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[摘要] 目前，我国人民币升值趋势明显，人民币升值使大量国际游资流入，进军我国房地产市场，使房地产价格持续大幅上涨，给我国房地产市场的稳定健康发展带来了隐患。因此，我国有必要采取措施对外资流入进行监管，同时，完善房地产市场，促进经济稳定发展。
[关键词] 人民币汇率 房地产 国际游资
一、人民币汇率和我国房地产市场概况
1.人民币升值趋势
从2005年7月21日起，我国放弃了盯住单一美元的做法，实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节和有管理的浮动汇率制度。同时，人民币开始向上小幅升值。
根据国家外汇管理局公布的数据，2006年，人民币对美元汇率总体升值。人民币对美元汇率年末收于7.8087元/美元，较2005年末下降2615点，升值3.35％。汇改至2006年末，人民币对美元累计升幅达6%，到2007 年11月16 日人民币与美元的比价已达到7.4336元/美元。
2.我国房地产市场概况
我国房地产市场发展起步较晚。住房制度改革以前我国房地产市场具有福利性、非商品性和供给性的特征，房地产业并不活跃。1998年以来，我国房地产市场才开始了结束旧体制的全面改革。1998年取消福利分房制度后，许多的居民通过购买产权拥有了自己的住房。
然而，近年来，我国的房地产市场并不平静，房地产价格持续走高，其程度超出了老百姓的购买能力，严重影响了中国房地产市场的稳定与人民生活的安定。同时，对房地产泡沫问题的讨论也甚嚣尘上。
二、人民币升值对我国房地产市场的影响
1.从短期看人民币升值将推动房地产价格上涨
（1）资金流入效应
2007年一季度,我国外汇储备增加1357亿美元, 相当于2006年全年外汇储备增加额2474亿美元的一半多。特别是同期外汇储备增加额远超过贸易顺差(464亿美元)与实际利用外商直接投资(159亿美元)之和,其缺口达到734亿美元,是大量国际热钱涌入的结果。
对于国际游资而言,在人民币继续升值的预期始终存在的情况下,会持续流入我国, 打算从人民币升值中获得巨额回报。大量资本通过各种渠道进入国内市场后, 由于中国对短期资本流入和证券类资本交易实行严格的资本管制,境内投资渠道尚未多元化，而且中国正提升城镇基础建设, 流通性较好，保值升值能力较强的房地产就成为热钱的最佳市场。
（2）财富效应
人民币升值意味着居民购买力增强，理论上,人民币汇率上升意味着进口商品价格的下降, 进而带动国内一般消费品价格走低, 消费者主观上感到剩余财富的增加, 便将剩余的资金投资房地产、股票市场等经济载体, 从而推动房地产市场需求增加，大大提高的房地产需求抬高了房地产价格。
（3）通货膨胀效应
由于国际游资的大量涌入和外汇储备的大量增加,央行为了抵制人民币大幅升值的压力,不得不在外汇市场上投入大量的本幣购买外汇，货币供应量增加形成了通货膨胀压力。人们为了避免通货膨胀损失,会倾向于抛出货币，转而投资于保值增值性较强的资产,如房地产，促使一些地区房价暴涨。而当今中国的经济形势（如本币升值、股价和房价飙升等）与日本在泡沫时期的形势十分相似，
2.从长期看人民币升值将加剧我国房地产市场风险
热钱的本性是要在短时间内获得暴利,其对人民币汇率的变化极为敏感。热钱在升值预期的吸引下大量流入我国，但它不会长期留在中国，当人民币升值幅度开始接近国际游资的预期升值幅度的最高点时，将会大量逃离，一部分国际游资迅速撤出房地产市场，导致房地产价格加速回落，房地产泡沫破灭，房地产市场面临毁灭性的打击。
三、政策建议
1.加强对国际游资的监管
政府应建立专门的监测及预警体系。从金融机构境内外外汇资产划拨、直接投资外汇资金流出入、国际短期资本跨境流动、跨国公司外汇资金跨境流动和非贸易跨境资金流动等方面进行统计和监测。
2.采取措施稳定汇率预期
采取措施拉长人民币升值的时间，时间因素也是影响海外房地产投机的主要因素，国际游资的目的在于短期内逐利，如果未来人民币升值的时间被拉得很长，通过人民币升值套利的机会成本就会增加，减少了国际游资的投机需求，从而稳定了房价。因此，通过汇率调控政策拉长人民币升值的时间，从而抵消套利的可能性，起到稳定房地产市场的作用。
另外，通过媒体的作用稳定汇率预期。舆论导向时时影响着人们的预期，要想切实稳定房价，就要通过媒体的作用，把握舆论导向，间接引导人民币升值和房地产投资预期，从而控制需求，调控房价。
3.争取早日开征房地产税
房地产税是主要针对土地房屋等不动产征收的一种税，要求其所有者或承租人每年交付一定税款，税值随房地产升值而提高。
征收房地产税，把消费者购房时一次性交付的税费改为购得房屋后按年缴交，由以往的购房后一劳永逸变为“买房容易养房难”。
因为房地产税是对房地产的保有环节进行课税，纳税额与房产的升值贬值保持同向，对于那些打算通过房产升值进行投机的购房者来说，无疑增加了投机的成本，抑制了对房地产的投机需求，从而达到降低房价的目的。
4.采取措施引导外资流向
通过限制期房转让、实行实名购房、严格税收征管等措施提高商品房短期频繁买卖的成本，以挤出房地产业的投机性的游资。对于一些资金紧缺的部门的外资流入进行政策优惠，引导外资向生产性领域投资。2005年5月,国家外汇管理局公布了国内银行和外资银行向境外借款的新限额,将外资银行2005年短期外资借款上限定为348亿美元,国内银行的上限定为245亿美元,走出了限制国际游资流入的第一步。
参考文献:
[1]宋晗:汇率变化与房地产市场的联动趋势—预期及其他因素的实证浅析.技术经济，2007年第9期
[2]夏志琼:汇率改革给房地产业带来哪些影响.住宅金融，2006年第2期
[3]朱连心何彪:浅析人民币升值对房地产市场的影响.北方经贸，2007年第4期
[4]吕彬彬:人民币升值对房地产业影响分析.华东经济管理，2006年第5期
[5]王仁涛张维然:人民币升值对我国房地产市场的影响.市场经纬，2005年第8期
[关键词] 人民币汇率 房地产 国际游资
一、人民币汇率和我国房地产市场概况
1.人民币升值趋势
从2005年7月21日起，我国放弃了盯住单一美元的做法，实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节和有管理的浮动汇率制度。同时，人民币开始向上小幅升值。
根据国家外汇管理局公布的数据，2006年，人民币对美元汇率总体升值。人民币对美元汇率年末收于7.8087元/美元，较2005年末下降2615点，升值3.35％。汇改至2006年末，人民币对美元累计升幅达6%，到2007 年11月16 日人民币与美元的比价已达到7.4336元/美元。
2.我国房地产市场概况
我国房地产市场发展起步较晚。住房制度改革以前我国房地产市场具有福利性、非商品性和供给性的特征，房地产业并不活跃。1998年以来，我国房地产市场才开始了结束旧体制的全面改革。1998年取消福利分房制度后，许多的居民通过购买产权拥有了自己的住房。
然而，近年来，我国的房地产市场并不平静，房地产价格持续走高，其程度超出了老百姓的购买能力，严重影响了中国房地产市场的稳定与人民生活的安定。同时，对房地产泡沫问题的讨论也甚嚣尘上。
二、人民币升值对我国房地产市场的影响
1.从短期看人民币升值将推动房地产价格上涨
（1）资金流入效应
2007年一季度,我国外汇储备增加1357亿美元, 相当于2006年全年外汇储备增加额2474亿美元的一半多。特别是同期外汇储备增加额远超过贸易顺差(464亿美元)与实际利用外商直接投资(159亿美元)之和,其缺口达到734亿美元,是大量国际热钱涌入的结果。
对于国际游资而言,在人民币继续升值的预期始终存在的情况下,会持续流入我国, 打算从人民币升值中获得巨额回报。大量资本通过各种渠道进入国内市场后, 由于中国对短期资本流入和证券类资本交易实行严格的资本管制,境内投资渠道尚未多元化，而且中国正提升城镇基础建设, 流通性较好，保值升值能力较强的房地产就成为热钱的最佳市场。
（2）财富效应
人民币升值意味着居民购买力增强，理论上,人民币汇率上升意味着进口商品价格的下降, 进而带动国内一般消费品价格走低, 消费者主观上感到剩余财富的增加, 便将剩余的资金投资房地产、股票市场等经济载体, 从而推动房地产市场需求增加，大大提高的房地产需求抬高了房地产价格。
（3）通货膨胀效应
由于国际游资的大量涌入和外汇储备的大量增加,央行为了抵制人民币大幅升值的压力,不得不在外汇市场上投入大量的本幣购买外汇，货币供应量增加形成了通货膨胀压力。人们为了避免通货膨胀损失,会倾向于抛出货币，转而投资于保值增值性较强的资产,如房地产，促使一些地区房价暴涨。而当今中国的经济形势（如本币升值、股价和房价飙升等）与日本在泡沫时期的形势十分相似，
2.从长期看人民币升值将加剧我国房地产市场风险
热钱的本性是要在短时间内获得暴利,其对人民币汇率的变化极为敏感。热钱在升值预期的吸引下大量流入我国，但它不会长期留在中国，当人民币升值幅度开始接近国际游资的预期升值幅度的最高点时，将会大量逃离，一部分国际游资迅速撤出房地产市场，导致房地产价格加速回落，房地产泡沫破灭，房地产市场面临毁灭性的打击。
三、政策建议
1.加强对国际游资的监管
政府应建立专门的监测及预警体系。从金融机构境内外外汇资产划拨、直接投资外汇资金流出入、国际短期资本跨境流动、跨国公司外汇资金跨境流动和非贸易跨境资金流动等方面进行统计和监测。
2.采取措施稳定汇率预期
采取措施拉长人民币升值的时间，时间因素也是影响海外房地产投机的主要因素，国际游资的目的在于短期内逐利，如果未来人民币升值的时间被拉得很长，通过人民币升值套利的机会成本就会增加，减少了国际游资的投机需求，从而稳定了房价。因此，通过汇率调控政策拉长人民币升值的时间，从而抵消套利的可能性，起到稳定房地产市场的作用。
另外，通过媒体的作用稳定汇率预期。舆论导向时时影响着人们的预期，要想切实稳定房价，就要通过媒体的作用，把握舆论导向，间接引导人民币升值和房地产投资预期，从而控制需求，调控房价。
3.争取早日开征房地产税
房地产税是主要针对土地房屋等不动产征收的一种税，要求其所有者或承租人每年交付一定税款，税值随房地产升值而提高。
征收房地产税，把消费者购房时一次性交付的税费改为购得房屋后按年缴交，由以往的购房后一劳永逸变为“买房容易养房难”。
因为房地产税是对房地产的保有环节进行课税，纳税额与房产的升值贬值保持同向，对于那些打算通过房产升值进行投机的购房者来说，无疑增加了投机的成本，抑制了对房地产的投机需求，从而达到降低房价的目的。
4.采取措施引导外资流向
通过限制期房转让、实行实名购房、严格税收征管等措施提高商品房短期频繁买卖的成本，以挤出房地产业的投机性的游资。对于一些资金紧缺的部门的外资流入进行政策优惠，引导外资向生产性领域投资。2005年5月,国家外汇管理局公布了国内银行和外资银行向境外借款的新限额,将外资银行2005年短期外资借款上限定为348亿美元,国内银行的上限定为245亿美元,走出了限制国际游资流入的第一步。
参考文献:
[1]宋晗:汇率变化与房地产市场的联动趋势—预期及其他因素的实证浅析.技术经济，2007年第9期
[2]夏志琼:汇率改革给房地产业带来哪些影响.住宅金融，2006年第2期
[3]朱连心何彪:浅析人民币升值对房地产市场的影响.北方经贸，2007年第4期
[4]吕彬彬:人民币升值对房地产业影响分析.华东经济管理，2006年第5期
[5]王仁涛张维然:人民币升值对我国房地产市场的影响.市场经纬，2005年第8期