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摘 要 我国对不动产实行的是行政登记的方法，目前不动产抵押登记模式才刚刚发展，由于受到传统法律的影响，对于此制度的行政法研究还不是很充分。不动产抵押登记过程是一种行政行为，应该有相关的行政法律效力。本文主要以不动产统一登记条例为中心，按照政府和地方相关的法律规定对不动产的抵押登记做出简单的分析研究，希望能解决登记的行政责任，让不动产交易的安全性得到提高。
关键词 不动产 抵押登记 登记条例
作者简介：杨艳芬，中国政法大学，硕士研究生，内蒙古自治区呼和浩特市人民检察院民事行政检察处，检察员，研究方向：物权法。
中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.01.422
一、不动产抵押登记的性质和效力
（一）性质
不动产抵押登记行为到底是民事还是行政行为，关于这点从民事法律的方面来说，不动产抵押登记不是为了行政管理，应该是民事行为的部分，从行政法律来说，不动产抵押登记是一种行政行为，应该有相关的行政法律效力。本文认为是后者，主要有三种原因：第一，不动产抵押登记必须要经过登记机构使用的公权力。第二，不动产抵押登记是我国行政权力的体现，具有一定的强制性。登记的行为并不是因为事主主观的想要进行登记，而是因为行政法规定事主必须向有关部门申请登记，不然将不被有关法律保护。第三，不动产的登记是一种约束性的行为，登记过程是要确定和宣布物权的归属，要按照客观的事实和有关法律制定的规范进行，所以把不动产抵押登记认为是行政行为的原因是很充足的。
（二）效力
不动产抵押登记已经说明了是属于行政的行为，所以就有一定的行政效力，它的行政效力主要有以下四点：第一，确定归属权效力：因为不动产通过登记就能确定物的归属问题，登记记录的权限人事实上就是对物品的归属在法律方面的判定。就等于，只要是登记所确定的当事人 ，就是法律所认同的获得权限的人。只要进行了登记，就是对所有权问题最有用的判定。就是从这个方面来说，登记具有防止纠纷的功能。同时进行登记还对于解决物权的矛盾有利。比如相同的物品上有着两个或两个以上所有人，造成矛盾时，就可以根据登记的时间顺序来确定相应权利。因为，根据一个物品一个归属的标准，在一个上面建立两个或两个以上的互相矛盾的不动产物归属问题，每项权力的效力用登记时间的顺序做为标准。第二，善意保护效力。就是把信任不动产抵押登记方法的权利当作准确的权利而获得这项权利的第三人，法律同意他的权利获得有效的保护，禁止他人争夺的效力。这就是说，就算物品权利改变中的原因性行为可能没有作用，但是不能因为这点而剥夺善意第三人从不动产抵押登记中获得不动产的物权。对于这点，我国法学家一般把这点叫为“登记的公信力” 。为什么要给登记公信力呢？原因有两点：第一，方便保护交易过程中的安全。出于公信力，只要是进行登记的当事人在进行登记的过程中，只要翻阅了登记，知道了公示的内容 ，出于公示表达的权利情况而进行的交易是安全可靠的。从这一原则上进行登记并受让财产，此种登记就不该被宣布无效，财产也不该当被剥夺。第二，减少交易登记。因为登记当事人不需要使用更多的时间和精力去研究、知道标的物的所属情况，所以可以更加快速地完成交易；交易當事人不需要因为太多的担忧其不是真正的权利人而对交易不能确定。第三，风险预警效力：风险预警效力这一点在不动产抵押过程中非常的重要。因为不动产抵押登记已经给抵押权人提供了充分的警告，让他们知道了建立后顺序的抵押权风险，这就为他们的判断提供了非常重要的帮助。这种方法的目的，是给目前作不动产的风险的进行预告，让目前特别是不动产的交易人明白不动产的全方位情况，然后自己确定能否实行相关的法律行为。第四，国家监督效力：我国法学界和现实中的有关部门可以表明，不动产抵押登记是我国政府对于不动产的市场进行监管的主要方法。利用不动产抵押登记，我国政府可以更方便的对不动产的交易进行调整和控制管理。登记制度是一种对不动产方面实行整体监管的制度，在登记进行中，利用登记的实际审核，也能够看出目前土地归属权和土地使用权方面的违法交易情况，可以立刻解决目前土地交易中的不良行为，保证政府部门对不动产交易过程的整体的掌控能力。
二、不动产抵押登记制度的对比
登记制度的分别和法系没有关联，比如英国和美国属于一个法系，英国使用产权登记制度但是美国大部分都是使用契据登记制度。德国和法国也属于一个法系使用的登记制度也不相同。法国是第一个契据登记的国家而德国是第一个登记要件制度的国家。目前世界各国的登记只按照效力和内容的区分，可以分为三种：契约等级制度、登记要件制度、托伦斯登记制度三种，这三种制度按照每个国家的国情进行，对目前我国来说不动产抵押登记制度的完善起到了非常重要的借鉴作用。下面对这三种登记方式进行简单的分析：
（一）契约登记制度
也叫做登记对抗制度。这种制度认为，不动产归属的获得、失去及更改只要当事人订立契约即生效。但同时认为不进行登记，就不能对抗善意第三人。该制度以法国和日本为代表。另外，意大利、比利时、西班牙等国家也使用这种方法。
（二）登记要件制度
也叫做权利登记、德国登记制度。这种制度规定不动产归属的获得、失去及更改不止要有契约，而且还必须有形式要件——登记，不然不动产物权变更具有效力。登记的过程对权利转变或建立享有一定的效力。这种制度以德国为主，瑞士、奥地利、匈牙利等国家也使用这种登记制度。
（三）托伦斯制度
也叫做地券交付制度。这种制度也规定登记对不动产权利的更改或建立享有一定的效力，但是它在登记过程上与登记要件方法有些不同。它规定把不动产的归属问题登记在依法制成的地券上，一式两份，一份让权利人报关，另一份让有关登记机构保管。归属问题发生改变时，登记申请人应该把旧地券回收，让登记机构重新发其新的地券。目前，除了澳大利亚之外，英国、美国、以及加拿大等多数英语国家和地区也使用这种方法。
关键词 不动产 抵押登记 登记条例
作者简介：杨艳芬，中国政法大学，硕士研究生，内蒙古自治区呼和浩特市人民检察院民事行政检察处，检察员，研究方向：物权法。
中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.01.422
一、不动产抵押登记的性质和效力
（一）性质
不动产抵押登记行为到底是民事还是行政行为，关于这点从民事法律的方面来说，不动产抵押登记不是为了行政管理，应该是民事行为的部分，从行政法律来说，不动产抵押登记是一种行政行为，应该有相关的行政法律效力。本文认为是后者，主要有三种原因：第一，不动产抵押登记必须要经过登记机构使用的公权力。第二，不动产抵押登记是我国行政权力的体现，具有一定的强制性。登记的行为并不是因为事主主观的想要进行登记，而是因为行政法规定事主必须向有关部门申请登记，不然将不被有关法律保护。第三，不动产的登记是一种约束性的行为，登记过程是要确定和宣布物权的归属，要按照客观的事实和有关法律制定的规范进行，所以把不动产抵押登记认为是行政行为的原因是很充足的。
（二）效力
不动产抵押登记已经说明了是属于行政的行为，所以就有一定的行政效力，它的行政效力主要有以下四点：第一，确定归属权效力：因为不动产通过登记就能确定物的归属问题，登记记录的权限人事实上就是对物品的归属在法律方面的判定。就等于，只要是登记所确定的当事人 ，就是法律所认同的获得权限的人。只要进行了登记，就是对所有权问题最有用的判定。就是从这个方面来说，登记具有防止纠纷的功能。同时进行登记还对于解决物权的矛盾有利。比如相同的物品上有着两个或两个以上所有人，造成矛盾时，就可以根据登记的时间顺序来确定相应权利。因为，根据一个物品一个归属的标准，在一个上面建立两个或两个以上的互相矛盾的不动产物归属问题，每项权力的效力用登记时间的顺序做为标准。第二，善意保护效力。就是把信任不动产抵押登记方法的权利当作准确的权利而获得这项权利的第三人，法律同意他的权利获得有效的保护，禁止他人争夺的效力。这就是说，就算物品权利改变中的原因性行为可能没有作用，但是不能因为这点而剥夺善意第三人从不动产抵押登记中获得不动产的物权。对于这点，我国法学家一般把这点叫为“登记的公信力” 。为什么要给登记公信力呢？原因有两点：第一，方便保护交易过程中的安全。出于公信力，只要是进行登记的当事人在进行登记的过程中，只要翻阅了登记，知道了公示的内容 ，出于公示表达的权利情况而进行的交易是安全可靠的。从这一原则上进行登记并受让财产，此种登记就不该被宣布无效，财产也不该当被剥夺。第二，减少交易登记。因为登记当事人不需要使用更多的时间和精力去研究、知道标的物的所属情况，所以可以更加快速地完成交易；交易當事人不需要因为太多的担忧其不是真正的权利人而对交易不能确定。第三，风险预警效力：风险预警效力这一点在不动产抵押过程中非常的重要。因为不动产抵押登记已经给抵押权人提供了充分的警告，让他们知道了建立后顺序的抵押权风险，这就为他们的判断提供了非常重要的帮助。这种方法的目的，是给目前作不动产的风险的进行预告，让目前特别是不动产的交易人明白不动产的全方位情况，然后自己确定能否实行相关的法律行为。第四，国家监督效力：我国法学界和现实中的有关部门可以表明，不动产抵押登记是我国政府对于不动产的市场进行监管的主要方法。利用不动产抵押登记，我国政府可以更方便的对不动产的交易进行调整和控制管理。登记制度是一种对不动产方面实行整体监管的制度，在登记进行中，利用登记的实际审核，也能够看出目前土地归属权和土地使用权方面的违法交易情况，可以立刻解决目前土地交易中的不良行为，保证政府部门对不动产交易过程的整体的掌控能力。
二、不动产抵押登记制度的对比
登记制度的分别和法系没有关联，比如英国和美国属于一个法系，英国使用产权登记制度但是美国大部分都是使用契据登记制度。德国和法国也属于一个法系使用的登记制度也不相同。法国是第一个契据登记的国家而德国是第一个登记要件制度的国家。目前世界各国的登记只按照效力和内容的区分，可以分为三种：契约等级制度、登记要件制度、托伦斯登记制度三种，这三种制度按照每个国家的国情进行，对目前我国来说不动产抵押登记制度的完善起到了非常重要的借鉴作用。下面对这三种登记方式进行简单的分析：
（一）契约登记制度
也叫做登记对抗制度。这种制度认为，不动产归属的获得、失去及更改只要当事人订立契约即生效。但同时认为不进行登记，就不能对抗善意第三人。该制度以法国和日本为代表。另外，意大利、比利时、西班牙等国家也使用这种方法。
（二）登记要件制度
也叫做权利登记、德国登记制度。这种制度规定不动产归属的获得、失去及更改不止要有契约，而且还必须有形式要件——登记，不然不动产物权变更具有效力。登记的过程对权利转变或建立享有一定的效力。这种制度以德国为主，瑞士、奥地利、匈牙利等国家也使用这种登记制度。
（三）托伦斯制度
也叫做地券交付制度。这种制度也规定登记对不动产权利的更改或建立享有一定的效力，但是它在登记过程上与登记要件方法有些不同。它规定把不动产的归属问题登记在依法制成的地券上，一式两份，一份让权利人报关，另一份让有关登记机构保管。归属问题发生改变时，登记申请人应该把旧地券回收，让登记机构重新发其新的地券。目前，除了澳大利亚之外，英国、美国、以及加拿大等多数英语国家和地区也使用这种方法。