春节刚过，跳槽的跳槽，裁员的裁员，一时间南京房地产市场仿佛一只刚从河里爬上来的狗，在初春的灰霾里抖开一团水雾。
　　地产营销人在这团水雾里探出头来，三三两两，窃窃私语。在过去的十几年里，营销人曾经自嘲为房企里最没用的人：房子卖得好，是价格和政策的原因，和营销没啥关系；房子卖不好，除了降价也没别的办法，如果只能降价，老板要营销人又有何用？
　　地产营销人只能锦上添花，难以雪中送炭。在过去很长的时间里，我也奉之为圭臬。但是到了今天，市场正在起变化，营销在房地产开发环节中的重要性逐步在增强。
　　最近的案例是融创和绿城合并之后，绿城的多个项目在融创的财务以及营销动作之下，一个个起死回生。更近一点的案例是南京的几个楼盘，在更换营销人员之后，销售动作和销量转眼提升。换人如换刀，这句褒奖的话后面，说的是营销的重要性。
　　节前和老王去看河西南部的几个项目，其中一家品质精良的项目陷入了高价滞销的尴尬境地。该项目的开发，带着浓重的产品主义特点，却忽略了营销的考量成份。一个简单的例子，这个总建筑面积35万平方米的项目，建造了地下两层自走停车库。如果将两层改建为一层自走加机械停车库，那么将可以节省数亿元的投入，房价就有了可以调整的空间，营销上也就不会如此举步维艰。
　　宋家泰对于项目的研判，曾经有一个“4321法则”，在南京地产圈内传播甚广：拿地研判占40%，设计规划占30%，营销企划占20%，市场机会占10%。说的也是营销在整个地产开发中的轻薄地位。但是我越来越多的看到，不少营销人已经开始涉足拿地和设计规划，开发企业在拿地之前，就带着营销思路来研判土地和项目了。
　　现在最时髦的是互联网思维，房地产也在吹嘘互联网思维。我对房地产的互联网思维理解很简单：强调用户体验，换句话说就是把房子造好。这个好，不是过去强调的质量，而是户型、配套、物业、价格等多方面，说白了就是让业主舒服，愿意掏钱。
　　谁对客户最了解，不是总经理，不是前期和设计师，而是营销人。因此，当我看到越来越多的营销人参与拿地，参与户型设计，我明白营销人正在回归。“4321法则”只是个单一维度的观照，实际上营销在部分项目的开发中，已经占据了主导地位。
　　营销回归，接下来的市场才会更精彩。