操作呢？
我认为，在研究方法上可以有所变化，如果不以住房功能为主题，而是以住房需求为主题来讨论，上述的困惑就可以迎刃而解了，这就是本文主张的“住房需求三类分解”。
二、住房需求的三类分解
住房需求归根结底只有三类。不过，这里的住房需求，其表现形式应为购买，而非租赁。
住房需求的第一类，是自住需求，简称“自需”。即购买者购买住房是为了自己居住。一般而言，购买第一套或第二套住房，都是为自己居住使用的。如果扩大到全国范围看，同一个人（或家庭）在多个城市购买的第一套房即便是个人全部住房总量的第三套、第四套甚至更多，也可能是自住的，比如某些流动性很大的演员、运动员等名人在多个大城市购买的住房。但这是少量的个案，对于讨论问题没有实质意义。自住需求当中，是否含有投资性，当然是有的。但这种投资性是附加的，并非主体和首要的。因为，居住者要求生活稳定。而房地产交易的复杂性及其高代价，导致几乎所有的自住需求者不会为了投资的需要隔三差五地买卖已经居住的住房1。
目前，媒体上流行的所谓“刚需”，其实就是“自需”2。严格地说，称为“刚需”是不严密的。
住房需求的第二类，是他住需求，简称“他需”。即购买者购买住房不是为了自己居住而是投资，通过租赁提供给别人居住或使用，并获取投资回报。其客观性在于，在住房市场中总有一部分人是不需要或不可能购买住房的，只需要或只可能租赁别人的住房居住。提供“他需”的住房投资者，满足了市场的客观需要，只要并非急需现金，也不会隔三差五地买卖正在居住的房屋、破坏自己的现金流。可见，住房他住需求的投资对于稳定市场的正面作用。
住房需求的第三类，是无住需求，简称“无需”3。即购买者购买住房既不是为了自己居住，也非提供给他人居住，只是等待住房价格上升到自己的理想水平，抛售套现。这也是住房的一种投资，是无住需求的投资。它有四项危害：侵占社会的住房使用功能，浪费宝贵的土地、资金、建筑材料和其他社会资源；加剧供求矛盾，哄抬住房价格，扰乱正常的市场秩序甚至社会秩序；制造住房市场虚假繁荣和泡沫，创造房地产增加值快速增长、对经济增长的贡献度提高和税金、财政收入飙升的幻觉，挖掘了令管理者左右为难、难以自拔的发展模式陷阱，增加了社会和经济管理的难度；它是一种虚假需求，是可以随时抛向市场的供给，是住房市场风险的主要根源之一，甚至是金融风险和国民经济风险的主要诱因之一。
作者对于住房需求的三类分解方法，发端于2002年，发展于2010年，现在应该说完成了。
三、住房需求三类分解意涵的调控思路
住房需求三类分解，虽很浅显、却是最基本层面的分析方法。循次出发，可以找到住房市场调控的基本思路。
第一类，对于住房自住需求，调控的基本思路应为鼓励。
即凡是中国的民众，拥有或购买第一套或第二套住房，政府要给予鼓励。多年来，中央政府的住房政策实际上已经体现了这种要求，如首次购买90平方米以下普通商品住房给予优惠、新购住房者拥有人均60平方米住房的部分免交房产税（中央批准的上海方案）等。我认为，政策虽然已经体现，但还不够，还可以明确“鼓励”之意。这符合经济发展方式转变、扩大内需和民生第一的要求。
如果鼓励自住需求的调控基本思路对头的话，可以用此审视当前城市住房的调控。自2012年初以来，鉴于住房市场量价齐跌，加上整体经济的疲软，若干城市颁布了各自的微调政策。其中，有一些被中央管理部门立即否定或自我否定；有个别的，没有被否定或没有否定的声音。我认为，其分野应该是，只要是鼓励住房自住需求的，是符合住房市场调控长期要求的，也是同当前的调控大局不相悖的，应予肯定。反之，仅仅为了GDP或税收增长考虑，超过满足住房自住需求的政策调整，应予否定。
鼓励的手段，无非是税种税率、费种费率、贷款比例、贷款利率等的分别优惠或组合。运用鼓励手段的尺度，应该以当地财政可承担和民众心理可承担为限，有利于住房市场乃至于整体经济的良性发展。
第二类，对于住房他住需求（积极性投资），调控的基本思路应为允许。
即对已经有了一两套住房的居民，还允许他们投资购买第三套、第四套甚至更多的住房，用于出租。
但是，当前中国的住房市场调控中，是把投资和投机并列的，误伤了作为他住需求的投资。典型的做法是行政性限购，将户籍居民的住房购买限于两套，非户籍居民购买限于一套。这包含了对于自住需求的承认和保护；但似乎不允许投资用于他住需求。这种不允许，如果是为了尽快地恢复住房市场的稳定，让住房价格适度回归，作为短期策略是可以理解的；如果混淆了作为他住需求的投资和作为无住需求的投资（投机）之间的根本区别，那就是一种根本性的失误。
问题是如何准确地区别他住需求和无住需求，而所谓的“允许”他住需求，又如何来恰当地实现，不至于让无住需求的投机来浑水摸鱼。这需要把限制无住需求的投机结合起来考虑，载于下文。
第三类，对于住房无住需求（消极性投资），调控的基本思路应为限制。
限制无住需求的投机，现在基本上已经成为共识，并且正在调控中实施，如限购政策和差别化税收、信贷政策等。但是问题依然存在。
问题之一，这种限制应该是长期的、还是短期的？ 现在，有不少人希望限制政策是短期的，尤其对2013年换届以后的政府改变限制抱有期望。我的想法是，这种限制是住房市场调控的基本思路，应该是长期的。其理由有两点，一是中国人多地少国情的需要；二是住房市场稳定、经济稳定、金融安全的需要。
在长期的限制之中，是否可以有短期的、临时的放松？我认为是可以的。但是需要一个特殊的前提条件，就是伴随着国民经济的极度疲软，住房市场也极度疲软。这个时候，为了激活和提振国民经济，可以临时地放松对于无住需求投机的限制，正如上世纪90年代中后期，曾经在一些大城市实施的种种鼓励任何住房需求的措施，其中最为给力的是蓝印户口政策和购房退税政策。但是，一旦这种放松措施奏效，应该适时果断截止，不应延搁乃至尾大不掉，成为要挟国民经济的利器。
问题之二，这种限制应该采取经济手段还是行政手段？
在当前的住房市场调控中，有人不同意行政限购，甚至放出狠话，认为它违反了宪法云云，扬言要起诉。过激之词经不起推敲，可以忽略不论，但是行政性的限购手段，的确有一些无法克服的弊病。它刚性地购买数量限制，满足了限制投机的要求；但其短板是无法适应住房租赁市场的客观需要。行政限购有利也有弊，如弊病长此以往，将导致住房租赁供给的失血，影响租赁市场的供求平衡。进一步从经济管理理论上说，市场经济调控是讲究经济手段、不推崇行政手段的。看来，对于住房无住需求投机的限制，采用经济手段为好。就住房市场而言，调控的经济手段，当属税种税率、费种费率、贷款比例、贷款利率四种。
问题之三，这种限制是针对无住需求单独设计，还是同鼓励自住需求、允许他住需求结合起来安排？
住房的三类需求，是互相联系并可以互相转化的。所以，必须顾及三种需求不同的调控思路，设计一套系统的、无缝的和相互呼应的调控手段组合。基本的思路是，放开住房购买的数量限制，但针对三种需求分别实施优惠、正常和加重的经济手段进行调节。也就是说，随着购买数量的增加，经济负担也随之增加。
其中，对于首套和二套房自住需求的确认，没有困难。问题是对于二套房以上的需求，如何确认是他住还是无住的需求呢？这需要加设一个鉴别和确认的技术环节——住房租赁登记和租金收入纳税证明。住房租赁登记和租金收入纳税，是多年前一些大城市已经颁布的管理规定，可惜大都没有很好实施，没有收到实效。住房租赁登记有无必要，尚可研讨；住房租金收入纳税应无不当，踌躇仅在税金的高低。鉴别某人两套以上的住房是他住的、还是无住的，抑或是正常投资、或是不正常投资（投机），请在年终交上租金税单以资证明即可。二套房以上第三套房开始全部住房，在取得产权登记以后的一年之中，有一定数量（比如3个月为起点）的租金纳税证明，则可以确认该住房为他住需求，只交纳正常的税费；反之，则课以重税、重费。设置这一技术环节，不仅解决了多年来租赁管理的难题，增加了合理的税收；而且解决了允许他住需求、限制无住需求的政策区别难题。
问题之四，税种税率、费种费率、贷款比例、贷款利率四种经济手段如何配置和调整呢？
四种经济手段中，一般认为税种税率和费种费率应该相对稳定，贷款比例和贷款利率可以相对灵活。这是合理的，应该坚持。
四种经济手段中，目前较为困惑的是税种税率的处理，尤其是房产税（又名物业税）的开征。一段时期以来，支持开征房产税的舆论很多，但反对之声也不绝于耳。反对者的理由，归纳起来主要是两点，一是征收房产税的管理太复杂，技术还没有准备好；二是70年居住土地转让金和房产税两相重叠，这没有道理。窃以为，要不要、能不能开征房产税，讨论和空转了六七年之久，试点也有一两年，技术问题已经不是障碍，障碍来自于利益的计算，尤其是话语权大的人对于利益的计算。
在市场经济中，利益的计算是正常的。为了回应反对开征住房房产税的声音，需要重新赋予住房房产税新的含义。原来的含义是，住房房产税是一种财产税，是财富再分配的一种形式。该层含义，遇到了70年居住土地转让金和房产税两相重叠的反对理由，就显得软弱无力。根据本文住房需求的三种分类、区别调控的需要，可以赋予住房房产税新的含义，就是并不期望房产税能发挥多大的财产税功能，而是更多地发挥调节住房市场需求的功能，所以，对于自住需求不征房产税，对于他住需求开征正常的房产税，对于无住需求开征高额房产税。这样一来，既确立了住房房产税开征的合理性和必要性；又用税收手段中的房产税解决了住房三种需求的区别和联系。
注：
1.经济学原理认为，刚性需求是缺乏价格弹性的需求，或者是没有替代物的需求。住房自住需求虽然价格弹性不足，但是有替代物。因为，如果住房价格太高，消费人无力承担的话，可以用租赁住房来替代，不是非卖不可，因此住房买卖没有“刚需”。住房租赁的需求倒是刚性的。因为，如果消费人一定要在某个地方生活或经营，不能离开，那只有承受高租金租赁住房，别无他法。
2.作者曾经把住房“他住需求”称之为“住房的间接使用投资”，可参见《确立使用价值为根本的住房功能观》，《中国房地产》2010年第11期；《房地产调控辩疑（上）》，《解放日报》2010年12月16日《观点版》；《中国住房发展四大基本观念》，《中国房地产研究》丛书2010年第4卷，上海社会科学院出版社，2011年3月版。
3.作者曾经把住房“无住需求”称之为“虚拟需求”。在《上海房地产市场报告》（上海市连续性内部资料准印证第0020号）2002年9月号《兴旺健康是主调 同时也需要不断调适——对近年上海房地产市场的基本看法》一文中作者首次提出“虚拟需求”的概念：“在肯定兴旺和健康这一主调的前提下，上海房地产的发展，也存在着某些需要思考或进一步调适的情况……总体上讲，近年上海房地产需求的旺盛，是上海社会经济繁荣的结果……但要注意两个问题。一是，警惕若干虚拟需求现象。所谓虚拟需求，主要表现在住宅的销售上……有一部分买者并不是真正的居住者，而是待机套现者，即所谓的投资者。这种需求，眼下虽有好处，但对市场后势的影响有不确定性，甚至消极性，应予密切留意……”在作者的日常工作和演讲中，也常称虚拟需求为“虚假需求”。随后作者注意到，这一提法已经为部分人士所接受，甚至上海市政府一位主要负责人也在讲话中运用。后来作者又在一些文章中，将此需求称为“住房的无使用投资”，出处可见注2。
王春敏/责任编辑