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【摘要】私募债为保障房融资提供了新的渠道，本文从私募债立项、申请及注册发行等方面进行分析如何更好做好保障房私募债发行。
【关键词】保障房 私募债
保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由两限商品住房、经济适用住房、廉租住房、公租房、危旧房及棚户区改造房构成。保障房建设资金缺口大、融资渠道窄成为制约保障房建设进度的主要因素。私募债为保障房融资提供了新的渠道，为了让私募债充分发挥帮助保障房融资的作用，本文以成都保障房私募债发行为案例研究如何做好保障房私募债发行。
一、私募债特点
私募债是指企业在银行间市场上以非公开方式向少数投资人发行的仅限定在定向投资者之间流通的债务融资工具。中国人民银行为贯彻落实中央加大保障性住房建设力度，多渠道筹集建设资金的要求，委托银行间交易商协会专门设计了用于支持保障性安居工程建设的直接债务融资工具——保障房私募债产品，并就保障性安居工程融资制定了私募债发行的政策。与传统融资渠道相比，私募债作为中国银行间市场的一种创新型直接融资工具，私募债券优点：（一）发行规模不受累计债券余额不超过净资产40%的限制。（二）发债资金可灵活使用，可对保障房建设、棚改及拆迁安置房小区提供强有力的资金支持。（三）私募债并不挤占银行的信贷额度，银行参与积极性高。（四）信息披露没有公开发行债券要求那么严格，只要向定向投资人披露相关信息即可。
二、私募债项目立项阶段
项目立项阶段要确定私募债发行主体、发债规模和债券承销商。因为私募债属于非公开定向发行产品交易流动性较弱，投资群体较为局限，主承销商要求较高，已经从事过私募债发行的银行会有一定的承销能力。成房置业首期注册发行50亿元私募债由建设银行作为主承销商，平安银行为联席主承销商，承销比例为6：4。
以成都为例，发行主体方面成都就进行了结构调整，成都市公租房、廉租房、棚户区改造系由成都市住房保障中心立项和统筹融资，成都市住房保障中心系事业单位，主体上不符合发债资格，因此需要进行股权结构调整，按照从事2011年至2013年经适房、限价房的成都成房置业有限公司（以下简称成房置业）股权按照事业单位的审批程序调整到成都市住房保障中心名下，调整后成房置业成为成都市住房保障中心的全资子公司。完成了股权结构调整后要以成房置业作为私募债发行主体现有资产规模水平远远达不到私募债发行主体资格要求，需要对成房置业进行注资，同时无偿划转成房置业实物资产用于增加净资产，使发行主体的资产规模和所有者权益达到私募债发行的必要条件。完成股权结构调整和资产注入后需要对发债主体的财务报表进行审计，需确保财务报告的编制和审计报告符合发行要求。
发债规模需根据资金的需求规模，结合保障房项目实施进度情况确定，因私募债发行后系一次到账，如果资金使用预计不当会造成很大的资金闲置，无形中加大了资金成本。成都市根据2012年至2014年开工建设的保障房建设及北改规模，私募债发行规模定为100亿元，分两次注册，第一次注册50亿元，发行期限2～5年，用于2012～2014年保障性安居工程项目和“棚改”重点工程；第二次注册50亿元，发行期限2-5年，用于2013-2015年保障性安居工程项目和“棚改”重点工程。
三、发行申请阶段
（一）启动评级工作，尽早确定评级公司、签署委托评级协议、缴交评级费，并督促评级公司将评级费进账单及时送交人民银行征信管理局备案，以便尽早启动评级工作
私募债的发行利率是根据发行人的信用评级状况、参考市场同期债券发行情况，由公司和主承销商共同商定的，评级高的企业私募债的发行成本要低些。对评级比较低的企业，可以通过信用增进提高私募债信用级次，为企业直接债务融资工具的成功发行提供保证，成都保障房私募债由中债信用增进投资股份有限公司提供信用增进服务。
（二）各方履行内部审批流程，承销银行需按照各自内部流程将发债事宜上报总行，并获得相应批复，为私募债发行提供专项额度和注册发行的前提保障
按照中国银行间市场交易商协会的要求，私募债发行需准备一系列相关证明函件，发债主体针对项目是否纳入保障房建设计划需要由住房城乡建设厅出具本次发债项目列省保障房与棚户区改造计划的证明函件；针对资本金是否已足额缴足需要出具拟发债项目的资本金缴足证明；针对保障房建设项目“四证”即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证建筑工程施工许可证尚不齐全的项目，需要由相关部门就补齐项目“四证”出具承诺函；同时对还款方面需要出具针对公租房、廉租房项目的偿债承诺函。拟发行私募债的企业需先行协调相关部门，缩短各环节审批时间，按时提供相关资料是决定私募债项目能否按进度发行的关键。
四、发行注册阶段
发行注册阶段需加强与各方的沟通，如主承销商应组建主承销团，加强与交易商协会、潜在投资者进行沟通；加强与律师事务所、会计师事务所等中介机构沟通出具相关文件。交易商协会将对报送的注册文件进行要件审查，对要件缺失、要件错误过多的将拒绝签收，因此发行人和主承销商提供的相关要件需完全齐备，交易商协会方能签收，并正式启动审查流程，各方应积极配合交易商协会的审查工作。
私募债注册后，为了减轻还款压力，可根据计划还款时间分期发行，如成都市一期50亿私募债分了四次发行，分别按照借款时间2年期发行10亿元、3年期13亿元、4年期12亿元、5年期15亿元进行发行。涉及其他项目业主（委托方）委托发行主体融资的私募债，发行成功后发行主体可以通过银行委托贷款的方式将该部分私募债资金委贷给其他项目业主（委托方）使用。
由于保障房建设资金缺乏，各地政府都在为保障房积极寻求募资渠道，私募债如果能成功发行将有效解决保障性住房建设资金，将打通金融市场与银行间市场之间的“瓶颈”，实现保障房建设融资与全国金融市场的有效融合，为保障房建设提供强有力的资金保障，对加大保障性住房建设力度、多渠道筹集建设资金、降低融资成本等具有积极意义。
参考文献
私募债发行相关文件。
【关键词】保障房 私募债
保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由两限商品住房、经济适用住房、廉租住房、公租房、危旧房及棚户区改造房构成。保障房建设资金缺口大、融资渠道窄成为制约保障房建设进度的主要因素。私募债为保障房融资提供了新的渠道，为了让私募债充分发挥帮助保障房融资的作用，本文以成都保障房私募债发行为案例研究如何做好保障房私募债发行。
一、私募债特点
私募债是指企业在银行间市场上以非公开方式向少数投资人发行的仅限定在定向投资者之间流通的债务融资工具。中国人民银行为贯彻落实中央加大保障性住房建设力度，多渠道筹集建设资金的要求，委托银行间交易商协会专门设计了用于支持保障性安居工程建设的直接债务融资工具——保障房私募债产品，并就保障性安居工程融资制定了私募债发行的政策。与传统融资渠道相比，私募债作为中国银行间市场的一种创新型直接融资工具，私募债券优点：（一）发行规模不受累计债券余额不超过净资产40%的限制。（二）发债资金可灵活使用，可对保障房建设、棚改及拆迁安置房小区提供强有力的资金支持。（三）私募债并不挤占银行的信贷额度，银行参与积极性高。（四）信息披露没有公开发行债券要求那么严格，只要向定向投资人披露相关信息即可。
二、私募债项目立项阶段
项目立项阶段要确定私募债发行主体、发债规模和债券承销商。因为私募债属于非公开定向发行产品交易流动性较弱，投资群体较为局限，主承销商要求较高，已经从事过私募债发行的银行会有一定的承销能力。成房置业首期注册发行50亿元私募债由建设银行作为主承销商，平安银行为联席主承销商，承销比例为6：4。
以成都为例，发行主体方面成都就进行了结构调整，成都市公租房、廉租房、棚户区改造系由成都市住房保障中心立项和统筹融资，成都市住房保障中心系事业单位，主体上不符合发债资格，因此需要进行股权结构调整，按照从事2011年至2013年经适房、限价房的成都成房置业有限公司（以下简称成房置业）股权按照事业单位的审批程序调整到成都市住房保障中心名下，调整后成房置业成为成都市住房保障中心的全资子公司。完成了股权结构调整后要以成房置业作为私募债发行主体现有资产规模水平远远达不到私募债发行主体资格要求，需要对成房置业进行注资，同时无偿划转成房置业实物资产用于增加净资产，使发行主体的资产规模和所有者权益达到私募债发行的必要条件。完成股权结构调整和资产注入后需要对发债主体的财务报表进行审计，需确保财务报告的编制和审计报告符合发行要求。
发债规模需根据资金的需求规模，结合保障房项目实施进度情况确定，因私募债发行后系一次到账，如果资金使用预计不当会造成很大的资金闲置，无形中加大了资金成本。成都市根据2012年至2014年开工建设的保障房建设及北改规模，私募债发行规模定为100亿元，分两次注册，第一次注册50亿元，发行期限2～5年，用于2012～2014年保障性安居工程项目和“棚改”重点工程；第二次注册50亿元，发行期限2-5年，用于2013-2015年保障性安居工程项目和“棚改”重点工程。
三、发行申请阶段
（一）启动评级工作，尽早确定评级公司、签署委托评级协议、缴交评级费，并督促评级公司将评级费进账单及时送交人民银行征信管理局备案，以便尽早启动评级工作
私募债的发行利率是根据发行人的信用评级状况、参考市场同期债券发行情况，由公司和主承销商共同商定的，评级高的企业私募债的发行成本要低些。对评级比较低的企业，可以通过信用增进提高私募债信用级次，为企业直接债务融资工具的成功发行提供保证，成都保障房私募债由中债信用增进投资股份有限公司提供信用增进服务。
（二）各方履行内部审批流程，承销银行需按照各自内部流程将发债事宜上报总行，并获得相应批复，为私募债发行提供专项额度和注册发行的前提保障
按照中国银行间市场交易商协会的要求，私募债发行需准备一系列相关证明函件，发债主体针对项目是否纳入保障房建设计划需要由住房城乡建设厅出具本次发债项目列省保障房与棚户区改造计划的证明函件；针对资本金是否已足额缴足需要出具拟发债项目的资本金缴足证明；针对保障房建设项目“四证”即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证建筑工程施工许可证尚不齐全的项目，需要由相关部门就补齐项目“四证”出具承诺函；同时对还款方面需要出具针对公租房、廉租房项目的偿债承诺函。拟发行私募债的企业需先行协调相关部门，缩短各环节审批时间，按时提供相关资料是决定私募债项目能否按进度发行的关键。
四、发行注册阶段
发行注册阶段需加强与各方的沟通，如主承销商应组建主承销团，加强与交易商协会、潜在投资者进行沟通；加强与律师事务所、会计师事务所等中介机构沟通出具相关文件。交易商协会将对报送的注册文件进行要件审查，对要件缺失、要件错误过多的将拒绝签收，因此发行人和主承销商提供的相关要件需完全齐备，交易商协会方能签收，并正式启动审查流程，各方应积极配合交易商协会的审查工作。
私募债注册后，为了减轻还款压力，可根据计划还款时间分期发行，如成都市一期50亿私募债分了四次发行，分别按照借款时间2年期发行10亿元、3年期13亿元、4年期12亿元、5年期15亿元进行发行。涉及其他项目业主（委托方）委托发行主体融资的私募债，发行成功后发行主体可以通过银行委托贷款的方式将该部分私募债资金委贷给其他项目业主（委托方）使用。
由于保障房建设资金缺乏，各地政府都在为保障房积极寻求募资渠道，私募债如果能成功发行将有效解决保障性住房建设资金，将打通金融市场与银行间市场之间的“瓶颈”，实现保障房建设融资与全国金融市场的有效融合，为保障房建设提供强有力的资金保障，对加大保障性住房建设力度、多渠道筹集建设资金、降低融资成本等具有积极意义。
参考文献
私募债发行相关文件。