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随着沃尔玛超市、巴黎春天百货、万达国际影城、第一食品广场等12个主力店的正式签约，位于上海市级副中心五角场地区的上海万达商业广场终于进入年内开业的倒计时。将该航母级项目引入上海的万达集团董事长王健林近日在沪上透露，年内还将在上海开工另一个体量与万达商业广场相仿的商业项目。在这位地产风云人物看来，上海人均1.68平方米的商业面积远远没有步入“过剩”的阶段。
“明年上海的大型商业设施要看万达”
上海万达商业广场是万达集团进军上海的第一个商业项目，亦是万达集团第三代购物中心的代表作，项目总投资近30亿元，总建筑面积33万平方米，其中商业面积约20万平方米。截至目前，沃尔玛超市、巴黎春天百货、HOLA家居、万达国际影城、新华书城、黄金珠宝城、第一食品广场、宝大祥青少年儿童购物中心、量贩式KTV、万达城中城、金钱豹大型餐厅等12家面积超过1万平方米的主力店都已确定进驻。同时，百胜餐饮、麦当劳、吉野家、哈根达斯、味千拉面、季诺、屈臣氏、福记等一批知名商家也将在该广场开展经营。
据专程来沪参加招商发布会暨品牌签约会的万达集团董事长王健林介绍，万达商业广场将于年底前开始试营业，届时该项目会成为上海主力店业态组合最为丰富的大型商业设施。而在上海的首个投资就有如此大的手笔，王健林显然是看中了五角场的潜能。相关资料显示，按新一轮上海市总体规划，五角场地区将成为上海市东北部集经济、金融、商贸、文化、体育、科技为一体的综合性公共活动中心。目前该地区建设中的项目就包括万达商业广场、百联又一城、创智天地一期等；创智天地二期、复旦金融创新园、国际医药广场、292街坊五星级酒店等项目也在启动和推进中。王健林表示，虽然从目前来看五角场并非沪上商业销售最旺的地区，但处于五角场核心地带的万达商业广场胜在“拾遗补缺”。预计未来几年该地区的人流量将从目前的60万上升至100万，覆盖杨浦、虹口、宝山、闸北、浦东等区域。因而，万达商业广场的前景颇为乐观，市场培育期可缩短为1年，明显少于一般同类项目的2－3年，“今年底开业后，明年上海的大型商业设施都得看万达商业广场的”。
五角场万达商业广场拥有沪上面积最大的电影城、书城、美食广场，全亚洲面积最大的珠宝城，但万达对上海的“野心”并不止于此。王健林透露，万达在沪第二个商业项目也已基本落实，计划于今年年内开工。该项目体量和万达商业广场相仿，纯商业面积为20万平方米，再加上6栋写字楼、1座五星级酒店，总建筑面积超过40万平方米。虽然就地段而言要比五角场“差一些”(因未经挂牌公告，万达没有透露具体选址，有业内人士称该项目很可能落户闵行)，王健林称，拥有1条2万平方米酒吧街的新项目“要比万达商业广场更有味道”。
在全国范围，万达的商业地产项目也是“遍地开花”：目前已开业和在建的商业项目达25个，分布在北京、上海、天津、重庆等20余个城市，总面积超过400万平方米。到2010年，其建设的购物中心增至40－50个，总面积超过700－800万平方米，年租金收入在40亿元以上。同时，随着上海、大连等地五星级酒店的建设，届时万达旗下的五星级酒店也将由目前的6家增加到10家以上。
就连发展电影院项目，万达亦不遗余力。据了解，2006年万达已成为国内五星级影院第一家银幕数过百的企业，2007年票房将达全国第一。到2010年万达国际影城计划建成50个多厅影院，银幕总数400块。为此，王健林表示，万达要为每个影院的建设投入数千万元的资金。“目前，万达院线还没有太大的优势，但未来几年，万达要占到全国三分之一以上的市场分额，成为亚洲最大的院线之一，那时候就有可能改变行业的游戏规则。”
上海人均商业面积2平方不“过剩”
在全国大张旗鼓地开拓，显现出万达对商业地产的绝对信心，“不仅是上海、就是在全国，商业地产项目总量的确出现了过剩现象，投资面积已经大于目前的市场需求。但真正有效供应的商业地产并不多。”王健林透露，约两年前沪郊曾有一面积超大的商业项目辗转找到万达，调查分析后.万达否认了该项目的可行性，没有接手。其后，该项目果然成了半死不活的烂尾楼。“商业广场一般不能超过15万平方米。”王健林表示，以社区型商业居多的美国，一般项目的体量多在3万平方米左右。国内的商业广场因为多坐落在市中心，体量可相对较大，但合理规模也应控制在10万平方米左右，大城市则以15万平方米为宜。超过这一上限，主力业态会不可避免地出现重复，从而影响到整个项目的收益。王健林进一步举例证明。据他透露，北京最大的商业项目面积达40万平方米，租金却只有北京万达商业广场的三分之一。论及万达在沪开建的两个项目纯商业面积都达到了20万平方米时，王健林表示，这和项目所处地块较大、需要用足有关，加上引进的主力店形态比较丰富，因此项目本身有一定的特殊性，一般情况下则不会超出15万平方米的范畴。
对于“过剩”的问题，王健林还表示，具体情况应当“因国而异”、“因市而异”，即商业面积的多少要和当地收入、购买力相适应。“大连的人均商业面积已达3平方米，西北地区可能人均1平方米也嫌多。”据王健林判断，以上海突出的消费能力，如今人均1.68平方米、乃至今后发展到人均2平方米的商业面积都不能说是“过剩”。
首创“订单地产”，规避开发风险
对于目前国内商业地产市场存在的总量过剩、但真正出效益项目不多的问题，王健林认为，这和商业地产的开发思路不正确有关。“不少商业项目是由住宅开发商投资的，只是简单地移植了住宅开放的思维，一个项目等建成了再招商。项目缺少与商家要求的对接，没有吸引力，招不到商，这时候才知道项目有问题。”
但万达面临的这种投资风险要小得多，王健林将之归功于万达首创的全新商业模式——“订单地产”。所谓订单地产，是指万达在全国发展购物广场时，与一些知名商业企业结成战略联盟的合作关系。由万达负责物业建设，租给这些商业企业经营，并用这些知名品牌店构成的主力店，带动其他店铺的出租。据悉，目前与万达签有联合发展协议的合作伙伴包括沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内知名商业连锁企业。“这些企业会随万达‘走到哪儿跟到哪儿’，而我们购物广场的主要业态，在开工之初就已确定了。”
王健林分析，“订单地产”对万达至少有两方面好处：第一，规避开发风险。投资开发新项目前，万达会和合作伙伴接洽，且每一个主力业态的接洽对象都在2家以上。当对方有进驻意向，需要和万达签订具有法律效力的协议，一旦毁约，需向万达支付赔偿金。而只有在各主力业态到位、租赁面积超过50％时，万达才会着手购置土地，以此增强项目建成后的成功系数。“商业企业比我们更了解当地的消费市场，如果他们对规划的项目不感兴趣，就说明这个选址有问题。”第二，签订协议后，万达在项目建设中将按照合作伙伴的要求来盖楼，以确保建成后的购物中心符合各主力店的商业要求。这样，综合各家的意见，大堂、电梯、卸货区的位置都经过了反复计算，所有面积都能产生租金，可减低相当一部分成本。
当然，商业地产的开发成功也并非“订单地产”一招就能“搞定”的。王健林认为，住宅开发商在投资商业地产时必须做好持久经营的准备。“如果有商家要退出怎么办，商业结构需要调整又要从何入手，这些问题都需要得到正视，并不是开发完了就万事大吉了。”
“明年上海的大型商业设施要看万达”
上海万达商业广场是万达集团进军上海的第一个商业项目，亦是万达集团第三代购物中心的代表作，项目总投资近30亿元，总建筑面积33万平方米，其中商业面积约20万平方米。截至目前，沃尔玛超市、巴黎春天百货、HOLA家居、万达国际影城、新华书城、黄金珠宝城、第一食品广场、宝大祥青少年儿童购物中心、量贩式KTV、万达城中城、金钱豹大型餐厅等12家面积超过1万平方米的主力店都已确定进驻。同时，百胜餐饮、麦当劳、吉野家、哈根达斯、味千拉面、季诺、屈臣氏、福记等一批知名商家也将在该广场开展经营。
据专程来沪参加招商发布会暨品牌签约会的万达集团董事长王健林介绍，万达商业广场将于年底前开始试营业，届时该项目会成为上海主力店业态组合最为丰富的大型商业设施。而在上海的首个投资就有如此大的手笔，王健林显然是看中了五角场的潜能。相关资料显示，按新一轮上海市总体规划，五角场地区将成为上海市东北部集经济、金融、商贸、文化、体育、科技为一体的综合性公共活动中心。目前该地区建设中的项目就包括万达商业广场、百联又一城、创智天地一期等；创智天地二期、复旦金融创新园、国际医药广场、292街坊五星级酒店等项目也在启动和推进中。王健林表示，虽然从目前来看五角场并非沪上商业销售最旺的地区，但处于五角场核心地带的万达商业广场胜在“拾遗补缺”。预计未来几年该地区的人流量将从目前的60万上升至100万，覆盖杨浦、虹口、宝山、闸北、浦东等区域。因而，万达商业广场的前景颇为乐观，市场培育期可缩短为1年，明显少于一般同类项目的2－3年，“今年底开业后，明年上海的大型商业设施都得看万达商业广场的”。
五角场万达商业广场拥有沪上面积最大的电影城、书城、美食广场，全亚洲面积最大的珠宝城，但万达对上海的“野心”并不止于此。王健林透露，万达在沪第二个商业项目也已基本落实，计划于今年年内开工。该项目体量和万达商业广场相仿，纯商业面积为20万平方米，再加上6栋写字楼、1座五星级酒店，总建筑面积超过40万平方米。虽然就地段而言要比五角场“差一些”(因未经挂牌公告，万达没有透露具体选址，有业内人士称该项目很可能落户闵行)，王健林称，拥有1条2万平方米酒吧街的新项目“要比万达商业广场更有味道”。
在全国范围，万达的商业地产项目也是“遍地开花”：目前已开业和在建的商业项目达25个，分布在北京、上海、天津、重庆等20余个城市，总面积超过400万平方米。到2010年，其建设的购物中心增至40－50个，总面积超过700－800万平方米，年租金收入在40亿元以上。同时，随着上海、大连等地五星级酒店的建设，届时万达旗下的五星级酒店也将由目前的6家增加到10家以上。
就连发展电影院项目，万达亦不遗余力。据了解，2006年万达已成为国内五星级影院第一家银幕数过百的企业，2007年票房将达全国第一。到2010年万达国际影城计划建成50个多厅影院，银幕总数400块。为此，王健林表示，万达要为每个影院的建设投入数千万元的资金。“目前，万达院线还没有太大的优势，但未来几年，万达要占到全国三分之一以上的市场分额，成为亚洲最大的院线之一，那时候就有可能改变行业的游戏规则。”
上海人均商业面积2平方不“过剩”
在全国大张旗鼓地开拓，显现出万达对商业地产的绝对信心，“不仅是上海、就是在全国，商业地产项目总量的确出现了过剩现象，投资面积已经大于目前的市场需求。但真正有效供应的商业地产并不多。”王健林透露，约两年前沪郊曾有一面积超大的商业项目辗转找到万达，调查分析后.万达否认了该项目的可行性，没有接手。其后，该项目果然成了半死不活的烂尾楼。“商业广场一般不能超过15万平方米。”王健林表示，以社区型商业居多的美国，一般项目的体量多在3万平方米左右。国内的商业广场因为多坐落在市中心，体量可相对较大，但合理规模也应控制在10万平方米左右，大城市则以15万平方米为宜。超过这一上限，主力业态会不可避免地出现重复，从而影响到整个项目的收益。王健林进一步举例证明。据他透露，北京最大的商业项目面积达40万平方米，租金却只有北京万达商业广场的三分之一。论及万达在沪开建的两个项目纯商业面积都达到了20万平方米时，王健林表示，这和项目所处地块较大、需要用足有关，加上引进的主力店形态比较丰富，因此项目本身有一定的特殊性，一般情况下则不会超出15万平方米的范畴。
对于“过剩”的问题，王健林还表示，具体情况应当“因国而异”、“因市而异”，即商业面积的多少要和当地收入、购买力相适应。“大连的人均商业面积已达3平方米，西北地区可能人均1平方米也嫌多。”据王健林判断，以上海突出的消费能力，如今人均1.68平方米、乃至今后发展到人均2平方米的商业面积都不能说是“过剩”。
首创“订单地产”，规避开发风险
对于目前国内商业地产市场存在的总量过剩、但真正出效益项目不多的问题，王健林认为，这和商业地产的开发思路不正确有关。“不少商业项目是由住宅开发商投资的，只是简单地移植了住宅开放的思维，一个项目等建成了再招商。项目缺少与商家要求的对接，没有吸引力，招不到商，这时候才知道项目有问题。”
但万达面临的这种投资风险要小得多，王健林将之归功于万达首创的全新商业模式——“订单地产”。所谓订单地产，是指万达在全国发展购物广场时，与一些知名商业企业结成战略联盟的合作关系。由万达负责物业建设，租给这些商业企业经营，并用这些知名品牌店构成的主力店，带动其他店铺的出租。据悉，目前与万达签有联合发展协议的合作伙伴包括沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内知名商业连锁企业。“这些企业会随万达‘走到哪儿跟到哪儿’，而我们购物广场的主要业态，在开工之初就已确定了。”
王健林分析，“订单地产”对万达至少有两方面好处：第一，规避开发风险。投资开发新项目前，万达会和合作伙伴接洽，且每一个主力业态的接洽对象都在2家以上。当对方有进驻意向，需要和万达签订具有法律效力的协议，一旦毁约，需向万达支付赔偿金。而只有在各主力业态到位、租赁面积超过50％时，万达才会着手购置土地，以此增强项目建成后的成功系数。“商业企业比我们更了解当地的消费市场，如果他们对规划的项目不感兴趣，就说明这个选址有问题。”第二，签订协议后，万达在项目建设中将按照合作伙伴的要求来盖楼，以确保建成后的购物中心符合各主力店的商业要求。这样，综合各家的意见，大堂、电梯、卸货区的位置都经过了反复计算，所有面积都能产生租金，可减低相当一部分成本。
当然，商业地产的开发成功也并非“订单地产”一招就能“搞定”的。王健林认为，住宅开发商在投资商业地产时必须做好持久经营的准备。“如果有商家要退出怎么办，商业结构需要调整又要从何入手，这些问题都需要得到正视，并不是开发完了就万事大吉了。”