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[摘要] 随着中国房地产市场的日渐成熟发展,境外资金已进入中国并投资了多个项目,在获得丰厚利润的同时也带动了房地产行业的整体水平,并将资本运作的理念带入国内,国内企业也不甘寂寞,纷纷利用本土的资源优势,各显神通,进入房地产投资领域,要与境外资本“逐鹿中原”。
[关键词] 中国房地产 境外资本 民营企业资金 投资
中国房地产市场,从20世纪末开始进行住房制度改革,逐渐以商品房制度替代原有的福利分房体系,伴随着社会政治经济体系的变革日益趋于市场化,经过10多年的探索发展,风风雨雨,房地产行业由最初的基本居住市场发展为多元化,包含商业、办公、酒店、工业、物流等多业态混合发展,同时各专业市场细分的局面。整个房地产行业成为中国经济的支柱性产业,不仅房地产本身每年给国家贡献可观的GDP数字,而且其关联产业如钢铁、水泥、建材及公共设施配套等都随之大力发展,成为中国经济增长的主力军。
房地产市场真正进入快速成长期,是从2003年开始的,虽然经历了2004年非典的冲击,但是这种阵痛并未阻止其上升的步伐。时至今日,中国人民人人论房,有喜有悲,北京、上海等一线城市的房地产市场已经相当成熟,同时行业暴利也伴随着房价的不断攀升日益凸显出来。
像所有行业一样,只要出现利润的影子,各种资金就会闻风而来,通过各种渠道进入房地产市场。在中国,最先从房地产的资本运作中获利的境外资本。
如果说2005年前,外资房地产公司还不能以独资公司、只能以合资企业身份在中国市场开展业务,那么从2005年起中国政策已允许外资公司在中国设立独资企业进行房地产项目的开发,外资公司与中国公司平等进入房地产市场。如今,在北京、上海已有很多房地产项目是被外资投资或收购的,有的项目甚至已经进行了2-3轮的交易,这种交易也成为房价居高不下的原因。
境外资本进入中国热点房地产市场,从其效果来看有利有弊,一方面提升了房地产业的水平,使行业与国际标准接轨;另一方面也加剧了房地产市场的竞争程度,推动了房价的上升。
2010年9月,新加坡腾飞集团旗下腾飞中国商业地产基金成功收购第三个项目——上海高腾大厦,顺利完成全部投资额。在中国,腾飞拥有两个私募房地产基金——腾飞中国商业地产基金,以及腾飞中国工业园和产业园基金。在亚洲其他区域的其他腾飞私募基金还有腾飞印度开发基金以及腾飞东南亚商务空间基金。根据腾飞的战略部署,腾飞将在中国继续成立新的房地产基金,投资国内高品质商务地产。
同样来自新加坡的投资旗舰——淡马锡集团,旗下房地产及资本管理龙头企业丰树集团刚刚宣布,随着此前设立的丰树中印基金投資接近尾声,集团将继续加码成立一支规模近10亿美元的中国基金,主要目标为国内一线市场的商业综合体。
之所以出现境外资金大量进入中国热点地区房地产市场,仔细分析起来,主要有三个方面的原因:
一是国内房地产市场价格呈快速上升的趋势。
统计数据表明,2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨明显。国家统计局统计的全国35个大中城市的住宅销售价格,今年1季度同比上涨10.5%,环比上涨2.8%,其中有8个城市的住宅销售价格同比涨幅超过10%,房价上涨幅度明显高于居民消费价格和住房租赁价格的涨幅。房价的大幅上升,给投资中国热点地区房地产带来丰厚回报,这是吸引境外资金的直接原因。
二是对人民币升值的预期。某些境外投资机构的经济学家一边在鼓吹中国房地产市场“泡沫论”的同时,该类机构一边却暗地里大肆进入中国热点地区房地产市场。在很大程度上正是基于其对人民币升值的强烈预期。近两年大量境外投机资金以购买上海、北京等地不动产的方式进入中国,希望在人民币大幅升值后捞上一把,另外其拥有的高档物业或商业用房还可持续不断地获得租金收益。
三是国内房地产市场引进境外资金的政策不明朗及对其监管不严。近两年境外资金进入中国房地产市场,除了以房地产独资公司和合资公司形式进入外,还常以外资产业基金投资公司的身份投资房地产。由于中国目前对产业基金没有明确的法律法规依据,因此无法以法律的形式对房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则明确作出规定,房地产基金无法可依。而国外房地产基金看好中国房地产市场,外资基金跃跃欲试,摩根士丹利下属房地产投资基金(MSREF)、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。然而,政策障碍的存在迫使外资基金改头换面进入中国。据了解,目前尚没有一家海外基金直接以房地产基金的名义在中国注册,多以在低税收地区注册的投资公司的身份出现。尽管国外产业基金以直接投资项目的方式来做,但是它扮演的是投资人的角色,核心内容还是投融资活动。
任何一个行业,包括房地产,引进新鲜血液,带入先进的开发理念,进行高层次的资本运作,这些做法无可厚非,但是国内的大量资金不会让外资独占这部分高利润市场,由此,中国的企业家们在经历了几轮房地产市场的波动后,已经意识到这是一个高利润的投资回报行业,同时也可以更加完善或推动原有的企业发展。
2009年,继连续几个地王被央企拿走后,中央颁布文件重组可进行房地产开发的央企,使得资金雄厚的央企投资得到一定的限制,同时,国内的民营企业开始显露头角,强强联合,进军房地产领域,主要以基金的形式进行投资运作。
这是行业发展的必然,房地产基金领域的参与者迅速增加、规模急速膨胀、竞争日趋激烈。
国内的民营企业资金进入房地产基金带有几个特点:
一、资金募集速度快。国内操作的房地产基金大多以私募为主,而近几年的富豪排行榜上中国企业家所占比例越来越高,身价资产也令人咋舌,一旦私募基金的几个主要股东达成协议,分摊到各投资人身上的资金就会很快到位,程序简单,时间也有保证。
二、基金构成中有专业的房地产团队。中国的民营企业家联合的主要股东往往是从事房地产开发的集团,其他非房地产行业的股东主要以合伙人的身份共同投资,享受收益。如金地集团与平安信托合作的100亿投资计划,并将成立人民币基金,其模式就是有金地集团主要操作,平安信托进行资金支持。另外,由北京住总集团牵头的产业基金联合了哈尔滨工大集团、北京国际信托和华澳国际信托三个合作伙伴,规模50-100亿,主要投向为中国热点区域重大基建工程、土地一级开发以及产业园区、持有型物业。
三、以开发商为主的私募基金,主要是想短期内通过这样的一种手段拓展资金来源。从这个角度讲,这不是一个最理想的方式。私募基金的特性是独立的、第三方的、对投资人负责的,是一个专业的机构。而开发商搞私募,去募集资金的时候,就会面临如何处理利益冲突或者是关联交易的问题,这是很大的难题,也非常难以解决。因此,开发商介入到私募基金领域对行业的健康发展会产生一些不良的作用。
四、投资决策速度快。国内的民营企业资金的投资团队都是具有丰富经验的行业专家,他们了解国内市场,熟悉各个城市和各种业态,并对行业政策有最敏锐的判断和反应,往往能抓住机会,在短时间内做出判断并执行。
五、操作灵活。与境外资金相比,国内资金有着明显的操作优势,具备天时地利人和的先天条件,与地方政府关系密切,了解很多项目的背景底牌:是否先天不足、是否存在违规操作、政策变化风向等等,从而及时调节投资决策,规避风险。
2010年9月6日,一个名为星浩资本的专业房地产私募基金,正式启动,初期筹资规模在30亿元-49亿元,由复星集团牵头,背后是参展世博民企馆的16家各行业的领军民企,剑指中国未来最大的房地产私募基金。星浩基金募集的资金由项目运营公司星浩资本开始运作,而星浩基金则为星浩资本后期项目运作提供资金。星浩基金的募资门槛为1亿元人民币,包括公司或个人名义,目前到位资金已有30余亿元。
同时,星浩资本将以私募基金的模式运作,设计的退出渠道将主要是以所投项目的不同比例物业销售回笼资金。
星浩资本只是众多民营资本的一个,其专业的投资团队、前瞻的投资计划及雄厚的资金力量表示国内的民营资本对房地产行业的投资日趋成熟。
资金的来源问题,是行业发展的一个非常重要的前提。就全球来讲,成熟的基金行业,起到决定性因素的是非常成熟的投资者,成熟的机构投资者是这个行业发展的定海神针。机构资本的资金越多,理性的程度就越高,对行业波动性的熨平效果就越好。如果过多依靠的是个人投资者的资金或者银行资金在里面走,这个行业的资金来源结构是不完善的。
国内本土的各类房地产基金,和国外运作成熟、资本庞大的房地产基金相比,仍显得弱小。在学习经验的同时,必须做好应对竞争的准备,充分发挥本土作战的优势,错位经营,逐步扩大市场。前景是十分乐观的,但是这条道路如何才能走得平坦些,需要多长时间都是未知的,我们拭目以待。
[关键词] 中国房地产 境外资本 民营企业资金 投资
中国房地产市场,从20世纪末开始进行住房制度改革,逐渐以商品房制度替代原有的福利分房体系,伴随着社会政治经济体系的变革日益趋于市场化,经过10多年的探索发展,风风雨雨,房地产行业由最初的基本居住市场发展为多元化,包含商业、办公、酒店、工业、物流等多业态混合发展,同时各专业市场细分的局面。整个房地产行业成为中国经济的支柱性产业,不仅房地产本身每年给国家贡献可观的GDP数字,而且其关联产业如钢铁、水泥、建材及公共设施配套等都随之大力发展,成为中国经济增长的主力军。
房地产市场真正进入快速成长期,是从2003年开始的,虽然经历了2004年非典的冲击,但是这种阵痛并未阻止其上升的步伐。时至今日,中国人民人人论房,有喜有悲,北京、上海等一线城市的房地产市场已经相当成熟,同时行业暴利也伴随着房价的不断攀升日益凸显出来。
像所有行业一样,只要出现利润的影子,各种资金就会闻风而来,通过各种渠道进入房地产市场。在中国,最先从房地产的资本运作中获利的境外资本。
如果说2005年前,外资房地产公司还不能以独资公司、只能以合资企业身份在中国市场开展业务,那么从2005年起中国政策已允许外资公司在中国设立独资企业进行房地产项目的开发,外资公司与中国公司平等进入房地产市场。如今,在北京、上海已有很多房地产项目是被外资投资或收购的,有的项目甚至已经进行了2-3轮的交易,这种交易也成为房价居高不下的原因。
境外资本进入中国热点房地产市场,从其效果来看有利有弊,一方面提升了房地产业的水平,使行业与国际标准接轨;另一方面也加剧了房地产市场的竞争程度,推动了房价的上升。
2010年9月,新加坡腾飞集团旗下腾飞中国商业地产基金成功收购第三个项目——上海高腾大厦,顺利完成全部投资额。在中国,腾飞拥有两个私募房地产基金——腾飞中国商业地产基金,以及腾飞中国工业园和产业园基金。在亚洲其他区域的其他腾飞私募基金还有腾飞印度开发基金以及腾飞东南亚商务空间基金。根据腾飞的战略部署,腾飞将在中国继续成立新的房地产基金,投资国内高品质商务地产。
同样来自新加坡的投资旗舰——淡马锡集团,旗下房地产及资本管理龙头企业丰树集团刚刚宣布,随着此前设立的丰树中印基金投資接近尾声,集团将继续加码成立一支规模近10亿美元的中国基金,主要目标为国内一线市场的商业综合体。
之所以出现境外资金大量进入中国热点地区房地产市场,仔细分析起来,主要有三个方面的原因:
一是国内房地产市场价格呈快速上升的趋势。
统计数据表明,2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨明显。国家统计局统计的全国35个大中城市的住宅销售价格,今年1季度同比上涨10.5%,环比上涨2.8%,其中有8个城市的住宅销售价格同比涨幅超过10%,房价上涨幅度明显高于居民消费价格和住房租赁价格的涨幅。房价的大幅上升,给投资中国热点地区房地产带来丰厚回报,这是吸引境外资金的直接原因。
二是对人民币升值的预期。某些境外投资机构的经济学家一边在鼓吹中国房地产市场“泡沫论”的同时,该类机构一边却暗地里大肆进入中国热点地区房地产市场。在很大程度上正是基于其对人民币升值的强烈预期。近两年大量境外投机资金以购买上海、北京等地不动产的方式进入中国,希望在人民币大幅升值后捞上一把,另外其拥有的高档物业或商业用房还可持续不断地获得租金收益。
三是国内房地产市场引进境外资金的政策不明朗及对其监管不严。近两年境外资金进入中国房地产市场,除了以房地产独资公司和合资公司形式进入外,还常以外资产业基金投资公司的身份投资房地产。由于中国目前对产业基金没有明确的法律法规依据,因此无法以法律的形式对房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则明确作出规定,房地产基金无法可依。而国外房地产基金看好中国房地产市场,外资基金跃跃欲试,摩根士丹利下属房地产投资基金(MSREF)、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。然而,政策障碍的存在迫使外资基金改头换面进入中国。据了解,目前尚没有一家海外基金直接以房地产基金的名义在中国注册,多以在低税收地区注册的投资公司的身份出现。尽管国外产业基金以直接投资项目的方式来做,但是它扮演的是投资人的角色,核心内容还是投融资活动。
任何一个行业,包括房地产,引进新鲜血液,带入先进的开发理念,进行高层次的资本运作,这些做法无可厚非,但是国内的大量资金不会让外资独占这部分高利润市场,由此,中国的企业家们在经历了几轮房地产市场的波动后,已经意识到这是一个高利润的投资回报行业,同时也可以更加完善或推动原有的企业发展。
2009年,继连续几个地王被央企拿走后,中央颁布文件重组可进行房地产开发的央企,使得资金雄厚的央企投资得到一定的限制,同时,国内的民营企业开始显露头角,强强联合,进军房地产领域,主要以基金的形式进行投资运作。
这是行业发展的必然,房地产基金领域的参与者迅速增加、规模急速膨胀、竞争日趋激烈。
国内的民营企业资金进入房地产基金带有几个特点:
一、资金募集速度快。国内操作的房地产基金大多以私募为主,而近几年的富豪排行榜上中国企业家所占比例越来越高,身价资产也令人咋舌,一旦私募基金的几个主要股东达成协议,分摊到各投资人身上的资金就会很快到位,程序简单,时间也有保证。
二、基金构成中有专业的房地产团队。中国的民营企业家联合的主要股东往往是从事房地产开发的集团,其他非房地产行业的股东主要以合伙人的身份共同投资,享受收益。如金地集团与平安信托合作的100亿投资计划,并将成立人民币基金,其模式就是有金地集团主要操作,平安信托进行资金支持。另外,由北京住总集团牵头的产业基金联合了哈尔滨工大集团、北京国际信托和华澳国际信托三个合作伙伴,规模50-100亿,主要投向为中国热点区域重大基建工程、土地一级开发以及产业园区、持有型物业。
三、以开发商为主的私募基金,主要是想短期内通过这样的一种手段拓展资金来源。从这个角度讲,这不是一个最理想的方式。私募基金的特性是独立的、第三方的、对投资人负责的,是一个专业的机构。而开发商搞私募,去募集资金的时候,就会面临如何处理利益冲突或者是关联交易的问题,这是很大的难题,也非常难以解决。因此,开发商介入到私募基金领域对行业的健康发展会产生一些不良的作用。
四、投资决策速度快。国内的民营企业资金的投资团队都是具有丰富经验的行业专家,他们了解国内市场,熟悉各个城市和各种业态,并对行业政策有最敏锐的判断和反应,往往能抓住机会,在短时间内做出判断并执行。
五、操作灵活。与境外资金相比,国内资金有着明显的操作优势,具备天时地利人和的先天条件,与地方政府关系密切,了解很多项目的背景底牌:是否先天不足、是否存在违规操作、政策变化风向等等,从而及时调节投资决策,规避风险。
2010年9月6日,一个名为星浩资本的专业房地产私募基金,正式启动,初期筹资规模在30亿元-49亿元,由复星集团牵头,背后是参展世博民企馆的16家各行业的领军民企,剑指中国未来最大的房地产私募基金。星浩基金募集的资金由项目运营公司星浩资本开始运作,而星浩基金则为星浩资本后期项目运作提供资金。星浩基金的募资门槛为1亿元人民币,包括公司或个人名义,目前到位资金已有30余亿元。
同时,星浩资本将以私募基金的模式运作,设计的退出渠道将主要是以所投项目的不同比例物业销售回笼资金。
星浩资本只是众多民营资本的一个,其专业的投资团队、前瞻的投资计划及雄厚的资金力量表示国内的民营资本对房地产行业的投资日趋成熟。
资金的来源问题,是行业发展的一个非常重要的前提。就全球来讲,成熟的基金行业,起到决定性因素的是非常成熟的投资者,成熟的机构投资者是这个行业发展的定海神针。机构资本的资金越多,理性的程度就越高,对行业波动性的熨平效果就越好。如果过多依靠的是个人投资者的资金或者银行资金在里面走,这个行业的资金来源结构是不完善的。
国内本土的各类房地产基金,和国外运作成熟、资本庞大的房地产基金相比,仍显得弱小。在学习经验的同时,必须做好应对竞争的准备,充分发挥本土作战的优势,错位经营,逐步扩大市场。前景是十分乐观的,但是这条道路如何才能走得平坦些,需要多长时间都是未知的,我们拭目以待。