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每年6月，住在美国新泽西州蒙哥马利市(Montgomery Township)的居民都会收到一张税单——他们需要为自己的房子交上一笔物业税(或称“不动产税”，Property Taxes)。
根据市政府的评估，在2009年财政年度(该州的财政年度始于每年7月1日)，该市房地产的平均市场价值为50.95万美元，将这个数字乘上2009年的市物业税税率0.3％，得出结果：在这一年，平均每栋房产需要向市政府缴纳物业税1528.5美元。
但这并不是物业税的全部。实际上，在这个财政年度，蒙哥马利市居民交给市政府的税只占物业税总额的11.5％，还有其他近89％要交给学区、郡县、防火区等。其中，学区的税率最高，达到1.775％，所占比重也达68.2％。
也就是说，这一年蒙哥马利市居民平均需要为每栋房产缴纳13000多美元的物业税，其中近七成给了学区，而另三成则交给了市政府、郡县政府、防火区等。
大部分美国人并不反感这项并不算小的税收支出，因为他们知道自己上缴的税款最终流向了哪里——学区收取的物业税用于公立学校的开支，市政府和郡县政府收取的物业税分别用于本级政府提供的公共服务，而防火区收取的物业税则顾名思义用于消防。
在美国，每个州、每个市的物业税税率都不尽相同。但人们在选择居住地点时，并不会刻意选择税率低的地方安家——他们知道，税率低往往意味着学校的教学质量差，政府的公共服务落后。为了提高生活质量，很多美国人特意要搬家到学区好、物业税高的地区。
市长无权决定收税
受金融危机影响，和大多数美国城市一样，蒙哥马利市也面临着收入减少和支出增长的双重挑战。收入减少的原因主要是来自州政府的补助变少了，城市的开发建设活动变少了，与之相联系的许可费用也就缩水不少。而支出的显著增长则是源于公共事业、退休金、医疗保险、供水服务等开支的增加。
在巨大的财政压力面前，市政府并没有选择加税。“市议会讨论达成了共识：本年度尽量不提高税率——我们做到了。”蒙哥马利市市长路易丝·威尔森说，“要知道，我们的收入减少了很多，所以从预算中可以看出，我们的开支也相应大幅减少。”为了不让市民感受到税负的增加，2009年该市的预算支出比2008年减少了3.34％。
在市政府的网站上，市民可以查询到详细的预算情况。在这一财政年度，政府支出的大头依然是卫生和公共安全，占到了总支出的20％。
而被裁减的开支则来自：大幅度减少了行政、税收评估、法规实施和改良性资本支出，市政府机构裁员，工作时间减少；对所有非工会雇员薪金冻结；推迟或减少非经常开支和设备购买；同时在一些地区减少了市镇新闻通讯的服务——原来是每年10期，现在被减少到了4期。
“但有一些预算我们没有减少，”市长威尔森说，“比如图书馆和EMS服务，我们还继续投资于公共空间的维护，这能让我们的城市变得更好。我们没有减少在市政工程和城市规划上的投入，对退休金也负起全责，不会延迟支付。”
威尔森市长并不是一个慈善家，她的这些加加减减的“小算盘”其实都在为市政府的财政考虑——如果不减少对公共服务的投入，蒙哥马利市的地价将会上涨，这样一来，即使不提高税率，政府也可以收到更多的物业税。
不过，威尔森市长并不能决定每一个财政年度需要收取多少物业税——事实上，每年物业税税率的制定都有一套非常严谨的程序。
首先，需要由议会确定预算，将预算支出总额减去除物业税以外的其他收入，得到的结果便是下一个财政年度里市政府、郡县政府和学区分别需要通过物业税筹集多少钱。同时，房产价值评估机构需要对房产进行评估，计算出该市房产的总市值。接下来，再将需要筹集的钱数除以房产总值，才能得到每一个财政年度的物业税税率。
市民充分参与决策
蒙哥马利市市民并非只能被动接受市政府、郡县政府和学区委员会公布的物业税税率，他们完全可以参与到决策当中来。2009年1月到5月，市议会就下一个财政年度的预算举办了至少4场讨论，并留出足够多的时间用于公众参与讨论。4月16日，预算公布，5月21日又举行了一次公开听证。
除参与议会的公开讨论和听证会外，最常见的影响决策的方法便是在投票选举市议会议员、防火区委员和学区委员会成员时考察不同候选人关于物业税的竞选纲领，选择自己最满意的人选。
在新泽西州，物业税问题在最近的选举中成为热门话题。市府官员和预算财政顾问委员会都密切关注着州物业税的改革情况。蒙哥马利市政府在网页上特别提醒居民：鼓励你们参加改革方案的讨论，你们可以去物业税改革会议特别小组的网页发表见解。
此外，如果关心市物业税的税率，该市市民可以联系市议会。市政府预算和财政顾问委员会的成员同样会倾听市民的意见，并详细回答问题。市议会依赖该顾问委员会就城市财政问题提供独立意见，这些意见既可以来自财政专业人员，也可以来自当地的纳税人。
最后，如果对物业税相关政策和具体操作不满，市民还可以通过法律途径解决问题。例如，如果不同意评估机构对自己房产的估值，市民有权提出申诉。
充分的知情和参与决策的权利既保障了物业税纳税人的权利，更使得这个美国城市的物业税运行在相对良性循环的轨道上——将物业税收入用于公共服务，公共服务提升房产价值，房产价值的提升带来税基扩大，税基的扩大可保证税收的增加，增加的税收又可投入更多的公共服务当中。
根据市政府的评估，在2009年财政年度(该州的财政年度始于每年7月1日)，该市房地产的平均市场价值为50.95万美元，将这个数字乘上2009年的市物业税税率0.3％，得出结果：在这一年，平均每栋房产需要向市政府缴纳物业税1528.5美元。
但这并不是物业税的全部。实际上，在这个财政年度，蒙哥马利市居民交给市政府的税只占物业税总额的11.5％，还有其他近89％要交给学区、郡县、防火区等。其中，学区的税率最高，达到1.775％，所占比重也达68.2％。
也就是说，这一年蒙哥马利市居民平均需要为每栋房产缴纳13000多美元的物业税，其中近七成给了学区，而另三成则交给了市政府、郡县政府、防火区等。
大部分美国人并不反感这项并不算小的税收支出，因为他们知道自己上缴的税款最终流向了哪里——学区收取的物业税用于公立学校的开支，市政府和郡县政府收取的物业税分别用于本级政府提供的公共服务，而防火区收取的物业税则顾名思义用于消防。
在美国，每个州、每个市的物业税税率都不尽相同。但人们在选择居住地点时，并不会刻意选择税率低的地方安家——他们知道，税率低往往意味着学校的教学质量差，政府的公共服务落后。为了提高生活质量，很多美国人特意要搬家到学区好、物业税高的地区。
市长无权决定收税
受金融危机影响，和大多数美国城市一样，蒙哥马利市也面临着收入减少和支出增长的双重挑战。收入减少的原因主要是来自州政府的补助变少了，城市的开发建设活动变少了，与之相联系的许可费用也就缩水不少。而支出的显著增长则是源于公共事业、退休金、医疗保险、供水服务等开支的增加。
在巨大的财政压力面前，市政府并没有选择加税。“市议会讨论达成了共识：本年度尽量不提高税率——我们做到了。”蒙哥马利市市长路易丝·威尔森说，“要知道，我们的收入减少了很多，所以从预算中可以看出，我们的开支也相应大幅减少。”为了不让市民感受到税负的增加，2009年该市的预算支出比2008年减少了3.34％。
在市政府的网站上，市民可以查询到详细的预算情况。在这一财政年度，政府支出的大头依然是卫生和公共安全，占到了总支出的20％。
而被裁减的开支则来自：大幅度减少了行政、税收评估、法规实施和改良性资本支出，市政府机构裁员，工作时间减少；对所有非工会雇员薪金冻结；推迟或减少非经常开支和设备购买；同时在一些地区减少了市镇新闻通讯的服务——原来是每年10期，现在被减少到了4期。
“但有一些预算我们没有减少，”市长威尔森说，“比如图书馆和EMS服务，我们还继续投资于公共空间的维护，这能让我们的城市变得更好。我们没有减少在市政工程和城市规划上的投入，对退休金也负起全责，不会延迟支付。”
威尔森市长并不是一个慈善家，她的这些加加减减的“小算盘”其实都在为市政府的财政考虑——如果不减少对公共服务的投入，蒙哥马利市的地价将会上涨，这样一来，即使不提高税率，政府也可以收到更多的物业税。
不过，威尔森市长并不能决定每一个财政年度需要收取多少物业税——事实上，每年物业税税率的制定都有一套非常严谨的程序。
首先，需要由议会确定预算，将预算支出总额减去除物业税以外的其他收入，得到的结果便是下一个财政年度里市政府、郡县政府和学区分别需要通过物业税筹集多少钱。同时，房产价值评估机构需要对房产进行评估，计算出该市房产的总市值。接下来，再将需要筹集的钱数除以房产总值，才能得到每一个财政年度的物业税税率。
市民充分参与决策
蒙哥马利市市民并非只能被动接受市政府、郡县政府和学区委员会公布的物业税税率，他们完全可以参与到决策当中来。2009年1月到5月，市议会就下一个财政年度的预算举办了至少4场讨论，并留出足够多的时间用于公众参与讨论。4月16日，预算公布，5月21日又举行了一次公开听证。
除参与议会的公开讨论和听证会外，最常见的影响决策的方法便是在投票选举市议会议员、防火区委员和学区委员会成员时考察不同候选人关于物业税的竞选纲领，选择自己最满意的人选。
在新泽西州，物业税问题在最近的选举中成为热门话题。市府官员和预算财政顾问委员会都密切关注着州物业税的改革情况。蒙哥马利市政府在网页上特别提醒居民：鼓励你们参加改革方案的讨论，你们可以去物业税改革会议特别小组的网页发表见解。
此外，如果关心市物业税的税率，该市市民可以联系市议会。市政府预算和财政顾问委员会的成员同样会倾听市民的意见，并详细回答问题。市议会依赖该顾问委员会就城市财政问题提供独立意见，这些意见既可以来自财政专业人员，也可以来自当地的纳税人。
最后，如果对物业税相关政策和具体操作不满，市民还可以通过法律途径解决问题。例如，如果不同意评估机构对自己房产的估值，市民有权提出申诉。
充分的知情和参与决策的权利既保障了物业税纳税人的权利，更使得这个美国城市的物业税运行在相对良性循环的轨道上——将物业税收入用于公共服务，公共服务提升房产价值，房产价值的提升带来税基扩大，税基的扩大可保证税收的增加，增加的税收又可投入更多的公共服务当中。