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摘 要：党的十八届三中全会通过的《中共中央全面深化改革若干重大问题的决定》中提出：建设统一开放、竞争有序的市场体系，建立城乡统一的建设用地市场，即在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。为贯彻落实中央深化农村土地制度改革精神，中共中央办公厅 国务院办公厅下发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（中办发[2014]71号）。2015年国土资源部部署了农村土地制度改革三项试点工作，并在全国范围33个县市开展了试点工作。吉林省长春市九台区作为全国集体经营性建设用地入市试点，结合实际，积极探索农村集体经营性建设用地基准地价方法，科学合理地制定农村集体建设用地基准地价标准，为农村集体经营性建设用地入市提供价格依据。
关键词：集体建设用地；基准地价评估；理论方法
中图分类号：F301 文献标识码：A DOI：10.11974/nyyjs.20160732076
1 集体建设用地基准地价评估思路
目前，国家对于农村集体建设用地定级和基准地价评估尚无相关技术规定，考虑集体建设用地与城镇国有建设用地在土地质量、价格影响因素、影响规律、分布和利用特征等方面具有较大的相似性，因此，在九台区集体经营性用地定级和基准地价评估中，主要依据《城镇分等定级规程》和《城镇土地估价规程》，同时参考《农用地分等定级规程》和《农用地估价规程》，并结合九台区农村集体经营性建设用地特点，制定符合实际、切实可行的技术路线。
1.1 总体技术思路
通过影响九台区所辖的镇（乡）土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，运用定量和定性相结合的方法对镇（乡）土地评定土地等别。
在分等基础上，对镇（乡）所辖的农村集体建设用地，以镇（乡）为定级单元，将每一镇（乡）所辖的行政村为基本定级单位，根据行政村土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，将每一个乡镇所辖的行政村进行综合定级。
在综合定级基础上，调查九台区集体经营性建设用地样点，参照《城镇土地估价规程》技术要求，结合集体建设用地特点，运用收益还原法、剩余法和成本逼近法等测算市场交易样点地价，在样点级别内，根据样点地价的分布规律，选用简单算术平均值作为该级别不同用途基准地价。建立级别与价格的关系，再以价格检验级别，综合评定土地质量，最终得到商服、住宅、工业3种用地类型的基准地价。
1.2 镇（乡）土地分等
参照九台区新一轮城镇基准地价更新成果，确定辖区内镇（乡）土地等别。
1.3 集体建设用地定级
1.3.1 定级方法
定级技术途径采用多因素综合评价法；影响土地级的因素（因子）选择，建立在《规程》规定的因素（因子）体系基础上，根据本地实际情况，通过特尔斐法进行选定；影响土地级的因素（因子）权重值采用特尔斐测定法；土地定级单元的总分值计算采用多因素分值加权求和法。
1.3.2 定级技术程序
建立影响行政村间土地级的因素、因子体系；确定各因素因子的相应权重；分析因素因子的影响方式，建立评价标准；对各行政村因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各行政村总分值，并初步划分行政村土地级；验证分等初步结果，制定分级基本方案，开展意见征求，对行政村土地级进行调整并定案。
1.4 集体建设用地基准地价评估
1.4.1 基准地价内涵
根据集体经营性建设用地实行与国有土地同权同价的规定，在确定集体经营性建设用地出让年期时，按照国有土地使用权出让最高年期确定，即商业：40a、住宅：70a、工业：50a。
九台区集体经营性建设用地基准地价内涵：以2015年10月8日为估价基准日，设定土地开发程度为“三通一平”（通路、通电、通讯、场地平整），设定不同用途平均容积率和法定土地使用权最高出让年期条件下的集体建设用地土地使用权价格，地价以元/平方米表示。
1.4.2基准地价评估技术路线
基准地价评估，参照《城镇土地估价规程》的技术要求，结合集体建设用地的利用特点，以土地综合定级为基础，根据集体建设用地市场资料，运用收益还原法、成本逼近法、剩余法等测算市场交易样点地价；利用定级成果，结合估价样点，在样点级别内，根据样点地价的分布规律，选用简单算术平均值作为该级别商业、住宅、工业用途基准地价；在评估基准地价的基础上，进一步分析基准地价与宗地地价相关关系，编制相应的地价修正体系。
2 镇（乡）土地分等
依据九台区新一轮城镇基准地价更新成果，将九台区镇（乡）土地进行分等，分等结果见表1：
3 集体建设用地级别评定
3.1 定级因素因子选择
参考《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507—2014），结合九台区各行政村的实际情况，选择土地定级因素因子。
区位因素，涉及因子：机场距离、铁路、公路、距镇中心距离、公交站；集聚规模因素，涉及因子：人口规模、人口密度、农业产业规模、工业产业规模；公共、基础设施因素，涉及因子：道路状况、供水状况、排水状况、学校、卫生所（诊所）；区域经济发展水平因素，涉及因子：国内生产总值、社会消费品零售额；区域土地供应潜力因素，涉及因子：区域人均耕地、建设用地占行政区域的面积比例。
3.2 定级因素因子权重确定
权重确定采用特尔斐测定法。
3.3 土地定级单元划分
定级单元是评定和划分土地级别的基本空间单位，是内部特性和区位条件相对均一的地块。农村集体建设用地由于其地域分布、经济构成及村构架等特殊性，为了更准确的反映定级单元的分值及精确的划分级别，将行政村域确定为最基本的定级单元。九台区共有310个行政村，共划分为310个基本网格，即形成了310个均质单元。 3.4 定级因素分值计算
九台区农村集体建设用地定级工作中选择了行政村区位、集聚规模、基础和公共设施、区域经济发展水平、区域土地供应潜力等指标，将上述指标的因素因子指标标准化，并对各指标内的因素因子加权求和，得到各镇（乡）所辖行政村的定级指标分值，再对各指标值加权求和，计算出各镇（乡）所辖行政村综合分值，根据综合分值采用采用总分数轴确定法划分各镇（乡）所辖行政村的土地级。
3.4.1定级因素因子作用计算
定级因素包括面状因素和点、线状因素。其作用分的计算方法：
面状因素作用分计算采用最大最小值法，计算公式为：
式中：FiK—第i个定级对象第k个因素因子分值；Wkj—第j项因子对应上层第k个因素的权重值；Yik—第i个定级对象第j项因子的分值；n—第k个因素包含的因子个数。
3.4.3 定级对象综合分值计算
3.5 级别划分与确定
划分方法 ：采用总分数轴确定法，是以总分值点绘于数轴上，按土地优劣的实际情况，选择数点稀少处为级间分界。
4 集体建设用地基准地价评估
4.1 样点资料调查
4.1.1 基础资料调查
基础资料主要从各职能部门获取，主要包括数据资料和图件资料。
数据资料：住建部门提供各类房屋重置价、拆迁补偿标准、残值率、耐用年限、维修费、管理费、保险费等；地税部门提供房屋交易税费等标准；国土部门提供统一年产值标准、征地补偿相关税费等；银行部门提供存贷款利率等。
图件资料：包括土地利用现状图、土地利用总体规划图、城镇总体规划图、道路规划图等。
4.1.2 地价样点调查
在实际调查中，深入到九台区的各村委会，主要针对拟入市的集体经营性企业进行了调查，九台区共有集体经营性建设用地218宗，面积192.61hm2。由于所调查的集体经营性建设用地大部分是工业和仓储用地，无法满足商业和住宅集体建设用地的基准地价测算，因此，补充调查商业和住宅用地的市场交易资料238宗，满足了基准地价测算所需的样点数量。
4.1.3 评估参数的确定
根据调查的相关基础资料，分析整理和确定各种估价方法所需的参数。
4.1.3.1 土地还原率的确定
土地还原利率的确定采用安全利率加风险调整值法。即，土地还原率=安全利率 风险调整值；安全利率选用银行定期贷款年利率；风险调整值根据九台区的社会经济发展和土地市场因素对其影响程度确定。其确定结果为土地还原利率6%，在此基础上确定房屋还原率为8%，综合还原利率为7%。
4.1.3.2 各种估价方法所需的参数确定
4.2 样点地价测算
4.2.1 选择估价方法
工业用地样点地价主要采用成本逼近法测算，其它房屋买卖和出租样点采用收益还原法、剩余法等方法测算样点地价。
4.2.2 样点地价修正
依据基准地价内涵，将计算所得样点地价修正到与基准地价内涵相一致下的价格，修正内容包括估价期日修正、使用年期修正、容积率修正和土地开发程度修正。
估价期日修正：
PE =PO×Q/QO
式中：PE—估价期日修正后比较实例价格；PO—估价期日修正前比较实例价格；Q—待估宗地估价期日地价指数；QO—样点交易日地价指数；
使用年期修正：
Pt=Po×K
式中：Pt —年期修正后样点价格；Po—年期修正前样点价格；K —年期修正系数。
K=[1-1/（1 r）m]/[1-1/（1 r）n]
式中：r —土地还原率；m—土地使用权法定最高出让年限；n—实际出让年期或剩余出让年期；
容积率修正
Kr = Pis / Pi
式中：Kr —容积率修正系数；Pis—样点在平均容积率时单位面积的平均地价；Pi—样点某一容积率下单位面积平均地；
土地开发程度修正
修正后的样点地价=样点地价±土地开发程度修正值。
4.3 级别基准地价确定
在样点级别内，根据样点地价的分布规律，选用简单算术平均值作为该级别的基准地价。其计算公式为式：
式中：P—某均质区域内的单位面积地价； Pi—某均质区域内各样点的单位面积地价； n—均质区域内可利用的地价样点数
4.4 编制地价修正体系
4.4.1 地价影响因素的选择
响城镇宗地地价的因素一般可以划分为区域因素和个别因素两类，其中区域因素主要是指商服繁华程度、交通条件、公用及基础设施、区域环境质量等对特定区域内整体地价水平起作用的因素。参照土地定级过程中的分析成果，结合九台区集体建设用地宗地地价评估的具体特点，确定各类用地的修正因素。
4.4.2 因素因子的权重确定
采用特尔菲法，经专家打分，确定各修正因素、因子的影响权重。
4.4.3 地价影响因素修正幅度的计算
以级别为单位，以级别基准地价为中心点（级别的平均区位条件视为一般条件），级别界限的最高和最低总分值所对应的地价作为边界，通过内插将级别内总分值分为5段，分别代表级别内的优、较优、一般、较劣、劣的土地区位条件。级别基准地价对应的区位条件，基准地价修正幅度为0，见式：
F1=（Ih–Ib ）/ Ib×100%
F2=（Ib–Il ）/ Ib×100%
式中：F1—某级基准地价上调最大幅度；F2 —某级基准地价下调最大幅度；Ib —某级基准地价；Ih—某级正常条件下土地价格的最高值；Ii—某级正常条件下土地价格的最低值。
在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成五个档次，即优、较优、一般、较劣、劣五个标准。
4.4.4 地价影响因素修正系数的确定
按照各因素对地价影响的权重值计算各因素的修正幅度，计算公式为式：
F1i=F1×Wi
F2i=F2×Wi
式中：F1i—某一因素的最大上调幅度；F2i—某一因素的最大下调幅度；Wi—某一因素的权重；
F1 、F2 同前。
以基准地价为一般水平，其修正系数为0。在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数，取值为F1i/2；在一般水平与下限价格之间内插条件较劣的修正系数，取值为F2i/2。
5 结论
九台区农村集体建设用地基准地价成果，为顺利开展农村集体经营性建设用地入市提供了科学的价格依据；建立健全了九台区城乡统一的地价体系，为进一步深化农村土地制度改革奠定了坚实的基础；总结可复制可推广的试点经验，为全面开展农村集体建设用地基准地价评估工作提供切实可行的理论方法。
参考文献
[1]党的十八届三中全会.中共中央全面深化改革若干重大问题的决定[R].2013.
[2]关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见（中办发[2014]71号）[S].2014.
[3]杨杰，任绍敏.广东省农村集体建设用地定级与基准地价评估探讨[J].安徽农业科学，2010.
[4]郑丹丹.集体建设用地使用基准地价研究—以广东省江门市蓬江区为例[D].硕士学位论文，2008.
[5]齐小军.农村集体建设用地基准地价评估研究—以都江堰市为例[D].硕士学位论文，2009.
关键词：集体建设用地；基准地价评估；理论方法
中图分类号：F301 文献标识码：A DOI：10.11974/nyyjs.20160732076
1 集体建设用地基准地价评估思路
目前，国家对于农村集体建设用地定级和基准地价评估尚无相关技术规定，考虑集体建设用地与城镇国有建设用地在土地质量、价格影响因素、影响规律、分布和利用特征等方面具有较大的相似性，因此，在九台区集体经营性用地定级和基准地价评估中，主要依据《城镇分等定级规程》和《城镇土地估价规程》，同时参考《农用地分等定级规程》和《农用地估价规程》，并结合九台区农村集体经营性建设用地特点，制定符合实际、切实可行的技术路线。
1.1 总体技术思路
通过影响九台区所辖的镇（乡）土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，运用定量和定性相结合的方法对镇（乡）土地评定土地等别。
在分等基础上，对镇（乡）所辖的农村集体建设用地，以镇（乡）为定级单元，将每一镇（乡）所辖的行政村为基本定级单位，根据行政村土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，将每一个乡镇所辖的行政村进行综合定级。
在综合定级基础上，调查九台区集体经营性建设用地样点，参照《城镇土地估价规程》技术要求，结合集体建设用地特点，运用收益还原法、剩余法和成本逼近法等测算市场交易样点地价，在样点级别内，根据样点地价的分布规律，选用简单算术平均值作为该级别不同用途基准地价。建立级别与价格的关系，再以价格检验级别，综合评定土地质量，最终得到商服、住宅、工业3种用地类型的基准地价。
1.2 镇（乡）土地分等
参照九台区新一轮城镇基准地价更新成果，确定辖区内镇（乡）土地等别。
1.3 集体建设用地定级
1.3.1 定级方法
定级技术途径采用多因素综合评价法；影响土地级的因素（因子）选择，建立在《规程》规定的因素（因子）体系基础上，根据本地实际情况，通过特尔斐法进行选定；影响土地级的因素（因子）权重值采用特尔斐测定法；土地定级单元的总分值计算采用多因素分值加权求和法。
1.3.2 定级技术程序
建立影响行政村间土地级的因素、因子体系；确定各因素因子的相应权重；分析因素因子的影响方式，建立评价标准；对各行政村因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各行政村总分值，并初步划分行政村土地级；验证分等初步结果，制定分级基本方案，开展意见征求，对行政村土地级进行调整并定案。
1.4 集体建设用地基准地价评估
1.4.1 基准地价内涵
根据集体经营性建设用地实行与国有土地同权同价的规定，在确定集体经营性建设用地出让年期时，按照国有土地使用权出让最高年期确定，即商业：40a、住宅：70a、工业：50a。
九台区集体经营性建设用地基准地价内涵：以2015年10月8日为估价基准日，设定土地开发程度为“三通一平”（通路、通电、通讯、场地平整），设定不同用途平均容积率和法定土地使用权最高出让年期条件下的集体建设用地土地使用权价格，地价以元/平方米表示。
1.4.2基准地价评估技术路线
基准地价评估，参照《城镇土地估价规程》的技术要求，结合集体建设用地的利用特点，以土地综合定级为基础，根据集体建设用地市场资料，运用收益还原法、成本逼近法、剩余法等测算市场交易样点地价；利用定级成果，结合估价样点，在样点级别内，根据样点地价的分布规律，选用简单算术平均值作为该级别商业、住宅、工业用途基准地价；在评估基准地价的基础上，进一步分析基准地价与宗地地价相关关系，编制相应的地价修正体系。
2 镇（乡）土地分等
依据九台区新一轮城镇基准地价更新成果，将九台区镇（乡）土地进行分等，分等结果见表1：
3 集体建设用地级别评定
3.1 定级因素因子选择
参考《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507—2014），结合九台区各行政村的实际情况，选择土地定级因素因子。
区位因素，涉及因子：机场距离、铁路、公路、距镇中心距离、公交站；集聚规模因素，涉及因子：人口规模、人口密度、农业产业规模、工业产业规模；公共、基础设施因素，涉及因子：道路状况、供水状况、排水状况、学校、卫生所（诊所）；区域经济发展水平因素，涉及因子：国内生产总值、社会消费品零售额；区域土地供应潜力因素，涉及因子：区域人均耕地、建设用地占行政区域的面积比例。
3.2 定级因素因子权重确定
权重确定采用特尔斐测定法。
3.3 土地定级单元划分
定级单元是评定和划分土地级别的基本空间单位，是内部特性和区位条件相对均一的地块。农村集体建设用地由于其地域分布、经济构成及村构架等特殊性，为了更准确的反映定级单元的分值及精确的划分级别，将行政村域确定为最基本的定级单元。九台区共有310个行政村，共划分为310个基本网格，即形成了310个均质单元。 3.4 定级因素分值计算
九台区农村集体建设用地定级工作中选择了行政村区位、集聚规模、基础和公共设施、区域经济发展水平、区域土地供应潜力等指标，将上述指标的因素因子指标标准化，并对各指标内的因素因子加权求和，得到各镇（乡）所辖行政村的定级指标分值，再对各指标值加权求和，计算出各镇（乡）所辖行政村综合分值，根据综合分值采用采用总分数轴确定法划分各镇（乡）所辖行政村的土地级。
3.4.1定级因素因子作用计算
定级因素包括面状因素和点、线状因素。其作用分的计算方法：
面状因素作用分计算采用最大最小值法，计算公式为：
式中：FiK—第i个定级对象第k个因素因子分值；Wkj—第j项因子对应上层第k个因素的权重值；Yik—第i个定级对象第j项因子的分值；n—第k个因素包含的因子个数。
3.4.3 定级对象综合分值计算
3.5 级别划分与确定
划分方法 ：采用总分数轴确定法，是以总分值点绘于数轴上，按土地优劣的实际情况，选择数点稀少处为级间分界。
4 集体建设用地基准地价评估
4.1 样点资料调查
4.1.1 基础资料调查
基础资料主要从各职能部门获取，主要包括数据资料和图件资料。
数据资料：住建部门提供各类房屋重置价、拆迁补偿标准、残值率、耐用年限、维修费、管理费、保险费等；地税部门提供房屋交易税费等标准；国土部门提供统一年产值标准、征地补偿相关税费等；银行部门提供存贷款利率等。
图件资料：包括土地利用现状图、土地利用总体规划图、城镇总体规划图、道路规划图等。
4.1.2 地价样点调查
在实际调查中，深入到九台区的各村委会，主要针对拟入市的集体经营性企业进行了调查，九台区共有集体经营性建设用地218宗，面积192.61hm2。由于所调查的集体经营性建设用地大部分是工业和仓储用地，无法满足商业和住宅集体建设用地的基准地价测算，因此，补充调查商业和住宅用地的市场交易资料238宗，满足了基准地价测算所需的样点数量。
4.1.3 评估参数的确定
根据调查的相关基础资料，分析整理和确定各种估价方法所需的参数。
4.1.3.1 土地还原率的确定
土地还原利率的确定采用安全利率加风险调整值法。即，土地还原率=安全利率 风险调整值；安全利率选用银行定期贷款年利率；风险调整值根据九台区的社会经济发展和土地市场因素对其影响程度确定。其确定结果为土地还原利率6%，在此基础上确定房屋还原率为8%，综合还原利率为7%。
4.1.3.2 各种估价方法所需的参数确定
4.2 样点地价测算
4.2.1 选择估价方法
工业用地样点地价主要采用成本逼近法测算，其它房屋买卖和出租样点采用收益还原法、剩余法等方法测算样点地价。
4.2.2 样点地价修正
依据基准地价内涵，将计算所得样点地价修正到与基准地价内涵相一致下的价格，修正内容包括估价期日修正、使用年期修正、容积率修正和土地开发程度修正。
估价期日修正：
PE =PO×Q/QO
式中：PE—估价期日修正后比较实例价格；PO—估价期日修正前比较实例价格；Q—待估宗地估价期日地价指数；QO—样点交易日地价指数；
使用年期修正：
Pt=Po×K
式中：Pt —年期修正后样点价格；Po—年期修正前样点价格；K —年期修正系数。
K=[1-1/（1 r）m]/[1-1/（1 r）n]
式中：r —土地还原率；m—土地使用权法定最高出让年限；n—实际出让年期或剩余出让年期；
容积率修正
Kr = Pis / Pi
式中：Kr —容积率修正系数；Pis—样点在平均容积率时单位面积的平均地价；Pi—样点某一容积率下单位面积平均地；
土地开发程度修正
修正后的样点地价=样点地价±土地开发程度修正值。
4.3 级别基准地价确定
在样点级别内，根据样点地价的分布规律，选用简单算术平均值作为该级别的基准地价。其计算公式为式：
式中：P—某均质区域内的单位面积地价； Pi—某均质区域内各样点的单位面积地价； n—均质区域内可利用的地价样点数
4.4 编制地价修正体系
4.4.1 地价影响因素的选择
响城镇宗地地价的因素一般可以划分为区域因素和个别因素两类，其中区域因素主要是指商服繁华程度、交通条件、公用及基础设施、区域环境质量等对特定区域内整体地价水平起作用的因素。参照土地定级过程中的分析成果，结合九台区集体建设用地宗地地价评估的具体特点，确定各类用地的修正因素。
4.4.2 因素因子的权重确定
采用特尔菲法，经专家打分，确定各修正因素、因子的影响权重。
4.4.3 地价影响因素修正幅度的计算
以级别为单位，以级别基准地价为中心点（级别的平均区位条件视为一般条件），级别界限的最高和最低总分值所对应的地价作为边界，通过内插将级别内总分值分为5段，分别代表级别内的优、较优、一般、较劣、劣的土地区位条件。级别基准地价对应的区位条件，基准地价修正幅度为0，见式：
F1=（Ih–Ib ）/ Ib×100%
F2=（Ib–Il ）/ Ib×100%
式中：F1—某级基准地价上调最大幅度；F2 —某级基准地价下调最大幅度；Ib —某级基准地价；Ih—某级正常条件下土地价格的最高值；Ii—某级正常条件下土地价格的最低值。
在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成五个档次，即优、较优、一般、较劣、劣五个标准。
4.4.4 地价影响因素修正系数的确定
按照各因素对地价影响的权重值计算各因素的修正幅度，计算公式为式：
F1i=F1×Wi
F2i=F2×Wi
式中：F1i—某一因素的最大上调幅度；F2i—某一因素的最大下调幅度；Wi—某一因素的权重；
F1 、F2 同前。
以基准地价为一般水平，其修正系数为0。在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数，取值为F1i/2；在一般水平与下限价格之间内插条件较劣的修正系数，取值为F2i/2。
5 结论
九台区农村集体建设用地基准地价成果，为顺利开展农村集体经营性建设用地入市提供了科学的价格依据；建立健全了九台区城乡统一的地价体系，为进一步深化农村土地制度改革奠定了坚实的基础；总结可复制可推广的试点经验，为全面开展农村集体建设用地基准地价评估工作提供切实可行的理论方法。
参考文献
[1]党的十八届三中全会.中共中央全面深化改革若干重大问题的决定[R].2013.
[2]关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见（中办发[2014]71号）[S].2014.
[3]杨杰，任绍敏.广东省农村集体建设用地定级与基准地价评估探讨[J].安徽农业科学，2010.
[4]郑丹丹.集体建设用地使用基准地价研究—以广东省江门市蓬江区为例[D].硕士学位论文，2008.
[5]齐小军.农村集体建设用地基准地价评估研究—以都江堰市为例[D].硕士学位论文，2009.