目前,我国经济发展正面临“增速骤降”、“结构性变化”和“政策消化期”三重叠加的状态,伴随着经济改革及转型进程的日益推进,经济运行中的不确定性使我国商业银行不良资产的规模持续上升,不良资产率高企这一局面仍将延续。对商业银行而言,不良资产是影响其改革和发展的关键因素之一,如何有效处置不良贷款成为银行亟待解决的重要问题。近年来,我国个人住房贷款的规模持续增长,个人住房抵押贷款业务逐步发展成为各商业银行的主要业务之一。然而,经济下行及房地产市场的不稳定引发的信用风险、利率风险,使个人住房抵押贷款业务的风险也在逐步加剧。因此,如何控制好个人住房贷款风险是现阶段商业银行面临的重要命题。上世纪末美国为解决储蓄贷款系统的不良资产开创了个人住房抵押不良贷款支持证券(NPAS)先河,为银行如何解决个人住房抵押不良贷款提供了新的思路。本文研究的案例—“建鑫二期”不良资产支持证券,是我国首单以个人住房抵押不良贷款为基础资产的产品,通过对该不良个人住房抵押贷款资产证券化的深入研究,可以为以资产证券化的方式处理零售类不良个人住房抵押贷款、提升该业务资产状况提供更多的经验参考。文章基于银行、特殊目的主体及投资者三方运行约束条件的视角来探索不良资产证券化产品的内核。通过三方约束条件的分析,采用文献研究及数理统计等方法对“建鑫二期”不良资产支持证券(NPAS)这一案例进行深入剖析,得出如下结论:(1)发行不良资产支持证券无法在短期内显著提高发起机构的监管指标及市场价值,该点影响了发起机构的积极性;(2)通过SPV机构其回收现金与支付现金的利率差来作为约束条件的研究方法,文章认为“建鑫二期”的SPV机构建信信托是具有一定收益的;(3)不良资产支持证券属于风险收益中性产品,其优先级投资回报与其他固定收益产品趋同,而劣后级由于定价困难的原因很难判断其收益水平,要得到投资者的认可和了解,还需更多时间;(4)充当SPV角色的信托公司、券商资管及基金子公司的发行动因是全面市场化方式推广该产品的关键。通过对案例的分析,获得以下启示:(1)不良资产支持证券通常属于政策性金融产品,无论投资者还是发起方的收益水平现阶段都还不高,因此良好的发展离不开政府的大力推动;(2)要坚持产品风险自留机制,更有助于激励相关机构尽职,健全市场;(3)要积极激活二级市场流动性,适度降低投资门槛,培养投资者群体;(4)强化投资保护措施,完善投资机制。