目前，住房问题是全国最为关注的话题，政府积极探索新型的住房保障模式以满足城市夹心层的住房困难，公共租赁住房正是在此背景下应运而生。公共租赁住房作为完善中国保障性住房制度的一种创新型实践，其主要研究集中在宏观的政策研究，而缺乏系统性的、具体的研究。在当前加快保障性住房建设的大背景下，如何解决公共租赁住房在运行各个环节中所遇到的问题，并建立科学合理的公共租赁住房运行模式显得尤为重要。本文首先从国内外关于公共租赁住房各个环节的研究现状出发，介绍了公共租赁住房的相关概念和特征，提出公共租赁住房运行模式的概念，并对论文应用的基础理论及方法进行综述。其次，分析了具有代表性城市公共租赁住房运行的现状和运行过程中出现的各种问题。针对这些问题，结合整个建设和管理流程，将公共租赁住房运行模式从微观层面分为房源筹集机制、融资机制、准入分配机制和运营管理机制四个方面来研究。如在房源筹集机制中介绍了各种房源的筹集方式，通过分析西安市人均住房面积和城镇新增就业人口等相关数据，应用灰色系统理论预测“十二五”期间公共租赁住房的需求量；在融资机制中提出了新型融资模式，针对BT+REITS融资模型进行了经济评估；在准入分配机制中介绍了整个准入流程，对准入线的计算和轮候排序提出新的解决办法；在运营管理机制中论文将其分为租金管理、物业管理、退出管理和监督管理四个板块并分别进行研究。论文最后，关于完善我国公共租赁住房政策提出了建议。论文通过对整个运行模式的研究分析，得出了“十二五”期间公共租赁住房需求量，重新确定了准入线，建立了轮候排序模型，提出租金定价的构想，为解决公共租赁住房运行中出现的主要问题提供了新的视野。同时本文在我国关于公共租赁住房相关问题方面有着一定的理论参考价值和实践指导意义。