论文部分内容阅读
摘要：小区物业管理的水平直接影响着整个小区人们的生活质量，同时也是整个城市得以和谐发展的基础。众所周知，我国的物业管理行业正处于发展的初级阶段，还没有充分的得到完善，还存在着一定的不足和缺陷。相关的工作人员正在不断地努力，尽量满足居民的各种合理需求。本文通过对物业管理行业现状的分析，并借此提出相应的解决对策，以帮助中小城市住宅小区物业管理更好地发展。
关键词：物业管理；住宅小区；服务质量
优质的物业管理，逐渐成为改善城市住宅小区居住条件与居住环境的重要因素。在城市建设快速发展中，大量住宅小区的投入使用，给物业管理工作带来了很多的问题。为了更好地促进城市住宅小区物业管理工作，结合实际存在的问题，展开深入的探究工作，进一步制定解决的对策，可以极大地促进城市住宅小区物业管理工作的开展。
1、我国城市住宅小区物业管理的发展现状
随着经济发展和城镇化进程的推进，中小城市人们对于城市住宅的需求大大增加，而住宅小区的物业管理日益成为人们对房地产综合价值评价的重要方面。
在实际生活中，随着人们生活水平的提高，人们对于住宅物业管理工作的要求标准也有所提高。功能相对完善的住房、齐全的小区配套设施、优质的物业管理等条件能够有效地结合在一起，才能真正满足人们对于住宅的使用需求。就当前城市住宅小区物业管理工作而言，仍存在物业服务专业人才缺乏、服务态度差、设施设备管养不到位、收费难、停车难、房屋维修资金使用难、物业纠纷事件频发等问题。
2、住宅小区物业管理问题的成因分析
（1）“收费难”依然是物业服务企业发展的最大障碍
习近平同志在十九大报告中指出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。随着人们生活水平的提高，花钱买服务的意识开始树立，对物业管理的期望也越来越高，已不满足于物业企业仅仅提供“看门、扫地”的服务，需求开始变得多样化、个性化、多元化。由于很多住宅小區先天设计不足，公共配套设施不全、车位少停车难，再加之部分物业服务企业还没实现规范化、专业化、市场化的运作，日常服务过程中还存在一些问题或瑕疵，业主们纷纷以拒交物业费用的方式进行“维权”，物业企业随之降低成本维持经营，服务质量开始下降，陷入恶性循环，“收费难”成了行业普遍情况。
（2）物业服务企业交替引发矛盾
一类情况是由住宅小区的开发建设单位所引起。由于房地产开发的高利润，产生了“谁开发谁管理”的“父子兵”经营模式。有的住宅小区一年内便更换几家物业公司，物业公司突然撤场造成小区无人管理而引发混乱，新老物业公司不愿意友好交接而引发矛盾，甚至撕毁重要资料、破坏设施设备、直至大打出手，干扰了住宅小区的正常秩序和社区的安定团结，也给物业管理行业自身造成了不良的社会影响。
（3）公共维修养护成本逐年加大
20世纪80年代，现代物业管理从香港传入内地。随着全国住宅小区的兴建和时间的推移，实行物业管理的住宅小区公共部位、公用设施设备逐渐老化破损，尤其是消防系统瘫痪，维修的难度和成本也逐年加大。一些职工福利房、房改房小区房屋维修资金总额偏低且动用难，影响了维修效率，不少物业企业还背负着代抄住户水电表、代收水电费的重担，更无力垫付大额维修费用。
3、提升住宅小区物业管理水平的对策
（1）建立健全相关法律法规及市场机制
在实际工作中，完善物业管理法律法规、强化事中事后监督管理、构建信用体系和诚信机制、多部门协同注重矛盾化解，是解决城市住宅小区物业管理问题的有效对策。统筹住建、规划、城管、公安等部门，将职能部门的支撑和执法引进小区，支持物业管理工作，在最短的时间内解决遗留下来的顽固问题。积极构建信用评价体系，不仅对物业企业征信，也要对小区业主征信，减少其恶意欠缴物业费、违章搭建的行为，加大对违法违规的惩戒力度。这有利于促进物业管理工作的顺利开展。
（2）提升老旧住宅小区环境面貌和功能品质
在城市住宅小区中，老旧小区占了很大比例，它们基础条件落后、配套设施不足，严重影响了城市住宅物业管理的发展，必须提升环境面貌和功能品质。《南京市住宅物业管理条例》第六十二条在省条例和国家相关部委规定的基础上，设计了绿色快速通道，要求发生危及房屋安全和人身安全的紧急情况，需要动用维修资金时，相关部门在两个工作日内完成审核。2017年上半年南京市鼓楼区在公共维修基金紧急划拨工作中，应急程序审批9个，拨付金额91.08万元，有效发挥了维修基金的作用。2017年，南京市鼓楼区累计实施老旧小区整治107个，完成71处老旧小区二次供水设施改造，新增智能技防小区150个，并且把“对2017年整治出新的107个小区实行物业管理全覆盖”列为鼓楼区2018年为民办实事十大重点项目之一。
（3）加强物业管理行业自律和人才培养
物业管理企业要提高服务质量，应该拥有两类人才，一类是专业技术人才，一类是管理型人才。物业管理是一个新兴服务型、劳动密集型行业，入职门槛低，从业人员社会地位还不高，设立该专业的高等院校也不多，获取人才依然困难。除此之外，物业管理是服务型行业，树立良好社会形象，提高员工的素质，夯实服务基础，通过服务促进小区管理，以赢得业主信任，破解收费难题。
（4）完善业主大会机制的运行，提高业主参与度
业主大会是住宅小区业主参与小区事务管理和自治的组织，业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，接受业主的监督。以业主要积极参与业主大会并履行相应义务，监督物业公司和业委会的工作，维护自己的合法权益。同时业主要本着合作的态度，配合物业企业的管理，主动缴纳物业管理费用，以确保创造一个优美的居住环境。
4、结语
综上所述，物业管理虽然在中小城市起步较晚，但对居民生活质量提高却有着至关重要的影响，离不开政府部门的重视和大力支持，物业服务企业必须主动推进市场竞争机制，提高企业经营能力及服务质量，加强人才队伍的建设和培养，树立物业管理品牌形象，为中小城市成为宜居城市做出应有贡献。
参考文献：
[1] 韩朝. 物业管理经济学[M]. 北京：清华大学出版社.2007.
[2] 藤建华. 物业管理实务[M]. 上海：华东师范大学出版社.2009.
[3] 张统华.我国住宅小区物业管理中存在问题及发展趋势[J]. 管理视野.2011（10）：109-110
关键词：物业管理；住宅小区；服务质量
优质的物业管理，逐渐成为改善城市住宅小区居住条件与居住环境的重要因素。在城市建设快速发展中，大量住宅小区的投入使用，给物业管理工作带来了很多的问题。为了更好地促进城市住宅小区物业管理工作，结合实际存在的问题，展开深入的探究工作，进一步制定解决的对策，可以极大地促进城市住宅小区物业管理工作的开展。
1、我国城市住宅小区物业管理的发展现状
随着经济发展和城镇化进程的推进，中小城市人们对于城市住宅的需求大大增加，而住宅小区的物业管理日益成为人们对房地产综合价值评价的重要方面。
在实际生活中，随着人们生活水平的提高，人们对于住宅物业管理工作的要求标准也有所提高。功能相对完善的住房、齐全的小区配套设施、优质的物业管理等条件能够有效地结合在一起，才能真正满足人们对于住宅的使用需求。就当前城市住宅小区物业管理工作而言，仍存在物业服务专业人才缺乏、服务态度差、设施设备管养不到位、收费难、停车难、房屋维修资金使用难、物业纠纷事件频发等问题。
2、住宅小区物业管理问题的成因分析
（1）“收费难”依然是物业服务企业发展的最大障碍
习近平同志在十九大报告中指出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。随着人们生活水平的提高，花钱买服务的意识开始树立，对物业管理的期望也越来越高，已不满足于物业企业仅仅提供“看门、扫地”的服务，需求开始变得多样化、个性化、多元化。由于很多住宅小區先天设计不足，公共配套设施不全、车位少停车难，再加之部分物业服务企业还没实现规范化、专业化、市场化的运作，日常服务过程中还存在一些问题或瑕疵，业主们纷纷以拒交物业费用的方式进行“维权”，物业企业随之降低成本维持经营，服务质量开始下降，陷入恶性循环，“收费难”成了行业普遍情况。
（2）物业服务企业交替引发矛盾
一类情况是由住宅小区的开发建设单位所引起。由于房地产开发的高利润，产生了“谁开发谁管理”的“父子兵”经营模式。有的住宅小区一年内便更换几家物业公司，物业公司突然撤场造成小区无人管理而引发混乱，新老物业公司不愿意友好交接而引发矛盾，甚至撕毁重要资料、破坏设施设备、直至大打出手，干扰了住宅小区的正常秩序和社区的安定团结，也给物业管理行业自身造成了不良的社会影响。
（3）公共维修养护成本逐年加大
20世纪80年代，现代物业管理从香港传入内地。随着全国住宅小区的兴建和时间的推移，实行物业管理的住宅小区公共部位、公用设施设备逐渐老化破损，尤其是消防系统瘫痪，维修的难度和成本也逐年加大。一些职工福利房、房改房小区房屋维修资金总额偏低且动用难，影响了维修效率，不少物业企业还背负着代抄住户水电表、代收水电费的重担，更无力垫付大额维修费用。
3、提升住宅小区物业管理水平的对策
（1）建立健全相关法律法规及市场机制
在实际工作中，完善物业管理法律法规、强化事中事后监督管理、构建信用体系和诚信机制、多部门协同注重矛盾化解，是解决城市住宅小区物业管理问题的有效对策。统筹住建、规划、城管、公安等部门，将职能部门的支撑和执法引进小区，支持物业管理工作，在最短的时间内解决遗留下来的顽固问题。积极构建信用评价体系，不仅对物业企业征信，也要对小区业主征信，减少其恶意欠缴物业费、违章搭建的行为，加大对违法违规的惩戒力度。这有利于促进物业管理工作的顺利开展。
（2）提升老旧住宅小区环境面貌和功能品质
在城市住宅小区中，老旧小区占了很大比例，它们基础条件落后、配套设施不足，严重影响了城市住宅物业管理的发展，必须提升环境面貌和功能品质。《南京市住宅物业管理条例》第六十二条在省条例和国家相关部委规定的基础上，设计了绿色快速通道，要求发生危及房屋安全和人身安全的紧急情况，需要动用维修资金时，相关部门在两个工作日内完成审核。2017年上半年南京市鼓楼区在公共维修基金紧急划拨工作中，应急程序审批9个，拨付金额91.08万元，有效发挥了维修基金的作用。2017年，南京市鼓楼区累计实施老旧小区整治107个，完成71处老旧小区二次供水设施改造，新增智能技防小区150个，并且把“对2017年整治出新的107个小区实行物业管理全覆盖”列为鼓楼区2018年为民办实事十大重点项目之一。
（3）加强物业管理行业自律和人才培养
物业管理企业要提高服务质量，应该拥有两类人才，一类是专业技术人才，一类是管理型人才。物业管理是一个新兴服务型、劳动密集型行业，入职门槛低，从业人员社会地位还不高，设立该专业的高等院校也不多，获取人才依然困难。除此之外，物业管理是服务型行业，树立良好社会形象，提高员工的素质，夯实服务基础，通过服务促进小区管理，以赢得业主信任，破解收费难题。
（4）完善业主大会机制的运行，提高业主参与度
业主大会是住宅小区业主参与小区事务管理和自治的组织，业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，接受业主的监督。以业主要积极参与业主大会并履行相应义务，监督物业公司和业委会的工作，维护自己的合法权益。同时业主要本着合作的态度，配合物业企业的管理，主动缴纳物业管理费用，以确保创造一个优美的居住环境。
4、结语
综上所述，物业管理虽然在中小城市起步较晚，但对居民生活质量提高却有着至关重要的影响，离不开政府部门的重视和大力支持，物业服务企业必须主动推进市场竞争机制，提高企业经营能力及服务质量，加强人才队伍的建设和培养，树立物业管理品牌形象，为中小城市成为宜居城市做出应有贡献。
参考文献：
[1] 韩朝. 物业管理经济学[M]. 北京：清华大学出版社.2007.
[2] 藤建华. 物业管理实务[M]. 上海：华东师范大学出版社.2009.
[3] 张统华.我国住宅小区物业管理中存在问题及发展趋势[J]. 管理视野.2011（10）：109-110