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摘 要：出卖人与两个买受人签订买卖合同，均未交付占有也未办理登记时，合同成立在先的买受人可依据诚信原则请求房屋所有权的取得；在未交付占有的情况下，当出卖人已为某一买受人办理了房屋登记过户手续时，该买受人便依登记取得了房屋的所有权；在出卖人将房屋交付先买人后又为后买人办理了过户登记，交付在一定情形下也可以被变通的视为所有权转移的一种公示方式；当多个买受人之一为房屋的共有人时，在同等条件下应由该共有人取得房屋的所有权。
关键词：一房二卖；所有权归属
在以我国现行民事立法采认的债权形式主义的物权变动模式作为分析问题的制度背景 下，在房屋重复买卖合同均为有效的情形下，数个买受人均可依据合同请求出卖人履行合同交付房屋，这时数个买受人之间的权利产生冲突，如何确定房屋所有权的归属呢？
（1）出卖人为某一买受人办理了房屋所有权过户登记手续。登记是不动产物权变动的典型公示方法和生效要件。因此，当出卖人已为某一买受人办理了房屋登记过户手续时，该买受人便依登记取得了房屋的所有权。此种情况下不论出卖人与其他买受人签订的房屋买卖合同是在办理登记手续之前还是之后，一般说来，其他买受人就不能再取得房屋所有权。但其可以依买卖合同请求出卖人承担债务不履行的损害赔偿责任或请求解除合同并要求出卖人赔偿损失。
（2）房屋所有权人与两个一买受人分别就同一房屋签订买卖合同，均没有交付占有和办理登记。在房屋买卖合同均为有效，且出卖人又未移转房屋所有权给任一买受人时，若数个买受人同时向出卖人行使请求移转房屋所有权或同时向法院起诉要求出卖人履行合同，如何处理？有人主张，应允许出卖人自主决定将房屋的所有权转移给某一买受人。理由是，按照市场经济自由竞争原理以及债的相对性原理，二个债权合同都是有效的，数个买受人享有的债权具有平等性，不因成立先后而异其效力。法律不应过度干预当事人之间的买卖自由。根据债务人任意履行规则，出卖人向哪个买受人履行债务及如何履行，原则上应取决于其自由意志。出卖人选择向某一买受人交付房屋而没有向其他买受人交付房屋，只要其没有以此加害于该买受人的意思，法律无需干预。这样做符合意思自治原则和有利提高财产的利用价值。笔者认为以合同成立的先后顺序为标准，按“合同成立在先，取得在先”为原则来确定房屋所有权的归属为妥，支持这一主张的基本的价值理念是诚实信用原则。尽管两个合同都有效，但先买人的合同既然成立在先，在两个合同均未履行交付占有和办理登记的情况下，先买人主张其首先取得房屋所有权，合乎一般人的公平诚信理念，应当予以支持。
在某些特定情形下，对出卖人的重复买卖行为予以限制也是有必要的。如当事人已经向登记机关提出了登 记的申请，尽管这时尚未办理登记，但此时出卖人不能再自由选择将标的物所有权转移给某一买受人。德国民法典对此有相关规定：尚未登记的合意，在当事人的意思表示已经提交给不动产登记局时，也同样具有约束力。这样可以促使出卖人诚实守信，促成合同的履行；另一方面，也可使登记机关的审查活动不致因出卖人的随意而中断，减少社会成本。德国民法的这种规定可资借鉴。但出卖人应向不能取得房屋的买受人承担违约责任。
（3）房屋所有权人与第一买受人签订买卖合同后，又与第二买受人签订合同，并交付占有使用或将房产证交某一买人持有。当事人具有转移房屋所有权的真实意思表示，但表现该意思的形式不是典型的不动产登记。德国民法第873条第2款规定了这种情况，该条款规定：“在登记前，将依据土地登记法取得的登记许可证交付与相对人时，亦为有效。”我国司法实践中，也采用了相同的态度。针对房屋交付后，或者房屋产权证书交付后出卖人反悔提出返还要求时，最高人民法院通过司法解释规定，标的物的交付维持，并许可当事人补办登记手续，当事人的合同争议，可以用债权关系来解决。这样解决的理由还在于：房屋的交付是房屋出卖人对合同的实际履行，为了减少合同履行的费用，由占有人取得房屋所有权符合“效益最大化”的经济原则。另外，房屋已交付给其中一个买受人占有后，若再将房屋确权给其他买受人，势必引起该买受人与占有人之间的纠纷，导致新的纠纷的产生，不利于财产关系的稳定。
（4）出卖人向第一买受人交付房屋后，又为第二买受人办理了过户登记手续。这是一种房屋买卖中常见处理起来十分棘手的情况：出卖人把房子先卖给甲并且交付使用；后由于房价上涨的原因又把该房子卖给了乙，并和乙办理了房屋过户手续。试问，该房子的所有权应当属于谁？乙能否要求甲腾房？按照我国《物权法》，不动产物权登记不仅仅具有物权公示作用，而且还具有决定不动产物权变动效力的作用。于是，谁是房屋的所有人，就看不动产登记簿。甲虽然先买且已占有使用，但没有办理过户登记手续，乙虽然后买，但已经办了登记，所有人就只能是乙。因此，乙有权要求甲腾房。甲因此受到的损失，可以按照合同要求原房主赔偿。
但不排除有这样一种观点认为：房屋买卖的实质是房屋所有人和货币所有人各自行使其所有权的行为，在房屋所有权转移中真正起决定作用的因素其实并不是登记，而是双方当事人转移所有权的一致的意思表示，交付和登记都不过是这种意思表示的客观表现形式。既如此，就不能认为只有登记才是当事人向世人表达其移转房屋所有权意思的唯一形式。交付房屋占有既然是基于出卖人和买受人之间的转移所有权的合意，那它应当同登记一样都能起到向外部表达当事人移转房屋所有权的意思的作用。因此交付住房就是转移了所有权。在接受交付之后，买受人的占有是基于所有权的占有。如果不承认依据买卖合同交付房屋具有表达双方当事人移转房屋所有权的意思，那么出卖人仍然保有所有权，他就可以继续行使这种所有权，进行一房二卖，也可以将房子抵押出去。如果认为房屋占有交付的客观事实同登记一样，也可作为认定所有权转移的依据，就能够对于出卖人形成有效的法律约束。出卖人已经将房屋交付给第一买受人占有使用了，出卖人出让房屋所有权的意思不容否认，而第一买受人也已经入住了，取得房屋所有权的意思也是显然的。他不可能说这不是我的房子而说只是暂时使用他人的房子而已。理由很简单，因为他已经买了，钱也付了，出卖人也把房子交给他了。与买方交付金钱构成对价的是卖方对房屋的交付，这两种交付在观念上构成人们认定交易公平的重要基础。 在房屋交易和审判实践中，如果后来办理了登记的人主张该房屋的所有权的请求得到支持，而要求先前通过合法交付占有房屋的人腾房，因与一般社会公众的公平观念相悖，往往引发极大的冲突。故司法实务中，如果实际居住人仅此一套住房，即使法官认定房屋由登记权利人所有，也会同时要求登记权利人提供实际居住人另有住房的证据，才可能判决支持其腾房的要求，否则即使确认登记权利人有房屋的所有权，这种所有权他也无法实际行使。按照司法解释的规定，对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院虽可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债（《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条）。
因此，在坚持我国债权形式主义的立法原则下，在司法实践中应该适当的予以变通。如对出卖人在明知房屋的所有权已通过交付转移给前买受人的情况下又故意为后卖人办理过户登记，属无权处分行为，该转移登记行为无效，应当予以涂消。又如后来的买受人明知房屋已为前一买受人买得并且交付入住，而却仍与出卖人签订买卖合同并且办理登记手续，则应认为后卖人具有恶意。法律首先应当保护善良无辜之人，这是天经地义的事情，也是一切法律存在的正当性基础。作为法律规则，为什么不可以让无辜善意的先买受人得到房屋，却让恶意的后买受人得逞呢？
（5）买受人之一为房屋的承租人或共有人的情形。当买受人之一为承租人时，我国《合同法》第230条和《民法通则意见（试行）》第118条规定了房屋承租人的优先购买权制度：出租人出卖房屋时，应提前通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买的权利。出租人未提前通知承租人的，承租人可以请求人民法院宣告该买卖合同无效。根据房屋承租人的优先购买权制度：当买受人之一为房屋的承租人时，在同等条件下应由该承租人取得房屋的所有权。
如果出卖人已为其他买受人办理了登记手续，此后承租人主张同等条件下的优先购买权要求取得房屋，是否应当支持？笔者认为，考察此问题可以从承租人优先购买权的制度功能及立法目的入手，优先购买权作为先买权中法定先买权的一种，是立法者尊重社会伦理观念和人们的交易习惯，从淳化社会公序良俗，维持正常的社会生活秩序出发，限制所有人的处分权，保护特定当事人的一种制度选择。但随着社会经济的发展，先买权制度也受到了一些置疑，认为先买权对所有权做出了不合理的限制，不利于保护善意第三人的利益；妨碍交易的形成，不利于鼓励交易和提高交易效率。
上述置疑不无道理，但是鉴于先买权制度在成文法和习惯法中均有体现，符合人们的交易心理和交易习惯，所以我们在适用这一制度时，一定要在交易效率和交易习惯这二种价值判断之间进行衡平，既要尊重交易习惯和正常的社会秩序又要体现效率的要求，因而在上述讨论的情形下，交易行为已完成，房屋已合法过户，所有权已发生转移，基于对登记公信力的信赖，不特定的第三人也许已与房屋所有人进行了后手的交易，这时如再允许承租人从房屋所有人或房屋再次买卖的后手交易者处取得房屋，显然不符合交易效率的价值目标，也破坏了不动产登记的公信力。出卖人未尽通知义务，而将房屋卖与第三人并办理完过户手续，承租人的优先购买权受到侵害自无异议，但优先买购买权的救济方式不只取得房屋这一种，赔偿损失同样可以弥补先买权的损害，所以在此种情况下，应尊重和维持权利的现实状态，不支持承租人取得房屋的诉讼请求。但若房屋承租人与所有人的买卖合同成立在先，则应认为自该合同成立时起房屋所有权就已转移至承租人。
当买受人之一为共有人时，我国《民法通则》第78条第2款、《民法通则意见（试行）》第92条规定了共有人的优先购买权制度。按份共有人在出售自己的份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利；共同共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他共有人享有优先购买的权利。共有权是一种法定物权，与基于合同关系产生的买受人的债权相比具有优先性，所以，当买受人之一为房屋的共有人时，在同等条件下应由该共有人取得房屋的所有权。
纵上所述，合同的效力与合同能否履行要区别对待，一房两卖时先后两个合同均可有效。如果两个合同房屋均未交付或办理移转登记，支持先成立合同的买受人取得房屋所有权符合诚实信用的理念。本文的着重提出这一观点即对所有权转移起决定作用的是双方当事人的合意，交付和登记只是用来确定当事人意思的外部表现形式。先买受人已经占有入住房屋的情况下，既使出卖人已和后买受人办理了登记，在司法实践中可以根据情况对债权形式主义模式予以适当变通。在买受人之一为承租人时，若非承租人已办理过户登记，为维护交易效率价值，承租人的优先购买权可不予考虑。为维护房屋的整体效用和促进流通，共有人的优先购买权则应当予以保护。
参考文献：
[1]王利明.《物权法研究》，北京：中国人民大学出版社，2002
[2]龙翼飞.《物权法原理与案例教程》，北京：中国人民大学出版社，2008
[3]梁慧星，龙翼飞，陈华彬.《中国财产法》三联书店（香港）有限公司，1997
[4]钱明星.《物权法原理》，北京：北京大学出版社，1994
[5]彭万林.《民法学》北京：中国政法大学出版社，2001
[6]王卫国.《中国土地权利研究》，北京：中国政法大学出版社，1997
[7]陈华彬.《外国物权法》，法律出版社，2004
关键词：一房二卖；所有权归属
在以我国现行民事立法采认的债权形式主义的物权变动模式作为分析问题的制度背景 下，在房屋重复买卖合同均为有效的情形下，数个买受人均可依据合同请求出卖人履行合同交付房屋，这时数个买受人之间的权利产生冲突，如何确定房屋所有权的归属呢？
（1）出卖人为某一买受人办理了房屋所有权过户登记手续。登记是不动产物权变动的典型公示方法和生效要件。因此，当出卖人已为某一买受人办理了房屋登记过户手续时，该买受人便依登记取得了房屋的所有权。此种情况下不论出卖人与其他买受人签订的房屋买卖合同是在办理登记手续之前还是之后，一般说来，其他买受人就不能再取得房屋所有权。但其可以依买卖合同请求出卖人承担债务不履行的损害赔偿责任或请求解除合同并要求出卖人赔偿损失。
（2）房屋所有权人与两个一买受人分别就同一房屋签订买卖合同，均没有交付占有和办理登记。在房屋买卖合同均为有效，且出卖人又未移转房屋所有权给任一买受人时，若数个买受人同时向出卖人行使请求移转房屋所有权或同时向法院起诉要求出卖人履行合同，如何处理？有人主张，应允许出卖人自主决定将房屋的所有权转移给某一买受人。理由是，按照市场经济自由竞争原理以及债的相对性原理，二个债权合同都是有效的，数个买受人享有的债权具有平等性，不因成立先后而异其效力。法律不应过度干预当事人之间的买卖自由。根据债务人任意履行规则，出卖人向哪个买受人履行债务及如何履行，原则上应取决于其自由意志。出卖人选择向某一买受人交付房屋而没有向其他买受人交付房屋，只要其没有以此加害于该买受人的意思，法律无需干预。这样做符合意思自治原则和有利提高财产的利用价值。笔者认为以合同成立的先后顺序为标准，按“合同成立在先，取得在先”为原则来确定房屋所有权的归属为妥，支持这一主张的基本的价值理念是诚实信用原则。尽管两个合同都有效，但先买人的合同既然成立在先，在两个合同均未履行交付占有和办理登记的情况下，先买人主张其首先取得房屋所有权，合乎一般人的公平诚信理念，应当予以支持。
在某些特定情形下，对出卖人的重复买卖行为予以限制也是有必要的。如当事人已经向登记机关提出了登 记的申请，尽管这时尚未办理登记，但此时出卖人不能再自由选择将标的物所有权转移给某一买受人。德国民法典对此有相关规定：尚未登记的合意，在当事人的意思表示已经提交给不动产登记局时，也同样具有约束力。这样可以促使出卖人诚实守信，促成合同的履行；另一方面，也可使登记机关的审查活动不致因出卖人的随意而中断，减少社会成本。德国民法的这种规定可资借鉴。但出卖人应向不能取得房屋的买受人承担违约责任。
（3）房屋所有权人与第一买受人签订买卖合同后，又与第二买受人签订合同，并交付占有使用或将房产证交某一买人持有。当事人具有转移房屋所有权的真实意思表示，但表现该意思的形式不是典型的不动产登记。德国民法第873条第2款规定了这种情况，该条款规定：“在登记前，将依据土地登记法取得的登记许可证交付与相对人时，亦为有效。”我国司法实践中，也采用了相同的态度。针对房屋交付后，或者房屋产权证书交付后出卖人反悔提出返还要求时，最高人民法院通过司法解释规定，标的物的交付维持，并许可当事人补办登记手续，当事人的合同争议，可以用债权关系来解决。这样解决的理由还在于：房屋的交付是房屋出卖人对合同的实际履行，为了减少合同履行的费用，由占有人取得房屋所有权符合“效益最大化”的经济原则。另外，房屋已交付给其中一个买受人占有后，若再将房屋确权给其他买受人，势必引起该买受人与占有人之间的纠纷，导致新的纠纷的产生，不利于财产关系的稳定。
（4）出卖人向第一买受人交付房屋后，又为第二买受人办理了过户登记手续。这是一种房屋买卖中常见处理起来十分棘手的情况：出卖人把房子先卖给甲并且交付使用；后由于房价上涨的原因又把该房子卖给了乙，并和乙办理了房屋过户手续。试问，该房子的所有权应当属于谁？乙能否要求甲腾房？按照我国《物权法》，不动产物权登记不仅仅具有物权公示作用，而且还具有决定不动产物权变动效力的作用。于是，谁是房屋的所有人，就看不动产登记簿。甲虽然先买且已占有使用，但没有办理过户登记手续，乙虽然后买，但已经办了登记，所有人就只能是乙。因此，乙有权要求甲腾房。甲因此受到的损失，可以按照合同要求原房主赔偿。
但不排除有这样一种观点认为：房屋买卖的实质是房屋所有人和货币所有人各自行使其所有权的行为，在房屋所有权转移中真正起决定作用的因素其实并不是登记，而是双方当事人转移所有权的一致的意思表示，交付和登记都不过是这种意思表示的客观表现形式。既如此，就不能认为只有登记才是当事人向世人表达其移转房屋所有权意思的唯一形式。交付房屋占有既然是基于出卖人和买受人之间的转移所有权的合意，那它应当同登记一样都能起到向外部表达当事人移转房屋所有权的意思的作用。因此交付住房就是转移了所有权。在接受交付之后，买受人的占有是基于所有权的占有。如果不承认依据买卖合同交付房屋具有表达双方当事人移转房屋所有权的意思，那么出卖人仍然保有所有权，他就可以继续行使这种所有权，进行一房二卖，也可以将房子抵押出去。如果认为房屋占有交付的客观事实同登记一样，也可作为认定所有权转移的依据，就能够对于出卖人形成有效的法律约束。出卖人已经将房屋交付给第一买受人占有使用了，出卖人出让房屋所有权的意思不容否认，而第一买受人也已经入住了，取得房屋所有权的意思也是显然的。他不可能说这不是我的房子而说只是暂时使用他人的房子而已。理由很简单，因为他已经买了，钱也付了，出卖人也把房子交给他了。与买方交付金钱构成对价的是卖方对房屋的交付，这两种交付在观念上构成人们认定交易公平的重要基础。 在房屋交易和审判实践中，如果后来办理了登记的人主张该房屋的所有权的请求得到支持，而要求先前通过合法交付占有房屋的人腾房，因与一般社会公众的公平观念相悖，往往引发极大的冲突。故司法实务中，如果实际居住人仅此一套住房，即使法官认定房屋由登记权利人所有，也会同时要求登记权利人提供实际居住人另有住房的证据，才可能判决支持其腾房的要求，否则即使确认登记权利人有房屋的所有权，这种所有权他也无法实际行使。按照司法解释的规定，对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院虽可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债（《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条）。
因此，在坚持我国债权形式主义的立法原则下，在司法实践中应该适当的予以变通。如对出卖人在明知房屋的所有权已通过交付转移给前买受人的情况下又故意为后卖人办理过户登记，属无权处分行为，该转移登记行为无效，应当予以涂消。又如后来的买受人明知房屋已为前一买受人买得并且交付入住，而却仍与出卖人签订买卖合同并且办理登记手续，则应认为后卖人具有恶意。法律首先应当保护善良无辜之人，这是天经地义的事情，也是一切法律存在的正当性基础。作为法律规则，为什么不可以让无辜善意的先买受人得到房屋，却让恶意的后买受人得逞呢？
（5）买受人之一为房屋的承租人或共有人的情形。当买受人之一为承租人时，我国《合同法》第230条和《民法通则意见（试行）》第118条规定了房屋承租人的优先购买权制度：出租人出卖房屋时，应提前通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买的权利。出租人未提前通知承租人的，承租人可以请求人民法院宣告该买卖合同无效。根据房屋承租人的优先购买权制度：当买受人之一为房屋的承租人时，在同等条件下应由该承租人取得房屋的所有权。
如果出卖人已为其他买受人办理了登记手续，此后承租人主张同等条件下的优先购买权要求取得房屋，是否应当支持？笔者认为，考察此问题可以从承租人优先购买权的制度功能及立法目的入手，优先购买权作为先买权中法定先买权的一种，是立法者尊重社会伦理观念和人们的交易习惯，从淳化社会公序良俗，维持正常的社会生活秩序出发，限制所有人的处分权，保护特定当事人的一种制度选择。但随着社会经济的发展，先买权制度也受到了一些置疑，认为先买权对所有权做出了不合理的限制，不利于保护善意第三人的利益；妨碍交易的形成，不利于鼓励交易和提高交易效率。
上述置疑不无道理，但是鉴于先买权制度在成文法和习惯法中均有体现，符合人们的交易心理和交易习惯，所以我们在适用这一制度时，一定要在交易效率和交易习惯这二种价值判断之间进行衡平，既要尊重交易习惯和正常的社会秩序又要体现效率的要求，因而在上述讨论的情形下，交易行为已完成，房屋已合法过户，所有权已发生转移，基于对登记公信力的信赖，不特定的第三人也许已与房屋所有人进行了后手的交易，这时如再允许承租人从房屋所有人或房屋再次买卖的后手交易者处取得房屋，显然不符合交易效率的价值目标，也破坏了不动产登记的公信力。出卖人未尽通知义务，而将房屋卖与第三人并办理完过户手续，承租人的优先购买权受到侵害自无异议，但优先买购买权的救济方式不只取得房屋这一种，赔偿损失同样可以弥补先买权的损害，所以在此种情况下，应尊重和维持权利的现实状态，不支持承租人取得房屋的诉讼请求。但若房屋承租人与所有人的买卖合同成立在先，则应认为自该合同成立时起房屋所有权就已转移至承租人。
当买受人之一为共有人时，我国《民法通则》第78条第2款、《民法通则意见（试行）》第92条规定了共有人的优先购买权制度。按份共有人在出售自己的份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利；共同共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他共有人享有优先购买的权利。共有权是一种法定物权，与基于合同关系产生的买受人的债权相比具有优先性，所以，当买受人之一为房屋的共有人时，在同等条件下应由该共有人取得房屋的所有权。
纵上所述，合同的效力与合同能否履行要区别对待，一房两卖时先后两个合同均可有效。如果两个合同房屋均未交付或办理移转登记，支持先成立合同的买受人取得房屋所有权符合诚实信用的理念。本文的着重提出这一观点即对所有权转移起决定作用的是双方当事人的合意，交付和登记只是用来确定当事人意思的外部表现形式。先买受人已经占有入住房屋的情况下，既使出卖人已和后买受人办理了登记，在司法实践中可以根据情况对债权形式主义模式予以适当变通。在买受人之一为承租人时，若非承租人已办理过户登记，为维护交易效率价值，承租人的优先购买权可不予考虑。为维护房屋的整体效用和促进流通，共有人的优先购买权则应当予以保护。
参考文献：
[1]王利明.《物权法研究》，北京：中国人民大学出版社，2002
[2]龙翼飞.《物权法原理与案例教程》，北京：中国人民大学出版社，2008
[3]梁慧星，龙翼飞，陈华彬.《中国财产法》三联书店（香港）有限公司，1997
[4]钱明星.《物权法原理》，北京：北京大学出版社，1994
[5]彭万林.《民法学》北京：中国政法大学出版社，2001
[6]王卫国.《中国土地权利研究》，北京：中国政法大学出版社，1997
[7]陈华彬.《外国物权法》，法律出版社，2004