2015年2月6日在深证证券交易所，苏宁云创房地产信托投资基金（REITs）正式挂牌上市。这一REITs广受市场赞誉，被视为是苏宁云商在轻资产运作模式方面的伟大创新。本文选择就这一案例进行分析，剖析该产品是如何设计以达到各类投资人的要求从而成功发行的，产品在交易结构、退出安排等方面有哪些特别之处。本文还将笔墨重点关注于两个主要参与方苏宁云商及苏宁集团，它们在交易中各自扮演何种角色，交易对它们各自产生了哪些影响。苏宁云商是整个交易的枢纽，是原物业的持有人、门店的承租人及流动性支持提供者；苏宁集团的主要角色是提供增信，是门店备选承租人及B类证券优先收购权权利人。本文通过这些分析得出文章最重要的一个结论：苏宁云创REITs的实质是基于苏宁云商及苏宁集团信用的信用债，是苏宁云商的一种利润调节工具。本文还将分析案例中存在的问题，主要是租金定价脱离实际和发行人、评级机构对基础资产的认识及分析薄弱，以及参与方在交易安排上的难题，从而揭示当前国内REITs发展面临的困境：信息披露不充分，投资门槛较高、散户难参与，无税收优惠、双重征税，风险定价体系不完善等。