论文部分内容阅读
摘要：本文以2003年至2011年中国房地产市场为研究对象，借鉴了现已有的文献，并结合我国“土地批租制”这一实际情况，对于现有的一般均衡模型做了进一步的修改，并提出用“当量”来描述土地剩余年限的可观察的测度指标，建立考虑土地批租制影响的一般均衡模型和市场供需模型，对以房地产基础价值为基准的房地产泡沫进行探讨与测度。
关键词：房地产；批租制；泡沫；风险
一、研究背景及文献回顾
自我国1998年来的住房制度的改革后，房地产行业的价格连年上扬，其价格上涨幅度早已远远大于人均可支配收入的增长幅度，我国的房地产市场是自1998年改制而来，使得房地产市场的以往“存量需求”得到释放，在这一释放过程中得益于银行信贷的支持以及收益的转移造成了房地产市场的虚假繁荣与价值高估（易宪容，2005），只要房地产行业没有出现太糟糕的事件，银行的最优决策仍旧是提高金融支持力度，这助推了房地产市场的繁荣和房地产泡沫的产生（周京奎，2005），同时，由于房地产行业的前期投资以及销售贷款的资金大部分来与商业银行，在房地产开发商与置业者都可以从银行取得贷款的情况下，房地产市场在群体性投机行为作用下产生泡沫（周京奎，2006），随着我国房地产市场其具有刚性需求属性，对房价形成了有力支撑，使得房价能够长期昂首前进（王培辉，2011）。
二、主要内容及研究思路
本文在选择影响因素时基于Abraham和Hendershott（1993）的基础上，同时借鉴了现已有的文献，并结合我国“土地批租制”这一实际情况，对于现有的一般均衡模型做了进一步的修改，并提出用“当量”来描述土地剩余年限的可观察的测度指标，建立考虑土地批租制影响的一般均衡模型和市场供需模型，对以房地产基础价值为基准的房地产泡沫进行探讨与测度。本文所用的两个实证模型所采用的变量：
3、结论及建议：
本文在实证与理论阶段通过引入“土地批租制”这一概念，将我国70年的土地使用权考虑进了房地产价值之中，在测算过程中创新性地提出“土地剩余使用年限当量”很好地将“土地批租制”引入模型，重新对于房地产基础价值进行测量，并计算出相应的泡沫度。通过实证，我们也发现随着70年使用年限的逐渐减少以及房地产价值本身的增值导致整体上房地产价值是维持在某个价格区间内的，并随着使用年限到期日的逐渐接近逐渐贬值，这与我国现行市场的房屋价格走势大相径庭。而通过对房地产泡沫度的测度，发现房地产的泡沫度整体上仍旧保持快速上升态势，并且与其泡沫度最大已经达到了近90%，这不得不引起注意。
市场价格的不断上行与房地产价值随使用年限到期的逐渐下行必须引起整个市场的注意。若任由这两个相反趋势的进一步发展，到70年使用权完全到期时，土地价值对于房屋持有人而言将丧失殆尽，剩下的只有房屋的残值这必然会导致整个房地产市场动荡。
因此，本文针对“批租制”带来的一系列问题，提出应该用“年租制”代替“批租制”。将一次性收取70年的土地出让金改为每年收缴一次地租，目前我国已经有一些县市实行了土地年租制。
注释：
①式中房价、土地价格以及造价成本都在消除了CPI的影响下进行测算并得到其各自的增长率。
②西藏地区的土地购置费用以及购置面积部分缺失，因而本文舍弃了该地区。
③http：//home.163.com/04/0730/11/0SHMAFVP0010173M.html，《8月31日后协议转让经营性土地全部叫停》，网易财经
④注：括号内为t检验值，***，**，*分别代表在1%，5%，10%的显著水平上显著
参考文献：
[1]王维. 房地产基础价值及泡沫类型解析[J]. 经济学家， 2009（7）：18-24.
[2]韩冬梅， 刘兰娟， 曹坤. 基于状态空间模型的房地产价格泡沫问题研究[J]. 财经研究， 2008（1）：126-135.
[3]吕江林. 我国城市住房市场泡沫水平的度量[J]. 经济研究， 2010（6）：28-41.
[4]姜沛言， 刘洪玉. 中国大中城市住房基础价值与价格泡沫估计. 世界华人不动产学会2012年会暨国际研讨会论文集， 2011：493-502.
[5]张涛， 龚六堂， 卜永祥. 资产回报、住房按揭贷款与房地产均衡价格[J]. 2006（2）：1-11.
[6]袁志刚、樊潇彦. 房地产市场理性泡沫分析[J]. 经济研究， 2003（3）：34-43.
（作者通讯地址：浙江工商大学，浙江 杭州 310018）
关键词：房地产；批租制；泡沫；风险
一、研究背景及文献回顾
自我国1998年来的住房制度的改革后，房地产行业的价格连年上扬，其价格上涨幅度早已远远大于人均可支配收入的增长幅度，我国的房地产市场是自1998年改制而来，使得房地产市场的以往“存量需求”得到释放，在这一释放过程中得益于银行信贷的支持以及收益的转移造成了房地产市场的虚假繁荣与价值高估（易宪容，2005），只要房地产行业没有出现太糟糕的事件，银行的最优决策仍旧是提高金融支持力度，这助推了房地产市场的繁荣和房地产泡沫的产生（周京奎，2005），同时，由于房地产行业的前期投资以及销售贷款的资金大部分来与商业银行，在房地产开发商与置业者都可以从银行取得贷款的情况下，房地产市场在群体性投机行为作用下产生泡沫（周京奎，2006），随着我国房地产市场其具有刚性需求属性，对房价形成了有力支撑，使得房价能够长期昂首前进（王培辉，2011）。
二、主要内容及研究思路
本文在选择影响因素时基于Abraham和Hendershott（1993）的基础上，同时借鉴了现已有的文献，并结合我国“土地批租制”这一实际情况，对于现有的一般均衡模型做了进一步的修改，并提出用“当量”来描述土地剩余年限的可观察的测度指标，建立考虑土地批租制影响的一般均衡模型和市场供需模型，对以房地产基础价值为基准的房地产泡沫进行探讨与测度。本文所用的两个实证模型所采用的变量：
3、结论及建议：
本文在实证与理论阶段通过引入“土地批租制”这一概念，将我国70年的土地使用权考虑进了房地产价值之中，在测算过程中创新性地提出“土地剩余使用年限当量”很好地将“土地批租制”引入模型，重新对于房地产基础价值进行测量，并计算出相应的泡沫度。通过实证，我们也发现随着70年使用年限的逐渐减少以及房地产价值本身的增值导致整体上房地产价值是维持在某个价格区间内的，并随着使用年限到期日的逐渐接近逐渐贬值，这与我国现行市场的房屋价格走势大相径庭。而通过对房地产泡沫度的测度，发现房地产的泡沫度整体上仍旧保持快速上升态势，并且与其泡沫度最大已经达到了近90%，这不得不引起注意。
市场价格的不断上行与房地产价值随使用年限到期的逐渐下行必须引起整个市场的注意。若任由这两个相反趋势的进一步发展，到70年使用权完全到期时，土地价值对于房屋持有人而言将丧失殆尽，剩下的只有房屋的残值这必然会导致整个房地产市场动荡。
因此，本文针对“批租制”带来的一系列问题，提出应该用“年租制”代替“批租制”。将一次性收取70年的土地出让金改为每年收缴一次地租，目前我国已经有一些县市实行了土地年租制。
注释：
①式中房价、土地价格以及造价成本都在消除了CPI的影响下进行测算并得到其各自的增长率。
②西藏地区的土地购置费用以及购置面积部分缺失，因而本文舍弃了该地区。
③http：//home.163.com/04/0730/11/0SHMAFVP0010173M.html，《8月31日后协议转让经营性土地全部叫停》，网易财经
④注：括号内为t检验值，***，**，*分别代表在1%，5%，10%的显著水平上显著
参考文献：
[1]王维. 房地产基础价值及泡沫类型解析[J]. 经济学家， 2009（7）：18-24.
[2]韩冬梅， 刘兰娟， 曹坤. 基于状态空间模型的房地产价格泡沫问题研究[J]. 财经研究， 2008（1）：126-135.
[3]吕江林. 我国城市住房市场泡沫水平的度量[J]. 经济研究， 2010（6）：28-41.
[4]姜沛言， 刘洪玉. 中国大中城市住房基础价值与价格泡沫估计. 世界华人不动产学会2012年会暨国际研讨会论文集， 2011：493-502.
[5]张涛， 龚六堂， 卜永祥. 资产回报、住房按揭贷款与房地产均衡价格[J]. 2006（2）：1-11.
[6]袁志刚、樊潇彦. 房地产市场理性泡沫分析[J]. 经济研究， 2003（3）：34-43.
（作者通讯地址：浙江工商大学，浙江 杭州 310018）