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【摘 要】房地产业与国民经济众多产业相互依存、相互影响， 而促进或抑制房地产业的政策给其他相关产业乃至整个宏观经济所造成的影响则取决于关联程度，即房地产与其他产业间的关联程度。本文将利用投入产出方法对房地产业与其他产业之间进行量化分析，从而对房地产与其他产业相互之间的影响进行研究，并通过借鉴日本上世纪80年代至90年代出现的严重的房地产泡沫，并由于房地产业对其他的产业的影响，以至于对整个国民经济的影响，使得我们提出了在当前我国面临房地产泡沫危机的形势下产业结构转型的必要性。
【关键词】房地产；产业结构；产业关联
一、我国房地产的相关产业的产业关联分析
根据产业关联普遍定义也同样适用于房地产产业和相关产业之间的关联，这种关联分为两种：第一种是后向关联，也就是说房地产产业与向本产业供给生产要素的产业的关联，房地产产业对相关产业主要是以需求拉动作用为主；第二种是前向关联，是指房地产产业和需求本产业产品或者服务的关联，主要是供给推动的作用。
1.分析方法和数据来源。将投入产出分析作为基本研究方法，分别计算完全消耗系数和直接消耗系数，通过对房地产产业的后向关联，也将就是对相关产业的拉动作用的观察，来研究房地产产业的前向关联。数据主要来自于中国2002年投入产出表（123部门），例如房地产价格指数、固定资产投资价格指数、居民消费价格指数中的分类指数、消费品零售价格指数、农产品收购价格指数、CPI中交通类指数、工业品出厂价格指数等；还有部分数据来自于中国统计年鉴。
2.实证分析与结论。（1）对房地产消耗系数比较大的产业影响较大，这些产业因房地产业的拉动作用发展迅速，而在房地产市场处于萎靡时期，这些产业的发展将会由于需求的减少遭受一定程度的抑制。通过计算直接消耗系数，其中，中国房地产直接消耗系数比较大的产业是：金融保险业、建筑业、租赁和商务服务业、住宿业和餐饮业、非金属矿物制品业、房地产业、交通运输及仓储业、电气、机械及器材制造业、交通运输设备制造业、通用、专用设备制造业，其直接消耗系数分别是0.0670，0.0359，0.0320，0.0124，0.0099，0.0096，0.0076，0.0071，0.0065，0.0060。完全消耗系数比较大的产业是：金融保险业、金属冶炼及压延工业、租赁和商务服务业、建筑业、化学工业、交通运输及仓储业、批发和零售贸易业、通用，专用设备制造业住宿业和餐饮业通信设备，计算机及其他电子设备制造业其完全系数分别为0.0828，0.0436，0.0401，0.0396，0.0342，0.0256，
0.0229，0.0219，0.0201，0.01920。从房地产的直接消耗系数来看，金融保险业对房地产业产值的增加所起的直接带动作用最大，其次是建筑业，再次是租赁和商务服务业。房地产每百元产值中，需要直接消耗金融保险业6.7元，这说明房地产业极大的依赖于金融业，金融业的当前状况发展形势将直接影响房地产房地产的当前状况和未来走势。
（2）房地产分配系数可以定量考察国民经济各个产业对房地产业的依赖程度，同时分析研究房地产业对国民经济各产业供给推动能力。通过计算直接分配系数，得出中国房地产直接分配系数比较大的产业是：公共管理和社会组织、批发和零售贸易业、金融保险业、其他社会服务业、房地产业、石油加工，炼焦及核燃料加工业、信息传输、计算机服务和软件业、租赁和商务服务业、住宿业和餐饮业、化学工业，其直接分配系数分别为0.1002，0.0450，0.0418，0.0167，0.0096，0.0072，0.0071，0.0070，0.0069，0.0048。通过计算完全分配系数，得出中国房地产完全分配系数比较大的产业是：公共管理和社会组织、批发和零售贸易业、金融保险业、建筑业、化学工业、通信设备， 计算机及其他电子设备制造业、其他社会服务业、交通运输及仓储业、农业、通用，专用设备制造业其完全分配系数分别为0.1103，90.0646，0.0493，0.0359，0.03090，0.0228，0.0226，0.0195，0.0184，0.0174。从直接分配系数来看公共管理和社会组织在房地产每百元产值要占用10元，是非常高的，说明我国房地产市场需求结构不合理，从得出的房地产完全分配系数来看，公共管理和社会组织、批发和零售贸易业、金融保险业、建筑业以及化学工业等与我国房地产业前向关联程度较强。
二、我国房地产与相关产业影响
从以上数据可知房地产产业对以下产业起到拉动需求的效果，即金融保险业、化学工业、租赁和商务服务业、建筑业、金属冶炼及压延工业、交通运输及仓储业。房地产业对如下产业主要产生供给推动作用，即社会组织和批发和零售贸易业、公共管理、建筑业以及化学工业、金融保险业等。通知，总的研究显示，与房地产产业相关的产业有60个之多，正因为房地产所关联的产业众多，房地产业的波动通常会对众多相关产业产生较大影响，甚至会影响宏观经济的稳定协调发展。在当前我国房地产长期过热后在房价调控政策下出现的房价增长速度放慢甚至房价下降以及长期的结构性问题，我国的房地产泡沫有破灭的危机。而房地产泡沫一旦破灭，将会对其之前分析过的相关产业产生严重的甚至致命性的打击，并由此严重打击我国整个宏观经济。我们的邻国日本就曾在上世纪80至90年代出现过严重的房地产泡沫，并最终破裂，严重打击了日本经济。现在，以日本为例，浅析房地产泡沫破裂的危害性及严重性。
三、日本房地产泡沫形成及破灭过程并对我国的重要借鉴
20世纪末期，日本发生房地产泡沫。二战后，由于受到美国“马歇尔计划”实施的的经济援助，日本在战后至70年代末一直处于高速经济发展。但伴随着其经济体迅速发展壮大，房地产泡沫也愈来愈大，已成为一颗日本经济的定时炸弹。根据日本国土厅公布的调查统计数据显示，1985年东京的商业用地价格指数为120.1（以1980年为基期100），到了1988年，迅速涨到了334.2，短短三年就暴涨了2倍多。其中较严重的东京中央区的地段价格更是涨了3倍。1990年，日本东京的土地总价格也可以和全美国总土地价格相持平，1992年房地产泡沫破裂，日本房价、地价接连下降13年，2007年日本房价大约和1979年的水平相当；2009年商业用地价格更是达到自1974年开始汇集数据以来的最低标准。可以看出，从20世纪 90年代初，泡沫终于开始崩溃，由于股价和房价大幅下跌的影响对实体经济带来了沉重性打击，对日本的政治、经济、社会造成了巨大影响和破坏，从这以后日本进入了20多年的萧条期，到现在也没有从萧条中走出来。其中导致日本房地产泡沫形成的一个重要原因就是泡沫形成在于日本的产业结构失衡，经济结构扭曲。 1988年在日元升值之后，日本曾经的主要经济增长方式出口导向型增长方式被迫需要改变，日元的相对价值逐渐升高，直接影响了日本的出口量和国际竞争力，同时企业获利将减少，投资量也下降。为了有效地解决货币升值带来的压力，日本政府采取刺激内需的方式进行改革。1986 年和1987年的“前川报告”正式确立了扩大内需的基本方针政策：扩大政府的公共投资，扩建公共工程；调整产业与产业之间的结构，增加企业的设备投资，加快对外的直接投资；改变居民消费结构和方式，最大限度的减少储蓄金额。在新的经济形势下，大部分的日本企业放弃投资机器设备，转向大规模的购买土地等这类不动产，使得土地价格飙升。投资者认为日本人多地少，因此土地的需求不会减少，地价就不会下降，只要买进土地就会获利，从而形成了房产价格会持续上涨的强烈预期。受这种预期驱使，企业大规模投资房地产，恰好政府看到了房地产这一新增长点，放宽土地政策鼓励企业开放房地产，同时日本金融机构纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，各金融机构由于对利益的追逐，无限制地为房地产行业提供信贷，无形中助长了房地产泡沫的形成。
可见这是对我国极其具有借鉴意义的，因为这一点与我国目前存在的产业结构非常类似：我国正处于城市化加速过程，城市化水平的增长率达到每年1%～2%，在城市化进程中较大数目的土地会被应用于城市化的建设，这势必对地价和房价造成巨大影响。同时公众出于对土地价格的刚性的预期：由于土地的非可再生性质导致的地价会跟随经济的持续繁荣和公众不断增加的需求而变得越来越高，并且会维持高价难以下降。另外，由于房地产商与政府有着密切的往来关系，政府与房地产商及银行都有合作，大量资产投入房地产市场，暗箱操作和政治寻租发生的可能性较高。从而无法实现土地的优化配置抑制经济发展甚至带来经济的畸形发展。此外，由于土地转让可以给地方政府带来相当多的财政收入，并且由于我国对地方政府官员的政绩考核制度与当地财政收密切相关，因此地方政府也在不同程度上推动房地产的发展。
当前我国在房地产热的形势下，带动了各种相关产业的发展以及另一些其他产业为房地产的发展服务而发展。各种相关联的产业例如金融业、建筑业、金属冶炼及压延工业、化学工业、交通运输及仓储业也蓬勃发展起来。
通过以上日本房地产泡沫破裂的分析，发现我国目前这一产业结构形态是极其危险的。
四、总结
通过以上分析研究，发现房地产通过产业关联的关联效应，把房地产热带给了各相关产业，然而通过以日本为鉴，在当前我国房地产泡沫日益膨胀并有破灭的危险下，这些相关产业也面临危机，一旦破裂，整个国民经济体系将会受到沉重打击，因此我国当前有必要加紧产业结构转型，这一必要性也日益显现。
参 考 文 献
[1]刘起运，陈璋，苏汝劼.投入产出分析[M].北京：中国人民大学出版社，2006
[2]刘水杏.房地产业关联特性研究及带动效应研究[M].北京：中国人民大学.2006
[3]王国军，刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究[J].经济研究.2004（8）：38～47
[4]张鹏.日本房地产泡沫对我国宏观调控的启示[J].中国经贸导刊.2010（5）：13～14
[5]郭荣欣，李金凤.日本房地产泡沫与中国房地产现状分析[J].经济研究导刊.2011（16）：139～140
【关键词】房地产；产业结构；产业关联
一、我国房地产的相关产业的产业关联分析
根据产业关联普遍定义也同样适用于房地产产业和相关产业之间的关联，这种关联分为两种：第一种是后向关联，也就是说房地产产业与向本产业供给生产要素的产业的关联，房地产产业对相关产业主要是以需求拉动作用为主；第二种是前向关联，是指房地产产业和需求本产业产品或者服务的关联，主要是供给推动的作用。
1.分析方法和数据来源。将投入产出分析作为基本研究方法，分别计算完全消耗系数和直接消耗系数，通过对房地产产业的后向关联，也将就是对相关产业的拉动作用的观察，来研究房地产产业的前向关联。数据主要来自于中国2002年投入产出表（123部门），例如房地产价格指数、固定资产投资价格指数、居民消费价格指数中的分类指数、消费品零售价格指数、农产品收购价格指数、CPI中交通类指数、工业品出厂价格指数等；还有部分数据来自于中国统计年鉴。
2.实证分析与结论。（1）对房地产消耗系数比较大的产业影响较大，这些产业因房地产业的拉动作用发展迅速，而在房地产市场处于萎靡时期，这些产业的发展将会由于需求的减少遭受一定程度的抑制。通过计算直接消耗系数，其中，中国房地产直接消耗系数比较大的产业是：金融保险业、建筑业、租赁和商务服务业、住宿业和餐饮业、非金属矿物制品业、房地产业、交通运输及仓储业、电气、机械及器材制造业、交通运输设备制造业、通用、专用设备制造业，其直接消耗系数分别是0.0670，0.0359，0.0320，0.0124，0.0099，0.0096，0.0076，0.0071，0.0065，0.0060。完全消耗系数比较大的产业是：金融保险业、金属冶炼及压延工业、租赁和商务服务业、建筑业、化学工业、交通运输及仓储业、批发和零售贸易业、通用，专用设备制造业住宿业和餐饮业通信设备，计算机及其他电子设备制造业其完全系数分别为0.0828，0.0436，0.0401，0.0396，0.0342，0.0256，
0.0229，0.0219，0.0201，0.01920。从房地产的直接消耗系数来看，金融保险业对房地产业产值的增加所起的直接带动作用最大，其次是建筑业，再次是租赁和商务服务业。房地产每百元产值中，需要直接消耗金融保险业6.7元，这说明房地产业极大的依赖于金融业，金融业的当前状况发展形势将直接影响房地产房地产的当前状况和未来走势。
（2）房地产分配系数可以定量考察国民经济各个产业对房地产业的依赖程度，同时分析研究房地产业对国民经济各产业供给推动能力。通过计算直接分配系数，得出中国房地产直接分配系数比较大的产业是：公共管理和社会组织、批发和零售贸易业、金融保险业、其他社会服务业、房地产业、石油加工，炼焦及核燃料加工业、信息传输、计算机服务和软件业、租赁和商务服务业、住宿业和餐饮业、化学工业，其直接分配系数分别为0.1002，0.0450，0.0418，0.0167，0.0096，0.0072，0.0071，0.0070，0.0069，0.0048。通过计算完全分配系数，得出中国房地产完全分配系数比较大的产业是：公共管理和社会组织、批发和零售贸易业、金融保险业、建筑业、化学工业、通信设备， 计算机及其他电子设备制造业、其他社会服务业、交通运输及仓储业、农业、通用，专用设备制造业其完全分配系数分别为0.1103，90.0646，0.0493，0.0359，0.03090，0.0228，0.0226，0.0195，0.0184，0.0174。从直接分配系数来看公共管理和社会组织在房地产每百元产值要占用10元，是非常高的，说明我国房地产市场需求结构不合理，从得出的房地产完全分配系数来看，公共管理和社会组织、批发和零售贸易业、金融保险业、建筑业以及化学工业等与我国房地产业前向关联程度较强。
二、我国房地产与相关产业影响
从以上数据可知房地产产业对以下产业起到拉动需求的效果，即金融保险业、化学工业、租赁和商务服务业、建筑业、金属冶炼及压延工业、交通运输及仓储业。房地产业对如下产业主要产生供给推动作用，即社会组织和批发和零售贸易业、公共管理、建筑业以及化学工业、金融保险业等。通知，总的研究显示，与房地产产业相关的产业有60个之多，正因为房地产所关联的产业众多，房地产业的波动通常会对众多相关产业产生较大影响，甚至会影响宏观经济的稳定协调发展。在当前我国房地产长期过热后在房价调控政策下出现的房价增长速度放慢甚至房价下降以及长期的结构性问题，我国的房地产泡沫有破灭的危机。而房地产泡沫一旦破灭，将会对其之前分析过的相关产业产生严重的甚至致命性的打击，并由此严重打击我国整个宏观经济。我们的邻国日本就曾在上世纪80至90年代出现过严重的房地产泡沫，并最终破裂，严重打击了日本经济。现在，以日本为例，浅析房地产泡沫破裂的危害性及严重性。
三、日本房地产泡沫形成及破灭过程并对我国的重要借鉴
20世纪末期，日本发生房地产泡沫。二战后，由于受到美国“马歇尔计划”实施的的经济援助，日本在战后至70年代末一直处于高速经济发展。但伴随着其经济体迅速发展壮大，房地产泡沫也愈来愈大，已成为一颗日本经济的定时炸弹。根据日本国土厅公布的调查统计数据显示，1985年东京的商业用地价格指数为120.1（以1980年为基期100），到了1988年，迅速涨到了334.2，短短三年就暴涨了2倍多。其中较严重的东京中央区的地段价格更是涨了3倍。1990年，日本东京的土地总价格也可以和全美国总土地价格相持平，1992年房地产泡沫破裂，日本房价、地价接连下降13年，2007年日本房价大约和1979年的水平相当；2009年商业用地价格更是达到自1974年开始汇集数据以来的最低标准。可以看出，从20世纪 90年代初，泡沫终于开始崩溃，由于股价和房价大幅下跌的影响对实体经济带来了沉重性打击，对日本的政治、经济、社会造成了巨大影响和破坏，从这以后日本进入了20多年的萧条期，到现在也没有从萧条中走出来。其中导致日本房地产泡沫形成的一个重要原因就是泡沫形成在于日本的产业结构失衡，经济结构扭曲。 1988年在日元升值之后，日本曾经的主要经济增长方式出口导向型增长方式被迫需要改变，日元的相对价值逐渐升高，直接影响了日本的出口量和国际竞争力，同时企业获利将减少，投资量也下降。为了有效地解决货币升值带来的压力，日本政府采取刺激内需的方式进行改革。1986 年和1987年的“前川报告”正式确立了扩大内需的基本方针政策：扩大政府的公共投资，扩建公共工程；调整产业与产业之间的结构，增加企业的设备投资，加快对外的直接投资；改变居民消费结构和方式，最大限度的减少储蓄金额。在新的经济形势下，大部分的日本企业放弃投资机器设备，转向大规模的购买土地等这类不动产，使得土地价格飙升。投资者认为日本人多地少，因此土地的需求不会减少，地价就不会下降，只要买进土地就会获利，从而形成了房产价格会持续上涨的强烈预期。受这种预期驱使，企业大规模投资房地产，恰好政府看到了房地产这一新增长点，放宽土地政策鼓励企业开放房地产，同时日本金融机构纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，各金融机构由于对利益的追逐，无限制地为房地产行业提供信贷，无形中助长了房地产泡沫的形成。
可见这是对我国极其具有借鉴意义的，因为这一点与我国目前存在的产业结构非常类似：我国正处于城市化加速过程，城市化水平的增长率达到每年1%～2%，在城市化进程中较大数目的土地会被应用于城市化的建设，这势必对地价和房价造成巨大影响。同时公众出于对土地价格的刚性的预期：由于土地的非可再生性质导致的地价会跟随经济的持续繁荣和公众不断增加的需求而变得越来越高，并且会维持高价难以下降。另外，由于房地产商与政府有着密切的往来关系，政府与房地产商及银行都有合作，大量资产投入房地产市场，暗箱操作和政治寻租发生的可能性较高。从而无法实现土地的优化配置抑制经济发展甚至带来经济的畸形发展。此外，由于土地转让可以给地方政府带来相当多的财政收入，并且由于我国对地方政府官员的政绩考核制度与当地财政收密切相关，因此地方政府也在不同程度上推动房地产的发展。
当前我国在房地产热的形势下，带动了各种相关产业的发展以及另一些其他产业为房地产的发展服务而发展。各种相关联的产业例如金融业、建筑业、金属冶炼及压延工业、化学工业、交通运输及仓储业也蓬勃发展起来。
通过以上日本房地产泡沫破裂的分析，发现我国目前这一产业结构形态是极其危险的。
四、总结
通过以上分析研究，发现房地产通过产业关联的关联效应，把房地产热带给了各相关产业，然而通过以日本为鉴，在当前我国房地产泡沫日益膨胀并有破灭的危险下，这些相关产业也面临危机，一旦破裂，整个国民经济体系将会受到沉重打击，因此我国当前有必要加紧产业结构转型，这一必要性也日益显现。
参 考 文 献
[1]刘起运，陈璋，苏汝劼.投入产出分析[M].北京：中国人民大学出版社，2006
[2]刘水杏.房地产业关联特性研究及带动效应研究[M].北京：中国人民大学.2006
[3]王国军，刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究[J].经济研究.2004（8）：38～47
[4]张鹏.日本房地产泡沫对我国宏观调控的启示[J].中国经贸导刊.2010（5）：13～14
[5]郭荣欣，李金凤.日本房地产泡沫与中国房地产现状分析[J].经济研究导刊.2011（16）：139～140