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贷款没还清也可交易
如果说到近期的二手房市场，有很多人肯定会说是平静而萧条的。的确，近一段时间以来，二手房市场成交量的下滑已经是不争的事实。不过日前在上海，这一平静的局面却在不经意之间被一个消息所打破了。
老徐是一位在房地产市场跌打滚爬了许多年的老手，对市场的敏感程度在众多投资者中可以说是独树一帜，他说：“现在贷款没有还清的二手房也可以直接上市交易了，这与以前相比可是有很大的变化啊!”
老徐的话是没有错的，有消息称近期上海二手房交易酝酿重大变化，在交易资金监管系统内，二手房卖方不再需要还清贷款就可过户。在这个初露形态的资金监管系统中，上海房地产交易中心负责二手房过户；上海房地局和上海房地产交易中心成立的上海市房地产交易资金管理有限公司将协调银行、中介与二手房买卖双方问的关系；银行将负责资金安全、款项划拨；中介将负责撮合成交、办理手续等业务。原来由中介公司全面负责的协调业务、资金监管业务、撮合成交将分散到房地产交易资金管理有限公司、银行、中介等三方面协作完成。
其中最为关键的是，二手房卖方不再需要筹措资金还清贷款，以满足房产过户的条件。据透露，在该监管系统内，买方贷款银行可以对仍处于抵押状态下的二手房进行抵押并且放出房款进入监管账户，由中介公司和银行共同合作首先用房款还清卖方的银行贷款，并在完成过户手续后通知卖方取款。因此，在新的模式下，各方扫清了二手房交易资金监管全面推出道路上最重要的一个障碍。
目前可能参与新一轮试点的中介企业包括21世纪不动产、汉字地产、信义房产、满堂红置业、志远地产、浦东房地产市场，衡联(上海)投资咨询有限公司等9家中介企业，参与的银行方面则有中国银行、工商银行、建设银行、上海银行、交通银行、农村商业银行、民生银行、光大银行、中信银行等9家商业银行。
意在保障交易资金安全
近期更引人关注的是针对二手房交易新规出台背景的猜测和争论，其中有一个观点颇为引人关注，二手房交易新规的出台等于过去禁止的转按揭又可以进行了，这难道不是在鼓励投资吗?老徐也听到了风声，他说：“有人说现在房子又可以炒了，政策开禁了，接下来可以找个机会去捞一把了。”
而有些专家的言词则更为激烈，认为该政策实际起到了“托市”作用，其明显是对央行转按揭禁令的挑战，同时也是在鼓励投机。甚至提出了这样的担忧，目前全国房地产市场没有出现“大落”现象，而上海的房价也并无明显松动迹象，今年5月份，上海二手住房价格指数还同比增10.9％，环比增0.2％，在这种情况下有什么必要促进“投资”呢?
但是记者认为，如果认为二手方交易新规是在鼓励投资，那其实是对政策的误读。而如果投资者据此判断入市“投资”，那也是搞错了方向，最终有可能形成对自己不利的局面。2005年4月，上海市为打击投机炒房，下了一味“猛药”：有贷款的房屋，上家必须还清贷款后，才能办理产权转移，上下家不得同时办理“转按揭”手续，这对抑制当时楼市的投机气氛的确起到了一定作用。
而这次推出的二手房交易新规，虽然在某种程度上具有替代“转按揭”的功能，但最为根本的是，该政策还是从保障二手房交易资金安全的角度人手的。其实在此前很长一段时间里，对于那些有贷款的二手房，在交易中都普遍存在着一种“赎楼”现象，其中许多都需要买家用首付款先行帮助卖家还清贷款，然后再继续交易，这无疑对买家资金的安全性带来了较大的隐患。记者的一位朋友去年购买了一套二手房，为了促成交易，当时他用三十多万元的首付款先行替买家偿还银行贷款。在把资金打进卖家账号之后，他着实心惊肉跳地过了二十多天，所庆幸的是最后一切都还顺利。不过他也坦言，如果卖家真的耍什么花样，那也真是很难对付。
其实上海市推出这套全新的二手房交易系统，缘起于整顿二手房交易秩序，在市场成交颇为低迷的情况下，今年以来已经发生了多起买家资金被中介卷走的案件。一开始，上海市房地产交易管理部门考虑的是如何通过对交易流程的监管，来保证二手房交易中的资金安全。“后来在系统开发过程中，他们发现可以更进一步探索‘有抵押’的交易。”一家参与交易系统试点的银行信贷主管这样透露。
税费负担仍是重点
由此看来，二手房交易的新规与鼓励投资并没有任何的关联。记者认为，判断二手房交易的政策导向最为关键还是在相关税费上，这才是关键，而在当前交易税负居高不下的情况下，投资性购房仍然受到很大的抑制。
记者的一位朋友近期打算换房，新房已经看好了，旧房也已在中介挂牌。但有一个麻烦却使得他们的交易耽搁了下来。原来他们的旧房持有时间刚好还只有4年多一点，如果现在卖出的话就要全额征收营业税，这是相当大的一笔开支，他们实在有些“于心不忍”，这换房的事情也就只能暂时搁浅了。
所以在二手房交易中，各种各样的税费无疑大大抬高了投资者的交易成本。其中最为重要的无疑就是营业税，根据国家税务总局此前发出的《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，自2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售要全额征收营业税，而即使已经满了5年，对于非普通住房仍然需要按照差价来征收营业税。
而近期另外一个动向也颇值得关注，据了解在上海的徐汇、黄浦、卢湾等区，已经有专业的房产估价公司进驻区房地产交易中心。而他们的职责就是“盯牢”二手房的成交价格，防止交易双方通过做低房价的方式来避税。而此前根据记者的调查，为了应对高税费，不少中心城区高档楼盘在二手房交易中存在不少“做低”成交价的现象。而房地产交易中心的此举也进一步说明，对二手房交易的税费政策不可能有丝毫的放松。
购房树立长线思维
通过以上分析我们可以发现，虽然二手房交易出台了新规，但这并不意味着二手房的交易政策有任何的“松动”。购房时我们仍然要树立长线思维，这是今后很长一个时期里购房时的重要原则。
其实投资房产要从三个方面考虑其成本，一是投入，二是支出，还有一个方面就是机会成本。在目前的情况下，由于此前房价的不断高涨，一套房产的初期资金投入可以说已经相当大了。而从支出的情况来，营业税的征收大大提高了楼市的交易成本，而且持有房产也要支出像物业管理费等费用，再加上所得税、契税、交易佣金、贷款利息等等，如果再考虑投入资金机会成本的话，一套房子要上涨20％才能保证我们的赢利空间，从这一点来说，短线投资获取差价在当前的市场上并不适宜。
此外，对于二手房交易新规仍然还有几点需要留意，上海21世纪不动产法务及交易管理中心总监谢垒华这样对记者说：“交易新规更多地侧重于保护买家，而对于卖家来说拿到房款的时间将比原来的模式有所延长，会增加一个月左右的时间，这是卖家需要留意的。另外还会增加卖家的利息负担，原来卖家是还款再卖房，而现在等于是卖了房再还款，这其中有一个时间差，这段时间的贷款利息仍然是需要卖家来支付的。”
如果说到近期的二手房市场，有很多人肯定会说是平静而萧条的。的确，近一段时间以来，二手房市场成交量的下滑已经是不争的事实。不过日前在上海，这一平静的局面却在不经意之间被一个消息所打破了。
老徐是一位在房地产市场跌打滚爬了许多年的老手，对市场的敏感程度在众多投资者中可以说是独树一帜，他说：“现在贷款没有还清的二手房也可以直接上市交易了，这与以前相比可是有很大的变化啊!”
老徐的话是没有错的，有消息称近期上海二手房交易酝酿重大变化，在交易资金监管系统内，二手房卖方不再需要还清贷款就可过户。在这个初露形态的资金监管系统中，上海房地产交易中心负责二手房过户；上海房地局和上海房地产交易中心成立的上海市房地产交易资金管理有限公司将协调银行、中介与二手房买卖双方问的关系；银行将负责资金安全、款项划拨；中介将负责撮合成交、办理手续等业务。原来由中介公司全面负责的协调业务、资金监管业务、撮合成交将分散到房地产交易资金管理有限公司、银行、中介等三方面协作完成。
其中最为关键的是，二手房卖方不再需要筹措资金还清贷款，以满足房产过户的条件。据透露，在该监管系统内，买方贷款银行可以对仍处于抵押状态下的二手房进行抵押并且放出房款进入监管账户，由中介公司和银行共同合作首先用房款还清卖方的银行贷款，并在完成过户手续后通知卖方取款。因此，在新的模式下，各方扫清了二手房交易资金监管全面推出道路上最重要的一个障碍。
目前可能参与新一轮试点的中介企业包括21世纪不动产、汉字地产、信义房产、满堂红置业、志远地产、浦东房地产市场，衡联(上海)投资咨询有限公司等9家中介企业，参与的银行方面则有中国银行、工商银行、建设银行、上海银行、交通银行、农村商业银行、民生银行、光大银行、中信银行等9家商业银行。
意在保障交易资金安全
近期更引人关注的是针对二手房交易新规出台背景的猜测和争论，其中有一个观点颇为引人关注，二手房交易新规的出台等于过去禁止的转按揭又可以进行了，这难道不是在鼓励投资吗?老徐也听到了风声，他说：“有人说现在房子又可以炒了，政策开禁了，接下来可以找个机会去捞一把了。”
而有些专家的言词则更为激烈，认为该政策实际起到了“托市”作用，其明显是对央行转按揭禁令的挑战，同时也是在鼓励投机。甚至提出了这样的担忧，目前全国房地产市场没有出现“大落”现象，而上海的房价也并无明显松动迹象，今年5月份，上海二手住房价格指数还同比增10.9％，环比增0.2％，在这种情况下有什么必要促进“投资”呢?
但是记者认为，如果认为二手方交易新规是在鼓励投资，那其实是对政策的误读。而如果投资者据此判断入市“投资”，那也是搞错了方向，最终有可能形成对自己不利的局面。2005年4月，上海市为打击投机炒房，下了一味“猛药”：有贷款的房屋，上家必须还清贷款后，才能办理产权转移，上下家不得同时办理“转按揭”手续，这对抑制当时楼市的投机气氛的确起到了一定作用。
而这次推出的二手房交易新规，虽然在某种程度上具有替代“转按揭”的功能，但最为根本的是，该政策还是从保障二手房交易资金安全的角度人手的。其实在此前很长一段时间里，对于那些有贷款的二手房，在交易中都普遍存在着一种“赎楼”现象，其中许多都需要买家用首付款先行帮助卖家还清贷款，然后再继续交易，这无疑对买家资金的安全性带来了较大的隐患。记者的一位朋友去年购买了一套二手房，为了促成交易，当时他用三十多万元的首付款先行替买家偿还银行贷款。在把资金打进卖家账号之后，他着实心惊肉跳地过了二十多天，所庆幸的是最后一切都还顺利。不过他也坦言，如果卖家真的耍什么花样，那也真是很难对付。
其实上海市推出这套全新的二手房交易系统，缘起于整顿二手房交易秩序，在市场成交颇为低迷的情况下，今年以来已经发生了多起买家资金被中介卷走的案件。一开始，上海市房地产交易管理部门考虑的是如何通过对交易流程的监管，来保证二手房交易中的资金安全。“后来在系统开发过程中，他们发现可以更进一步探索‘有抵押’的交易。”一家参与交易系统试点的银行信贷主管这样透露。
税费负担仍是重点
由此看来，二手房交易的新规与鼓励投资并没有任何的关联。记者认为，判断二手房交易的政策导向最为关键还是在相关税费上，这才是关键，而在当前交易税负居高不下的情况下，投资性购房仍然受到很大的抑制。
记者的一位朋友近期打算换房，新房已经看好了，旧房也已在中介挂牌。但有一个麻烦却使得他们的交易耽搁了下来。原来他们的旧房持有时间刚好还只有4年多一点，如果现在卖出的话就要全额征收营业税，这是相当大的一笔开支，他们实在有些“于心不忍”，这换房的事情也就只能暂时搁浅了。
所以在二手房交易中，各种各样的税费无疑大大抬高了投资者的交易成本。其中最为重要的无疑就是营业税，根据国家税务总局此前发出的《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，自2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售要全额征收营业税，而即使已经满了5年，对于非普通住房仍然需要按照差价来征收营业税。
而近期另外一个动向也颇值得关注，据了解在上海的徐汇、黄浦、卢湾等区，已经有专业的房产估价公司进驻区房地产交易中心。而他们的职责就是“盯牢”二手房的成交价格，防止交易双方通过做低房价的方式来避税。而此前根据记者的调查，为了应对高税费，不少中心城区高档楼盘在二手房交易中存在不少“做低”成交价的现象。而房地产交易中心的此举也进一步说明，对二手房交易的税费政策不可能有丝毫的放松。
购房树立长线思维
通过以上分析我们可以发现，虽然二手房交易出台了新规，但这并不意味着二手房的交易政策有任何的“松动”。购房时我们仍然要树立长线思维，这是今后很长一个时期里购房时的重要原则。
其实投资房产要从三个方面考虑其成本，一是投入，二是支出，还有一个方面就是机会成本。在目前的情况下，由于此前房价的不断高涨，一套房产的初期资金投入可以说已经相当大了。而从支出的情况来，营业税的征收大大提高了楼市的交易成本，而且持有房产也要支出像物业管理费等费用，再加上所得税、契税、交易佣金、贷款利息等等，如果再考虑投入资金机会成本的话，一套房子要上涨20％才能保证我们的赢利空间，从这一点来说，短线投资获取差价在当前的市场上并不适宜。
此外，对于二手房交易新规仍然还有几点需要留意，上海21世纪不动产法务及交易管理中心总监谢垒华这样对记者说：“交易新规更多地侧重于保护买家，而对于卖家来说拿到房款的时间将比原来的模式有所延长，会增加一个月左右的时间，这是卖家需要留意的。另外还会增加卖家的利息负担，原来卖家是还款再卖房，而现在等于是卖了房再还款，这其中有一个时间差，这段时间的贷款利息仍然是需要卖家来支付的。”