司法是维护社会公平正义的最后一道防线,执行是坚守防线的最后一环。民事执行拍卖是指具有强制执行权的组织对债务相对人的财产进行控制并变现,旨在实现生效法律文书所确定债权人的债权为目的的一种手段方式,是民事执行中不可或缺的重要一步。近年来最高院不断加大对执行的重视程度,各地法院对涉案财产处置力度也在逐年增强。在民事执行程序中,强制拍卖是一种非常普遍、不可或缺的强制执行措施,它与买卖合同法律关系相较有着一定的差别,特别是在交易的主体、行为原则、交易的程序和方式等很多方面均有较大差异。民法实体法中关于合同法律关系的规制,在调整、指导强制拍卖方面的作用微乎其微。因此,多数国家在强制执行法律规定中都有关于强制拍卖程序的详细规定。但目前,我国有关于民事执行程序的指导规定和参考意见存在的形式仅限于民事诉讼法和各司法解释,并没有完整统一的执行法典,并且由于理论与实践的界限明显,实务界虽有实践经验但无暇顾及研究各个部门法,对于法条的理解大多浅尝辄止,停留在表面。理论界对于实务界缺乏实践感知,也导致了有些条文晦涩难懂,指向性不明,操作性不强。写作本文,就是通过几个具有典型意义的案例进行分析,在梳理我国及其他国家对于拍卖交付的有关规定的基础上,评析对于执行中拍卖房屋后标的物采用何种交付方式更符合实际,更具有理论基础以及实践可能性。并对于在执行程序中的立法问题提出意见。本文第一章以几个典型案例作为抛砖引玉,引出文章讨论的主题,即民事执行中拍卖房屋后的交付究竟应当如何启动,由谁交付,向谁交付,如何交付以及从三个方面分析民事执行程序中交付难的原因。第二章将从执行程序的性质入手,通过对当前学术界对执行性质的评析,分析我国执行程序的性质,笔者得出我国的执行程序采用“公法说”更为合理的结论,并为后文中分析交付程序的各项重要论断提出理论基础。第三章将通过对执行程序中交付义务、查封方式、交付程序三个方面进行分析。笔者认为,一律的“死封”、“腾清”并不完全合理,在被执行人占有房屋情形下,如法院拍卖最终应当对买受人承担返还房屋的交付义务,在第三人合法占有时买受人应当遵循“买卖不破租赁”的原则,继续接受由第三人合法占有的状态,到期后如未履行返还义务买受人可以通过排除妨害的诉讼,请求法院腾退房屋。而在第三人非法占有的情况下,第三人应当采用其他途径比如向法院提出第三人执行异议以及执行异议之诉的方式确定房屋所有权,买受人也可以在此诉讼中获得对房屋的具有排他性的实体权利,从而请求法院腾退房屋。最后一章根据对我国现有拍卖程序的理解,从拍卖前的调查环节、拍卖立法、交付程序以及保障机制等方面提出建议,以待进一步完善执行程序。