论文部分内容阅读
摘要：房产测绘是测绘的一个极具特点的分支，房产测绘明确房屋坐落地理位置、大小及其权属产权面积等信息，与百姓生活密切相关。房产测绘成果作为房屋登记的重要依据，其中所包含的权属状况和建筑面积等信息与人民群众的财产权益密不可分。本文分析了房产测绘的重要性及其影响，并结合相关房产测绘事件对如何规范房产测绘进行了探讨。
关键词：测绘；房产；影响力；措施
中图分类号：P2文献标识码：A文章编号：
房产测绘是测绘的一个极具特点的分支，房产测绘主要是确定房屋的位置、界线、质量、数量及其权属等信息，房产测绘成果作为房屋登记的重要依据，其中所包含的权属状况和建筑面积等信息与人民群众的财产权益密切相关。住房问题是关系国计民生的大问题，置办一处房产对于工薪家庭来说需要十几年甚至几十年的积蓄，而房产测绘直接关系到房屋所有人的合法权益。随着近年来房产市场的日益繁荣以及房屋价格的迅速上升，社会各界对房产测绘的要求日益提高，房屋面积测算、共有面积分摊等是房产测绘工作的难点问题，也是买房人和卖房人关注的焦点。
一、房产测绘影响权利人经济利益
房产测绘标准的变化对权利人经济利益有两方面影响。一是使权利人在同等条件下付出更高的代价购买产品或服务。齐鲁晚报曾于2012年12月4日报导，某小区的业主A向该报反映，其在小区买了套二手房并新办了房产证，没想到同样的户型和面积，由于测绘方法的改变，新证竟然比旧证多出了七八平米。据了解，新房产证的建筑面积包括全部阳台面积和公攤面积，而旧房产证阳台面积按半数登记，公摊面积不计算在内，以业主A的户型为例，旧房产证的建筑面积在43平方米左右，而新房产证上的房屋建筑面积为51.74平方米。按照当地规定，暖气改造费按房产证的建筑面积收取，业主A不得不多交了2000多元暖气改造费。该小区有几十户新搬入的居民都存在新旧房产证面积不一问题。业主要求补偿的申请，因每户居民新老房产证面积不同，相关部门难以确定统一的标准而无果而终。而上述事件并非个案。
二是使权利人能以较少的代价获取同等的收益。房产测绘因公摊面积（将不该公摊的部位列入公摊范围、套内面积减少、开发商将已公摊的部位出租或者出售、将不应该计算面积的部位计算面积和重复计算面积等等）引发纠纷的事件经常见诸报端。为有效抑制上述情况的发生，江苏省房产测绘地方标准《房屋面积测算技术规程》于2012年8月1日在昆山正式实施。根据该规程，地下的配电、消防、空调等设施用房的建筑面积不可以再分摊到地上住户，这也意味着一些住户的公摊面积将减少。据介绍，新规程实施前地下设施用房的建筑面积可以分摊到楼上的住户。新规程实施后，地下的公用面积只可以分摊到地下车库等地下建筑，地上的公用面积才可以分摊到地上的住户。对于高层的综合楼用户来说，这是一个利好消息，可以以更低的价格拥有同样使用面积的房产。虽然也有另一种看法认为，房子分摊到业主的面积小了，开发商利润少了必然会通过涨价再次转移到买家头上，但是，房产测绘标准的变更确实存在增加权利人利益的可能性。
综上，测绘行政主管部门在制定相关房产测绘规范时，需整体考虑和平衡各方利益，避免带来不良影响。
二、房产测绘行为关系市场秩序和社会稳定
2011年4月，群众向四川测绘局举报房产测绘公司B，认为B公司不执行房产测绘技术规范，伪造测绘成果，严重损害了购房者的合法权益。据调查，B公司于2008年3月对泸州市古蔺县某新建小区房屋面积进行测绘，根据开发商提供的工程竣工图对个别房屋进行复核，随即出具了房产测绘成果报告。在古蔺县住建局要求其重新测绘的情况下，B公司仍然没有按照技术规范处理，仅在每个原有房屋面积上减少约0.5平方米。四川测绘局于2011年6月依据《中华人民和国测绘法》第四十八条关于测绘成果质量不合格法律责任的有关规定，吊销了B公司的测绘资质证书。国家测绘地理信息局将此事件作为2011年测绘地理信息违法典型案件进行了通报。房产测绘公司违反《中华人民共和国测绘法》等测绘法规的有关规定实施房产测绘，势必损害购房者的合法权益，扰乱测绘地理信息市场秩序，造成不良社会影响。
三、房产测绘管理措施
为做好房产测绘工作，确保房产测绘市场秩序，维护相关权利人合法权益，各级测绘行政主管部门、测绘单位及测绘从业人员等要注意加强房产测绘管理，规范房产测绘行为。
（一）国家层面
为加强房产测绘管理，规范房产测绘行为，保护房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国测绘法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》，建设部与国家测绘局于2000年12月共同颁布了《房产测绘管理办法》。该办法自2001年5月1日起施行，明确了各级行政部门的职责和要求：国务院测绘行政主管部门和国务院建设行政主管部门根据国务院确定的职责分工负责房产测绘及成果应用的监督管理，省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门根据省级人民政府确定的职责分工负责房产测绘及成果应用的监督管理。
2000年国家测绘局发布了《房产测量规范》GB/T17986.1-2000，为房产测量提供了规范和指引，但是随着房地产业的快速发展以及建筑形式的不断变化，《房产测量规范》已不能完全满足现阶段房产测量作业要求，管理部门依据《房产测量规范》进行指导和管理也具有一定局限性，为房产测绘实施统一监管带来了诸多困难。现阶段有必要进一步加强房产测绘管理，规范房产测绘行为，统一房屋面积计算规则，推进房产测绘相关规章的细化和完善。
（二）省市层面
为了加强房产测绘管理，规范房产测绘行为，不少省市房产测绘部门通过用户回访、实地核实、内业资料分析、外业实地巡检等方式，以测绘资质、市场行为、测量数据的正确性、成果的规范化和标准的执行情况以及测绘仪器检定等为重点，对房产测绘市场进行了调查，以加强测绘监管并规范测绘行为。
北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于规范房屋面积测算工作有关问题的通知》，从规范房屋面积测算方法和促进房产测绘服务水平两方面规范房屋面积测算工作。房屋面积测算计算口径不一致的局面有望得到改善，减少和避免测绘成果质量不合格和房产面积测算失误等给相关权利人造成的损失。吉林省测绘局与吉林省住房和城乡建设厅于2012年8月发布了《吉林省房产测绘实施细则（试行）》，细则明确了房产平面控制测量、房产调查与房图测绘的具体要求，规范了房产测绘报告书文本，明确了共有建筑面积的确认与分摊、共有建筑面积的计算细则、房产建筑面积细则等方面内容，对进一步提高行政管理部门的监管力度和保护相关权益人的合法权益起到了积极作用，促进了房产测绘市场健康有序发展。
（三）测绘单位和从业人员层面
房产测绘单位及其从业人员是房产测绘的实施方，测绘单位及其人员是否按房产测量规范相关要求测绘，是否按规范要求计算建筑面积，是否按规定制作生成测绘成果，直接关系测绘成果质量的正确与否。《房产测绘管理办法》规定：房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，对其完成的房产测绘成果质量负责，提高测绘技术水平，接受房地产行政主管部门和测绘行政主管部门的技术指导和业务监督；房产测绘从业人员应当保证测绘成果的完整、准确，不得违规测绘、弄虚作假，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。为确保制度落到实处，提高房产测绘从业人员技术水平，各级测绘行政主管部门以及房产测绘单位有必要加强对专业技术人员的管理和培训。
房地产作为一种保值或增值的手段，是大众关注的热点，房产测绘是确认房屋产权的基础，是保障产权人合法权益的依据。房产测绘成果的质量影响权利人切身利益，从国家、省市层面到测绘单位、测绘从业人员甚至普通民众，都要重视房产测绘，规范房产测绘行为，确保房产测绘各项规范落到实处。
关键词：测绘；房产；影响力；措施
中图分类号：P2文献标识码：A文章编号：
房产测绘是测绘的一个极具特点的分支，房产测绘主要是确定房屋的位置、界线、质量、数量及其权属等信息，房产测绘成果作为房屋登记的重要依据，其中所包含的权属状况和建筑面积等信息与人民群众的财产权益密切相关。住房问题是关系国计民生的大问题，置办一处房产对于工薪家庭来说需要十几年甚至几十年的积蓄，而房产测绘直接关系到房屋所有人的合法权益。随着近年来房产市场的日益繁荣以及房屋价格的迅速上升，社会各界对房产测绘的要求日益提高，房屋面积测算、共有面积分摊等是房产测绘工作的难点问题，也是买房人和卖房人关注的焦点。
一、房产测绘影响权利人经济利益
房产测绘标准的变化对权利人经济利益有两方面影响。一是使权利人在同等条件下付出更高的代价购买产品或服务。齐鲁晚报曾于2012年12月4日报导，某小区的业主A向该报反映，其在小区买了套二手房并新办了房产证，没想到同样的户型和面积，由于测绘方法的改变，新证竟然比旧证多出了七八平米。据了解，新房产证的建筑面积包括全部阳台面积和公攤面积，而旧房产证阳台面积按半数登记，公摊面积不计算在内，以业主A的户型为例，旧房产证的建筑面积在43平方米左右，而新房产证上的房屋建筑面积为51.74平方米。按照当地规定，暖气改造费按房产证的建筑面积收取，业主A不得不多交了2000多元暖气改造费。该小区有几十户新搬入的居民都存在新旧房产证面积不一问题。业主要求补偿的申请，因每户居民新老房产证面积不同，相关部门难以确定统一的标准而无果而终。而上述事件并非个案。
二是使权利人能以较少的代价获取同等的收益。房产测绘因公摊面积（将不该公摊的部位列入公摊范围、套内面积减少、开发商将已公摊的部位出租或者出售、将不应该计算面积的部位计算面积和重复计算面积等等）引发纠纷的事件经常见诸报端。为有效抑制上述情况的发生，江苏省房产测绘地方标准《房屋面积测算技术规程》于2012年8月1日在昆山正式实施。根据该规程，地下的配电、消防、空调等设施用房的建筑面积不可以再分摊到地上住户，这也意味着一些住户的公摊面积将减少。据介绍，新规程实施前地下设施用房的建筑面积可以分摊到楼上的住户。新规程实施后，地下的公用面积只可以分摊到地下车库等地下建筑，地上的公用面积才可以分摊到地上的住户。对于高层的综合楼用户来说，这是一个利好消息，可以以更低的价格拥有同样使用面积的房产。虽然也有另一种看法认为，房子分摊到业主的面积小了，开发商利润少了必然会通过涨价再次转移到买家头上，但是，房产测绘标准的变更确实存在增加权利人利益的可能性。
综上，测绘行政主管部门在制定相关房产测绘规范时，需整体考虑和平衡各方利益，避免带来不良影响。
二、房产测绘行为关系市场秩序和社会稳定
2011年4月，群众向四川测绘局举报房产测绘公司B，认为B公司不执行房产测绘技术规范，伪造测绘成果，严重损害了购房者的合法权益。据调查，B公司于2008年3月对泸州市古蔺县某新建小区房屋面积进行测绘，根据开发商提供的工程竣工图对个别房屋进行复核，随即出具了房产测绘成果报告。在古蔺县住建局要求其重新测绘的情况下，B公司仍然没有按照技术规范处理，仅在每个原有房屋面积上减少约0.5平方米。四川测绘局于2011年6月依据《中华人民和国测绘法》第四十八条关于测绘成果质量不合格法律责任的有关规定，吊销了B公司的测绘资质证书。国家测绘地理信息局将此事件作为2011年测绘地理信息违法典型案件进行了通报。房产测绘公司违反《中华人民共和国测绘法》等测绘法规的有关规定实施房产测绘，势必损害购房者的合法权益，扰乱测绘地理信息市场秩序，造成不良社会影响。
三、房产测绘管理措施
为做好房产测绘工作，确保房产测绘市场秩序，维护相关权利人合法权益，各级测绘行政主管部门、测绘单位及测绘从业人员等要注意加强房产测绘管理，规范房产测绘行为。
（一）国家层面
为加强房产测绘管理，规范房产测绘行为，保护房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国测绘法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》，建设部与国家测绘局于2000年12月共同颁布了《房产测绘管理办法》。该办法自2001年5月1日起施行，明确了各级行政部门的职责和要求：国务院测绘行政主管部门和国务院建设行政主管部门根据国务院确定的职责分工负责房产测绘及成果应用的监督管理，省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门根据省级人民政府确定的职责分工负责房产测绘及成果应用的监督管理。
2000年国家测绘局发布了《房产测量规范》GB/T17986.1-2000，为房产测量提供了规范和指引，但是随着房地产业的快速发展以及建筑形式的不断变化，《房产测量规范》已不能完全满足现阶段房产测量作业要求，管理部门依据《房产测量规范》进行指导和管理也具有一定局限性，为房产测绘实施统一监管带来了诸多困难。现阶段有必要进一步加强房产测绘管理，规范房产测绘行为，统一房屋面积计算规则，推进房产测绘相关规章的细化和完善。
（二）省市层面
为了加强房产测绘管理，规范房产测绘行为，不少省市房产测绘部门通过用户回访、实地核实、内业资料分析、外业实地巡检等方式，以测绘资质、市场行为、测量数据的正确性、成果的规范化和标准的执行情况以及测绘仪器检定等为重点，对房产测绘市场进行了调查，以加强测绘监管并规范测绘行为。
北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于规范房屋面积测算工作有关问题的通知》，从规范房屋面积测算方法和促进房产测绘服务水平两方面规范房屋面积测算工作。房屋面积测算计算口径不一致的局面有望得到改善，减少和避免测绘成果质量不合格和房产面积测算失误等给相关权利人造成的损失。吉林省测绘局与吉林省住房和城乡建设厅于2012年8月发布了《吉林省房产测绘实施细则（试行）》，细则明确了房产平面控制测量、房产调查与房图测绘的具体要求，规范了房产测绘报告书文本，明确了共有建筑面积的确认与分摊、共有建筑面积的计算细则、房产建筑面积细则等方面内容，对进一步提高行政管理部门的监管力度和保护相关权益人的合法权益起到了积极作用，促进了房产测绘市场健康有序发展。
（三）测绘单位和从业人员层面
房产测绘单位及其从业人员是房产测绘的实施方，测绘单位及其人员是否按房产测量规范相关要求测绘，是否按规范要求计算建筑面积，是否按规定制作生成测绘成果，直接关系测绘成果质量的正确与否。《房产测绘管理办法》规定：房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，对其完成的房产测绘成果质量负责，提高测绘技术水平，接受房地产行政主管部门和测绘行政主管部门的技术指导和业务监督；房产测绘从业人员应当保证测绘成果的完整、准确，不得违规测绘、弄虚作假，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。为确保制度落到实处，提高房产测绘从业人员技术水平，各级测绘行政主管部门以及房产测绘单位有必要加强对专业技术人员的管理和培训。
房地产作为一种保值或增值的手段，是大众关注的热点，房产测绘是确认房屋产权的基础，是保障产权人合法权益的依据。房产测绘成果的质量影响权利人切身利益，从国家、省市层面到测绘单位、测绘从业人员甚至普通民众，都要重视房产测绘，规范房产测绘行为，确保房产测绘各项规范落到实处。