论文部分内容阅读
“如果公众知道这样的数据，他们还敢观望不买房吗？”任志强随手翻出北京市1月份土地出让价格表如是说。
任志强一手夹着烟，斜靠在座椅上，眼睛盯着电脑屏幕，没有寒暄，甚至眼皮都没有抬一下。
“在这个房地产的冬天里，不知道你是否感觉到一点寒意？”知道这位华远集团总裁不同意“拐点”的说法，《英才》记者特意用了“冬天”这个普遍认可的词。
“我不同意是冬天”，任志强强硬地打断说：“我们感觉到寒意，是因为中国的计划经济在回流。”其实，就在不久前的一次论坛上他还发表言论称，宏观紧缩时最主要的是钱，华远不久就要在A股上市了——“我的小袄是穿上了，你们担心自己过冬的问题，不要担心我过冬的问题。”
“华远是个老警察了，我们早就不在乎宏观调控，我们有各种各样的办法去应对。”任志强和宏观调控的故事从华远与万科的对比开始。
华远VS万科
“华远去年的净资产回报率是63%，万科连续几年都只有16%左右。你说谁棒？”
“万科是城市住宅发展商，是造QQ车的，它只能在住宅一个产品上想办法，因为别的它不会。”听口气，任志强完全没把这个国内地产龙头企业放在眼里，“非住宅18层以上的楼它基本上没盖过，商场它也没盖过，其它产品基本上都不会做，或者做一个失败一个。”
华远呢？任志强将之喻为百货商店，大众写字楼、商场、别墅，各种各样的产品都有；而万科是沃尔玛式的大卖场，快速拷贝没有太多产品的创新。
在任志强看来，自己的这种多产品发展策略，可以尽量化解宏观调控的影响。他认为，万科的消费群体是白领中下阶层，因此受银行贷款政策的影响大；而华远的消费群体却是白领人群，甚至是金领。
商业地产是任志强给华远布局时一个重要的棋子。1984年华远就开始了西单商业区的改造，宁可卖公司股权也不卖土地产权，是华远的一个原则。因为在他看来，现在土地供应越来越紧张，应尽可能多地持有可以增值的商业物业。从西单华威大厦文化广场到今天的盈都沃尔玛，他给华远制定的目标是，商业出租物业的利润占比达到40%。如果有可能，任志强还想做住宅物业的长期出租，这样获得的稳定租金甚至比卖楼还要高。
而这一切，都是以强大的资本能力为前提的。说到资本市场，任志强又是底气十足，“华远是国内第一家在境外上市的企业，万科发展到今天的规模，是我给铺的路。”
任志强回忆说，虽然万科早在1991年就上市了，但华远和华润合作后，五年融到了5亿美元，借助资本市场迅速超越了万科。1997年，王石主动找了任志强，认为万科原大股东不行，希望其收购万科。任志强飞到深圳后，却赶上换领导班子，新一任党委书记不同意被收购，他带着支票又回来了。
从1993年开始了宏观调控后，国内的房地产企业经历了数年的全行业亏损，任志强却是春风得意的。在华润收购了华远51%的股份后，华远于1996年在香港上市，任志强也成为年薪700万的职业经理人。从1996年到1998年，华远每年的利润和销售都以超过30%的速度增长。1998年，华远销售额达到45亿元，成为国内房地产公司的老大。
但当最终华润成为万科的大股东后，华远却于2001年和华润分手。万科借助华润这个实力雄厚的大股东迅速增资扩股，2007年销售额达到523.6亿元，是华远的10倍。
任志强依然不服输，“华远地产去年的净资产回报率是63%，万科连续几年都只有16%左右，和我差三倍。你说是我棒，还是他棒？”
老任VS小潘
“媒体都说我老骂潘石屹，为什么他还愿意跟着我混？跟着我能学到东西，能赚着钱。”
任志强和宏观调控的故事还和另一个人联在一起——“小潘”。
当年那个在任志强眼里连“七通一平”都不懂就要搞房地产的潘石屹，如今已是SOHO中国有限公司的董事长，而且2007年还在香港上市了，拥有的财富用任志强的话说，“败几辈子也败不完。”
但任志强依然一副老大的姿态，“媒体上都说我老骂潘石屹，我骂他为什么他还愿意跟着我混？因为跟着我能学到东西，能赚着钱。”
这又是一句大实话。任志强和潘石屹的三次合作，都与宏观调控有一定关联。在2004年“博鳌21世纪房地产论坛”上，首创置地集团董事长刘晓光问任志强有没有缺钱的时候，他老实地回答：“通常是宏观调控了，就把地往潘石屹那里一丢。”
就在3个月之前，刚在H股上市的潘石屹缺地缺项目，上市受阻的任志强缺钱，两人一拍即合，于是，潘石屹宣布以24.4亿元的价格收购了华远旗下的“SOHO北京公馆”和“光华路SOHO2”两个项目的100%权益。
据说，在发布会上任志强就表现出悔意。他没想到的是，仅在一个月后，证监会就同意了华远借壳SST幸福上市的请求。
《英才》记者向任志强求证时，他眉毛一横，“我用它拿了更多的地，开发了更多的楼盘，我的资金周转速度加快了。”接着，他又甩起自己的长项：列数据。华远7个多亿的净资产，50多亿的销售额，这得转多少圈？万科260亿的净资产，销售额却仅是华远的10倍，“到底谁有本事？”
任志强的数学功底确实不错。2004年初，他向潘石屹转让了尚都国际二、三期，很多人不理解。几个月后，任志强对外宣布，华远地产全面收购了东直门综合交通枢纽——东华广场项目，用尚都10多万平方米的“粮票”换取了东直门80万平方米的“粮票”。那次交易的背景，正是国家连续出台从土地储备、银行贷款等多项政策，防止房地产过热之时。
他们的第一次合作，则发生在国家首次对房地产市场进行宏观调控的1993年。当时，小潘找到任志强，买下了后来万通新世界的那块地皮。而他们的后两次合作，草签的协议一次是写在烟纸盒上，一次是写在一张废纸上。
“这说明我有诚信，我是个好商人。”临了，任志强还不忘自夸一下。
一个人VS一群人
他进入的是房地产这个行业，因此他更多的是得到了四处飞来的“板砖”。
当“拐点论”被炒得沸沸扬扬时，任志强随手翻出北京市1月份土地出让价格表，不厌其烦地向记者一一列举各块土地以高于底价两三倍的价格成交，甚至拿出计算器，算出通州区某块地皮地价5700元。“如果公众知道这样的数据，他们还敢观望不买房吗？”任志强两手一摊：“可惜我们没有能力向外公布。”
在《任人评说》这本书中，任志强曾经感叹：“人的一生最难的是能留下些可以被记录的痕迹。”他有不少雅号——“任我行”、“地产总理”，这些都与他经常发表类似“我只给富人盖房”、“房地产就应该暴利”这样惊世骇俗的观点有关。他发表的这些言论也许就是他想留下的痕迹。
对数字的惊人记忆力、法学硕士培养出来的逻辑能力，再加上多年对房地产理论的实践积累，使得任志强在任何场合的辩论中都不甘于下风。
不过，强硬的态度、直白的口吻，往往让多数人因为反感而忽视了他所说的内容。而任志强这种挑战权威的性格也许早已养成，只不过他进入的是房地产这个行业，因此他更多的是得到了四处飞来的“板砖”。
“这没有任何道理”，是他的一句口头禅。而每一次调控，引发的不仅有各个房地产企业的敏感神经，还有任志强那好斗的嘴和笔。
任志强一手夹着烟，斜靠在座椅上，眼睛盯着电脑屏幕，没有寒暄，甚至眼皮都没有抬一下。
“在这个房地产的冬天里，不知道你是否感觉到一点寒意？”知道这位华远集团总裁不同意“拐点”的说法，《英才》记者特意用了“冬天”这个普遍认可的词。
“我不同意是冬天”，任志强强硬地打断说：“我们感觉到寒意，是因为中国的计划经济在回流。”其实，就在不久前的一次论坛上他还发表言论称，宏观紧缩时最主要的是钱，华远不久就要在A股上市了——“我的小袄是穿上了，你们担心自己过冬的问题，不要担心我过冬的问题。”
“华远是个老警察了，我们早就不在乎宏观调控，我们有各种各样的办法去应对。”任志强和宏观调控的故事从华远与万科的对比开始。
华远VS万科
“华远去年的净资产回报率是63%，万科连续几年都只有16%左右。你说谁棒？”
“万科是城市住宅发展商，是造QQ车的，它只能在住宅一个产品上想办法，因为别的它不会。”听口气，任志强完全没把这个国内地产龙头企业放在眼里，“非住宅18层以上的楼它基本上没盖过，商场它也没盖过，其它产品基本上都不会做，或者做一个失败一个。”
华远呢？任志强将之喻为百货商店，大众写字楼、商场、别墅，各种各样的产品都有；而万科是沃尔玛式的大卖场，快速拷贝没有太多产品的创新。
在任志强看来，自己的这种多产品发展策略，可以尽量化解宏观调控的影响。他认为，万科的消费群体是白领中下阶层，因此受银行贷款政策的影响大；而华远的消费群体却是白领人群，甚至是金领。
商业地产是任志强给华远布局时一个重要的棋子。1984年华远就开始了西单商业区的改造，宁可卖公司股权也不卖土地产权，是华远的一个原则。因为在他看来，现在土地供应越来越紧张，应尽可能多地持有可以增值的商业物业。从西单华威大厦文化广场到今天的盈都沃尔玛，他给华远制定的目标是，商业出租物业的利润占比达到40%。如果有可能，任志强还想做住宅物业的长期出租，这样获得的稳定租金甚至比卖楼还要高。
而这一切，都是以强大的资本能力为前提的。说到资本市场，任志强又是底气十足，“华远是国内第一家在境外上市的企业，万科发展到今天的规模，是我给铺的路。”
任志强回忆说，虽然万科早在1991年就上市了，但华远和华润合作后，五年融到了5亿美元，借助资本市场迅速超越了万科。1997年，王石主动找了任志强，认为万科原大股东不行，希望其收购万科。任志强飞到深圳后，却赶上换领导班子，新一任党委书记不同意被收购，他带着支票又回来了。
从1993年开始了宏观调控后，国内的房地产企业经历了数年的全行业亏损，任志强却是春风得意的。在华润收购了华远51%的股份后，华远于1996年在香港上市，任志强也成为年薪700万的职业经理人。从1996年到1998年，华远每年的利润和销售都以超过30%的速度增长。1998年，华远销售额达到45亿元，成为国内房地产公司的老大。
但当最终华润成为万科的大股东后，华远却于2001年和华润分手。万科借助华润这个实力雄厚的大股东迅速增资扩股，2007年销售额达到523.6亿元，是华远的10倍。
任志强依然不服输，“华远地产去年的净资产回报率是63%，万科连续几年都只有16%左右，和我差三倍。你说是我棒，还是他棒？”
老任VS小潘
“媒体都说我老骂潘石屹，为什么他还愿意跟着我混？跟着我能学到东西，能赚着钱。”
任志强和宏观调控的故事还和另一个人联在一起——“小潘”。
当年那个在任志强眼里连“七通一平”都不懂就要搞房地产的潘石屹，如今已是SOHO中国有限公司的董事长，而且2007年还在香港上市了，拥有的财富用任志强的话说，“败几辈子也败不完。”
但任志强依然一副老大的姿态，“媒体上都说我老骂潘石屹，我骂他为什么他还愿意跟着我混？因为跟着我能学到东西，能赚着钱。”
这又是一句大实话。任志强和潘石屹的三次合作，都与宏观调控有一定关联。在2004年“博鳌21世纪房地产论坛”上，首创置地集团董事长刘晓光问任志强有没有缺钱的时候，他老实地回答：“通常是宏观调控了，就把地往潘石屹那里一丢。”
就在3个月之前，刚在H股上市的潘石屹缺地缺项目，上市受阻的任志强缺钱，两人一拍即合，于是，潘石屹宣布以24.4亿元的价格收购了华远旗下的“SOHO北京公馆”和“光华路SOHO2”两个项目的100%权益。
据说，在发布会上任志强就表现出悔意。他没想到的是，仅在一个月后，证监会就同意了华远借壳SST幸福上市的请求。
《英才》记者向任志强求证时，他眉毛一横，“我用它拿了更多的地，开发了更多的楼盘，我的资金周转速度加快了。”接着，他又甩起自己的长项：列数据。华远7个多亿的净资产，50多亿的销售额，这得转多少圈？万科260亿的净资产，销售额却仅是华远的10倍，“到底谁有本事？”
任志强的数学功底确实不错。2004年初，他向潘石屹转让了尚都国际二、三期，很多人不理解。几个月后，任志强对外宣布，华远地产全面收购了东直门综合交通枢纽——东华广场项目，用尚都10多万平方米的“粮票”换取了东直门80万平方米的“粮票”。那次交易的背景，正是国家连续出台从土地储备、银行贷款等多项政策，防止房地产过热之时。
他们的第一次合作，则发生在国家首次对房地产市场进行宏观调控的1993年。当时，小潘找到任志强，买下了后来万通新世界的那块地皮。而他们的后两次合作，草签的协议一次是写在烟纸盒上，一次是写在一张废纸上。
“这说明我有诚信，我是个好商人。”临了，任志强还不忘自夸一下。
一个人VS一群人
他进入的是房地产这个行业，因此他更多的是得到了四处飞来的“板砖”。
当“拐点论”被炒得沸沸扬扬时，任志强随手翻出北京市1月份土地出让价格表，不厌其烦地向记者一一列举各块土地以高于底价两三倍的价格成交，甚至拿出计算器，算出通州区某块地皮地价5700元。“如果公众知道这样的数据，他们还敢观望不买房吗？”任志强两手一摊：“可惜我们没有能力向外公布。”
在《任人评说》这本书中，任志强曾经感叹：“人的一生最难的是能留下些可以被记录的痕迹。”他有不少雅号——“任我行”、“地产总理”，这些都与他经常发表类似“我只给富人盖房”、“房地产就应该暴利”这样惊世骇俗的观点有关。他发表的这些言论也许就是他想留下的痕迹。
对数字的惊人记忆力、法学硕士培养出来的逻辑能力，再加上多年对房地产理论的实践积累，使得任志强在任何场合的辩论中都不甘于下风。
不过，强硬的态度、直白的口吻，往往让多数人因为反感而忽视了他所说的内容。而任志强这种挑战权威的性格也许早已养成，只不过他进入的是房地产这个行业，因此他更多的是得到了四处飞来的“板砖”。
“这没有任何道理”，是他的一句口头禅。而每一次调控，引发的不仅有各个房地产企业的敏感神经，还有任志强那好斗的嘴和笔。