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[摘 要] 运用专家调查法及层次分析法（AHP）建立了写字楼性能的综合评价指标体系，构建了写字楼性价比的模型，并将其定量化。写字楼性价比确定方法不仅适合某一楼盘性价比的确定，也适合特定楼盘的特定户型的性价比计算。为写字楼开发商进行产品开发提供了理论依据，同时也为消费者购房提供了参考依据。
[关键词] 写字楼性价比 层次分析 价值工程
伴随着城市楼市价格的逐渐回落，大家对房市所持的观望态度越来明显。如今的房地产商面对的是更加理性的顾客，但是目前的市场分析基本都是定性分析,这就造成了分析过程主观性较强、论证不很严密。本文旨在把楼市变得相对透明——通过层次分析法（AHP），比较楼市的“性价比”。
一、写字楼性价比基本理论
1.写字楼性价比的含义
所谓性价比,就是指一个楼盘性能与价格的比率,它是衡量一个楼盘质量高低最实在的指标。其中，楼盘的性能是指楼盘的综合素质，包括地段、质量、环境、配套、景观设计、物业管理及文化底蕴等。一方面,在众多楼盘纷纷面世的时候,购房者有了充分的选择余地,挑起房来也更加理智,性价比已成为影响消费者购房决策的第一因素。另一方面,随着房地产市场竞争的日益激烈,房地产开发商要想在竞争中占有一席之地,就必须生产出性价比更高的产品来满足消费者的需要。
2.性价比评价方法
(1)层次分析法(Analytic Hierarchy Process)是将决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。该方法是一种层次权重决策分析方法。这种方法的特点是在对复杂的决策问题的本质、影响因素及其内在关系等进行深入分析的基础上，利用较少的定量信息使决策的思维过程数学化，从而为多目标、多准则或无结构特性的复杂决策问题提供简便的决策方法。尤其适合于对决策结果难于直接准确计量的场合。
(2)网络分析法(Analytic Network Process)是层次分析法的发展与完善。ANP模型充分考虑各层次之间以及同一层各元素之间的依赖与反馈关系,对各方案进行综合评价并得出最佳决策。
(3)模糊层次分析法(Fuzzy Analytic Hierarchy Process)是在层次分析法中引入非结构性决策模糊集分析单元系统理论，可改进层次分析法判断矩阵构造主观性强和一致性不易检验等缺点，同时将两种方法结合起来又避免了非结构性决策模糊集分析单元系统理论中计算总相对优属度时利用模糊识别或模糊优选模型的复杂运算。
后两种方法都是基于层次分析法原理而改进的方法，其原理是一致的，但是分析过程的复杂程度要远高于第一种方法，因此本文选择层次分析法来进行分析。
二、写字楼性价比分析过程
1.写字楼性能评价指标体系建立及权重确定
写字楼性价比最重要的是性能的确定,通过查阅相关文献资料,并用德尔菲（Delphi）法向专家调查咨询。为消除成员间相互影响，参加的专家可以互不了解，它运用匿名方式反复多次征询意见和进行背靠背的交流，以充分发挥专家们的智慧、知识和经验，最后汇总得出一个能比较反映群体意志的预测结果。通过调查确定写字楼性能评价指标体系，如图。
根据确定的评价指标体系，根据专家对各项评价准则和评价指标相对重要性的判断，采用层次分析法（AHP）构造比较判断矩阵，即F上的模糊加权子集W，W=（w1，w2，．．．wn），其中ｗi为评价指标集F第i个指标fi的权重，且有∑ｗi=1；0<ｗi<1。最后得到各评价指标权重，如表1。
注：B1——地理位置；B2——建筑规模；B3——交通状况；B4——装修标准；B5——建筑质量；B6——配套设施；B7——物业管理；B8——设备与办公条件
2.写字楼性价比模型
价值工程是对其对象进行价值分析，着重功能分析，使之以最低的成本，可靠地实现必要功能，从而提高产品或服务的价值，是一种技术经济分析方法。“价值”是功能和实现这个功能所耗费用的比值，表达式为V=F/C（V—价值，F—功能C—成本）。
写字楼性价比与上述的价值本质上是一致的。因此可以用价值工程模型建立模型：ω=A/P
式中，ω—写字楼性价比，A—写字楼性能，P—写字楼销售价
由此模型可知，为了提高性价比，必须从其性能和价格着手。当前房地产市场日趋完善，市场销售价格空间不大，写字楼开发商要想提高房产的性价比，只有从房产本身性能方面找突破口。这也是未来房地产发展的方向。
3.房地产性价比模型的修正
根据以上模型可知，A表示以100分制的一个数值，一个无量纲的量；P 是写字楼市场销售价格，其量纲为元/m2。因此，由A、P所确定的写字楼性价比ω也是有一个有量纲的量，其量纲为m2/元。我们假定100分制中写字楼性能的满分市场价格为P0，则写字楼性能A代表的性能价值 V=A[P0/100]。此时，可以得到修正的写字楼性价比模型为ω=V/P。
式中V为一个有量纲量，其量纲为元/m2，与P的量纲一致，写字楼性价比ω就是一个无量纲的量。其数值大小有三种情况：
当ω＞1时，表明写字楼的性能价值大于实际销售价格，此时写字楼的性价比高，即买到了物美价廉的写字楼。
当ω=1时，表明写字楼的性能等于实际销售价格，此时写字楼的性价比属于中等。
当ω<1时,表明写字楼的性能小于实际销售价格，此时写字楼的性价比低，物所不值。
通过修正后的模型，可以比较容易地将写字楼性价比定量化，并由比值高低判断优劣，从而作为消费者购买写字楼时的参考依据，也为写字楼开发商开发高性价比楼盘提供了切实有效的方法。
三、案例分析
1.案例背景概况
选择济南市写字楼为案例分析对象。济南市区写字楼总量约为340.6万平米，大部分分布在泺源大街和山大路片区，其他区域相对较少。根据济南市写字楼的集中程度和区域功能的不同，可以将写字楼市场大致分为五个区域——泺源大街片区、山大路板块、二环东路片区、高新区和其他片区（在以上四个区域之外，零散分布着一些写字楼）。
本文主要对山大路片区的特区数码港和海蔚广场进行了比较分析。
2.案例所选写字楼性能得分
分析两个写字楼的性能，通过问卷调查，发出50余份，共回收了32份，其中一部分是从业主论坛中得到的，从而得到了两个写字楼的性能得分如表2所示：
三、案例所选写字楼性价比分析
注：①满分市场价格P0确定方法是取山大路和泺源大街这两个黄金片区的写字楼及其他片区性能相当的十个写字楼售价的算术平均值，包括银座京都国际、圣凯摩登城、历东大厦、特区数码港、第一大道等。
表中价格均为2006年的销售均价。案例所选写字楼的性价比确定如表3所示。通过对济南市山大路片区两个写字楼进行分析，计算得到了每个写字楼性价比。两个写字楼性价比都小于1，表明消费者购买这两个写字楼都是不太合理的。但是两个写字楼性价比的结果都接近1，说明价格和性能基本吻合。
但是，房地产性价比高低除了与房地产的性能有关以外，还与其销售价格密切相关。事实上，特区数码港写字楼是济南少有的特色型的写字楼，针对行较强，设计独特，为了赢得市场，它必须修建性能非常高的写字楼，同时，由于具有品牌优势,它并没有采取低价销售，因此其性价比反而比海蔚广场的低。
四、结论
对写字楼性能进行性能评价并通过建立的性价比确定模型，将原来复杂而难以确定的性价比可以非常容易的计算出来。这不仅为消费者选房提供了很好的工具，同时也为开发商开发更好的写字楼提供了依据。一般来说，市场价格的空间是不大的，开发商只有通过提高产品性能来提高产品的竞争力。开发商可以通过写字楼性能确定模型，将写字楼性能分成若干评价指标，分析自己的优势和劣势，从而发挥优势，改善其中的劣势，提高房地产的整体性能，从而达到提高写字楼性价比的目的。
参考文献:
[1]赵晓录 孙维佳:以住宅产品的性能价格比赢得顾客[J].建筑与预算,2001(5):10～11
[2]金 坚:住宅的综合性能价格比——住宅商品的核心竞争因素[J].房地产世界,2001(12):52～52
[关键词] 写字楼性价比 层次分析 价值工程
伴随着城市楼市价格的逐渐回落，大家对房市所持的观望态度越来明显。如今的房地产商面对的是更加理性的顾客，但是目前的市场分析基本都是定性分析,这就造成了分析过程主观性较强、论证不很严密。本文旨在把楼市变得相对透明——通过层次分析法（AHP），比较楼市的“性价比”。
一、写字楼性价比基本理论
1.写字楼性价比的含义
所谓性价比,就是指一个楼盘性能与价格的比率,它是衡量一个楼盘质量高低最实在的指标。其中，楼盘的性能是指楼盘的综合素质，包括地段、质量、环境、配套、景观设计、物业管理及文化底蕴等。一方面,在众多楼盘纷纷面世的时候,购房者有了充分的选择余地,挑起房来也更加理智,性价比已成为影响消费者购房决策的第一因素。另一方面,随着房地产市场竞争的日益激烈,房地产开发商要想在竞争中占有一席之地,就必须生产出性价比更高的产品来满足消费者的需要。
2.性价比评价方法
(1)层次分析法(Analytic Hierarchy Process)是将决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。该方法是一种层次权重决策分析方法。这种方法的特点是在对复杂的决策问题的本质、影响因素及其内在关系等进行深入分析的基础上，利用较少的定量信息使决策的思维过程数学化，从而为多目标、多准则或无结构特性的复杂决策问题提供简便的决策方法。尤其适合于对决策结果难于直接准确计量的场合。
(2)网络分析法(Analytic Network Process)是层次分析法的发展与完善。ANP模型充分考虑各层次之间以及同一层各元素之间的依赖与反馈关系,对各方案进行综合评价并得出最佳决策。
(3)模糊层次分析法(Fuzzy Analytic Hierarchy Process)是在层次分析法中引入非结构性决策模糊集分析单元系统理论，可改进层次分析法判断矩阵构造主观性强和一致性不易检验等缺点，同时将两种方法结合起来又避免了非结构性决策模糊集分析单元系统理论中计算总相对优属度时利用模糊识别或模糊优选模型的复杂运算。
后两种方法都是基于层次分析法原理而改进的方法，其原理是一致的，但是分析过程的复杂程度要远高于第一种方法，因此本文选择层次分析法来进行分析。
二、写字楼性价比分析过程
1.写字楼性能评价指标体系建立及权重确定
写字楼性价比最重要的是性能的确定,通过查阅相关文献资料,并用德尔菲（Delphi）法向专家调查咨询。为消除成员间相互影响，参加的专家可以互不了解，它运用匿名方式反复多次征询意见和进行背靠背的交流，以充分发挥专家们的智慧、知识和经验，最后汇总得出一个能比较反映群体意志的预测结果。通过调查确定写字楼性能评价指标体系，如图。
根据确定的评价指标体系，根据专家对各项评价准则和评价指标相对重要性的判断，采用层次分析法（AHP）构造比较判断矩阵，即F上的模糊加权子集W，W=（w1，w2，．．．wn），其中ｗi为评价指标集F第i个指标fi的权重，且有∑ｗi=1；0<ｗi<1。最后得到各评价指标权重，如表1。
注：B1——地理位置；B2——建筑规模；B3——交通状况；B4——装修标准；B5——建筑质量；B6——配套设施；B7——物业管理；B8——设备与办公条件
2.写字楼性价比模型
价值工程是对其对象进行价值分析，着重功能分析，使之以最低的成本，可靠地实现必要功能，从而提高产品或服务的价值，是一种技术经济分析方法。“价值”是功能和实现这个功能所耗费用的比值，表达式为V=F/C（V—价值，F—功能C—成本）。
写字楼性价比与上述的价值本质上是一致的。因此可以用价值工程模型建立模型：ω=A/P
式中，ω—写字楼性价比，A—写字楼性能，P—写字楼销售价
由此模型可知，为了提高性价比，必须从其性能和价格着手。当前房地产市场日趋完善，市场销售价格空间不大，写字楼开发商要想提高房产的性价比，只有从房产本身性能方面找突破口。这也是未来房地产发展的方向。
3.房地产性价比模型的修正
根据以上模型可知，A表示以100分制的一个数值，一个无量纲的量；P 是写字楼市场销售价格，其量纲为元/m2。因此，由A、P所确定的写字楼性价比ω也是有一个有量纲的量，其量纲为m2/元。我们假定100分制中写字楼性能的满分市场价格为P0，则写字楼性能A代表的性能价值 V=A[P0/100]。此时，可以得到修正的写字楼性价比模型为ω=V/P。
式中V为一个有量纲量，其量纲为元/m2，与P的量纲一致，写字楼性价比ω就是一个无量纲的量。其数值大小有三种情况：
当ω＞1时，表明写字楼的性能价值大于实际销售价格，此时写字楼的性价比高，即买到了物美价廉的写字楼。
当ω=1时，表明写字楼的性能等于实际销售价格，此时写字楼的性价比属于中等。
当ω<1时,表明写字楼的性能小于实际销售价格，此时写字楼的性价比低，物所不值。
通过修正后的模型，可以比较容易地将写字楼性价比定量化，并由比值高低判断优劣，从而作为消费者购买写字楼时的参考依据，也为写字楼开发商开发高性价比楼盘提供了切实有效的方法。
三、案例分析
1.案例背景概况
选择济南市写字楼为案例分析对象。济南市区写字楼总量约为340.6万平米，大部分分布在泺源大街和山大路片区，其他区域相对较少。根据济南市写字楼的集中程度和区域功能的不同，可以将写字楼市场大致分为五个区域——泺源大街片区、山大路板块、二环东路片区、高新区和其他片区（在以上四个区域之外，零散分布着一些写字楼）。
本文主要对山大路片区的特区数码港和海蔚广场进行了比较分析。
2.案例所选写字楼性能得分
分析两个写字楼的性能，通过问卷调查，发出50余份，共回收了32份，其中一部分是从业主论坛中得到的，从而得到了两个写字楼的性能得分如表2所示：
三、案例所选写字楼性价比分析
注：①满分市场价格P0确定方法是取山大路和泺源大街这两个黄金片区的写字楼及其他片区性能相当的十个写字楼售价的算术平均值，包括银座京都国际、圣凯摩登城、历东大厦、特区数码港、第一大道等。
表中价格均为2006年的销售均价。案例所选写字楼的性价比确定如表3所示。通过对济南市山大路片区两个写字楼进行分析，计算得到了每个写字楼性价比。两个写字楼性价比都小于1，表明消费者购买这两个写字楼都是不太合理的。但是两个写字楼性价比的结果都接近1，说明价格和性能基本吻合。
但是，房地产性价比高低除了与房地产的性能有关以外，还与其销售价格密切相关。事实上，特区数码港写字楼是济南少有的特色型的写字楼，针对行较强，设计独特，为了赢得市场，它必须修建性能非常高的写字楼，同时，由于具有品牌优势,它并没有采取低价销售，因此其性价比反而比海蔚广场的低。
四、结论
对写字楼性能进行性能评价并通过建立的性价比确定模型，将原来复杂而难以确定的性价比可以非常容易的计算出来。这不仅为消费者选房提供了很好的工具，同时也为开发商开发更好的写字楼提供了依据。一般来说，市场价格的空间是不大的，开发商只有通过提高产品性能来提高产品的竞争力。开发商可以通过写字楼性能确定模型，将写字楼性能分成若干评价指标，分析自己的优势和劣势，从而发挥优势，改善其中的劣势，提高房地产的整体性能，从而达到提高写字楼性价比的目的。
参考文献:
[1]赵晓录 孙维佳:以住宅产品的性能价格比赢得顾客[J].建筑与预算,2001(5):10～11
[2]金 坚:住宅的综合性能价格比——住宅商品的核心竞争因素[J].房地产世界,2001(12):52～52