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【摘要】人口是影响住房需求的重要因素，指引着房地产市场的发展，是
研究房地产供需的重要方面。本文主要从家庭结构、家庭生命周期、家庭规模及类型等方面入手，研究家庭人口等因素对住房需求的影响。
【关键词】家庭结构 住房需求 产业经济
一、家庭结构与住房需求
家庭就是以血缘、婚姻等关系为基础的社会基本生活单位。家庭模式的变化趋势可以基本反映出一个地区住房的自然需求变化。
经过一段时间的研究，陕西省城镇居民家庭住房呈现如下特点：
（一）家庭小型化趋势明显，人均住房需求不断上升。
自2005年以来，陕西省城镇居民，平均每户家庭人口数由2005年的2.96人下降到2010年的2.84人，户均人数减少0.12人，平均每年减少0.06人。另一方面，平均每人住房使用面积有2005年的18.54平方米上升到2010年的21.04平方米（见表1）。随着经济的不断发展，人均住房需求不断上升。家庭小型化趋势明显。
（二）三口之家是目前主要的家庭结构形式，对二居室、三居室住房的需求最旺盛
2008年、2009年陕西省家庭住房结构比例中，二居室住房占有一半以上的比例，需求最为旺盛，其次为三居室；2010年拥有3间住房的家庭户最多，其次为两间户，平均家庭拥有住房为3.13间，住房拥有间数成增长趋势。
二、家庭周期与住房需求
（一）初婚期阶段
目前陕西的购房者中，两口之家所占比例不容忽视。一代户所占比例为28.94%，这显示出初婚期家庭正成为住房消费市场上最具潜力的买家。随着80后逐渐建立自己的家庭，对住房的需求日益增加，双方父母大都对独生子女的婚房提供资金支持，使得即使在房价日趋高涨的趋势下，初婚家庭成为住房市场上的潜力买家。
（二）生育期与满巢期的核心家庭
家庭人口规模一般为三口人或四口人，代际层次为两代。这类家庭收入稳定，抗风险能力较强。根据调查，3口之家是目前购房的主要消费群体，其中两代户占所有购房者中的50.23%。
（三）空巢期与空床期的家庭
我国已于1999年10月提前进入人口老龄化国家行列。60 岁及以上老年人口达1.26亿，占全国总人口的10%（65岁以上老年人口为8687万，占7%，并以年均3%的速度持续增长）。在家庭收缩阶段，对住房的需求相对较小。一般处于这个周期的家庭，大部分是已有固定住房者，因此，对新增住房需求相对较小。
三、家庭规模与住房消费
家庭规模的大小是影响城镇居民住房消费的基本因素：一方面家庭人口数量影响家庭经济收入，影响家庭购房能力。另一方面家庭人口数量直接影响家庭对住房面积、房间数量等的需求，如家庭成员较多的话，通常需要大面积、多房间商品住房，而家庭成员较少的话，对住房面积需求相对较小。我们将家庭规模与家庭年收入、家庭住房建筑面积结合起来考察。
首先，我们比较不同规模家庭的年收入情况。如果比较两口之家与五口之家的年收入情况可以发现，它们的多数都在3-7万元之间，但是两口之家的家庭年收入在3万元以下的达到了39.2%，在7万元以上的为33%；而五口之家的家庭年收入在3万元以下的只有27.8%，在7万元以上的则达到了37.5%。从这两个极端组值的年收入差异情况可以发现，家庭规模越大，其家庭年收入可能越高，而这就意味着具有较强的购房能力。
其次，比较家庭规模与住房建筑面积的关系。两口之家、三口之家的住房建筑面积大都集中在61-90平方米之间；而四口之家、五口之家的商品住房建筑面积大都则集中在91-120平方米之间。
这说明，家庭在人口规模上的差异导致了城市居民在住房建筑面积上的差异。家庭的住房建筑面积随着人口规模的增大而增加，特别是当家庭人口数从三口之家转变为四口之家时变化更加显著。在一定程度上我们可以把家庭人口规模与住房建筑面积分为两种情况：三口之家及其以下的微型家庭的住房面积与四口及其以上的大家庭的住房面积。大家庭无论在购房能力上，还是在实际的住房消费中都要强于小家庭。
四、家庭代际与住房消费
代际主要是指在家庭意义上的亲代与子代，而他们之间的关系就构成代际关系。代际关系在城市居民的家庭住房消费中扮有非常独特的作用。家庭代际结构的变迁对城市居民的住房消费产生深刻的影响。在传统社会中，代际之间是以不分离的共同生活的大家庭形式为表现特征；而随着经济社会变迁，特别是家庭在子代与亲代之间的分离，子代与亲代分别组成两个相对独立的家庭，在分离的空间上各自独立生活。这必然会对城市居民的住房消费产生深刻影响。
通过分析陕西省代际家庭和他们的住房情况，目前陕西省家庭一代户中有一间房的847286户，占全体一代户的27.3%，有两间房的31.33%，有三间房的24.75%。家庭代际关系为一代的家庭，基本拥有两间房的比例较多。两代户中拥有三间房的家庭户最多，占到32.59%。三代户中拥有三间房的比例较高为33.5%。四代户中有42.79%的家庭拥有五间及五间以上的房间（见表3）。家庭代际越多，人口自然也比较多 ，对房屋的需求呈递增趋势。
五、结论
通过对陕西省住房需求的调查研究，可以得出，目陕西省家庭结构，家庭规模，家庭代际关系对住房面积的需求有较大影响，家庭规模较小，对住房面积的需求就比较小，家庭规模越大，对住房面积的需求就相对越大。家庭类型简单化，家庭户规模小型化、核心化，带来更多的住房需求。一代户、二代户增多，引发住房需求的结构发生改变，中小型住房为目前住房需求的主流。所以政府部门和开发商应加大中小户型的供应量。同时，从家庭生命周期的角度考虑，应在社区设置一定的老年服务公寓，这样满足鳏寡期的单身老人的住房需求。依据家庭结构和生命周期的动态变化，合理的规划住房的户型和面积供给，才能够使房地产市场稳定合理发展。
作者简介：张丽娟（1987-），女，河南人，西安财经学院研究生，研究方向：产业组织理论。
（编辑：陈岑）
研究房地产供需的重要方面。本文主要从家庭结构、家庭生命周期、家庭规模及类型等方面入手，研究家庭人口等因素对住房需求的影响。
【关键词】家庭结构 住房需求 产业经济
一、家庭结构与住房需求
家庭就是以血缘、婚姻等关系为基础的社会基本生活单位。家庭模式的变化趋势可以基本反映出一个地区住房的自然需求变化。
经过一段时间的研究，陕西省城镇居民家庭住房呈现如下特点：
（一）家庭小型化趋势明显，人均住房需求不断上升。
自2005年以来，陕西省城镇居民，平均每户家庭人口数由2005年的2.96人下降到2010年的2.84人，户均人数减少0.12人，平均每年减少0.06人。另一方面，平均每人住房使用面积有2005年的18.54平方米上升到2010年的21.04平方米（见表1）。随着经济的不断发展，人均住房需求不断上升。家庭小型化趋势明显。
（二）三口之家是目前主要的家庭结构形式，对二居室、三居室住房的需求最旺盛
2008年、2009年陕西省家庭住房结构比例中，二居室住房占有一半以上的比例，需求最为旺盛，其次为三居室；2010年拥有3间住房的家庭户最多，其次为两间户，平均家庭拥有住房为3.13间，住房拥有间数成增长趋势。
二、家庭周期与住房需求
（一）初婚期阶段
目前陕西的购房者中，两口之家所占比例不容忽视。一代户所占比例为28.94%，这显示出初婚期家庭正成为住房消费市场上最具潜力的买家。随着80后逐渐建立自己的家庭，对住房的需求日益增加，双方父母大都对独生子女的婚房提供资金支持，使得即使在房价日趋高涨的趋势下，初婚家庭成为住房市场上的潜力买家。
（二）生育期与满巢期的核心家庭
家庭人口规模一般为三口人或四口人，代际层次为两代。这类家庭收入稳定，抗风险能力较强。根据调查，3口之家是目前购房的主要消费群体，其中两代户占所有购房者中的50.23%。
（三）空巢期与空床期的家庭
我国已于1999年10月提前进入人口老龄化国家行列。60 岁及以上老年人口达1.26亿，占全国总人口的10%（65岁以上老年人口为8687万，占7%，并以年均3%的速度持续增长）。在家庭收缩阶段，对住房的需求相对较小。一般处于这个周期的家庭，大部分是已有固定住房者，因此，对新增住房需求相对较小。
三、家庭规模与住房消费
家庭规模的大小是影响城镇居民住房消费的基本因素：一方面家庭人口数量影响家庭经济收入，影响家庭购房能力。另一方面家庭人口数量直接影响家庭对住房面积、房间数量等的需求，如家庭成员较多的话，通常需要大面积、多房间商品住房，而家庭成员较少的话，对住房面积需求相对较小。我们将家庭规模与家庭年收入、家庭住房建筑面积结合起来考察。
首先，我们比较不同规模家庭的年收入情况。如果比较两口之家与五口之家的年收入情况可以发现，它们的多数都在3-7万元之间，但是两口之家的家庭年收入在3万元以下的达到了39.2%，在7万元以上的为33%；而五口之家的家庭年收入在3万元以下的只有27.8%，在7万元以上的则达到了37.5%。从这两个极端组值的年收入差异情况可以发现，家庭规模越大，其家庭年收入可能越高，而这就意味着具有较强的购房能力。
其次，比较家庭规模与住房建筑面积的关系。两口之家、三口之家的住房建筑面积大都集中在61-90平方米之间；而四口之家、五口之家的商品住房建筑面积大都则集中在91-120平方米之间。
这说明，家庭在人口规模上的差异导致了城市居民在住房建筑面积上的差异。家庭的住房建筑面积随着人口规模的增大而增加，特别是当家庭人口数从三口之家转变为四口之家时变化更加显著。在一定程度上我们可以把家庭人口规模与住房建筑面积分为两种情况：三口之家及其以下的微型家庭的住房面积与四口及其以上的大家庭的住房面积。大家庭无论在购房能力上，还是在实际的住房消费中都要强于小家庭。
四、家庭代际与住房消费
代际主要是指在家庭意义上的亲代与子代，而他们之间的关系就构成代际关系。代际关系在城市居民的家庭住房消费中扮有非常独特的作用。家庭代际结构的变迁对城市居民的住房消费产生深刻的影响。在传统社会中，代际之间是以不分离的共同生活的大家庭形式为表现特征；而随着经济社会变迁，特别是家庭在子代与亲代之间的分离，子代与亲代分别组成两个相对独立的家庭，在分离的空间上各自独立生活。这必然会对城市居民的住房消费产生深刻影响。
通过分析陕西省代际家庭和他们的住房情况，目前陕西省家庭一代户中有一间房的847286户，占全体一代户的27.3%，有两间房的31.33%，有三间房的24.75%。家庭代际关系为一代的家庭，基本拥有两间房的比例较多。两代户中拥有三间房的家庭户最多，占到32.59%。三代户中拥有三间房的比例较高为33.5%。四代户中有42.79%的家庭拥有五间及五间以上的房间（见表3）。家庭代际越多，人口自然也比较多 ，对房屋的需求呈递增趋势。
五、结论
通过对陕西省住房需求的调查研究，可以得出，目陕西省家庭结构，家庭规模，家庭代际关系对住房面积的需求有较大影响，家庭规模较小，对住房面积的需求就比较小，家庭规模越大，对住房面积的需求就相对越大。家庭类型简单化，家庭户规模小型化、核心化，带来更多的住房需求。一代户、二代户增多，引发住房需求的结构发生改变，中小型住房为目前住房需求的主流。所以政府部门和开发商应加大中小户型的供应量。同时，从家庭生命周期的角度考虑，应在社区设置一定的老年服务公寓，这样满足鳏寡期的单身老人的住房需求。依据家庭结构和生命周期的动态变化，合理的规划住房的户型和面积供给，才能够使房地产市场稳定合理发展。
作者简介：张丽娟（1987-），女，河南人，西安财经学院研究生，研究方向：产业组织理论。
（编辑：陈岑）