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摘要：本文对杭州市城西A广场项目进行了财务分析，从而得出了相关数据。
关键词：城西A广场项目 财务分析
中图分类号: D412.67 文献标识码：A
1项目概况
城西A广场由浙江省B房地产开发有限公司[ 浙江省B房地产开发有限公司始建于1998年，是由浙江省C局投资设立的以房地产开发为主的国有独资企业，公司已建和在建了近160万方经济适用房、商品房以及政府工程项目，具备国家一级房地产开发资质。
]开发建设。项目地块位于杭州市西湖区，东邻政苑小区，西沿古墩路，北沿萍水西路，南临西湖区某小学，与规划地铁出口（2、5号线）相接。项目共分南北两个区块，北区由A、B两座富有动感的犹如一对展翅欲飞的蝴蝶状板楼组成，一至四层为配套商业用房，四层以上为精装修小户，南区由C、D两座东西板楼组成，其中C座由二层裙房商业和商务办公用房组成，D座为配套社区医院。其中北区A、B地下室为三层，南区C、D地下设置一层。建成后的城西A广场将成为杭州大城西，集商铺、写字楼、精装小户型为一体的大型商业综合体。
城西A广场项目总规划用地25096平方米，容积率不高于4.99，总建筑面积11.5万平方米，其中地上面积8.4万平方米，地下面积3.1万平方米。建筑形式主要为高层，部分为酒店式精装公寓，其它为毛坯。
2 项目总投资估算
2.1 地块基本资料
项目地块面积25096（m2），容积率4.99，建筑占地面积6689.3（m2），建筑面积115919（m2）。
2.2 建设进度
项目建设两年半，具体时间2009.12—2012.2
2.3 项目投资分析
商业物业项目投资根据本项目商业物业的定位和建设等级，对本项目物业的投资包含土地成本、开发成本、开发费用（销售费用、税金等）。
土地于2008年通过划拨手段取得，土地总成本40006.79万元，其中包含征地费用1130万元，拆迁安置费用和规划为部分当地政府文教综合用房的异地调换费38876.79万元。详见表2.3。经测算，项目总成本为62982.39万元。
表2.3 成本分析表
序号 科目 计算式 单价（元） 总价（万元）
1 土地使用权取得费 115919×97.5 97.5 1130
2 拆迁安置费用等 115919×3353.8 3353.8 38876.79
3 前期工程费 115919×27.6 27.6 319.6
4 规费 115919×22.1 22.1 256
5 基础设施费 115919×25.9 25.9 300
6 建安工程费 115919×1647.7 1647.7 19100
7 装修部分费用 115919×207.0 207.0 2400
8 不可预见费 115919×25.9 25.9 300
9 管理费用 115919×25.9 25.9 300
小计 115919×5433.3 5433.3 62982.39
10 销售税金及附加 115919×439.3 439.3 5092
11 所得税 115919×968.1 968.1 11222
12 合计 115919×6840.6 6840.6 79295.91
3 項目销售收入及利润测算
3.1销售收入及销售进度
项目的销售收入主要来源于三部分的销售额，分别为商铺、酒店式公寓、综合物业（写字楼）及汽车车位。按照周边类似物业的平均售价水平，结合项目自身特点，依据保守原则，四类物业形态均价分别定为1.5万/平方米，8800元/平方米、7000元/平方米和5万/个，预计总收入为89327.8万元。
根据商业物业销售经验，本项目商业物业销售期确定为18个月。在销售进度确定上，考虑开盘和交房前期为强档期，也为了测算简便，将销售期分为了三个阶段。
第一阶段2009.9—2009.12，预热期，开始内部认购，完成销售量的25%，销售金额22331.95万元；
第二阶段2010.1—2010.5，内部认购期，完成销售量的35%，31264.73万元；
第三阶段2010.6—2010.12，公开发售，完成销售量的40%，销售金额35731.12万元。
3.2项目利润测算
表3.1项目利润分析表
项目 销售金额（万元） 总成本（万元） 利润（万元） 净利润（万元）
项目总体 89327.8 62982 26345.80 10031.89
4 现金流量分析及财务评价
4.1项目现金流量表
表4.1 项目现金流量表
现金流量表（全部投资） 单位：万元
序号 年份 经营期
项目 2008 2009 2010 2011 2012
1 现金流入 0 22332 66996 0 0
1.1 经营收入 0 22332 66996 0 0
2 现金流出 10234 15799 39863 13200 200
2.1 总成本费用 10234 12349 27000 13200 200
2.2 销售税金及附加 0 1273 3819 0 0
2.3 所得税 0 2178 9044 0 0
3 净现金流量(1-2) -10234 6533 27133 -13200 -200
4 累计净现金流量 -10234 -3701 23432 10232 10032
从上表可以看出：
（1）2008年项目开始建设期开始，现金流表现为流出，直至2009因项目销售的开展始有现金流入，至此项目累计现金流出10234万元，即项目资金储备须在1.0亿元左右；
（2）累计净现金流2008、2009年一直为负，直至2010年开始转变为正值，说明项目从此时开始盈利。
（3）项目周期总累计现金流10032万元，说明至项目周期结束公司最终能获得10032万元的现金流入。
4.2项目综合收支表
表4.2 项目综合收支表
项目 合计（万元）
1.现金流入 89327.80
2.经营收入 89327.80
3.现金流出 79296
4.总成本费用 62982
5.销售税金及附加 5092
6.所得税 11222
7.合计 10032
通过项目综合收支表，可以看出不考虑资金的时间价值，该项目可以获得10032的税后净利润。
4.3财务评价
表4.3 项目投资收益分析
序号 项目 金额
1 单位面积成本投入（元） 5433.3
2 总成本投入（万元） 62982
3 销售总额（万元） 89327.8
4 （增值）税前毛利润（万元） 26345.4
5 （增值）税前投资利润率（%） 41.83%
6 （所得）税前毛利润（万元） 21253.7
7 （所得）税前投资利润率（%） 33.75%
8 税后毛利润（万元） 10031.89
9 税后投资利润率（%） 15.93%
10 财务净现值（万元） 6234.54
11 财务内部收益率（%） 73%
内部收益率（IRR）是指项目投资实际渴望达到的报酬率，即能使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个折现的相对量正指标，即在进行长期投资决策分析时，应当选择内部收益率大的项目。一般项目的内部收益率指标都集中在15%—25%之间，通过测算，本项目的内部收益率高达73%，财务状况非常理想。
财务净现值（NPV）是一项投资所产生的未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值，等于按实现规定的基准贴现率i将项目计算器内各期净现金流量折现到建设期的现值减去项目投资成本。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以接受考虑的。本项目以15%的基础利率折算，净现值为6234.54.大于零，表示项目可行。
税后投资利润率等于税后利润除以项目总投资，本项目税后利润率达到15.93%，经济效益可观，因此项目可行。
经过上述各动静态财务指标的检验表明，本项目财务前景较佳。
5 盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。盈亏平衡点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小，因而项目有较大的抗经营风险能力。因为盈亏平衡分析是分析产量（销量）、成本与利润的关系，所以称量本利分析。
BEP=开发总成本/（销售收入-销售税金及附加）×100%
=62982/(89327.80-15123.3) ×100%
=84.87%
即表示當项目销售率达84.87%时，项目能够盈利。
图5.1 盈亏分析图
6 敏感性分析
敏感性分析是指从定量分析的角度研究有关因素发生某中变化对某一个或一组关键指标影响程度的一种不确定分析技术。其实质是通过逐一改变相关变量数值的方法来解释关键指标受这些因素变动影响大小的规律。
本文采用了双因素敏感分析方法，设定项目销售总收入与总成本为敏感因子，选取了税后投资利润率、财务净现值、财务内部收益率三个评价指标，分别计算了销售总收入（减少10%，原状态，增加10%、15%、20%）与对应的总成本（减少5%、10%、15%，原状态，增加5%、10%、15%）不同状态下三类财务指标的变化（见表6-1）。
通过计算可以发现：
三类财务指标随着销售总收入的增加，总成本的减少变得更加良好；
当总成本减少15%，销售总收入增加20%，税后投资利润率达57.23%，内部收益率达175.65%，财务状况非常良好；
当销售收入减少10%时，三类指标随着总成本的增加而减少，直至总成本增加10%时，三个值由正转负，表示项目不可行；
销售总收入与总成本在相同幅度的变化下，三类指标对总成本的变化更为敏感，变化幅度更大，因此应该更重视在项目建设过程中对总成本的控制。
销售总收入减少10% 销售总收入（89327.8） 销售总收入增加10% 销售总收入增加15% 销售总收入增加20%
税后投资利润率（%） 财务净现值（万元） 财务内部收益率（%） 税后投资利润率（%） 财务净现值（万元） 财务内部收益率（%） 税后投资利润率（%） 财务净现值（万元） 财务内部收益率（%） 税后投资利润率（%） 财务净现值（万元） 财务内部收益率（%） 税后投资利润率（%） 财务净现值（万元） 财务内部收益率（%）
总成本减少15% 21.83% 7453.86 90.54% 33.63% 11763.63 121.28% 45.43% 16073.40 149.31% 51.33% 18228.28 162.65% 57.23% 20383.17 175.65%
总成本减少10% 15.93% 5610.67 73.44% 27.07% 9920.45 104.64% 38.22% 14230.22 132.43% 43.79% 16385.10 145.53% 49.36% 18539.99 158.25%
总成本减少5% 10.65% 3767.49 56.40% 21.21% 8077.26 88.81% 31.77% 12387.03 116.65% 37.04% 14541.92 129.61% 42.32% 16696.81 142.13%
总成本（62982） 5.9% 1924.77 38% 15.93% 6234.54 73% 25.96% 10544.31 102% 30.97% 12699.20 115% 35.99% 14854.08 127%
总成本增加5% 1.60% 81.13 16.27% 11.15% 4390.90 58% 20.70% 8700.67 87.40% 25.48% 10855.56 100.45% 30.26% 13010.44 112.84%
总成本增加10% -2.31% -1762.05 — 6.81% 2547.72 42.18% 15.93% 6857.49 73.44% 20.49% 9012.38 86.79% 25.05% 11167.26 99.29%
总成本增加15% -5.88% -3605.23 — 2.84% 704.54 23.89% 11.57% 5014.31 59.53% 15.93% 7169.19 73.44% 20.29% 9324.08 86.22%
表6-1敏感性分析
参考文献：
菲利普·科特勒. 营销管理(第十一版) [M]，上海人民出版社，2003.10
黄建斌. 商业地产及其项目定位研究[D]. 硕士学位论文，天津大学，2005
何鑫强.盛业物业开发前期策略[J]. 西南财经大学学报，2003，（11）：15—16
李东鹏. 购物中心商业业态规划与建筑设计[D]. 硕士学位论文，天津大学
夏光明. 试论房地产开发投资项目可行性研究的主要内容[J]. 城市开发,1995,4:22-25
项敏、王学英，商业房地产投资：商铺攻略，上海远东出版社，2003
作者简介：
付迪琼, 1981.10，女，汉，浙江舟山人，浙江省铁投房产集团工程师
朱祥宏，1981.10，男，汉，浙江东阳人，浙江省省直同人集团工程师
关键词：城西A广场项目 财务分析
中图分类号: D412.67 文献标识码：A
1项目概况
城西A广场由浙江省B房地产开发有限公司[ 浙江省B房地产开发有限公司始建于1998年，是由浙江省C局投资设立的以房地产开发为主的国有独资企业，公司已建和在建了近160万方经济适用房、商品房以及政府工程项目，具备国家一级房地产开发资质。
]开发建设。项目地块位于杭州市西湖区，东邻政苑小区，西沿古墩路，北沿萍水西路，南临西湖区某小学，与规划地铁出口（2、5号线）相接。项目共分南北两个区块，北区由A、B两座富有动感的犹如一对展翅欲飞的蝴蝶状板楼组成，一至四层为配套商业用房，四层以上为精装修小户，南区由C、D两座东西板楼组成，其中C座由二层裙房商业和商务办公用房组成，D座为配套社区医院。其中北区A、B地下室为三层，南区C、D地下设置一层。建成后的城西A广场将成为杭州大城西，集商铺、写字楼、精装小户型为一体的大型商业综合体。
城西A广场项目总规划用地25096平方米，容积率不高于4.99，总建筑面积11.5万平方米，其中地上面积8.4万平方米，地下面积3.1万平方米。建筑形式主要为高层，部分为酒店式精装公寓，其它为毛坯。
2 项目总投资估算
2.1 地块基本资料
项目地块面积25096（m2），容积率4.99，建筑占地面积6689.3（m2），建筑面积115919（m2）。
2.2 建设进度
项目建设两年半，具体时间2009.12—2012.2
2.3 项目投资分析
商业物业项目投资根据本项目商业物业的定位和建设等级，对本项目物业的投资包含土地成本、开发成本、开发费用（销售费用、税金等）。
土地于2008年通过划拨手段取得，土地总成本40006.79万元，其中包含征地费用1130万元，拆迁安置费用和规划为部分当地政府文教综合用房的异地调换费38876.79万元。详见表2.3。经测算，项目总成本为62982.39万元。
表2.3 成本分析表
序号 科目 计算式 单价（元） 总价（万元）
1 土地使用权取得费 115919×97.5 97.5 1130
2 拆迁安置费用等 115919×3353.8 3353.8 38876.79
3 前期工程费 115919×27.6 27.6 319.6
4 规费 115919×22.1 22.1 256
5 基础设施费 115919×25.9 25.9 300
6 建安工程费 115919×1647.7 1647.7 19100
7 装修部分费用 115919×207.0 207.0 2400
8 不可预见费 115919×25.9 25.9 300
9 管理费用 115919×25.9 25.9 300
小计 115919×5433.3 5433.3 62982.39
10 销售税金及附加 115919×439.3 439.3 5092
11 所得税 115919×968.1 968.1 11222
12 合计 115919×6840.6 6840.6 79295.91
3 項目销售收入及利润测算
3.1销售收入及销售进度
项目的销售收入主要来源于三部分的销售额，分别为商铺、酒店式公寓、综合物业（写字楼）及汽车车位。按照周边类似物业的平均售价水平，结合项目自身特点，依据保守原则，四类物业形态均价分别定为1.5万/平方米，8800元/平方米、7000元/平方米和5万/个，预计总收入为89327.8万元。
根据商业物业销售经验，本项目商业物业销售期确定为18个月。在销售进度确定上，考虑开盘和交房前期为强档期，也为了测算简便，将销售期分为了三个阶段。
第一阶段2009.9—2009.12，预热期，开始内部认购，完成销售量的25%，销售金额22331.95万元；
第二阶段2010.1—2010.5，内部认购期，完成销售量的35%，31264.73万元；
第三阶段2010.6—2010.12，公开发售，完成销售量的40%，销售金额35731.12万元。
3.2项目利润测算
表3.1项目利润分析表
项目 销售金额（万元） 总成本（万元） 利润（万元） 净利润（万元）
项目总体 89327.8 62982 26345.80 10031.89
4 现金流量分析及财务评价
4.1项目现金流量表
表4.1 项目现金流量表
现金流量表（全部投资） 单位：万元
序号 年份 经营期
项目 2008 2009 2010 2011 2012
1 现金流入 0 22332 66996 0 0
1.1 经营收入 0 22332 66996 0 0
2 现金流出 10234 15799 39863 13200 200
2.1 总成本费用 10234 12349 27000 13200 200
2.2 销售税金及附加 0 1273 3819 0 0
2.3 所得税 0 2178 9044 0 0
3 净现金流量(1-2) -10234 6533 27133 -13200 -200
4 累计净现金流量 -10234 -3701 23432 10232 10032
从上表可以看出：
（1）2008年项目开始建设期开始，现金流表现为流出，直至2009因项目销售的开展始有现金流入，至此项目累计现金流出10234万元，即项目资金储备须在1.0亿元左右；
（2）累计净现金流2008、2009年一直为负，直至2010年开始转变为正值，说明项目从此时开始盈利。
（3）项目周期总累计现金流10032万元，说明至项目周期结束公司最终能获得10032万元的现金流入。
4.2项目综合收支表
表4.2 项目综合收支表
项目 合计（万元）
1.现金流入 89327.80
2.经营收入 89327.80
3.现金流出 79296
4.总成本费用 62982
5.销售税金及附加 5092
6.所得税 11222
7.合计 10032
通过项目综合收支表，可以看出不考虑资金的时间价值，该项目可以获得10032的税后净利润。
4.3财务评价
表4.3 项目投资收益分析
序号 项目 金额
1 单位面积成本投入（元） 5433.3
2 总成本投入（万元） 62982
3 销售总额（万元） 89327.8
4 （增值）税前毛利润（万元） 26345.4
5 （增值）税前投资利润率（%） 41.83%
6 （所得）税前毛利润（万元） 21253.7
7 （所得）税前投资利润率（%） 33.75%
8 税后毛利润（万元） 10031.89
9 税后投资利润率（%） 15.93%
10 财务净现值（万元） 6234.54
11 财务内部收益率（%） 73%
内部收益率（IRR）是指项目投资实际渴望达到的报酬率，即能使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个折现的相对量正指标，即在进行长期投资决策分析时，应当选择内部收益率大的项目。一般项目的内部收益率指标都集中在15%—25%之间，通过测算，本项目的内部收益率高达73%，财务状况非常理想。
财务净现值（NPV）是一项投资所产生的未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值，等于按实现规定的基准贴现率i将项目计算器内各期净现金流量折现到建设期的现值减去项目投资成本。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以接受考虑的。本项目以15%的基础利率折算，净现值为6234.54.大于零，表示项目可行。
税后投资利润率等于税后利润除以项目总投资，本项目税后利润率达到15.93%，经济效益可观，因此项目可行。
经过上述各动静态财务指标的检验表明，本项目财务前景较佳。
5 盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。盈亏平衡点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小，因而项目有较大的抗经营风险能力。因为盈亏平衡分析是分析产量（销量）、成本与利润的关系，所以称量本利分析。
BEP=开发总成本/（销售收入-销售税金及附加）×100%
=62982/(89327.80-15123.3) ×100%
=84.87%
即表示當项目销售率达84.87%时，项目能够盈利。
图5.1 盈亏分析图
6 敏感性分析
敏感性分析是指从定量分析的角度研究有关因素发生某中变化对某一个或一组关键指标影响程度的一种不确定分析技术。其实质是通过逐一改变相关变量数值的方法来解释关键指标受这些因素变动影响大小的规律。
本文采用了双因素敏感分析方法，设定项目销售总收入与总成本为敏感因子，选取了税后投资利润率、财务净现值、财务内部收益率三个评价指标，分别计算了销售总收入（减少10%，原状态，增加10%、15%、20%）与对应的总成本（减少5%、10%、15%，原状态，增加5%、10%、15%）不同状态下三类财务指标的变化（见表6-1）。
通过计算可以发现：
三类财务指标随着销售总收入的增加，总成本的减少变得更加良好；
当总成本减少15%，销售总收入增加20%，税后投资利润率达57.23%，内部收益率达175.65%，财务状况非常良好；
当销售收入减少10%时，三类指标随着总成本的增加而减少，直至总成本增加10%时，三个值由正转负，表示项目不可行；
销售总收入与总成本在相同幅度的变化下，三类指标对总成本的变化更为敏感，变化幅度更大，因此应该更重视在项目建设过程中对总成本的控制。
销售总收入减少10% 销售总收入（89327.8） 销售总收入增加10% 销售总收入增加15% 销售总收入增加20%
税后投资利润率（%） 财务净现值（万元） 财务内部收益率（%） 税后投资利润率（%） 财务净现值（万元） 财务内部收益率（%） 税后投资利润率（%） 财务净现值（万元） 财务内部收益率（%） 税后投资利润率（%） 财务净现值（万元） 财务内部收益率（%） 税后投资利润率（%） 财务净现值（万元） 财务内部收益率（%）
总成本减少15% 21.83% 7453.86 90.54% 33.63% 11763.63 121.28% 45.43% 16073.40 149.31% 51.33% 18228.28 162.65% 57.23% 20383.17 175.65%
总成本减少10% 15.93% 5610.67 73.44% 27.07% 9920.45 104.64% 38.22% 14230.22 132.43% 43.79% 16385.10 145.53% 49.36% 18539.99 158.25%
总成本减少5% 10.65% 3767.49 56.40% 21.21% 8077.26 88.81% 31.77% 12387.03 116.65% 37.04% 14541.92 129.61% 42.32% 16696.81 142.13%
总成本（62982） 5.9% 1924.77 38% 15.93% 6234.54 73% 25.96% 10544.31 102% 30.97% 12699.20 115% 35.99% 14854.08 127%
总成本增加5% 1.60% 81.13 16.27% 11.15% 4390.90 58% 20.70% 8700.67 87.40% 25.48% 10855.56 100.45% 30.26% 13010.44 112.84%
总成本增加10% -2.31% -1762.05 — 6.81% 2547.72 42.18% 15.93% 6857.49 73.44% 20.49% 9012.38 86.79% 25.05% 11167.26 99.29%
总成本增加15% -5.88% -3605.23 — 2.84% 704.54 23.89% 11.57% 5014.31 59.53% 15.93% 7169.19 73.44% 20.29% 9324.08 86.22%
表6-1敏感性分析
参考文献：
菲利普·科特勒. 营销管理(第十一版) [M]，上海人民出版社，2003.10
黄建斌. 商业地产及其项目定位研究[D]. 硕士学位论文，天津大学，2005
何鑫强.盛业物业开发前期策略[J]. 西南财经大学学报，2003，（11）：15—16
李东鹏. 购物中心商业业态规划与建筑设计[D]. 硕士学位论文，天津大学
夏光明. 试论房地产开发投资项目可行性研究的主要内容[J]. 城市开发,1995,4:22-25
项敏、王学英，商业房地产投资：商铺攻略，上海远东出版社，2003
作者简介：
付迪琼, 1981.10，女，汉，浙江舟山人，浙江省铁投房产集团工程师
朱祥宏，1981.10，男，汉，浙江东阳人，浙江省省直同人集团工程师