房地产业是我国国民经济发展的重要支柱产业,由于较高的平均利润率,也成为继电子行业之后的第二大投资行业。近年来,越来越多的国外资本涌入我国的房地产行业。外资的进入可以拓宽我国房地产业融资的渠道,带来较先进的管理经验,从长远讲,会推动我国房地产市场向更高层次发展。然而,由于我国房地产业仍然处于产业发展的初级阶段,政府对外资的宏观调控能力尚有待提高,对房地产市场的管理制度有待完善。在这种情况下,我们必须正视外资给我国房地产市场可能带来的负面影响。首先,由于资本的逐利性,外资的进入助长了房地产的炒作,推动了房价的迅速飙升。其次,根据我国《入世议定书》,除特定项目外,外资在我国可以设立独资企业进行房地产项目的开发。这样,外资企业就能凭借其强大的资金、技术和丰富的管理经验,挤压我国本土房地产企业的生存空间,本土企业的发展将会面临巨大压力。最后,外资大量进入我国房地产市场,助长了我国房地产泡沫的增长,增加了金融风险。面对这种挑战,当务之急是抓紧完善我国对房地产业的外资管理制度,提高对外资的宏观调控能力,以促进房地产市场的稳步、健康发展。房地产涉外税制、房地产外资准入制度、房地产外汇管理制度以及房地产业金融管理制度是我国对房地产市场外资宏观调控的主要手段。每一项手段在对外资管理的介入时间和管理强度各有不同。各个制度必须相互配合才能共同形成良好的房地产外资管理体系。房地产外资准入和房地产外汇管理制度在宏观上控制外资流入房地产市场的总量,是各国管理房地产市场外资的第一道安全闸门。房地产金融管理制度侧重于避免因房地产市场过度发展造成的金融风险。房地产涉外税制则是在房地产外资准入和外汇管理制度对外资流入总量进行宏观控制的基础上,对外资在房地市场的流向进行指引,在一定程度上抑制外资在我国房地产市场的投机行为。房地产涉外税制更多地是通过税收本身具有的资金引导功能,提高已流入我国房地产市场的外资利用质量。然而,我国现行的房地产涉外税制对我国房地产市场外资的引导作用十分有限,并没有很好发挥其税收调控职能,其各方面的具体制度都有待完善。本文对我国房地产涉外税制的现状与问题进行了详细的梳理,并以法律目的论和系统论为理论工具,运用理论结合实际的分析方法,考察了外国房地产涉外税制的立法经验,进而从宏观和微观两个层面提出了完善我国房地产涉外税制的若干建议。本文共3万余字,正文共分四个部分,要点如下:一、我国房地产涉外税制的现状及问题。本部分是对我国现行房地产涉外税制所作的实然性描述,是全文的立论基础。就具体而言,包括我国房地产涉外税制现状和存在的问题这两个方面的内容。本文首先从税制结构和立法目的两个角度全面介绍了我国房地产涉外税制所包含的税种、主要税收要素和主要税收法律的立法目的。这些描述的主要目的是为后文的论述提供制度背景。随后,从税收国民待遇原则和涉外税制所承担的宏观调控任务这两个方面进行讨论。指出纳税环节税负设置不合理、部分税种立法设计不合理、税收优惠政策不合理、各种宏观调控手段之间的脱节这四个具体问题是导致我国房地产涉外税制宏观调控功能失灵的主要原因。二、房地产涉外税制学理研究。本部分主要通过对房地产涉外税制的学理分析,对房地产涉外税制的应然性论述,为完善我国房地产涉外税制寻找必要的理论基础。本部分从两个方面展开:首先以法律目的论为理论背景,结合房地产业的产业政策、吸引外资政策及税收法律的特点,明确提出房地产涉外税收法律应当实现三个基本的法律目的:一是吸引外商直接投资,抑制房地产投机;二是引导资金合理流向,促进房地产产业发展;三是减少税收优惠,增加财政收入。从法律社会学的视角,本文提出,房地产涉外税收法律是通过对房地产运行阶段不同种类房地产的税种税负做出轻重不同的设计,来影响投资者的投资动机,进而影响投资者的投资行为来实现上述三个法律目的,发挥其法律调控功能的。在这一部分,本文还提出对房地产涉外税制法律目的、税制结构的选择和相关配套制度的完善是影响我国房地产涉外税收法律效果实现的主要因素,并从系统论的角度,指出完善相关房地产外资管理制度有利于实现我国房地产涉外税制的法律目的、更好地发挥税收法律的调控功能。三、外国(地区)房地产涉外税收实践。本部分从三个角度考察了外国(地区)的房地产涉外税收的立法实践,旨在为我国房地产涉外税制的完善提供横向的经验借鉴。本部分首先考察了外国(地区)房地产涉外税制的立法类型,发现很多房地产市场相对成熟的国家均放弃了内外差别的税收立法类型,而采用内外无差别的作法,并通过建立完善的房地产外资管理制度,来限制外商投机资本流入本国的房地产市场。接着作者在这一部分,从中微观这两个层面上分析了外国(地区)房地产涉外税制的结构特点,并重点介绍了三种具体税种。四、我国房地产涉外税制的完善。在前文学理研究的基础上,作者首先提出我国房地产涉外税制完善的四个宏观目标。一是建立内外无差别的房地产涉外税制。二是确立科学的法律目的来指引房地产涉外税制立法。三是优化房地产涉外税制结构。四是完善房地产涉外税收优惠政策。然后,在我国房地产涉外税制完善的这四个目标的指引下,结合外国(地区)房地产涉外税收立法经验,对我国房地产涉外税制具体税种的完善提出建议,并对完善我国房地产税收相关制度及外资管理制度提出了若干建议。