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摘 要：现今社会城市化的发展加速，居民的住宅面积也不断增大，在居住过程中公共设施会出现不可避免的损坏需要维修和保养以及各个设备的改造，所以设立了物业专项维修资金。居民所缴纳的资金越大，物业专项维修资金的数额也越大，由于使用的时间不定，最终导致在资金的管理和增值问题上出现了一系列问题。本文通过总结分析在物业专项维修资金的管理和增值问题，并给出了四点建议，以此可以供那些物业专项维修资金管理相关人员参考探讨。
关键词：物业专项维修资金;增值方式;管理模式
在住宅物业管理化越来越精细化的今天，设立物业专项维修资金制度在保障广大业主房屋正常使用和维护社会和谐稳定方面有着巨大的作用，可以用于住宅的公共设备的维修和更新、改造的一项专用资金。专修维修资金来自于业主，关乎其切身的利益，每年缴纳的资金数额比较大，一定要确保资金的安全性，以及资金管理上的民主化。物业资金管理中心人员也可以使用合法的手段让资金流动起来以此来提高物业专项维修资金的收益率。
一、关于资金的增值和管理存在的问题
（一）相关法律存在不完善
我国从1998年起规定了住民在购置住宅时要上缴物业专项维修资金。关于物业维修资金的增值与管理，国家法律出台了关于规范资金的管理以及分配等事项，然而只是作了简略的规定，根据实际情况来讲，还存在诸多不足之处。资金监管部门缺乏鼓励与约束的制度，很大原因是在法规制定方面存在空白。政府明确规定该项资金可以购买一级市场的国债和银行储蓄，这一规定限制了专项维修资金收益的获取。维修资金增值方式的规定也过于保守单一，这些不足将直接影响资金的增值收益率。那些数额巨大的维修资金也会存在实力购买力下降的风险。因为物业专项维修资金在增值和管理过程中会和很多利益相关者有关，然而这些法律法规对于增值和管理毫无明确的说法，因此这也是有待解决的问题。
（二）过分强调保证流动性，收益率降低
资金管理中心的人员不仅要保证流动资金的充足，还要满足物业专项维修资金使用的需求。目前现阶段各个地区对于物业专项维修资金整体的需求量并不是很大，加上增值策略过于保守，这就直接导致浪费了大量的维修资金。就目前物业专项维修资金整体的使用情况来看，过于注重流动性导致收益率降低。在闲置期间可以购买国债或者是法律所允许的范围内进行购买。其他的方式也可以尝试但是风险比较大。一般下情况不会考虑将物业专项维修资金投入银行存款和国债等理财项目中去，主要是因为缺乏专业的投资人才，相关的理财知识，最终导致有大量资金闲置而无法有限的使用而无法使其有效地将资金流动起来。
（三）资金使用过程中的监管问题
在物业专项维修的资金使用过程资金管理人员应该针对现实情况来进行全面综合考虑，这项专用维修资金的使用和管理会涉及到业主的自身利益。基于条件相对有限，对物业专项维修资金的管理还是有很多的问题存在。首先如果在维修过程需要用到的物料、配件等东西时，相对于缺乏专业知识的业主以及物业管理人员来说，是完全凭维修公司的推荐处理方式来处理，维修过程中出现质量不合格的问题，不仅是财务损失，还是给业主的自身安全带来隐患，更是对业主的安全的不负责。其次就是，在对于共同设施维修过程中，存在有些单位委托的维修公司和相关维修项目负责人相互勾结，提高其中的维修费以此来谋取中间差的可能性。对于监管问题的漏洞应该要予以解决。
二、物业专项维修资金的增值与管理的建议
（一）通过存款政策来提高资金收益
对于物业专项维修资金的投资方式国家明确规定的只有银行存款和国债，但是对于那些资金较雄厚的顾客，银行会提供多元化的政策。然后有效利用，可以使这些专项维修资金获得比活期更高的收益。例如可以通过协议方式存款，与银行约定存放的利率然后进行一定期限的存款业务，把专项维修资金存入到银行中。而在银行所协定的存款业务中，对于稳定的存款客户账户进行利息的计算。如果存款客户的账户大于最低存款额度的时候，可以通过协定存款利率来计算利息这种方式，可以降低因为保证资金必须存储活期而带来的利息损失。另外还有一种是通知存款的方式。这不仅给银行资金回收的时间，也给了不定期取款的客户提高收益的机会，这种方式在保证资金流动性大的同时还能提高收益率。
（二）深化资金增值保值的渠道和模式
对于整个物业专项维修资金储备额来说单项维修工程费用的额度是非常小的，而物业专项维修资金也只有在建筑物公共部分超过的时候才需要被启用。在物业专项维修资金的实际使用情况来看，可以将维修专项资金依据以往的维修成本留出一部分用于日常的维修费用，使维修工作正常开展，再一部分就是准备金额以外的剩余金额，可以用来投资增值项目，对于投资项目的局限性也扩大了，银行的活期存款和别的投资项目都可以参与投资，物业专项维修资金的增值也相对带来的更好的收益。
（三）完善资金缴纳及分配制度
在信息化时代和人工智能时代，虽然给物业专项维修资金的缴存带来了便利，除了相对关键的升值保值部分之外，也應该关注物业维系资金增值的分配和上缴问题。为了有效避免物业业拖欠资金或利用人际关系等减免缴纳等问题出现，物业资金管理中心可以通过先进的技术为依托，来实现维修资金的自动缴存。通过政府以及相关的职能部门制定规则制度，根据相关的规章制度来以及相关的收益率的规划，来解决关于物业专项维修资金收益的分配问题。同时也可以让各个主体来参与共同探讨，每个参与的业主提出不同的方案，根据所提出的分配方案来制定出比较满意的修改方案，以此来完善专项维修资金的上缴和分配制度。
（四）有效宣传资金管理相关政策
为了让广大的业主知晓物业专项维修资金的管理政策，物业专项维修管理资金中心的人员可以通过采用有力的措施，有效的方式对于物业专项维修资金进行宣传，尤其是对于那些以前从来没有上缴过维修资金的老旧住户的业主知道这项政策的存在以及缴纳的意义所在，可以通过传统媒体各大电视台的黄金时段，各大民众喜欢阅读的报刊来进行相关政策的宣传，还可以利用新媒体平台来宣传，比如手机APP，各大网络媒体平台等。做到新媒体和传统媒体相结合的方式来加强力度的宣传物业专项维修资金政策。在物业维修资金得使用过程中要建立制度，实行公开、公示，增强使用的透明度，让业主享有知情权等，最大程度上的来维护广大业主的自身利益。
三、结束语
综上所述，物业专项维修资金的设立，虽然对于建筑住宅使用过程中有着比较大的存在意义，可以解决广大业主住房维修的问题。但是涉及到如何合理的管理和保值增值物业专项维修资金的问题，也关系到业主的自身利益和社区的和谐稳定，需要不断深化和改善。就物业专项维修资金的管理和增值的问题本文提出了相关的建议，希望对于提高资金的增值和管理有一定的帮助，同时还是需要资金管理中心人员以及政府部门不断地去探索优化管理模式，提高资金的增长方式。
参考文献：
[1]陈淑云.王佑辉，邵典.物业专项维修资金管理模式创新研究——以泰州"住房医保"模式为例[J].湖北社会科学，2019（10）.
[2]李芾.论县级城市住宅专项维修资金的管[J].会计师，2019，000（001）：77-78.
[3]陈淑云.刘小瑜.邵典.住宅专项维修资金的管理困境及其解决途径[J].城市问题，2018，000（011）：75-80.
[4]管金平.住宅专项维系资金制度之法律审视[J].湖北警官学院学报，2019，032（002）：76-96.
作者简介：李峰（1971.9.17—）性别：男，民族：汉，籍贯：山西平陆，学历：大学本科，职称：房地产经济师中级，工作内容及方向：维修资金管理。
关键词：物业专项维修资金;增值方式;管理模式
在住宅物业管理化越来越精细化的今天，设立物业专项维修资金制度在保障广大业主房屋正常使用和维护社会和谐稳定方面有着巨大的作用，可以用于住宅的公共设备的维修和更新、改造的一项专用资金。专修维修资金来自于业主，关乎其切身的利益，每年缴纳的资金数额比较大，一定要确保资金的安全性，以及资金管理上的民主化。物业资金管理中心人员也可以使用合法的手段让资金流动起来以此来提高物业专项维修资金的收益率。
一、关于资金的增值和管理存在的问题
（一）相关法律存在不完善
我国从1998年起规定了住民在购置住宅时要上缴物业专项维修资金。关于物业维修资金的增值与管理，国家法律出台了关于规范资金的管理以及分配等事项，然而只是作了简略的规定，根据实际情况来讲，还存在诸多不足之处。资金监管部门缺乏鼓励与约束的制度，很大原因是在法规制定方面存在空白。政府明确规定该项资金可以购买一级市场的国债和银行储蓄，这一规定限制了专项维修资金收益的获取。维修资金增值方式的规定也过于保守单一，这些不足将直接影响资金的增值收益率。那些数额巨大的维修资金也会存在实力购买力下降的风险。因为物业专项维修资金在增值和管理过程中会和很多利益相关者有关，然而这些法律法规对于增值和管理毫无明确的说法，因此这也是有待解决的问题。
（二）过分强调保证流动性，收益率降低
资金管理中心的人员不仅要保证流动资金的充足，还要满足物业专项维修资金使用的需求。目前现阶段各个地区对于物业专项维修资金整体的需求量并不是很大，加上增值策略过于保守，这就直接导致浪费了大量的维修资金。就目前物业专项维修资金整体的使用情况来看，过于注重流动性导致收益率降低。在闲置期间可以购买国债或者是法律所允许的范围内进行购买。其他的方式也可以尝试但是风险比较大。一般下情况不会考虑将物业专项维修资金投入银行存款和国债等理财项目中去，主要是因为缺乏专业的投资人才，相关的理财知识，最终导致有大量资金闲置而无法有限的使用而无法使其有效地将资金流动起来。
（三）资金使用过程中的监管问题
在物业专项维修的资金使用过程资金管理人员应该针对现实情况来进行全面综合考虑，这项专用维修资金的使用和管理会涉及到业主的自身利益。基于条件相对有限，对物业专项维修资金的管理还是有很多的问题存在。首先如果在维修过程需要用到的物料、配件等东西时，相对于缺乏专业知识的业主以及物业管理人员来说，是完全凭维修公司的推荐处理方式来处理，维修过程中出现质量不合格的问题，不仅是财务损失，还是给业主的自身安全带来隐患，更是对业主的安全的不负责。其次就是，在对于共同设施维修过程中，存在有些单位委托的维修公司和相关维修项目负责人相互勾结，提高其中的维修费以此来谋取中间差的可能性。对于监管问题的漏洞应该要予以解决。
二、物业专项维修资金的增值与管理的建议
（一）通过存款政策来提高资金收益
对于物业专项维修资金的投资方式国家明确规定的只有银行存款和国债，但是对于那些资金较雄厚的顾客，银行会提供多元化的政策。然后有效利用，可以使这些专项维修资金获得比活期更高的收益。例如可以通过协议方式存款，与银行约定存放的利率然后进行一定期限的存款业务，把专项维修资金存入到银行中。而在银行所协定的存款业务中，对于稳定的存款客户账户进行利息的计算。如果存款客户的账户大于最低存款额度的时候，可以通过协定存款利率来计算利息这种方式，可以降低因为保证资金必须存储活期而带来的利息损失。另外还有一种是通知存款的方式。这不仅给银行资金回收的时间，也给了不定期取款的客户提高收益的机会，这种方式在保证资金流动性大的同时还能提高收益率。
（二）深化资金增值保值的渠道和模式
对于整个物业专项维修资金储备额来说单项维修工程费用的额度是非常小的，而物业专项维修资金也只有在建筑物公共部分超过的时候才需要被启用。在物业专项维修资金的实际使用情况来看，可以将维修专项资金依据以往的维修成本留出一部分用于日常的维修费用，使维修工作正常开展，再一部分就是准备金额以外的剩余金额，可以用来投资增值项目，对于投资项目的局限性也扩大了，银行的活期存款和别的投资项目都可以参与投资，物业专项维修资金的增值也相对带来的更好的收益。
（三）完善资金缴纳及分配制度
在信息化时代和人工智能时代，虽然给物业专项维修资金的缴存带来了便利，除了相对关键的升值保值部分之外，也應该关注物业维系资金增值的分配和上缴问题。为了有效避免物业业拖欠资金或利用人际关系等减免缴纳等问题出现，物业资金管理中心可以通过先进的技术为依托，来实现维修资金的自动缴存。通过政府以及相关的职能部门制定规则制度，根据相关的规章制度来以及相关的收益率的规划，来解决关于物业专项维修资金收益的分配问题。同时也可以让各个主体来参与共同探讨，每个参与的业主提出不同的方案，根据所提出的分配方案来制定出比较满意的修改方案，以此来完善专项维修资金的上缴和分配制度。
（四）有效宣传资金管理相关政策
为了让广大的业主知晓物业专项维修资金的管理政策，物业专项维修管理资金中心的人员可以通过采用有力的措施，有效的方式对于物业专项维修资金进行宣传，尤其是对于那些以前从来没有上缴过维修资金的老旧住户的业主知道这项政策的存在以及缴纳的意义所在，可以通过传统媒体各大电视台的黄金时段，各大民众喜欢阅读的报刊来进行相关政策的宣传，还可以利用新媒体平台来宣传，比如手机APP，各大网络媒体平台等。做到新媒体和传统媒体相结合的方式来加强力度的宣传物业专项维修资金政策。在物业维修资金得使用过程中要建立制度，实行公开、公示，增强使用的透明度，让业主享有知情权等，最大程度上的来维护广大业主的自身利益。
三、结束语
综上所述，物业专项维修资金的设立，虽然对于建筑住宅使用过程中有着比较大的存在意义，可以解决广大业主住房维修的问题。但是涉及到如何合理的管理和保值增值物业专项维修资金的问题，也关系到业主的自身利益和社区的和谐稳定，需要不断深化和改善。就物业专项维修资金的管理和增值的问题本文提出了相关的建议，希望对于提高资金的增值和管理有一定的帮助，同时还是需要资金管理中心人员以及政府部门不断地去探索优化管理模式，提高资金的增长方式。
参考文献：
[1]陈淑云.王佑辉，邵典.物业专项维修资金管理模式创新研究——以泰州"住房医保"模式为例[J].湖北社会科学，2019（10）.
[2]李芾.论县级城市住宅专项维修资金的管[J].会计师，2019，000（001）：77-78.
[3]陈淑云.刘小瑜.邵典.住宅专项维修资金的管理困境及其解决途径[J].城市问题，2018，000（011）：75-80.
[4]管金平.住宅专项维系资金制度之法律审视[J].湖北警官学院学报，2019，032（002）：76-96.
作者简介：李峰（1971.9.17—）性别：男，民族：汉，籍贯：山西平陆，学历：大学本科，职称：房地产经济师中级，工作内容及方向：维修资金管理。