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梁瑞彬
广东珠江工程总承包有限公司 广东 梅州 514300
【摘 要】房地产开发工程的前期工作关键包含工程的投资决策与设计工作，并对房地产开发工程的整体成本有特别关键的影响作用。在开发的前期工作中只有把开发的成本控制在一定的区域之内，房地产工程的开发建设才会获得有利的效益保障。在房地产工程建设开发的前期规划和决策是控制成本的最关键阶段，也是作为市场导向投资的重要原因，以保证开发工程建设在控制总成本完成目标的基础上，就一定要着重增强房地产工程开发建设前期的控制工作。
【关键词】房地产开发；前期阶段；成本控制
引言
对房地产开发工程实施成本控制是房地产开发商提升市场竞争力的有力方法，是其得到最大利润的有效途径，更是其持续壮大发展的前提。所以，很多房地产项目开发企业，把其关键的问题都摆在了成本控制方面。因此，在房地产工程开发经过当中只高效地控制好建设施工的成本管理，而且一定要重视建设前期的成本控制管理，才能够得到优良的结果。
1.前期建设的成本控制的主要基础构成
在规划设计阶段关键是以全面规划开发工程阶段的执行意图，也是作为项目建设的关键原因，生产力的关键纽带，同时也是经济关系中特别重要的程序与重点阶段。在房地产工程开发建设的成本控制方面关键展现在几个方面：招投标、投资策划、施工、完工的结算阶段和在建设应用阶段的关键成本，无法或缺每一阶段的管理工作。一般在项目实践经过中只是强调在投资控制和施工阶段的控制管理工作，但通过实践表明，在施工经过阶段所进行的建设投资控制对于整个项目的影响，只占了非常小的一部分。作为建设工程前期的投资策划、招标阶段和设计阶段才是控制成本的重要问题。所以，要控制建设工程的成本管理，就一定要把控制的关键目标放在建设工程的前期阶段。
2.投资决策阶段的成本控制
在投资决策阶段把事前控制做好，关键从工程的可行性研究与投资估算两个方面实施成本控制。在投资决策阶段对于房地产开发工程的整体成本实施预测，产生严格的成本控制目标系统，确定科学的成本控制目标，在实施投资成本估算时，一定要使用科学的估算办法，确保房地产开发工程投资决策的可靠性。
第一、对于工程的可行性研究。要从市场、技术与经济等几个方面对工程实施前景预测，把前期调研工作充分做好。可行性研究对于一个房地产开发工程的成败起着重要的作用，但是这些年来，很多房地产开发公司完全疏忽了这部分的工作，完全凭着感觉展开项目，直接让项目开发风险增加了。为了确保房地产开发工程的收益，房地产开发公司在进行房地产开发项目立项时，务必要对开发项目可能的预期收入、成本、利润与风险实施深入分析。房地产开发工程的可行性研究是建设在对于市场前景、工程造价正确分析的基础上实施的，所以在可行性研究阶段一定要对于工程的资金流量与销售计划有相对科学的预期，这样则能够尽可能的使房地产公司的资金成本减少，为工程的成功实施奠定基础。
第二、把科学的投资估算做好。工程设计投资估算是工程设计的关键构成部分，也是工程执行的基础，对其实施成本控制对于融资形式的选取、最好设计方案的选择和工程的经济评价有着特别关键的作用。以合理、科学的评估策略与手段对房地产开发工程设计实施正确的投资估算是工程可行性的有力保障。据有关研究表明，工程可行性研究的深度与合理性会直接影响工程设计投资估算的正确性，因此要首先拟定出具体的工程可行性研究方案，并把工程设计投资估算控制在10%以下的误差率。
3.项目设计阶段的成本控制
3.1优化设计方案，有效控制工程造价
在设计阶段引入竞争机制使用设计招标和设计方案竞选的形式，对设计方案实施技术经济评价和分析，择优选用最好设计周期，运用现代数学最优化技术与依靠计算机技术，对项目设计方案、设备选型、参数匹配、效益分析、工程可行性等方面实施最优化的设计，把设计投资概算控制在规定的投资区域内，达到控制建设项目造价的目的。设计质量是不是达到国家和行业规定、功能是不是满足应用要求，不但关系到建设工程一次性投资的多少，还影响到建成交付应用后工程的经济效益。尽管设计费占项目总投资的2%不到，但它对工程造价的影响程度达75%以上，做好项目设计阶段的造价控制是有效控制工程造价的重点，重施工、轻设计的观念一定要克服，控制项目费用要从设计抓起。
3.2初步设计阶段
初步设计关键确定工程的建设规模、构造方式、外观设计、平面布局和装修规范等关键技术经济指标，在这阶段对工程投资达到35%～75%的影响。使用限额设计是中国项目建设范围设计阶段中投资控制的有力方法。限额设计是指依照许可的可行性研究报告和投资估算控制初步设计概算，依照许可的初步设计概算掌控施工图设计。各专业在确保作用与技术指标的前提下，科学分解投资限额与工程量，之后再分解到各企业项目与分部工程。依据限定的额度实施方案筛选与设计，而且严格掌控技术设计与施工图设计的不合理变更，以确保总投资不被突破。限额设计是依照投资或造价的限额实施满足技术要求的设计，从节省的方面出发，把技术和经济有机的联合起来，是建设工程投资控制体系中的一项重要方法。在整个设计经过中，设计人员和经济管理人员要严密配合，做到技术和经济的统一。所以，房地产开发企业要积极推行限额设计。
3.3施工图设计阶段
增强设计出图前的审核工作，细化与明确设计区域，把各专业图纸的校合工作安排好，以防止细部设计每一个专业不吻合情况。在设计图纸出图前增强对设计图纸根据文件、规范等的审核管理工作，力求提升设计质量，防止过分设计、超过设计，以让不必要的项目投入减少。
增强设计变更管理，实施事前控制，把项目变更的产生尽量控制在施工以前。在确保预期的设计成果的前提下，设计方案的不足或问题要克服，力求所花费的代价最小。对于无法防止的设计变更，要尽量提前，以让项目的损失减少；对影响项目造价的重大设计变更，需要使用先算帐后变更的方法处理，便于对项目成本进行有效控制。
推广运用规范设计也是控制项目成本的有效方法。规范设计能够节省设计费用，让设计周期大大缩短，节省时间；同时，也有利于项目的施工，让建筑安装费用降低；所以，使用规范设计通常都可以让工程造价低于一部分设计的工程造价。在设计中引入风险机制，进行设计的奖罚制度。奖励那些设计方案优秀、项目造价节约的设计，处罚那些由于牵涉浪费而导致经济损失的设计，激励设计人员深挖设计潜力，注重设计方案的经济合理，对控制项目造价将是一个大的突破。
4.结语
作本项目建设施工前期的成本控制工作是房地产工程开发最关键的功课，而且在激烈的经济市场竞争当中有着特别关键的作用。对于房地产开发工程在控制成本时不但是放在建设经过中，并且最关键的要在开发前期工作程序中增强成本控制的要素。只有经过增强前期的成本控制工作，才可以真正达到控制成本的有效性，而且创作出经济效益，推动房地产开发企业得到长久的发展。
参考文献：
[1]张琦.浅谈房地产开发项目成本控制[J].江苏建材.2010（01）
[2]徐中专.浅谈建设工程投资控制浅谈建设工程投资控制[J].广东建材.2011（02）
[3]卞京伟.浅谈房地产公司项目前期的成本控制[J].江苏商业会计.2009（3）
广东珠江工程总承包有限公司 广东 梅州 514300
【摘 要】房地产开发工程的前期工作关键包含工程的投资决策与设计工作，并对房地产开发工程的整体成本有特别关键的影响作用。在开发的前期工作中只有把开发的成本控制在一定的区域之内，房地产工程的开发建设才会获得有利的效益保障。在房地产工程建设开发的前期规划和决策是控制成本的最关键阶段，也是作为市场导向投资的重要原因，以保证开发工程建设在控制总成本完成目标的基础上，就一定要着重增强房地产工程开发建设前期的控制工作。
【关键词】房地产开发；前期阶段；成本控制
引言
对房地产开发工程实施成本控制是房地产开发商提升市场竞争力的有力方法，是其得到最大利润的有效途径，更是其持续壮大发展的前提。所以，很多房地产项目开发企业，把其关键的问题都摆在了成本控制方面。因此，在房地产工程开发经过当中只高效地控制好建设施工的成本管理，而且一定要重视建设前期的成本控制管理，才能够得到优良的结果。
1.前期建设的成本控制的主要基础构成
在规划设计阶段关键是以全面规划开发工程阶段的执行意图，也是作为项目建设的关键原因，生产力的关键纽带，同时也是经济关系中特别重要的程序与重点阶段。在房地产工程开发建设的成本控制方面关键展现在几个方面：招投标、投资策划、施工、完工的结算阶段和在建设应用阶段的关键成本，无法或缺每一阶段的管理工作。一般在项目实践经过中只是强调在投资控制和施工阶段的控制管理工作，但通过实践表明，在施工经过阶段所进行的建设投资控制对于整个项目的影响，只占了非常小的一部分。作为建设工程前期的投资策划、招标阶段和设计阶段才是控制成本的重要问题。所以，要控制建设工程的成本管理，就一定要把控制的关键目标放在建设工程的前期阶段。
2.投资决策阶段的成本控制
在投资决策阶段把事前控制做好，关键从工程的可行性研究与投资估算两个方面实施成本控制。在投资决策阶段对于房地产开发工程的整体成本实施预测，产生严格的成本控制目标系统，确定科学的成本控制目标，在实施投资成本估算时，一定要使用科学的估算办法，确保房地产开发工程投资决策的可靠性。
第一、对于工程的可行性研究。要从市场、技术与经济等几个方面对工程实施前景预测，把前期调研工作充分做好。可行性研究对于一个房地产开发工程的成败起着重要的作用，但是这些年来，很多房地产开发公司完全疏忽了这部分的工作，完全凭着感觉展开项目，直接让项目开发风险增加了。为了确保房地产开发工程的收益，房地产开发公司在进行房地产开发项目立项时，务必要对开发项目可能的预期收入、成本、利润与风险实施深入分析。房地产开发工程的可行性研究是建设在对于市场前景、工程造价正确分析的基础上实施的，所以在可行性研究阶段一定要对于工程的资金流量与销售计划有相对科学的预期，这样则能够尽可能的使房地产公司的资金成本减少，为工程的成功实施奠定基础。
第二、把科学的投资估算做好。工程设计投资估算是工程设计的关键构成部分，也是工程执行的基础，对其实施成本控制对于融资形式的选取、最好设计方案的选择和工程的经济评价有着特别关键的作用。以合理、科学的评估策略与手段对房地产开发工程设计实施正确的投资估算是工程可行性的有力保障。据有关研究表明，工程可行性研究的深度与合理性会直接影响工程设计投资估算的正确性，因此要首先拟定出具体的工程可行性研究方案，并把工程设计投资估算控制在10%以下的误差率。
3.项目设计阶段的成本控制
3.1优化设计方案，有效控制工程造价
在设计阶段引入竞争机制使用设计招标和设计方案竞选的形式，对设计方案实施技术经济评价和分析，择优选用最好设计周期，运用现代数学最优化技术与依靠计算机技术，对项目设计方案、设备选型、参数匹配、效益分析、工程可行性等方面实施最优化的设计，把设计投资概算控制在规定的投资区域内，达到控制建设项目造价的目的。设计质量是不是达到国家和行业规定、功能是不是满足应用要求，不但关系到建设工程一次性投资的多少，还影响到建成交付应用后工程的经济效益。尽管设计费占项目总投资的2%不到，但它对工程造价的影响程度达75%以上，做好项目设计阶段的造价控制是有效控制工程造价的重点，重施工、轻设计的观念一定要克服，控制项目费用要从设计抓起。
3.2初步设计阶段
初步设计关键确定工程的建设规模、构造方式、外观设计、平面布局和装修规范等关键技术经济指标，在这阶段对工程投资达到35%～75%的影响。使用限额设计是中国项目建设范围设计阶段中投资控制的有力方法。限额设计是指依照许可的可行性研究报告和投资估算控制初步设计概算，依照许可的初步设计概算掌控施工图设计。各专业在确保作用与技术指标的前提下，科学分解投资限额与工程量，之后再分解到各企业项目与分部工程。依据限定的额度实施方案筛选与设计，而且严格掌控技术设计与施工图设计的不合理变更，以确保总投资不被突破。限额设计是依照投资或造价的限额实施满足技术要求的设计，从节省的方面出发，把技术和经济有机的联合起来，是建设工程投资控制体系中的一项重要方法。在整个设计经过中，设计人员和经济管理人员要严密配合，做到技术和经济的统一。所以，房地产开发企业要积极推行限额设计。
3.3施工图设计阶段
增强设计出图前的审核工作，细化与明确设计区域，把各专业图纸的校合工作安排好，以防止细部设计每一个专业不吻合情况。在设计图纸出图前增强对设计图纸根据文件、规范等的审核管理工作，力求提升设计质量，防止过分设计、超过设计，以让不必要的项目投入减少。
增强设计变更管理，实施事前控制，把项目变更的产生尽量控制在施工以前。在确保预期的设计成果的前提下，设计方案的不足或问题要克服，力求所花费的代价最小。对于无法防止的设计变更，要尽量提前，以让项目的损失减少；对影响项目造价的重大设计变更，需要使用先算帐后变更的方法处理，便于对项目成本进行有效控制。
推广运用规范设计也是控制项目成本的有效方法。规范设计能够节省设计费用，让设计周期大大缩短，节省时间；同时，也有利于项目的施工，让建筑安装费用降低；所以，使用规范设计通常都可以让工程造价低于一部分设计的工程造价。在设计中引入风险机制，进行设计的奖罚制度。奖励那些设计方案优秀、项目造价节约的设计，处罚那些由于牵涉浪费而导致经济损失的设计，激励设计人员深挖设计潜力，注重设计方案的经济合理，对控制项目造价将是一个大的突破。
4.结语
作本项目建设施工前期的成本控制工作是房地产工程开发最关键的功课，而且在激烈的经济市场竞争当中有着特别关键的作用。对于房地产开发工程在控制成本时不但是放在建设经过中，并且最关键的要在开发前期工作程序中增强成本控制的要素。只有经过增强前期的成本控制工作，才可以真正达到控制成本的有效性，而且创作出经济效益，推动房地产开发企业得到长久的发展。
参考文献：
[1]张琦.浅谈房地产开发项目成本控制[J].江苏建材.2010（01）
[2]徐中专.浅谈建设工程投资控制浅谈建设工程投资控制[J].广东建材.2011（02）
[3]卞京伟.浅谈房地产公司项目前期的成本控制[J].江苏商业会计.2009（3）