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【摘 要】 土地增值税作为国家宏观调控房地产市场的稅收杠杆之一，对调节房地产开发企业增值收益，抑制投资冲动具有重要作用，但土地增值税政策明显滞后，在税收征管中存在难以操作的问题，必须完善土地增值税政策，改变税收征管模式。文章以光泽县为例，阐述了土地增值税征收管理现状，分析了其中存在的问题并提出了改善征管模式的策略。
【关键词】 土地增值税； 征管模式； 实证研究
随着社会经济持续、快速发展和城市化进程的加快，土地增值税涉税事项剧增，且情况越来越复杂，而作为直接调节房地产开发收益的土地增值税，在房地产行业突飞猛进中，土地增值税政策明显滞后，在税收征管中存在难以操作的问题，极大地影响了土地增值税的征收管理。笔者从税收实践的角度，认为应尽快完善土地增值税政策，改变目前土地增值税征收管理模式。
一、光泽县土地增值税征收管理现状
在房地产市场暴涨行情的大潮中，光泽这座山中小城也备受青睐，房地产行业也经受了暴涨大潮的洗礼，房地产行业已成为地方重要税源。光泽县地税局抢抓机遇，及时加强土地增值税的征收管理，全面落实土地增值税预缴管理和清算工作，取得了显著成效。
（一）注重规范管理，税收增长明显
随着地方经济的不断发展，房地产市场十分活跃，作为调节房地产过度投机行为的土地增值税的征收管理，得到地税机关的高度重视。严格执行土地增值税的税收政策，积极推行土地增值税的预交管理和精细化管理，针对土地增值税管理中的薄弱环节，深入挖掘增收的潜力，不断提高土地增值税的管理水平。自1994年土地增值税政策施行以来，全县土地增值税收入逐年增长，累计征收入库1 709.83万元，特别是从2010年开始，加强了土地增值税的预缴和清算管理，取得了非常明显的成效，2010年度征收入库土地增值税116.83万元，2011年1—10月入库土地增值税258万元，同比增长121.7%，是光泽地税第一个年度实现土地增值税税款金额的172倍。
（二）严格执行政策，预缴管理到位
目前，在光泽县注册登记的房地产企业有12户，暂无外商投资房地产企业，有开发项目的房地产企业7户，处在开发中的房地产项目有8个，全部按照土地增值税预缴管理的要求，随预（销）售收入按月预缴土地增值税，土地增值税预缴管理全部到位。2011年1—10月累计预征土地增值税236.55万元，占同期入库土地增值税税款的91.68%。
（三）创新管理方法，清算初见成效
在日常管理中，通过对房地产开发项目登记的房屋面积、套数等信息与征管业务系统信息和房地产企业网络在线发票开具金额、户数信息进行比对，按照土地增值税清算条件进行筛选，从而确定符合土地增值税清算的房地产开发项目，对确定符合土地增值税清算项目的房地产企业下达《土地增值税清算提示通知书》和《土地增值税涉税风险提醒书》，督促房地产企业按时进行土地增值税的自行清算，在企业自行清算的基础上，主管地税机关进行审核，开展土地增值税清算，2011年对“秀山花园一期”、“外贸小区”两个符合土地增值税清算的房地产项目开展了土地增值税清算，清算土地增值税21.45万元，其他各税税款1.01万元，实现了光泽县土地增值税清算税款的“0”突破。
（四）加强部门协作，建立控管机制
2010年6月1日，全县建立了“政府牵头、地税主导、部门参与、协作控管、先税后证”的房地产税收一体化工作机制。加强了与住建、房管、国土、财政等部门的配合，定期传递交换房地产涉税信息，定期召开联席会议，“先税后证”的工作机制运行已步入常态化。土地增值税是“先税后证”控管的主要税种之一。同时，地税主管机关对房地产开发项目实行项目化管理，建立单项目专户档案和台账，对房地产项目的征地、开发、销售和纳税情况实行全程跟踪动态管理，切实强化土地增值税源的监控。
二、土地增值税征管中存在的问题
（一）税收政策不完善
现行的土地增值税政策将房地产开发项目划分为普通住宅，非普通住宅和别墅、写字楼、商业用房三大类型，对不同类型执行不同的土地增值税预征率，而在这三大类型中，别墅、写字楼、商业用房在房地产开发项目中仅占到10%，且政策明细容易执行，但在占到整个房地产市场90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的认定，就成为地税机关和房地产商“较量”的焦点。房地产商开发的商品住宅是普通住宅还是非普通住宅的认定，是否享受“纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”免征土地增值税政策优惠的问题，就摆在了我们面前。
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税［2006］141号）、《陕西省财政厅地方税务局转发〈财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知〉的通知》（陕财税［2006］78号）文件精神，同时满足下列条件的住宅为普通住宅，即：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）文件精神，同级别土地上住房平均交易价格由房地产主管部门、房地产交易部门测算或定期统计，报县（市）级人民政府审核发布。当地县（市）人民政府没有发布住房平均交易价格，那么认定标准中的平均交易价格就失去意义，在现实工作中只能拿容积率、单套房建筑面积这两个标准去认定房地产开发的商品住宅项目是普通住宅还是非普通住宅。现实中房地产商有意避让这些“红线”，即使为了迎合部分人的消费需求，单套房面积超过144平方米的也非常少。因这一政策本身的原因，导致土地增值税无法管理，即使是地税机关严格执行土地增值税的预征管理，先预征税款，大部分房地产开发项目最终的决算，增值额占扣除项目金额的比例也不会超过20%，那么地税机关就面临先预征后退税的尴尬境地。
（二）土地增值税预征率太低
【关键词】 土地增值税； 征管模式； 实证研究
随着社会经济持续、快速发展和城市化进程的加快，土地增值税涉税事项剧增，且情况越来越复杂，而作为直接调节房地产开发收益的土地增值税，在房地产行业突飞猛进中，土地增值税政策明显滞后，在税收征管中存在难以操作的问题，极大地影响了土地增值税的征收管理。笔者从税收实践的角度，认为应尽快完善土地增值税政策，改变目前土地增值税征收管理模式。
一、光泽县土地增值税征收管理现状
在房地产市场暴涨行情的大潮中，光泽这座山中小城也备受青睐，房地产行业也经受了暴涨大潮的洗礼，房地产行业已成为地方重要税源。光泽县地税局抢抓机遇，及时加强土地增值税的征收管理，全面落实土地增值税预缴管理和清算工作，取得了显著成效。
（一）注重规范管理，税收增长明显
随着地方经济的不断发展，房地产市场十分活跃，作为调节房地产过度投机行为的土地增值税的征收管理，得到地税机关的高度重视。严格执行土地增值税的税收政策，积极推行土地增值税的预交管理和精细化管理，针对土地增值税管理中的薄弱环节，深入挖掘增收的潜力，不断提高土地增值税的管理水平。自1994年土地增值税政策施行以来，全县土地增值税收入逐年增长，累计征收入库1 709.83万元，特别是从2010年开始，加强了土地增值税的预缴和清算管理，取得了非常明显的成效，2010年度征收入库土地增值税116.83万元，2011年1—10月入库土地增值税258万元，同比增长121.7%，是光泽地税第一个年度实现土地增值税税款金额的172倍。
（二）严格执行政策，预缴管理到位
目前，在光泽县注册登记的房地产企业有12户，暂无外商投资房地产企业，有开发项目的房地产企业7户，处在开发中的房地产项目有8个，全部按照土地增值税预缴管理的要求，随预（销）售收入按月预缴土地增值税，土地增值税预缴管理全部到位。2011年1—10月累计预征土地增值税236.55万元，占同期入库土地增值税税款的91.68%。
（三）创新管理方法，清算初见成效
在日常管理中，通过对房地产开发项目登记的房屋面积、套数等信息与征管业务系统信息和房地产企业网络在线发票开具金额、户数信息进行比对，按照土地增值税清算条件进行筛选，从而确定符合土地增值税清算的房地产开发项目，对确定符合土地增值税清算项目的房地产企业下达《土地增值税清算提示通知书》和《土地增值税涉税风险提醒书》，督促房地产企业按时进行土地增值税的自行清算，在企业自行清算的基础上，主管地税机关进行审核，开展土地增值税清算，2011年对“秀山花园一期”、“外贸小区”两个符合土地增值税清算的房地产项目开展了土地增值税清算，清算土地增值税21.45万元，其他各税税款1.01万元，实现了光泽县土地增值税清算税款的“0”突破。
（四）加强部门协作，建立控管机制
2010年6月1日，全县建立了“政府牵头、地税主导、部门参与、协作控管、先税后证”的房地产税收一体化工作机制。加强了与住建、房管、国土、财政等部门的配合，定期传递交换房地产涉税信息，定期召开联席会议，“先税后证”的工作机制运行已步入常态化。土地增值税是“先税后证”控管的主要税种之一。同时，地税主管机关对房地产开发项目实行项目化管理，建立单项目专户档案和台账，对房地产项目的征地、开发、销售和纳税情况实行全程跟踪动态管理，切实强化土地增值税源的监控。
二、土地增值税征管中存在的问题
（一）税收政策不完善
现行的土地增值税政策将房地产开发项目划分为普通住宅，非普通住宅和别墅、写字楼、商业用房三大类型，对不同类型执行不同的土地增值税预征率，而在这三大类型中，别墅、写字楼、商业用房在房地产开发项目中仅占到10%，且政策明细容易执行，但在占到整个房地产市场90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的认定，就成为地税机关和房地产商“较量”的焦点。房地产商开发的商品住宅是普通住宅还是非普通住宅的认定，是否享受“纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”免征土地增值税政策优惠的问题，就摆在了我们面前。
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税［2006］141号）、《陕西省财政厅地方税务局转发〈财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知〉的通知》（陕财税［2006］78号）文件精神，同时满足下列条件的住宅为普通住宅，即：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）文件精神，同级别土地上住房平均交易价格由房地产主管部门、房地产交易部门测算或定期统计，报县（市）级人民政府审核发布。当地县（市）人民政府没有发布住房平均交易价格，那么认定标准中的平均交易价格就失去意义，在现实工作中只能拿容积率、单套房建筑面积这两个标准去认定房地产开发的商品住宅项目是普通住宅还是非普通住宅。现实中房地产商有意避让这些“红线”，即使为了迎合部分人的消费需求，单套房面积超过144平方米的也非常少。因这一政策本身的原因，导致土地增值税无法管理，即使是地税机关严格执行土地增值税的预征管理，先预征税款，大部分房地产开发项目最终的决算，增值额占扣除项目金额的比例也不会超过20%，那么地税机关就面临先预征后退税的尴尬境地。
（二）土地增值税预征率太低