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主题一：2015年，中国房地产何去何从
论坛发言嘉宾
聂梅生 中华全国工商联房地产商会创会会长
苗乐如 中国房地产业协会副会长
孟晓苏 中国企业家协会副会长、中国著名房地产企业家
张宝全 中国旅游度假地产专家、今典集团董事长
毛大庆 万科企业集团副总裁、北京公司董事长
刚刚过去的2014年，中国房地产业经历了深度调整和不断洗牌，如宏观政策频繁调控、土地成本高企、市场飘忽不定、利润空间降低。但在中央政府出台“930新政”后，中国房地产在阵痛与分化中迎来了久违的曙光和希望。站在2015的新起点上，中国房地产又将何去何从？各位地产意见领袖会给出怎样的见解呢？
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议题一：2015年中国房地产的主基调是什么？
聂梅生：去库存。
到2014年年底，我们的存量有7亿平方米，而2014年整个房地产开发销售总量为14亿平方米。今年起码先把1/2这些库存解决了.这个解决了.一切都好说。
苗乐如：盘整。
我没有用调整两个字，是因为第一我们没有遇到经济危机，第二我们没有中央强力调控的要求，第三，它是在市场分化下市场的自觉选择。就像一年下来，我得看—下，库存多了就要去，库存少了就要加。
毛大庆：震荡。
三个大的问题可能房地产要面对，一是去库存的问题；二是中国城镇化的速度实际上是在放慢；三是人口拐点逐渐的在到来。在这样的气候条件下，就像飞机飞行的时候会遇到气流的冲击一样，我们现在正在一个气流里面运行，现在各个企业，甚至全行业都在找自己新的位置和新常态，没有找到新常态之前，其实震荡难以避免，我觉得这个震荡期刚刚开始，还有很多没有表现出来。
孟晓苏：转好。
房地产业从98年房改到现在持续发展了17年，中间有两次是负增长，一次是08年，一次是去年，到了去年下半年，管理层和全社会都已经看到国民经济如果把房地产的引擎关掉是非常缺力的。现在我们已经看到了好的苗头，相信只要居民的购买售心回归，楼市就会转好了。
张宝全：房找人。
我觉得在2014年之前中国房地产市场的状况基本上是人找房的市场，因为房子你要不买，今天—万购买，明天就是—万三或者—万五。刚才聂会长讲了，我们要去库存，房子多了，我们又进入了新常态，我们经过了人找房的历史，现在是房找人了。
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议题二：对20 1 5年房价的基本走势有怎样的预测？
苗乐如：在当前环境下，总体来讲，房价应该平稳当中向卜向好。整体上来说，第一，我们通过十年调控的变化，市场积累了比较充分的产品供应；第二，我们的保障房建设也已经快到位了，从市场来讲，不会有过多暴涨的因素。
孟晓苏：我画的是有中国住房单价统计以来，平均的房价从408块涨到去年全国平均房价6323块，连年上涨，没有一年下跌，去年的房价涨幅是有史以来第二低，涨了1.4%，这是全国，还有一次是1.2%，房改之前的1997年，随后推出了房改。如果说对2015年的市场预期，当然还是一个词，上涨。
张宝全：这个是平稳，是相对2014年来讲的。2014年我认为房价是一个不均衡，或者说是有一定震荡的局面，也就是说在2015年不会再有太大变化。我觉得涨的可能性也不是很大，降的可能性也不大。
聂梅生：2014年全年的涨幅全国大概是在1.4%左右，实际上是降了，因为我们说房价还要考虑CPI指数，CPI还有二点几，所以实际上2014年全年的房价应该是在零线稍低，我们认为2015年差不多在—二季度基本说是在零线挣扎，差不多在零零，到了三四季度可能会有一些增长，到年底有5%涨幅就很好了，减掉CPI以后也没多少。
毛大庆：2014年最大的特征是市场严重的分化，而这个分化变成了非常明确、非常明显的市场组，我把这个市场组姑且归类—下，两种市场。
我们通过2014年可以看到2015年甚至之后有一个非常明确的变化，占有70个大中城市90%的城市，最大的任务是挤出过去产能过剩的问题，在去库存的压力还存在的状态下，指望房价还有明确的上涨，我认为这是痴人说梦的状态。
但是在另外一个状态下，我们看土地市场，2014年的土地市场，土地获取总投入全国的数据是下降了24.6%，而北京市上涨了28.5%，上海上涨了21.4%。我们可以看到，全国的土地总投入实际上是低了.而一线城市，特别是北上广深这几个城市的土地总投入在直线上涨，而上涨的投入背后又引发了部分城市少量土地资源大量的哄抢，导致了这些城市的土地楼面单价是呈60度的斜面上升，这个上升带动了面粉价格的上涨，这个就可以看到2015年可以预见的面包价格的上涨，这就是右边这个图10%的市场份额，但是它有快速上涨过程。
最后补充一句，价格涨不涨不代表市场，价格涨可能是刚性的数字在涨.但是有没有人要，我始终持怀疑的态度，这个曲线房价涨代表购买力在增长。
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议题三：对2015年中国房地产业和房地产企业有何建议？
毛大庆：房企还是要围绕不动产，围绕房子做文章，我觉得应该有两个内容，一个是房地产核心业务与传统的房地产核心业务，我估计不会有那么多家的企业了，房地产的企业数量会减少，这也是整合的过程；第二，大量的房地产企业围绕城市不动产的经营，我估计会探索过很多有意思的产品和品类，这些产品的品类想象力和想象空间甚至于包括发达国家已经有的产品品种种类，因为我们的城市还存在需求和生活质量上升的状态。
苗乐如：盖好房子。市场大家都看到了，不是盖了房子就可以卖出去，只有你是精品，你才会占领市场。好房子不仅是房子本身的坚固，还应该有时代的要求，要讲环保，讲节能，讲生态。另外，好房子盖完之后，还要当好服务商，还要有好的社区服务。 聂梅生：2015年房企三个字，新常态。新常态上游是紧跟，下游是拥抱。上游紧跟着土地改革，银根改革，金融体制改革；下游拥抱互联网时代，拥抱产业升级调整，绿色建筑、住宅产业化、智慧城市、智慧社区，还有一个拥抱社区大数据时代的到来。
孟晓苏：年初出主意一定要慎重，房企必须要根据人民群众的需求去开发，我赞成刚才说的盖好房，老百姓的需求还是住房，特别是中低价位的住房，所以我认为年初媒体给房企出主意的时候，要不然就说对，要不然别说，房地产行业还是要踏踏实实的盖房子，叫实干兴邦。
张宝全：2015年对中国房企我想说一句话，转型还是转行。转型和转行是完全不同的词，而且在2015年必定困扰着我们。房企实际上是以卖不动产盈利的企业，当你从做普通住宅到做公寓，再从做公寓到普通住宅，这可能是产品的一种转型，企业并没有改变经营的本质。但是实际上当你作商业地产、养老度假地产的时候，我认为这不是转型，而是转行，因为商业地产主要靠运营赚钱，不动产只是一个载体。所以我觉得我们如果仅仅换一个概念，但是并没有改变本质，没有对这个产品赋予新的概念，那么要想在企业经营上有所改变，这是不可能的。转型还是转行，这是2015年企业要面对的问题。
主题二：海外地产趋势预测
论坛发言嘉宾
朱中一 中国房地产业协会原副会长
陶 然 泰国宏熙发展股份有限公司董事长、泰国北京商会副会长 泰国北京商会房地产行业协会会长
Siqi Faissat 天际（英国）投资置业董事合伙人
苏 波 新华联不动产股份有限公司董事总经理
李树木 中国电建地产海外副总、中经联盟海外地产专委会主席
张映锐 鑫苑中国副总裁
海外扩张成为当下很多中国房企多元化扩张的重要战略，很多人预测，未来十年，中国房企将进入海外开发的“黄金十年”。同时，许多国外不动产以价格适宜、环境优美、贷款便利、回报丰厚、海外移民等因素也吸引了很多中国人。那么，在房企“出海”热情高涨之际，如何理性地选择目标市场？应规避哪些风险？各位专家和企业家们给出了他们宝贵的建议。
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议题一：目前全球哪几个国家和城市是房企开发的最好选择？
朱中一：每个人的想法不一样，所以你一定要说哪一个国家，哪一个城市，大家觉得好可能就是好，因为市场是多元化的。
陶然：泰国。原因就是自由。
Siqi Faissat：英国，城市的话，自然是首都伦敦。原因很简单，自由英国也有，但是英国是欧洲的大门，伦敦是世界的中心，集各个方面于一体，如果你要投资，在伦敦有钱人_定要有一席之地，房企一定也要占有一席之地。
苏波：韩国、澳大利亚、马来西亚。
李树木：很多人说海外地产是一个金矿，为什么要科学呢，因为我去了很多地方看项目，从单价2000元人民币，一直到50万都有，所以要找到科学的办法。
张映锐：我大概分两块来看，一块是像英国、美国、澳洲这样的市场成熟、法规完善、人口的流动性和资本的流动性比较充沛的市场；另外一个是东南亚的市场，简单说就是宜居，距离上比较近，有移民的特性，同时适合我们中国，特别是北方居民在冬季去换一个方式活动。
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议题二：什么时候去海外投资最好？现在是不是一个好的时机？
张映锐：我觉得国富民强之后的一个必然特征就是资本走出去，这其实是迟早大家要做的一个决定，就像现在我们的专业分工更精细化，我们的运营模式从销售模式逐渐转向销售加持有的模式。第三个特性就是房地产企业要隧着国富民强，民众资本、企业资本、国家资本走出去的同时也要走出去。
李树木：我觉得就是尘埃落定，路很多，各个房企迟早会找到自己的路。
朱中一：果敢的企业，尤其是知名的果敢企业应该走出去，强或者不强，中国的大的企业如果没有到世界上走走，要得到世界的公认还是有一定距离的，因为他们有更多管理方面的经验，真正的可以把企业做强做大。
陶然：我一直认为中国房地产市场还不能非常完善的说是一个市场化的市场，其实我建议很多企业应该到别的国家走走，尝试到纯市场化竞争的环境中去感受—下。补充一句，其实我觉得以后大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的模式可能会在中国的房地产行业里面持续的发展下去，所以一些小鱼或者虾米必须要考虑换一个地方找找这种经验。
Siqi Faissat：我觉得一定要去，而且要快去。英国，是一个完全自由的市场，他会保证央行的利息，2018年之前利息不会高于5%，有很多很好的机会，希望大家慢慢来发现。
苏波：开拓海外市场一定是中国房地产走向全球的必由之路。我认为可以以“小鱼吃虾米”的模式去境外，其实现在在马来西亚或者韩国，都是中国的房地产巨头在那，比如说万达、绿城等。在国外，比如说在韩国、澳大利亚、马来西亚都是私有的土地，买之后十年不开发也没有人管你。另外，海外的融资成本非常低，海外的市场也非常好，同时挑选法律健全的、国家治理比较安定的国家出去，应该是一个优秀的企业应该考虑的问题。
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议题三：对中国房企进军海外有什么好的建议？
苏波：中国的房企要走向海外，最重要的是秉性，因为境外毕竟跟中国的法律、风土人情都不一样，首先对国家的法律法规和相关的风土人情进行了解以后，确认我们可以解决这些问题才可以去，我认为这是一个很好的路径。
Siqi Faissat：大胆尝试与拓新，简单说中国的房地产市场已经非常成熟，走到海外你会发现，海外的市场可以把我们成熟的理念和成熟的技术带过去，去渗透，去融入他们的文化，这样去促进海外市场发展。
陶然：了解海外，了解当地的法律法规，发挥自身的优势。
朱中一：知己知彼。
李树木：多思考，具有战略性思维，加大团队管理。
张映锐：三点，战略性思维布局扩张，降低预期管理回报，加大力度推动团队的规划建设。
论坛发言嘉宾
聂梅生 中华全国工商联房地产商会创会会长
苗乐如 中国房地产业协会副会长
孟晓苏 中国企业家协会副会长、中国著名房地产企业家
张宝全 中国旅游度假地产专家、今典集团董事长
毛大庆 万科企业集团副总裁、北京公司董事长
刚刚过去的2014年，中国房地产业经历了深度调整和不断洗牌，如宏观政策频繁调控、土地成本高企、市场飘忽不定、利润空间降低。但在中央政府出台“930新政”后，中国房地产在阵痛与分化中迎来了久违的曙光和希望。站在2015的新起点上，中国房地产又将何去何从？各位地产意见领袖会给出怎样的见解呢？
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议题一：2015年中国房地产的主基调是什么？
聂梅生：去库存。
到2014年年底，我们的存量有7亿平方米，而2014年整个房地产开发销售总量为14亿平方米。今年起码先把1/2这些库存解决了.这个解决了.一切都好说。
苗乐如：盘整。
我没有用调整两个字，是因为第一我们没有遇到经济危机，第二我们没有中央强力调控的要求，第三，它是在市场分化下市场的自觉选择。就像一年下来，我得看—下，库存多了就要去，库存少了就要加。
毛大庆：震荡。
三个大的问题可能房地产要面对，一是去库存的问题；二是中国城镇化的速度实际上是在放慢；三是人口拐点逐渐的在到来。在这样的气候条件下，就像飞机飞行的时候会遇到气流的冲击一样，我们现在正在一个气流里面运行，现在各个企业，甚至全行业都在找自己新的位置和新常态，没有找到新常态之前，其实震荡难以避免，我觉得这个震荡期刚刚开始，还有很多没有表现出来。
孟晓苏：转好。
房地产业从98年房改到现在持续发展了17年，中间有两次是负增长，一次是08年，一次是去年，到了去年下半年，管理层和全社会都已经看到国民经济如果把房地产的引擎关掉是非常缺力的。现在我们已经看到了好的苗头，相信只要居民的购买售心回归，楼市就会转好了。
张宝全：房找人。
我觉得在2014年之前中国房地产市场的状况基本上是人找房的市场，因为房子你要不买，今天—万购买，明天就是—万三或者—万五。刚才聂会长讲了，我们要去库存，房子多了，我们又进入了新常态，我们经过了人找房的历史，现在是房找人了。
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议题二：对20 1 5年房价的基本走势有怎样的预测？
苗乐如：在当前环境下，总体来讲，房价应该平稳当中向卜向好。整体上来说，第一，我们通过十年调控的变化，市场积累了比较充分的产品供应；第二，我们的保障房建设也已经快到位了，从市场来讲，不会有过多暴涨的因素。
孟晓苏：我画的是有中国住房单价统计以来，平均的房价从408块涨到去年全国平均房价6323块，连年上涨，没有一年下跌，去年的房价涨幅是有史以来第二低，涨了1.4%，这是全国，还有一次是1.2%，房改之前的1997年，随后推出了房改。如果说对2015年的市场预期，当然还是一个词，上涨。
张宝全：这个是平稳，是相对2014年来讲的。2014年我认为房价是一个不均衡，或者说是有一定震荡的局面，也就是说在2015年不会再有太大变化。我觉得涨的可能性也不是很大，降的可能性也不大。
聂梅生：2014年全年的涨幅全国大概是在1.4%左右，实际上是降了，因为我们说房价还要考虑CPI指数，CPI还有二点几，所以实际上2014年全年的房价应该是在零线稍低，我们认为2015年差不多在—二季度基本说是在零线挣扎，差不多在零零，到了三四季度可能会有一些增长，到年底有5%涨幅就很好了，减掉CPI以后也没多少。
毛大庆：2014年最大的特征是市场严重的分化，而这个分化变成了非常明确、非常明显的市场组，我把这个市场组姑且归类—下，两种市场。
我们通过2014年可以看到2015年甚至之后有一个非常明确的变化，占有70个大中城市90%的城市，最大的任务是挤出过去产能过剩的问题，在去库存的压力还存在的状态下，指望房价还有明确的上涨，我认为这是痴人说梦的状态。
但是在另外一个状态下，我们看土地市场，2014年的土地市场，土地获取总投入全国的数据是下降了24.6%，而北京市上涨了28.5%，上海上涨了21.4%。我们可以看到，全国的土地总投入实际上是低了.而一线城市，特别是北上广深这几个城市的土地总投入在直线上涨，而上涨的投入背后又引发了部分城市少量土地资源大量的哄抢，导致了这些城市的土地楼面单价是呈60度的斜面上升，这个上升带动了面粉价格的上涨，这个就可以看到2015年可以预见的面包价格的上涨，这就是右边这个图10%的市场份额，但是它有快速上涨过程。
最后补充一句，价格涨不涨不代表市场，价格涨可能是刚性的数字在涨.但是有没有人要，我始终持怀疑的态度，这个曲线房价涨代表购买力在增长。
论坛实录
议题三：对2015年中国房地产业和房地产企业有何建议？
毛大庆：房企还是要围绕不动产，围绕房子做文章，我觉得应该有两个内容，一个是房地产核心业务与传统的房地产核心业务，我估计不会有那么多家的企业了，房地产的企业数量会减少，这也是整合的过程；第二，大量的房地产企业围绕城市不动产的经营，我估计会探索过很多有意思的产品和品类，这些产品的品类想象力和想象空间甚至于包括发达国家已经有的产品品种种类，因为我们的城市还存在需求和生活质量上升的状态。
苗乐如：盖好房子。市场大家都看到了，不是盖了房子就可以卖出去，只有你是精品，你才会占领市场。好房子不仅是房子本身的坚固，还应该有时代的要求，要讲环保，讲节能，讲生态。另外，好房子盖完之后，还要当好服务商，还要有好的社区服务。 聂梅生：2015年房企三个字，新常态。新常态上游是紧跟，下游是拥抱。上游紧跟着土地改革，银根改革，金融体制改革；下游拥抱互联网时代，拥抱产业升级调整，绿色建筑、住宅产业化、智慧城市、智慧社区，还有一个拥抱社区大数据时代的到来。
孟晓苏：年初出主意一定要慎重，房企必须要根据人民群众的需求去开发，我赞成刚才说的盖好房，老百姓的需求还是住房，特别是中低价位的住房，所以我认为年初媒体给房企出主意的时候，要不然就说对，要不然别说，房地产行业还是要踏踏实实的盖房子，叫实干兴邦。
张宝全：2015年对中国房企我想说一句话，转型还是转行。转型和转行是完全不同的词，而且在2015年必定困扰着我们。房企实际上是以卖不动产盈利的企业，当你从做普通住宅到做公寓，再从做公寓到普通住宅，这可能是产品的一种转型，企业并没有改变经营的本质。但是实际上当你作商业地产、养老度假地产的时候，我认为这不是转型，而是转行，因为商业地产主要靠运营赚钱，不动产只是一个载体。所以我觉得我们如果仅仅换一个概念，但是并没有改变本质，没有对这个产品赋予新的概念，那么要想在企业经营上有所改变，这是不可能的。转型还是转行，这是2015年企业要面对的问题。
主题二：海外地产趋势预测
论坛发言嘉宾
朱中一 中国房地产业协会原副会长
陶 然 泰国宏熙发展股份有限公司董事长、泰国北京商会副会长 泰国北京商会房地产行业协会会长
Siqi Faissat 天际（英国）投资置业董事合伙人
苏 波 新华联不动产股份有限公司董事总经理
李树木 中国电建地产海外副总、中经联盟海外地产专委会主席
张映锐 鑫苑中国副总裁
海外扩张成为当下很多中国房企多元化扩张的重要战略，很多人预测，未来十年，中国房企将进入海外开发的“黄金十年”。同时，许多国外不动产以价格适宜、环境优美、贷款便利、回报丰厚、海外移民等因素也吸引了很多中国人。那么，在房企“出海”热情高涨之际，如何理性地选择目标市场？应规避哪些风险？各位专家和企业家们给出了他们宝贵的建议。
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议题一：目前全球哪几个国家和城市是房企开发的最好选择？
朱中一：每个人的想法不一样，所以你一定要说哪一个国家，哪一个城市，大家觉得好可能就是好，因为市场是多元化的。
陶然：泰国。原因就是自由。
Siqi Faissat：英国，城市的话，自然是首都伦敦。原因很简单，自由英国也有，但是英国是欧洲的大门，伦敦是世界的中心，集各个方面于一体，如果你要投资，在伦敦有钱人_定要有一席之地，房企一定也要占有一席之地。
苏波：韩国、澳大利亚、马来西亚。
李树木：很多人说海外地产是一个金矿，为什么要科学呢，因为我去了很多地方看项目，从单价2000元人民币，一直到50万都有，所以要找到科学的办法。
张映锐：我大概分两块来看，一块是像英国、美国、澳洲这样的市场成熟、法规完善、人口的流动性和资本的流动性比较充沛的市场；另外一个是东南亚的市场，简单说就是宜居，距离上比较近，有移民的特性，同时适合我们中国，特别是北方居民在冬季去换一个方式活动。
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议题二：什么时候去海外投资最好？现在是不是一个好的时机？
张映锐：我觉得国富民强之后的一个必然特征就是资本走出去，这其实是迟早大家要做的一个决定，就像现在我们的专业分工更精细化，我们的运营模式从销售模式逐渐转向销售加持有的模式。第三个特性就是房地产企业要隧着国富民强，民众资本、企业资本、国家资本走出去的同时也要走出去。
李树木：我觉得就是尘埃落定，路很多，各个房企迟早会找到自己的路。
朱中一：果敢的企业，尤其是知名的果敢企业应该走出去，强或者不强，中国的大的企业如果没有到世界上走走，要得到世界的公认还是有一定距离的，因为他们有更多管理方面的经验，真正的可以把企业做强做大。
陶然：我一直认为中国房地产市场还不能非常完善的说是一个市场化的市场，其实我建议很多企业应该到别的国家走走，尝试到纯市场化竞争的环境中去感受—下。补充一句，其实我觉得以后大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的模式可能会在中国的房地产行业里面持续的发展下去，所以一些小鱼或者虾米必须要考虑换一个地方找找这种经验。
Siqi Faissat：我觉得一定要去，而且要快去。英国，是一个完全自由的市场，他会保证央行的利息，2018年之前利息不会高于5%，有很多很好的机会，希望大家慢慢来发现。
苏波：开拓海外市场一定是中国房地产走向全球的必由之路。我认为可以以“小鱼吃虾米”的模式去境外，其实现在在马来西亚或者韩国，都是中国的房地产巨头在那，比如说万达、绿城等。在国外，比如说在韩国、澳大利亚、马来西亚都是私有的土地，买之后十年不开发也没有人管你。另外，海外的融资成本非常低，海外的市场也非常好，同时挑选法律健全的、国家治理比较安定的国家出去，应该是一个优秀的企业应该考虑的问题。
论坛实录
议题三：对中国房企进军海外有什么好的建议？
苏波：中国的房企要走向海外，最重要的是秉性，因为境外毕竟跟中国的法律、风土人情都不一样，首先对国家的法律法规和相关的风土人情进行了解以后，确认我们可以解决这些问题才可以去，我认为这是一个很好的路径。
Siqi Faissat：大胆尝试与拓新，简单说中国的房地产市场已经非常成熟，走到海外你会发现，海外的市场可以把我们成熟的理念和成熟的技术带过去，去渗透，去融入他们的文化，这样去促进海外市场发展。
陶然：了解海外，了解当地的法律法规，发挥自身的优势。
朱中一：知己知彼。
李树木：多思考，具有战略性思维，加大团队管理。
张映锐：三点，战略性思维布局扩张，降低预期管理回报，加大力度推动团队的规划建设。