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摘要：随着国民经济的不断发展，无论是大城市还是中小城市，都迎来了房地产发展的黄金时期。房地产项目投资额大、投资周期长，使得房地产行业的投资蕴含着很大的风险，因此房地产投资项目的可行性分析就显得至关重要。本文主要介绍了成本法、收益法、市场比较法这三种在现行房地产评估中主要使用的方法。
关键词：房地产；项目评估；综合评估方法
0、引言
房地产市场是典型的不完全市场，具有价值高、不可移动、独一无二的特点，房地产的价格既不是完全由市场调控，也不是完全由政府主导，具有很大的不确定性。这就需要对房地产投资项目进行科学、客观的评估，将房地产的价格导向正常化， 促进房地产的公平交易。
1.成本评估法
成本法的评估原理是建立在重置成本之上的，分为更新重置成本和复原重置成本，在实际的评估过程中，我们常用的是更新重置成本。更新重置成本是指以现时价格制造一个与待估房地产功能结构基本相同的房地产所需的成本。
成本法适用于房地产市场不成熟的建筑领域，如学校、博物馆、庙宇、教堂、纪念馆、公园等特殊性的房地产评估中。这一类房地产即使是在很大的区域与时间范围内也没有比较多的交易实例，无法使用市场法或收益法进行评估。成本法的评估步骤如下：第一，计算开发商取得房地产开发用地需要的费用、税金等土地成本，一般由开发商购置土地的价款，以及在购置时需要交纳的税金组成。第二，要计算开发成本，房地产开发商在取得土地使用权后，要对土地进行适当的整改，然后才能进行建筑的建设工作，而这两者造成的直接费用与税金都包含在开发成本范围内。第三，要计算管理和组织房地产经营活动所需要的所有费用，一般情况下是土地取得成本与开发成本之和的一定比率，包括人员工资福利、办公费用、差旅费用等。第四，计算土地取得成本、开发成本和管理费用这些费用综合的利息。第五，在开完完成之后，建筑开始销售之前有一个比较长的宣传期，对建筑进行广泛的宣传以提高销售业绩，这一段时间的宣传费用、销售代理费用都属于销售税费。第六，测算在房地产销售时所产生的税金和相应的费用。第七，测算开发利润，在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配。最后，要根据之前的测算结果以及成本法的计算公式来求取待估房地产的价格：新建价格=地价+开发成本+销售费用+管理费用+销售税费+投资利息+开发利润。
在使用成本法对房地产投资项目进行评估时，如果是旧有建筑物还要考虑建筑的磨损、折旧等因素。在成本法中，最难测算的两个部分即开发利润与投资利息的测算。
2.市场比较评估法
市场比较法具有直观、适用性广、容易掌握等特点，是房地产评估工作中最常使用的一种方法。是指将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，得出待估房地产在评估基准日的价格。评估过程中，要依据替代原理，对交易日期、区域因素、交易情况、个别因素等进行修正，确保估价的准确性。市场比较法对于使用的地理区域、房地产领域都有一定的要求，地理区域方面适合在房地产市场比较发达的地区使用，房地产领域方面适合在交易比较广泛、相似案例较多的领域使用，比如普通商品房、标准厂房建设、别墅、写字楼等。交易案例越多，也就代表着与待估房地产相似度高的案例越多，那么对于房地产评估的准确性越有利。
市场比较法主要分为以下四个操作步骤：第一，搜集房地产交易资料，寻找一组与评估对象尽量相似的可比交易实例。需要搜集的资料主要有房地产买方出价、卖方出价、成交、待售等方面的信息。第二，对于第一步搜集的资料进行验证其准确性，进一步核查验证案例中的交易信息能否真实反映市场条件。对搜集的所有案例分析、验证后进行筛选，从中选出与待估对象具有较强可比性的交易实例。第三，对选出来的可比实例进行价格换算和价格修正，首先建立价格修正基础，然后根据待估对象与所选案例之间的价格差异的因素进行量化，修正价格。最后，将搜集到的多个可比实例进行比较分析，将修正后的价格进行技术处理，以此来估算待估房地产的价格。
在市场比较法中，最重要的一环就是对比案例的选择，这直接影响着评估的结果。其次，各比较因素分析的准确程度也直接影响着评估的结果，如房地產的交易对象，在对一手房进行评估时应尽量选取一手房交易对象，在对二手房进行评估时应尽量选取二手房交易对象，同时还要选择时间较为接近的交易对象作为参考。同时还要注意根据不同的情况调整各因素所占的比重，确保房地产评估的准确性、科学性。
3.收益评估法
收益评估法适应于收益性房地产，是指运用适当的资本化率，将待评估房地产的未来收益折算成评估时期的现值，由此得出评估对象的房地产价格。收益法中的收益额为租金收益扣除相应的费用，费用包括租赁中介费、房屋维修费租金损失费、物业管理费、出租房屋的税费、保险费等众多可能产生的费用。收益法的计算方法分为无限年期和有限年期两种计算方法，在计算时首先要计算类似房地产或待估房地产的年纯收益，确定还原利率，确定待估房地产的其他因素，最后根据计算公式得出待估房地产的现值。
我国目前房地产收益评估法的使用还不太完善，存在着很多问题，如对收益性房地产的理解不够全面，界定不够科学，无形资产所带来的收益难以从房地产收益中剔除，无法准确量化无形资产的价值，只能通过简单的比较进行计算，信息来源匮乏也制约着收益法的利用。
随着房地产行业的发展以及社会的不断进步，房地产评估工作作为一项技术性强、难度大的工作，对于我国房地产事业的发展有着至关重要的影响，会越来越受到人们的重视。我们应该不断完善房地产评估的方法，规范评估程序，促进房地产评估工作的长足发展。
参考文献
[1]和战红.市场法在房地产评估中应用研究[J].现代商贸工业.2011（35）
[2]王成勇.收益法在房地产评估中应用的环境构建[J].商业会计.2012（03）
[3]陆勇周.强化房地产评估的措施分析[J].城市建设理论研究.2013（05）
作者介绍：赵晓勇（1975.09-），男（汉族），陕西洛川人，陕西省洛川县房产管理局建筑工程工程师，主要从事建筑工程施工管理及技术。
关键词：房地产；项目评估；综合评估方法
0、引言
房地产市场是典型的不完全市场，具有价值高、不可移动、独一无二的特点，房地产的价格既不是完全由市场调控，也不是完全由政府主导，具有很大的不确定性。这就需要对房地产投资项目进行科学、客观的评估，将房地产的价格导向正常化， 促进房地产的公平交易。
1.成本评估法
成本法的评估原理是建立在重置成本之上的，分为更新重置成本和复原重置成本，在实际的评估过程中，我们常用的是更新重置成本。更新重置成本是指以现时价格制造一个与待估房地产功能结构基本相同的房地产所需的成本。
成本法适用于房地产市场不成熟的建筑领域，如学校、博物馆、庙宇、教堂、纪念馆、公园等特殊性的房地产评估中。这一类房地产即使是在很大的区域与时间范围内也没有比较多的交易实例，无法使用市场法或收益法进行评估。成本法的评估步骤如下：第一，计算开发商取得房地产开发用地需要的费用、税金等土地成本，一般由开发商购置土地的价款，以及在购置时需要交纳的税金组成。第二，要计算开发成本，房地产开发商在取得土地使用权后，要对土地进行适当的整改，然后才能进行建筑的建设工作，而这两者造成的直接费用与税金都包含在开发成本范围内。第三，要计算管理和组织房地产经营活动所需要的所有费用，一般情况下是土地取得成本与开发成本之和的一定比率，包括人员工资福利、办公费用、差旅费用等。第四，计算土地取得成本、开发成本和管理费用这些费用综合的利息。第五，在开完完成之后，建筑开始销售之前有一个比较长的宣传期，对建筑进行广泛的宣传以提高销售业绩，这一段时间的宣传费用、销售代理费用都属于销售税费。第六，测算在房地产销售时所产生的税金和相应的费用。第七，测算开发利润，在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配。最后，要根据之前的测算结果以及成本法的计算公式来求取待估房地产的价格：新建价格=地价+开发成本+销售费用+管理费用+销售税费+投资利息+开发利润。
在使用成本法对房地产投资项目进行评估时，如果是旧有建筑物还要考虑建筑的磨损、折旧等因素。在成本法中，最难测算的两个部分即开发利润与投资利息的测算。
2.市场比较评估法
市场比较法具有直观、适用性广、容易掌握等特点，是房地产评估工作中最常使用的一种方法。是指将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，得出待估房地产在评估基准日的价格。评估过程中，要依据替代原理，对交易日期、区域因素、交易情况、个别因素等进行修正，确保估价的准确性。市场比较法对于使用的地理区域、房地产领域都有一定的要求，地理区域方面适合在房地产市场比较发达的地区使用，房地产领域方面适合在交易比较广泛、相似案例较多的领域使用，比如普通商品房、标准厂房建设、别墅、写字楼等。交易案例越多，也就代表着与待估房地产相似度高的案例越多，那么对于房地产评估的准确性越有利。
市场比较法主要分为以下四个操作步骤：第一，搜集房地产交易资料，寻找一组与评估对象尽量相似的可比交易实例。需要搜集的资料主要有房地产买方出价、卖方出价、成交、待售等方面的信息。第二，对于第一步搜集的资料进行验证其准确性，进一步核查验证案例中的交易信息能否真实反映市场条件。对搜集的所有案例分析、验证后进行筛选，从中选出与待估对象具有较强可比性的交易实例。第三，对选出来的可比实例进行价格换算和价格修正，首先建立价格修正基础，然后根据待估对象与所选案例之间的价格差异的因素进行量化，修正价格。最后，将搜集到的多个可比实例进行比较分析，将修正后的价格进行技术处理，以此来估算待估房地产的价格。
在市场比较法中，最重要的一环就是对比案例的选择，这直接影响着评估的结果。其次，各比较因素分析的准确程度也直接影响着评估的结果，如房地產的交易对象，在对一手房进行评估时应尽量选取一手房交易对象，在对二手房进行评估时应尽量选取二手房交易对象，同时还要选择时间较为接近的交易对象作为参考。同时还要注意根据不同的情况调整各因素所占的比重，确保房地产评估的准确性、科学性。
3.收益评估法
收益评估法适应于收益性房地产，是指运用适当的资本化率，将待评估房地产的未来收益折算成评估时期的现值，由此得出评估对象的房地产价格。收益法中的收益额为租金收益扣除相应的费用，费用包括租赁中介费、房屋维修费租金损失费、物业管理费、出租房屋的税费、保险费等众多可能产生的费用。收益法的计算方法分为无限年期和有限年期两种计算方法，在计算时首先要计算类似房地产或待估房地产的年纯收益，确定还原利率，确定待估房地产的其他因素，最后根据计算公式得出待估房地产的现值。
我国目前房地产收益评估法的使用还不太完善，存在着很多问题，如对收益性房地产的理解不够全面，界定不够科学，无形资产所带来的收益难以从房地产收益中剔除，无法准确量化无形资产的价值，只能通过简单的比较进行计算，信息来源匮乏也制约着收益法的利用。
随着房地产行业的发展以及社会的不断进步，房地产评估工作作为一项技术性强、难度大的工作，对于我国房地产事业的发展有着至关重要的影响，会越来越受到人们的重视。我们应该不断完善房地产评估的方法，规范评估程序，促进房地产评估工作的长足发展。
参考文献
[1]和战红.市场法在房地产评估中应用研究[J].现代商贸工业.2011（35）
[2]王成勇.收益法在房地产评估中应用的环境构建[J].商业会计.2012（03）
[3]陆勇周.强化房地产评估的措施分析[J].城市建设理论研究.2013（05）
作者介绍：赵晓勇（1975.09-），男（汉族），陕西洛川人，陕西省洛川县房产管理局建筑工程工程师，主要从事建筑工程施工管理及技术。