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【摘要】文章将房地产企业的轻资产因素纳入对企业负债影响的分析框架中。首先对房地产企业轻资产的概念进行了界定，并根据价值链理论等相关理论对房地产企业轻资产类因素进行划分，从三个不同的角度提出能够代表房地产企业轻资产因素的指标，在结合相关理论的基础上，分析了房地产企业轻资产运营对负债的影响，得出的研究结论认为房地产企业轻资产运营能够缓解房地产企业对债务资金的需求，改善房地产企业的负债结构，最后提出了相应的建议。
【关键词】轻资产;房地产金融;负债率;房地产企业
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.
1、研究背景
2015年以后，我国政府加强了对房地产行业的调控力度，加强了对金融行业的监管，限制资金进入房地产行业，使得房地产企业面临的融资困难加大。在这样的背景下，相当一部分房地产企业开始逐渐转变发展模式，更加注重企业自身具备的无形资产或资源，采取“轻资产”模式进行企业经营模式转型，更多地依靠自身的品牌、管理或服务等优势创造企业价值，寻求新的盈利增长点，降低对传统房地产开发业务的依赖，在提升房地产企业绩效的同时也降低了房地产企业的负债规模。如万达集团在2013年提出发展模式转型，2017年大规模出售自身持有的投资性房地产等流动性较差的“重资产”，向文化产业、体育产业转型，企业整体资产负债率大幅度降低;万科则在住宅领域开发领域采取“小股操盘”模式，降低项目开发的资金投入，在销售领域加强同百度的合作，采用“互联网+”营销等模式提升销售去化能力;万科、龙湖、华润等大型房地产企业还布局了长租业务和物业商管等领域，使得企业运营“轻资产化”趋势越来越明显。这种轻资产经营模式客观上使得房地产企业提高了自身资源的利用率，这种改变有可能改善房地产企业高负债经营的现状，优化房地产企业的负债结构。
2、相關文献综述
对房地产企业轻资产运营战略的相关研究显示，房地产企业采用轻资产战略能够有效提升企业的绩效，同时降低企业的资产负债率。庄宜彬（2020）从内部控制的角度分析了轻资产运营对房地产企业的影响，认为轻资产运营战略能够有效提高房地产企业的内部控制能力和效率;岳丽芳（2020）则研究了降低房地产企业负债率的一系列战略方案，认为轻资产战略是降低房地产企业资产负债率的一个有效途径;刘慧园（2020）则以万科集团为例，分析了轻资产运营战略对企业的影响，发现万科集团正是通过采取轻资产战略实现了企业盈利模式的转型，提高了自身的市场竞争力，同时也摆脱了对传统重资产运营模式的依赖;王家明（2020）则从财务绩效的角度分析了房地产企业轻资产战略的影响，认为房地产企业采用轻资产战略不仅能够降低企业的资产负债率，还能够有效提升企业的绩效，提高企业的价值。
3、轻资产运营的概念
企业轻资产运营是指企业调低占用大量资金且投资回报率较低的“重资产”在企业业务结构中的比重，向资金占用量较少且投资回报率较高的“轻资产”倾斜。轻资产的概念与企业无形资产概念有很大重合，但企业的轻资产不等同于无形资产，因为从狭义的范围来讲，轻资产是企业的专用性资产，而从广义的范围来讲，轻资产包括企业各类投资回报率较高且占用资金较少的资源。对房地产企业而言，在国家宏观调控日益加强且企业传统融资成本不断上升的背景下，“轻资产”运营更是迫在眉睫。根据国内外现有的相关研究，可以将房地产企业轻资产概括为企业品牌、人力资本和销售能力三大类因素。
第一，企业品牌。企业品牌是企业一项重要的轻资产，良好的企业品牌能够为企业带来额外效益，提升企业的价值。首先，良好的品牌能够为企业产品带来品牌溢价，提升产品的竞争力和企业定价能力;其次，良好的企业品牌能够为企业吸引长期的消费者，稳定企业的现金流入;最后，良好的企业品牌能够提升企业的社会声誉，有利于企业社会地位的提升，带来无形的价值。对房地产企业而言，良好的品牌能够提高房地产企业的市场竞争力，为房地产企业争取更多的项目合作机会和客源，带来丰厚的品牌溢价，提升企业的价值。
第二，企业人力资本。知识经济时代，企业人力资本是企业核心竞争力的一部分，企业人力资本是在长期经营过程中积累形成的，是企业最具活力和创造力的轻资产。企业人力资本高低的体现包括整体员工学历、素质水平，还体现在企业家及领导层具备的企业家精神和决策能力上。企业人力资本发挥作用的范围包括企业日常经营、发展转型以及重大事项，能够涵盖企业的众多方面。对房地产企业而言，人力资本是至关重要的，优良的人力资本能够为房地产企业的投资策略、运营战略和财务战略等决策提供高水平的建议，更有利于房地产企业的资源优化配置。
第三，企业销售能力。销售对企业现金周转率有重要影响，反映了企业自身运营能力的强弱，销售能力越强企业的资金周转能力越强，进而对企业整体经营和企业价值产生影响。企业销售能力良好，能够促进企业库存的去化，保障企业投资的回收和经营性现金流的稳定，最终促进企业价值的提升。对房地产企业而言，强大的销售能力能够提升房地产企业的资金回笼速度，降低房地产企业对外部资金的需求，进而降低房地产企业的负债率。
4、轻资产运营对房地产负债的影响分析
通过以往的研究结论，可以从以下几个方面分析轻资产对房地产企业负债率能够产生的影响，即轻资产运营能够通过不同的途径对房地产企业负债产生不同的影响。
第一，虽然轻资产能够提高房地产企业的绩效，最终提升房地产企业的价值，但轻资产难以完全在房地产企业资产负债表中体现，并且在现实运营过程中难以度量，这使得金融机构等债权人很难评估企业轻资产的价值，轻资产难以发挥抵押品的作用，企业很难单纯依靠轻资产获得债务融资。并且，如果房地产企业将自身更多的资源投入轻资产，则其有形的重资产占比将下降，在进行银行融资时抵押品的数量也将下降。因此，从抵押品价值角度来看，房地产企业的轻资产无法提高房地产企业的资产负债率，反而可能会引致资产负债率的下降。 第二，轻资产在总资产中占比除了反映房地产企业对轻资产的投资程度，也在一定程度上反映了房地产企业内部资金的充裕程度，房地产企业只有满足了其有形资产的投资才能够培育品牌价值、管理能力等轻资产，因此，从房地产企业现金资源充裕程度的角度来看，房地产企业投资轻资产的比重也反映了房地产企业自身现金资源的充裕程度，房地产企业自身现金资源越充足，则其对外部融资的需求也会越低，因而房地产企业轻资产与负债率呈负相关关系。
第三，房地产企业轻资产是企业无形的价值，能够为房地产企业价值的提升和绩效的改善产生直接的影响，房地产业的轻资产能够在多个方面影响企业的经营状况，从而提高房地产企业的价值。如果企业品牌价值越高，企业品牌输出的可能性越大，越有利于企业价值的提升，也会在一定程度上会提升企业负债能力和负债水平，但品牌和管理能力的输出使得房地产企业不再需要高额资金投入，这就意味着房地产企业这一资产比重越高，其外部资金融资需求也将越低。
第四，房地产企业销售能力与企业资金周转指标相关，销售能力越强的企业资金周转越快，有利于企业经营性现金流稳定和企业盈利能力的提升，若房地产企业自身资金周转率较快，则意味着房地产企业拥有充足的自由现金流，这些资金能够在一定程度上满足房地产企业的资金需求。而根据优序融资理论，企业融资选择的先后顺序为内部资金>债权融资>股权融资，因此，企业内部资金的充裕会使得其对外部资金需求量降低，企业负债率可能就会降低。
5、研究结论及建议
通过对房地产企业的轻资产因素对负债的影响进行分析，可以得出研究结论如下。
（1）房地产企业的品牌资产与其自身负债率呈负相关关系。房地产企业输出品牌能力越强，进行合作开发、轻资产运营的能力就越强，企业对外部融资的需求越小，企业资产负债率就越低。
（2）房地产企业人力资本与其负债率呈负相关关系。人力资本是企业轻资产非常重要的一类因素，人力资本投入回报率越高，房地产企业轻资产因素能够发挥的作用越大，无形资源对有形资产投入产生替代作用，使得房地产负债率降低。
（3）房地产企业销售能力与其负债率呈负相关关系。房地产企业销售能力作为轻资产因素的一种，销售能力的高低反映了企业轻资产运营能力的强弱。房地產企业销售能力越强，其自身资金周转越快，外部资金需求降低，资产负债率随之降低。
根据以上研究结论，可知房地产企业轻资产运营能够显著降低其对负债的需求。据此，对房地产企业发展建议如下：
（1）重视品牌的作用，打造品牌资产。品牌资产是房地产企业轻资产因素中重要的组成部分，品牌资产价值的高低反映了房地产企业品牌输出能力的强弱，房地产企业通过输出品牌、合作开发能够降低其自身资金投入，降低融资需求，最终有利于负债率的优化。因此，房地产企业应重视品牌资产，提升品牌影响力。
（2）充分开发公司的人力资本。房地产企业虽然属于资金密集型行业，但人力资本的提升有利于房地产企业管理效率的提高，从而有助于其并购与合作开发时管理能力的输出，使人力资本投入对有形资产投入形成替代效应，降低企业负债率，促进负债结构的优化。
（3）注重销售能力的提升。房地产企业销售能力与其库存去化和资金周转密切相关，销售能力提升的最终目的是加快房地产企业资金周转，能够降低房地产企业的债务资金需求，最终有利于房地产企业轻资产运营能力的提升和资源配置结构的优化。
参考文献：
[1]庄宜彬.轻资产运营模式下的房地产企业内部控制研究[J].中国总会计师，2020（12）：132-133.
[2]岳丽芳.降低房地产企业资产负债率方式的探讨[J].当代会计，2020（21）：95-96.
[3]刘慧园.房地产企业轻资产运营模式转型研究——以万科为例[J].北方经贸，2020（11）：137-139.
[4]蓝文永，刘潞霄.基于财务视角的轻资产运营战略转型分析——以万科为例[J].行政事业资产与财务，2020（19）：104-106+62.
[5]王家明.房地产企业轻资产商业模式转型与财务绩效关系综述研究[J].广西质量监督导报，2020（09）：181-182.
作者简介：
李茜（1978.06-），性别：女，民族：汉，籍贯：辽宁大连，学历：本科，现有职称：高级会计师，研究方向：房地产经济。
【关键词】轻资产;房地产金融;负债率;房地产企业
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.
1、研究背景
2015年以后，我国政府加强了对房地产行业的调控力度，加强了对金融行业的监管，限制资金进入房地产行业，使得房地产企业面临的融资困难加大。在这样的背景下，相当一部分房地产企业开始逐渐转变发展模式，更加注重企业自身具备的无形资产或资源，采取“轻资产”模式进行企业经营模式转型，更多地依靠自身的品牌、管理或服务等优势创造企业价值，寻求新的盈利增长点，降低对传统房地产开发业务的依赖，在提升房地产企业绩效的同时也降低了房地产企业的负债规模。如万达集团在2013年提出发展模式转型，2017年大规模出售自身持有的投资性房地产等流动性较差的“重资产”，向文化产业、体育产业转型，企业整体资产负债率大幅度降低;万科则在住宅领域开发领域采取“小股操盘”模式，降低项目开发的资金投入，在销售领域加强同百度的合作，采用“互联网+”营销等模式提升销售去化能力;万科、龙湖、华润等大型房地产企业还布局了长租业务和物业商管等领域，使得企业运营“轻资产化”趋势越来越明显。这种轻资产经营模式客观上使得房地产企业提高了自身资源的利用率，这种改变有可能改善房地产企业高负债经营的现状，优化房地产企业的负债结构。
2、相關文献综述
对房地产企业轻资产运营战略的相关研究显示，房地产企业采用轻资产战略能够有效提升企业的绩效，同时降低企业的资产负债率。庄宜彬（2020）从内部控制的角度分析了轻资产运营对房地产企业的影响，认为轻资产运营战略能够有效提高房地产企业的内部控制能力和效率;岳丽芳（2020）则研究了降低房地产企业负债率的一系列战略方案，认为轻资产战略是降低房地产企业资产负债率的一个有效途径;刘慧园（2020）则以万科集团为例，分析了轻资产运营战略对企业的影响，发现万科集团正是通过采取轻资产战略实现了企业盈利模式的转型，提高了自身的市场竞争力，同时也摆脱了对传统重资产运营模式的依赖;王家明（2020）则从财务绩效的角度分析了房地产企业轻资产战略的影响，认为房地产企业采用轻资产战略不仅能够降低企业的资产负债率，还能够有效提升企业的绩效，提高企业的价值。
3、轻资产运营的概念
企业轻资产运营是指企业调低占用大量资金且投资回报率较低的“重资产”在企业业务结构中的比重，向资金占用量较少且投资回报率较高的“轻资产”倾斜。轻资产的概念与企业无形资产概念有很大重合，但企业的轻资产不等同于无形资产，因为从狭义的范围来讲，轻资产是企业的专用性资产，而从广义的范围来讲，轻资产包括企业各类投资回报率较高且占用资金较少的资源。对房地产企业而言，在国家宏观调控日益加强且企业传统融资成本不断上升的背景下，“轻资产”运营更是迫在眉睫。根据国内外现有的相关研究，可以将房地产企业轻资产概括为企业品牌、人力资本和销售能力三大类因素。
第一，企业品牌。企业品牌是企业一项重要的轻资产，良好的企业品牌能够为企业带来额外效益，提升企业的价值。首先，良好的品牌能够为企业产品带来品牌溢价，提升产品的竞争力和企业定价能力;其次，良好的企业品牌能够为企业吸引长期的消费者，稳定企业的现金流入;最后，良好的企业品牌能够提升企业的社会声誉，有利于企业社会地位的提升，带来无形的价值。对房地产企业而言，良好的品牌能够提高房地产企业的市场竞争力，为房地产企业争取更多的项目合作机会和客源，带来丰厚的品牌溢价，提升企业的价值。
第二，企业人力资本。知识经济时代，企业人力资本是企业核心竞争力的一部分，企业人力资本是在长期经营过程中积累形成的，是企业最具活力和创造力的轻资产。企业人力资本高低的体现包括整体员工学历、素质水平，还体现在企业家及领导层具备的企业家精神和决策能力上。企业人力资本发挥作用的范围包括企业日常经营、发展转型以及重大事项，能够涵盖企业的众多方面。对房地产企业而言，人力资本是至关重要的，优良的人力资本能够为房地产企业的投资策略、运营战略和财务战略等决策提供高水平的建议，更有利于房地产企业的资源优化配置。
第三，企业销售能力。销售对企业现金周转率有重要影响，反映了企业自身运营能力的强弱，销售能力越强企业的资金周转能力越强，进而对企业整体经营和企业价值产生影响。企业销售能力良好，能够促进企业库存的去化，保障企业投资的回收和经营性现金流的稳定，最终促进企业价值的提升。对房地产企业而言，强大的销售能力能够提升房地产企业的资金回笼速度，降低房地产企业对外部资金的需求，进而降低房地产企业的负债率。
4、轻资产运营对房地产负债的影响分析
通过以往的研究结论，可以从以下几个方面分析轻资产对房地产企业负债率能够产生的影响，即轻资产运营能够通过不同的途径对房地产企业负债产生不同的影响。
第一，虽然轻资产能够提高房地产企业的绩效，最终提升房地产企业的价值，但轻资产难以完全在房地产企业资产负债表中体现，并且在现实运营过程中难以度量，这使得金融机构等债权人很难评估企业轻资产的价值，轻资产难以发挥抵押品的作用，企业很难单纯依靠轻资产获得债务融资。并且，如果房地产企业将自身更多的资源投入轻资产，则其有形的重资产占比将下降，在进行银行融资时抵押品的数量也将下降。因此，从抵押品价值角度来看，房地产企业的轻资产无法提高房地产企业的资产负债率，反而可能会引致资产负债率的下降。 第二，轻资产在总资产中占比除了反映房地产企业对轻资产的投资程度，也在一定程度上反映了房地产企业内部资金的充裕程度，房地产企业只有满足了其有形资产的投资才能够培育品牌价值、管理能力等轻资产，因此，从房地产企业现金资源充裕程度的角度来看，房地产企业投资轻资产的比重也反映了房地产企业自身现金资源的充裕程度，房地产企业自身现金资源越充足，则其对外部融资的需求也会越低，因而房地产企业轻资产与负债率呈负相关关系。
第三，房地产企业轻资产是企业无形的价值，能够为房地产企业价值的提升和绩效的改善产生直接的影响，房地产业的轻资产能够在多个方面影响企业的经营状况，从而提高房地产企业的价值。如果企业品牌价值越高，企业品牌输出的可能性越大，越有利于企业价值的提升，也会在一定程度上会提升企业负债能力和负债水平，但品牌和管理能力的输出使得房地产企业不再需要高额资金投入，这就意味着房地产企业这一资产比重越高，其外部资金融资需求也将越低。
第四，房地产企业销售能力与企业资金周转指标相关，销售能力越强的企业资金周转越快，有利于企业经营性现金流稳定和企业盈利能力的提升，若房地产企业自身资金周转率较快，则意味着房地产企业拥有充足的自由现金流，这些资金能够在一定程度上满足房地产企业的资金需求。而根据优序融资理论，企业融资选择的先后顺序为内部资金>债权融资>股权融资，因此，企业内部资金的充裕会使得其对外部资金需求量降低，企业负债率可能就会降低。
5、研究结论及建议
通过对房地产企业的轻资产因素对负债的影响进行分析，可以得出研究结论如下。
（1）房地产企业的品牌资产与其自身负债率呈负相关关系。房地产企业输出品牌能力越强，进行合作开发、轻资产运营的能力就越强，企业对外部融资的需求越小，企业资产负债率就越低。
（2）房地产企业人力资本与其负债率呈负相关关系。人力资本是企业轻资产非常重要的一类因素，人力资本投入回报率越高，房地产企业轻资产因素能够发挥的作用越大，无形资源对有形资产投入产生替代作用，使得房地产负债率降低。
（3）房地产企业销售能力与其负债率呈负相关关系。房地产企业销售能力作为轻资产因素的一种，销售能力的高低反映了企业轻资产运营能力的强弱。房地產企业销售能力越强，其自身资金周转越快，外部资金需求降低，资产负债率随之降低。
根据以上研究结论，可知房地产企业轻资产运营能够显著降低其对负债的需求。据此，对房地产企业发展建议如下：
（1）重视品牌的作用，打造品牌资产。品牌资产是房地产企业轻资产因素中重要的组成部分，品牌资产价值的高低反映了房地产企业品牌输出能力的强弱，房地产企业通过输出品牌、合作开发能够降低其自身资金投入，降低融资需求，最终有利于负债率的优化。因此，房地产企业应重视品牌资产，提升品牌影响力。
（2）充分开发公司的人力资本。房地产企业虽然属于资金密集型行业，但人力资本的提升有利于房地产企业管理效率的提高，从而有助于其并购与合作开发时管理能力的输出，使人力资本投入对有形资产投入形成替代效应，降低企业负债率，促进负债结构的优化。
（3）注重销售能力的提升。房地产企业销售能力与其库存去化和资金周转密切相关，销售能力提升的最终目的是加快房地产企业资金周转，能够降低房地产企业的债务资金需求，最终有利于房地产企业轻资产运营能力的提升和资源配置结构的优化。
参考文献：
[1]庄宜彬.轻资产运营模式下的房地产企业内部控制研究[J].中国总会计师，2020（12）：132-133.
[2]岳丽芳.降低房地产企业资产负债率方式的探讨[J].当代会计，2020（21）：95-96.
[3]刘慧园.房地产企业轻资产运营模式转型研究——以万科为例[J].北方经贸，2020（11）：137-139.
[4]蓝文永，刘潞霄.基于财务视角的轻资产运营战略转型分析——以万科为例[J].行政事业资产与财务，2020（19）：104-106+62.
[5]王家明.房地产企业轻资产商业模式转型与财务绩效关系综述研究[J].广西质量监督导报，2020（09）：181-182.
作者简介：
李茜（1978.06-），性别：女，民族：汉，籍贯：辽宁大连，学历：本科，现有职称：高级会计师，研究方向：房地产经济。