住宅作为一种产品，具有明显的异质性，即产品之间在构成效用的各个特征之间有明显差异。国外经常采用特征价格模型(hedonic price model)估计住宅特征的隐含价格，揭示购房者的消费偏好，从而对城市住宅市场进行分析。早在20世纪60年代，特征价格理论在国外广泛应用于房地产领域，学者们通过对住宅购买者在区位条件、建筑结构、邻里环境等方面的偏好进行调查，实证研究住宅特征和住宅价格之间的数量关系。目前，国内学者对住宅价格的研究集中在定性方面，基于住宅特征的实证研究很少，而以住宅二级市场为研究对象的住宅价格实证研究更少。国内一些房地产市场发育程度较高的地区，诸如广州，住宅一级市场与二级市场均相当活跃，具备实证研究的条件。笔者试图解决的问题是，以广州市住宅二级市场为研究对象，构建二手住宅特征价格模型用以研究城市住宅二级市场。文章第一部分交待了研究背景与研究缘由，介绍了研究思路、内容及意义。第二部分，较为系统的总结了国内外特征价格理论与模型研究动态。第三部分，构建了二手住宅这一特定市场的特征价格模型，详细论述了研究数据的选取与量化。第四部分，通过构建的模型对广州市住宅二级市场作了实证研究，从整体市场、细分市场、发育度市场三个方面对实证结果作了详细分析。第五部分，为结论与展望，结论体现在如下几个方面：第一，在二手房价格指数与基准地价的基础上，对广州市住宅二级市场作了区域划定，共划分为56个片区；第二，在行政区的基础上，根据房地产市场发育度对广州市住宅市场进行了划分，共划分为四个类型区：以东山、荔湾和越秀组成的发展稳定区；天河和海珠构成强劲区；番禺和白云为活跃区；黄埔、芳村和花都为弹性区；第三，采用对数形式作为模型的函数形式，测算出各类细分市场的特征价格模型，并求取了在各类细分市场下每个特征变量的特征价格。随着我国住宅市场的深化，我国城市住宅价格问题已经成为房地产实务界和学术界关注的焦点，房价问题无疑是当今社会最敏感的问题之一。本研究具有一定的学术意义与实践意义，其学术意义主要体现在选取与量化了二手住宅的特征变量，构建了二手住宅特征价格理论模型，并对广州市住宅二级市场作了实证研究，由此定量测算出广州市二手住宅特征的特征价格；同时，文章具有一定的实践意义，为政府制定政策、开发商决策和消费者购房等提供可借鉴和参考的分析方法和工具。