伴随着社会转型、企业转制及政府职能转变,越来越多的“单位人”成为“社区人”,社区居民服务需求日趋个性化、多元化,建设完善社区服务体系已势在必行。物业管理公司是社区服务的重要市场性力量,物业服务是社区服务的重要内容之一,物业服务的供给质量影响居民的生活水平的各个方面,但当前运行过程中,不同类型小区或多或少存在着物业缴费率低、物业服务质量差、物业矛盾多样等共性问题,亟待解决。本文主要基于社会治理理论、社会互动理论、委托代理理论视角,主要采用定性研究方法,通过对南京市X小区和Y小区的实地考察与访谈,调查了解老旧小区、商品房小区物业服务现状,揭示其可能存在的问题,分析其成因,探讨社会工作介入物业服务问题化解的可行性和可能的介入途径。研究表明:物业管理服务管理中老旧小区和商品房小区存在内部资源与外部环境的差异,老旧小区缺少物业管理经费,自治能力差,商品房小区物业矛盾冲突频繁,业主委员会与物业服务企业关系不协调,社会工作专业方法运用于物业服务管理过程中,充分发挥社会工作的沟通协调、需求调研、服务组织、价值创造、资源联络的五大功能,针对不同类型小区增能赋权,化解物业服务中出现的各种问题,促进社区物业服务水平提升,壮大物业服务队伍,改善居民生活环境与生活质量。