论文部分内容阅读
随着调控政策步步深入，房企的日子也愈加难过，资金链断裂、融资难等问题接踵而至，多数房企深陷困局；与此同时，龙年伊始多数土地以底价成交，地价普遍低于前两年同期水平，而购房者愈加理性，观望气息愈加浓厚。面对供需双方的低迷状态，2012年的楼市走向成为多方关注焦点?
政策从严基调不变
近日，不断传出地方政府疑似放松房地产调控的消息，由此引发人们对楼市调控政策的高度关注。
1月22日，广东中山被曝出将商品房限价从5800元／平方米上调至6590元／平方米；2月9日，安徽芜湖又冒出“对首次购商品房者免契税给补贴”的地产新政……这些都被业内看作是楼市调控松绑的“苗头”。尽管芜湖市政府一再强调出台地产新政的目的并非“救市”，但公布3天后即被紧急叫停。
多位分析人士认为，芜湖事件的结果证明，政策放松的可能性几乎不存在。地方政府的这些动作被叫停，显示出中央政府坚持楼市调控的决心，估计年内政策面不会有实质性的松动。
中国房地产行业协会副会长朱中一表示，中央经济工作会议已明确“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，因此楼市调控短期内肯定不会放松。
2月18日晚间，央行宣布从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0，5个百分点，这意味着将有4000亿左右的资金进入市场。
有业内人士表示，下调存准率，说明货币政策转向的信号，特别是离银根开始松动为期不远。不过，这并不代表房地产调控松动的开始，仅仅是解决了部分房企资金紧张的问题。
也有业内人士分析，今年楼市政策的总基调不会放松，但应该也不会收紧。各地此前各类微调措施，由于主要针对“被误伤”的刚性和改善性需求，中央保持了一个默许的态度。预计2012年，这样的松绑有望继续得到默许。
价格下调或超10％
放眼全国，进入2012年以来，一二月份楼市疲态尽显，多地出现“最差成交量”，房价也继续维持在下行通道。楼市的“寒冷”开始由一二线城市向三线城市蔓延。专家据此预测，今年一季度楼市行情低迷恐怕将延长到二季度。
顶秀置业董事长刘新虎认为，在中央一再坚持调控政策不放松的背景下，预计上半年房价还将保持下跌态势。一季度市场处于年内最冷状态，二季度住宅成交量可能出现反弹，但价格很难由跌转涨。因此，2012年房价将实现“理性回归”。
据中国银行发布2012年一季度经济金融展望报告，预计2012年房价仍将持续缓慢回落。美银美林则预测最多有10％到15％的下跌调整。
北京中原市场研究部总监张大伟认为，预计2012年的中国房地产市场，将在“限速”中前行。目前拐点渐显，预期在6－12个月内房价还有可能出现10％到20％的下调空间。北京等一线城市房价继续下调超过15％的可能性非常大，而二、三线城市出现10％左右跌幅的可能性也非常大。
多位专家认为，去年降价，还是少数开发商的先知先觉，还在试探市场，那么，2012年降价已成共识，降价不是本事，降价卖得掉才叫水平。购房者的预期值就是“降到底”，但是底在哪里，目前无人知晓。
土地市场趋冷
随着调控加剧，开发商拿地热情急剧下降，导致土地价格萎靡不振。北京2012年1月份的土地市场明显冷于去年同期，2011年1月份土地出让金额达到了61.45亿元，而2012年1月北京土地市场仅成交了19宗地块，土地出让金额为20.61亿元。
进入2月份，2月6日－2月12日，北京市土地市场共成交2宗含住宅类用地，两地块楼面价分别为1639元／平方米和1751.5元／平方米，均为底价成交。
北京中原市场研究部总监张大伟对此认为，龙年首次供应的两地块依然延续去年下半年的冷清局面，土地市场不容乐观。新房销售受阻，库存大涨，已经出让的土地频频延迟开工也是开发商的无奈之举。另外，资金压力大，开发商能够利用的融资渠道目前几乎都被堵死，房企现金为王的策略，使得土地市场愈发冷清。
目前开发商拿地积极性陷入低谷，预计后市底价成交依然会是土地市场的常态，2012年土地出让形势更加严峻，若要按期完成本年度供地计划，唯有采取更积极和灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块价格，才能减缓地流标率日趋严重的现象。刘新虎认为，今年上半年北京土地市场还将处于观望期，下半年市场才会更明朗。
2012或成洗牌年
“2012年，房企将会把成交量放在突出的位置。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为，各大房企将采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，“现金为王”成为必然。行业发展经验及市场销售数据也表明，在楼市调控政策及市场流动性收紧的背景下，房企“死扛”不如“跑得快”。而“一步到位的降”及合理定价成为当前楼市调控下“跑量”的关键。
2012年，房企之间的重组、兼并、合作开发等动作将越来越密集。企业的发展领域由以开发住宅为主，将向商业地产、旅游地产等多种物业形式深度转化。开发商自持物业也将成为优化企业发展结构的必然选择。
知名财经评论家叶檀分析表示：“房地产行业处于十字路口，大型企业的逆势拿地，项目公司的并购重组，说明房地产已经进入调控深水区，2012年，我们可以见证房地产行业的大洗牌。”
政策从严基调不变
近日，不断传出地方政府疑似放松房地产调控的消息，由此引发人们对楼市调控政策的高度关注。
1月22日，广东中山被曝出将商品房限价从5800元／平方米上调至6590元／平方米；2月9日，安徽芜湖又冒出“对首次购商品房者免契税给补贴”的地产新政……这些都被业内看作是楼市调控松绑的“苗头”。尽管芜湖市政府一再强调出台地产新政的目的并非“救市”，但公布3天后即被紧急叫停。
多位分析人士认为，芜湖事件的结果证明，政策放松的可能性几乎不存在。地方政府的这些动作被叫停，显示出中央政府坚持楼市调控的决心，估计年内政策面不会有实质性的松动。
中国房地产行业协会副会长朱中一表示，中央经济工作会议已明确“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，因此楼市调控短期内肯定不会放松。
2月18日晚间，央行宣布从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0，5个百分点，这意味着将有4000亿左右的资金进入市场。
有业内人士表示，下调存准率，说明货币政策转向的信号，特别是离银根开始松动为期不远。不过，这并不代表房地产调控松动的开始，仅仅是解决了部分房企资金紧张的问题。
也有业内人士分析，今年楼市政策的总基调不会放松，但应该也不会收紧。各地此前各类微调措施，由于主要针对“被误伤”的刚性和改善性需求，中央保持了一个默许的态度。预计2012年，这样的松绑有望继续得到默许。
价格下调或超10％
放眼全国，进入2012年以来，一二月份楼市疲态尽显，多地出现“最差成交量”，房价也继续维持在下行通道。楼市的“寒冷”开始由一二线城市向三线城市蔓延。专家据此预测，今年一季度楼市行情低迷恐怕将延长到二季度。
顶秀置业董事长刘新虎认为，在中央一再坚持调控政策不放松的背景下，预计上半年房价还将保持下跌态势。一季度市场处于年内最冷状态，二季度住宅成交量可能出现反弹，但价格很难由跌转涨。因此，2012年房价将实现“理性回归”。
据中国银行发布2012年一季度经济金融展望报告，预计2012年房价仍将持续缓慢回落。美银美林则预测最多有10％到15％的下跌调整。
北京中原市场研究部总监张大伟认为，预计2012年的中国房地产市场，将在“限速”中前行。目前拐点渐显，预期在6－12个月内房价还有可能出现10％到20％的下调空间。北京等一线城市房价继续下调超过15％的可能性非常大，而二、三线城市出现10％左右跌幅的可能性也非常大。
多位专家认为，去年降价，还是少数开发商的先知先觉，还在试探市场，那么，2012年降价已成共识，降价不是本事，降价卖得掉才叫水平。购房者的预期值就是“降到底”，但是底在哪里，目前无人知晓。
土地市场趋冷
随着调控加剧，开发商拿地热情急剧下降，导致土地价格萎靡不振。北京2012年1月份的土地市场明显冷于去年同期，2011年1月份土地出让金额达到了61.45亿元，而2012年1月北京土地市场仅成交了19宗地块，土地出让金额为20.61亿元。
进入2月份，2月6日－2月12日，北京市土地市场共成交2宗含住宅类用地，两地块楼面价分别为1639元／平方米和1751.5元／平方米，均为底价成交。
北京中原市场研究部总监张大伟对此认为，龙年首次供应的两地块依然延续去年下半年的冷清局面，土地市场不容乐观。新房销售受阻，库存大涨，已经出让的土地频频延迟开工也是开发商的无奈之举。另外，资金压力大，开发商能够利用的融资渠道目前几乎都被堵死，房企现金为王的策略，使得土地市场愈发冷清。
目前开发商拿地积极性陷入低谷，预计后市底价成交依然会是土地市场的常态，2012年土地出让形势更加严峻，若要按期完成本年度供地计划，唯有采取更积极和灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块价格，才能减缓地流标率日趋严重的现象。刘新虎认为，今年上半年北京土地市场还将处于观望期，下半年市场才会更明朗。
2012或成洗牌年
“2012年，房企将会把成交量放在突出的位置。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为，各大房企将采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，“现金为王”成为必然。行业发展经验及市场销售数据也表明，在楼市调控政策及市场流动性收紧的背景下，房企“死扛”不如“跑得快”。而“一步到位的降”及合理定价成为当前楼市调控下“跑量”的关键。
2012年，房企之间的重组、兼并、合作开发等动作将越来越密集。企业的发展领域由以开发住宅为主，将向商业地产、旅游地产等多种物业形式深度转化。开发商自持物业也将成为优化企业发展结构的必然选择。
知名财经评论家叶檀分析表示：“房地产行业处于十字路口，大型企业的逆势拿地，项目公司的并购重组，说明房地产已经进入调控深水区，2012年，我们可以见证房地产行业的大洗牌。”