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[摘 要] 本文结合新就业大学生住房现状，分析了新就业大学生住房供需特点和存在的问题及其原因，探讨了新就业大学生租住公租房的必要性与可行性，提出了新就业大学生公租房项目的运作方式、融资及运营模式、规划设计、以及物业管理。
[关键词] 新就业大学生；公租房；青年廉租公寓；项目总体规划
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2015 . 13. 136
[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2015）13- 0232- 03
2014年，全国高校毕业生总人数为727万人，且今后相当长时期将保持在700万人的水平上，这些高校毕业生将有绝大部分在城市就业。相当多的毕业生不是在原居住地就业，而是到其他城市就业，有相当大比例的大学生就业是不稳定的，由此产生了巨大的短期住房需求。本文认为满足这部分需求的优先方式就是由政府提供公租房。大学生的住房问题不仅仅是其个人问题，更是一个重大的社会问题，它对社会的进步与发展都有重要意义。本文通过对新就业大学生的住房供求、公租房保障的必要性与可行性、公租房运的营方式等进行探讨，以期对解决新就业大学生的住房问题有所帮助。
1 新就业大学生住房需求特点及供给现状
1.1 需求特点
1.1.1 过渡性
新就业的大学生是最有活力、最具创造力的群体，他们在工作单位之间、在各城市之间大量频繁流动，正是通过这种流动实现社会劳动资源的优化配置，实现各自的人生理想。他们需要的主要是暂时性的安身之所，经过几年的拼搏后，当其工作稳定、收入提高、结婚成家之时，其对住房的需求将会发生质的变化。
1.1.2 实用性与廉价性
绝大多数家庭在子女接受高等教育后，已经没有经济能力再为其提供优越的生活条件，并且子女也急于回报父母而不愿再让其承担经济压力。同时，新就业的大学生普遍薪资较低，除出必须的吃穿用信费用所剩无几，因此居住功能简单、面积较小、价格便宜的房子是他们的自然选择。再有，婚恋及精神生活的渴求是他们的突出特征，集中式居住为满足其需求提供了便利条件。
1.1.3 需求量大
每年近700万的毕业生，即使剔除由家庭和工作单位提供住房的毕业生，还有很大比例的毕业生需要租房，并且由于毕业生有较大的流动性，因此必须有较大的房屋空置率来满足他们的流动需要。
1.1.4 住房需求附属于工作需求
工作是新就业大学生的第一要务，虽然现代交通便捷通畅，但是距离依然是一道高高的门槛。
1.2 新就业大学生住房供给现状
1.2.1 社会保障不足，为新就业大学生提供的公租房数量有限
我国对中低收入家庭的住房保障能力不断加强，住房困难家庭不断减少。但用于新就业大学生的保障性住房很少，保障力度和范围不够，能够住上公租房的寥寥无几。
1.2.2 城市拥有闲置住房的家庭成为大学生租赁住房的主要提供者
该种租赁住房一般居住面积过小、蜗居、地段偏远、环境不佳、散居、缺乏适当的物业管理、人员混杂，甚至存在“黄、赌、毒”现象。虽然其租金相对便宜，但是对于收入较低的大学毕业生仍显得负担沉重，同时该种住房对大学生身心健康和事业发展都会造成不利影响。
1.2.3 工作单位提供住所
一些国企和有实力的民企及事业单位，能够为新就业大学生提供住所，但是该种住所大都停留在单身宿舍层次上，面积较小、设施不全、缺乏管理，很难满足年轻人的现代生活及工作需要。
总体来看，新就业大学生住房供給现状不佳，不能满足大学生个人工作生活的发展和需要，不能有力促进社会发展，不能使大学生享受到同期社会的发展水平。
2 新就业大学生租住公租房的必要性与可行性
2.1 公租房保障的必要性
2.1.1 保障人才合理流动，优化社会人力资源配置，促进社会快速发展
市场经济的动力来自于竞争，人才竞争是最根本的竞争，只有确保社会人才能够充分合理地流动，人才竞争才会得以实现。要想让大学生学以致用，兴趣、爱好、专长与工作合一，人才流动必不可少，保障大学生能够有适当的居所是其合理流动的重要条件。保障大学生住所无忧，既是对大学生本人的帮助，也是对用人单位的支持，更有利于整个社会优化人力资源配置。同时，国家及家庭培养一名高校毕业生投入巨大，如果学生因居所问题不能进行合理的人才流动而导致学非所用，那么将会造成巨大的社会浪费，所以社会有必要、有责任向新就业大学生提供住房保障。
2.1.2 减轻住房负担，共享社会发展成果
目前，中国正处于城镇化加速期，城市住房依然偏紧，住房价格偏高，新就业大学生无力购房。社会发展了，然而还有许多新就业大学生蜗居在十几平米甚至几平米的住所里，这与社会的发展极不协调，因此社会有条件、有义务为他们提供保障性住房。
2.1.3 青年廉租公寓式公租房是最合适的供给方式
新就业大学生住房需求具有过渡性、工作导向性、廉价性、精神生活丰富性、集中性、大量性等特点。要满足上述需求，只能由具有一定社会资源分配功能的国家政府提供相应供给，其他单位难当此任，而个人出租房屋一般不会是专为新就业大学生而建，用人单位提供的住所也往往比较简陋。政府部门可以通过城市规划合理布局公租房的位置及容量，通过财政提供合理规模的建设资金，通过政策倾斜合理运营公租房项目等。
2.1.4 利用适当融资运营模式，动员有能力的用人单位共同投资运营公租房项目
住房社会化是住房制度改革的方向，企业专业化避免办社会是企业改革的要求之一。各用人单位应该将新就业大学生的住房问题交由社会解决，但是由于国家财政资金有限，有能力的用人单位应该通过参股、买断、保供应、协议等多种方式参与到公租房建设运营中来，从而为这些单位减少不必要的管理工作，确保留住人才、促进人才发展。 2.1.5 政府主导的公租房建设便于管理科学化，有利于大学生身心健康
公租房项目不同于具有分散、杂乱、管理不规范、功能不适等特征的个人及单位提供的住所，公租房项目完全是为满足新就业大学生住所需求而建设的，政府部门有能力、有条件将公租房项目建设成具有功能齐全合理、位置适当、管理规范、社区设施文化适宜、有利于大学生身心健康、有利于社会发展的居住区。公租房住区将成为一个人才供需的信息港，公租房住区将会大大降低人才供需双方各自的交易费用。男大当婚、女大当嫁，新就业大学生正是婚恋的最佳时期，庞大的公租房住区为年轻人提供了一个温馨的恋爱天地，爱情定会在这里生根发芽，如此就可以在很大程度上解决了长期以来，城市普遍存在的大龄青年婚恋问题。再有，规范化的物业管理、规模化的居住小区能大幅提高只身异地打拼的女大学生的人身安全系数，为其就业提供便利，减少其父母的担心程度。
3 新就业大学生公租房项目的运作方式
3.1 新就业大学毕业生公租房项目的融资及运营模式
公共租赁住房是租赁给符合条件的，城市中等偏下收入的住房困难家庭、新就业大学毕业生及创业人员的保障性住房。显然，城市中等偏下收入的住房困难家庭、新就业大学毕业生和创业人员的未来发展趋势，及其对住房需求特点是极不相同的，因此政府为他们提供的公租房不能采取同样的运作模式。政府向大学生提供的公租房应是青年廉租公寓，青年廉租公寓应主要采取政府投资或政府与用人单位联合投资，投资主体不能要求投资回报，只拥有产权。项目建成后要交由社会化的物业公司运营管理，物业公司除按政府规定标准收取租金及提供规定的标准的服务外，可以开展其他社会化服务。相应的，公租房租金不是房产的投资收益，只是标准化的物业管理及服务的取费，是确保公租房物业管理正常运行的资金来源。
3.2 新就业大学毕业生公租房项目规划设计
3.2.1 项目总体规划层面
依据调查，大学生对于公租房的需求条件满足先后顺序为，交通便利、周边配套齐全、租金便宜和户型好。交通便利主要是为了利于工作，按工作与居住相邻的布局为首选，或者选择交通迅达之地，而有别于以获得舒适安静生活的，以居住与工作分别布局的其他类住房；周边配套齐全主要是为了满足年轻人的个性化需求，丰富文化生活，如银行、商场、超市、市场、饭店及小区内公共食堂、影剧院等商业服务要齐全。公租房应形成规模，在全市应重点配置几处公租房项目，全市的公租房规模应以本市吸纳的新就业大学生的流动就业人口为限，每个项目规模应当以辐射附近就业单位的需求为限，以居住小区规模为参照，一般不应低于3 000人。
3.2.2 单体建筑规划层面
高层建筑是公租房的首选单体类型。标准层内的公共廊道要布置公共交流空间、公共厨房、公共洗衣间、公共存储空间，利用建筑设计手段避免视线干扰、噪音污染，应合理充分地利用公共空间。按规定公共租赁住房单套建筑面积应严格控制在50平方米以下，但是50平方米已经超过32.91平方米的城市人均住宅建筑面积，对于保障性质的公租房人均居住面积应低于全国平均水平，人均25平方米为上限是適宜的，下限应控制在20平方米。单套建筑面积50平方米的应由两人合租，单套住宅内应具备完完善的现代通讯设施及必要的生活设施，以确保租住者能正常生活。
3.3 新就业大学毕业生公租房项目物业管理
新就业大学毕业生公租房项目物业管理，应与其他房地产项目物业管理有重大区别：①在入住与退出条件方面要严格执行相应法规；②要完成相关政府部门制定的，符合新就业大学生需求的标准化物业管理服务；③以“互联网 物业服务”平台的现代化手段，为大学毕业生提供安全管理、招工信息、婚恋信息等各种服务。
主要参考文献
[1]王媛，金昊.我国主要城市大学毕业生住房现状[J].合作经济与科技，2013（19）.
[2]卢嘉，董征.我国保障性住房政策演变与构建[J].中国房地产，2012（1）.
[关键词] 新就业大学生；公租房；青年廉租公寓；项目总体规划
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2015 . 13. 136
[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2015）13- 0232- 03
2014年，全国高校毕业生总人数为727万人，且今后相当长时期将保持在700万人的水平上，这些高校毕业生将有绝大部分在城市就业。相当多的毕业生不是在原居住地就业，而是到其他城市就业，有相当大比例的大学生就业是不稳定的，由此产生了巨大的短期住房需求。本文认为满足这部分需求的优先方式就是由政府提供公租房。大学生的住房问题不仅仅是其个人问题，更是一个重大的社会问题，它对社会的进步与发展都有重要意义。本文通过对新就业大学生的住房供求、公租房保障的必要性与可行性、公租房运的营方式等进行探讨，以期对解决新就业大学生的住房问题有所帮助。
1 新就业大学生住房需求特点及供给现状
1.1 需求特点
1.1.1 过渡性
新就业的大学生是最有活力、最具创造力的群体，他们在工作单位之间、在各城市之间大量频繁流动，正是通过这种流动实现社会劳动资源的优化配置，实现各自的人生理想。他们需要的主要是暂时性的安身之所，经过几年的拼搏后，当其工作稳定、收入提高、结婚成家之时，其对住房的需求将会发生质的变化。
1.1.2 实用性与廉价性
绝大多数家庭在子女接受高等教育后，已经没有经济能力再为其提供优越的生活条件，并且子女也急于回报父母而不愿再让其承担经济压力。同时，新就业的大学生普遍薪资较低，除出必须的吃穿用信费用所剩无几，因此居住功能简单、面积较小、价格便宜的房子是他们的自然选择。再有，婚恋及精神生活的渴求是他们的突出特征，集中式居住为满足其需求提供了便利条件。
1.1.3 需求量大
每年近700万的毕业生，即使剔除由家庭和工作单位提供住房的毕业生，还有很大比例的毕业生需要租房，并且由于毕业生有较大的流动性，因此必须有较大的房屋空置率来满足他们的流动需要。
1.1.4 住房需求附属于工作需求
工作是新就业大学生的第一要务，虽然现代交通便捷通畅，但是距离依然是一道高高的门槛。
1.2 新就业大学生住房供给现状
1.2.1 社会保障不足，为新就业大学生提供的公租房数量有限
我国对中低收入家庭的住房保障能力不断加强，住房困难家庭不断减少。但用于新就业大学生的保障性住房很少，保障力度和范围不够，能够住上公租房的寥寥无几。
1.2.2 城市拥有闲置住房的家庭成为大学生租赁住房的主要提供者
该种租赁住房一般居住面积过小、蜗居、地段偏远、环境不佳、散居、缺乏适当的物业管理、人员混杂，甚至存在“黄、赌、毒”现象。虽然其租金相对便宜，但是对于收入较低的大学毕业生仍显得负担沉重，同时该种住房对大学生身心健康和事业发展都会造成不利影响。
1.2.3 工作单位提供住所
一些国企和有实力的民企及事业单位，能够为新就业大学生提供住所，但是该种住所大都停留在单身宿舍层次上，面积较小、设施不全、缺乏管理，很难满足年轻人的现代生活及工作需要。
总体来看，新就业大学生住房供給现状不佳，不能满足大学生个人工作生活的发展和需要，不能有力促进社会发展，不能使大学生享受到同期社会的发展水平。
2 新就业大学生租住公租房的必要性与可行性
2.1 公租房保障的必要性
2.1.1 保障人才合理流动，优化社会人力资源配置，促进社会快速发展
市场经济的动力来自于竞争，人才竞争是最根本的竞争，只有确保社会人才能够充分合理地流动，人才竞争才会得以实现。要想让大学生学以致用，兴趣、爱好、专长与工作合一，人才流动必不可少，保障大学生能够有适当的居所是其合理流动的重要条件。保障大学生住所无忧，既是对大学生本人的帮助，也是对用人单位的支持，更有利于整个社会优化人力资源配置。同时，国家及家庭培养一名高校毕业生投入巨大，如果学生因居所问题不能进行合理的人才流动而导致学非所用，那么将会造成巨大的社会浪费，所以社会有必要、有责任向新就业大学生提供住房保障。
2.1.2 减轻住房负担，共享社会发展成果
目前，中国正处于城镇化加速期，城市住房依然偏紧，住房价格偏高，新就业大学生无力购房。社会发展了，然而还有许多新就业大学生蜗居在十几平米甚至几平米的住所里，这与社会的发展极不协调，因此社会有条件、有义务为他们提供保障性住房。
2.1.3 青年廉租公寓式公租房是最合适的供给方式
新就业大学生住房需求具有过渡性、工作导向性、廉价性、精神生活丰富性、集中性、大量性等特点。要满足上述需求，只能由具有一定社会资源分配功能的国家政府提供相应供给，其他单位难当此任，而个人出租房屋一般不会是专为新就业大学生而建，用人单位提供的住所也往往比较简陋。政府部门可以通过城市规划合理布局公租房的位置及容量，通过财政提供合理规模的建设资金，通过政策倾斜合理运营公租房项目等。
2.1.4 利用适当融资运营模式，动员有能力的用人单位共同投资运营公租房项目
住房社会化是住房制度改革的方向，企业专业化避免办社会是企业改革的要求之一。各用人单位应该将新就业大学生的住房问题交由社会解决，但是由于国家财政资金有限，有能力的用人单位应该通过参股、买断、保供应、协议等多种方式参与到公租房建设运营中来，从而为这些单位减少不必要的管理工作，确保留住人才、促进人才发展。 2.1.5 政府主导的公租房建设便于管理科学化，有利于大学生身心健康
公租房项目不同于具有分散、杂乱、管理不规范、功能不适等特征的个人及单位提供的住所，公租房项目完全是为满足新就业大学生住所需求而建设的，政府部门有能力、有条件将公租房项目建设成具有功能齐全合理、位置适当、管理规范、社区设施文化适宜、有利于大学生身心健康、有利于社会发展的居住区。公租房住区将成为一个人才供需的信息港，公租房住区将会大大降低人才供需双方各自的交易费用。男大当婚、女大当嫁，新就业大学生正是婚恋的最佳时期，庞大的公租房住区为年轻人提供了一个温馨的恋爱天地，爱情定会在这里生根发芽，如此就可以在很大程度上解决了长期以来，城市普遍存在的大龄青年婚恋问题。再有，规范化的物业管理、规模化的居住小区能大幅提高只身异地打拼的女大学生的人身安全系数，为其就业提供便利，减少其父母的担心程度。
3 新就业大学生公租房项目的运作方式
3.1 新就业大学毕业生公租房项目的融资及运营模式
公共租赁住房是租赁给符合条件的，城市中等偏下收入的住房困难家庭、新就业大学毕业生及创业人员的保障性住房。显然，城市中等偏下收入的住房困难家庭、新就业大学毕业生和创业人员的未来发展趋势，及其对住房需求特点是极不相同的，因此政府为他们提供的公租房不能采取同样的运作模式。政府向大学生提供的公租房应是青年廉租公寓，青年廉租公寓应主要采取政府投资或政府与用人单位联合投资，投资主体不能要求投资回报，只拥有产权。项目建成后要交由社会化的物业公司运营管理，物业公司除按政府规定标准收取租金及提供规定的标准的服务外，可以开展其他社会化服务。相应的，公租房租金不是房产的投资收益，只是标准化的物业管理及服务的取费，是确保公租房物业管理正常运行的资金来源。
3.2 新就业大学毕业生公租房项目规划设计
3.2.1 项目总体规划层面
依据调查，大学生对于公租房的需求条件满足先后顺序为，交通便利、周边配套齐全、租金便宜和户型好。交通便利主要是为了利于工作，按工作与居住相邻的布局为首选，或者选择交通迅达之地，而有别于以获得舒适安静生活的，以居住与工作分别布局的其他类住房；周边配套齐全主要是为了满足年轻人的个性化需求，丰富文化生活，如银行、商场、超市、市场、饭店及小区内公共食堂、影剧院等商业服务要齐全。公租房应形成规模，在全市应重点配置几处公租房项目，全市的公租房规模应以本市吸纳的新就业大学生的流动就业人口为限，每个项目规模应当以辐射附近就业单位的需求为限，以居住小区规模为参照，一般不应低于3 000人。
3.2.2 单体建筑规划层面
高层建筑是公租房的首选单体类型。标准层内的公共廊道要布置公共交流空间、公共厨房、公共洗衣间、公共存储空间，利用建筑设计手段避免视线干扰、噪音污染，应合理充分地利用公共空间。按规定公共租赁住房单套建筑面积应严格控制在50平方米以下，但是50平方米已经超过32.91平方米的城市人均住宅建筑面积，对于保障性质的公租房人均居住面积应低于全国平均水平，人均25平方米为上限是適宜的，下限应控制在20平方米。单套建筑面积50平方米的应由两人合租，单套住宅内应具备完完善的现代通讯设施及必要的生活设施，以确保租住者能正常生活。
3.3 新就业大学毕业生公租房项目物业管理
新就业大学毕业生公租房项目物业管理，应与其他房地产项目物业管理有重大区别：①在入住与退出条件方面要严格执行相应法规；②要完成相关政府部门制定的，符合新就业大学生需求的标准化物业管理服务；③以“互联网 物业服务”平台的现代化手段，为大学毕业生提供安全管理、招工信息、婚恋信息等各种服务。
主要参考文献
[1]王媛，金昊.我国主要城市大学毕业生住房现状[J].合作经济与科技，2013（19）.
[2]卢嘉，董征.我国保障性住房政策演变与构建[J].中国房地产，2012（1）.