预告登记制度在我国起步较晚,但是在一些大陆法系国家和地区是比较成熟的物权制度。我国《物权法》第20条规定的预告登记制度在很多方面都有一定的局限性,导致其作用也无法完全发挥出来。因此,在我国建立完备的预告登记制度,还需要结合我国目前经济社会发展的实际情况,对相关国家及地区有关该制度的法律规定进行更深层次的研究。本篇论文对预告登记制度进行研究探讨,以期完善我国的《物权法》和不动产登记制度,全文除了引言和结论以外,包括四个部分:
　　 第一部分是不动产预告登记制度的内涵。这一部分首先对预告登记进行历史考察,然后综合分析其他国家和地区关于预告登记的立法例,并归纳出其涵义以及特征。预告登记是一种提前登记,其对象是物权化的特殊债权,其实质是保障不动产物权变动将来能够顺利进行本登记。其具有担保性、从属性、优先性、临时性等特征。通过预告登记与本登记、异议登记、让与禁止的对比,进一步明确其涵义。
　　 第二部分是预告登记保全的请求权。本部分通过对国内外民法学理界关于预告登记保全的请求权的性质观点的讨论,指出预告登记保全的请求权是物权化的特殊债权。通过对国内外立法的比较分析,得出预告登记保全的请求权的范围。
　　 第三部分是不动产预告登记的变动及效力。成立预告登记需要具备实质要件和程序要件,其实质要件是必须要有可保全的以不动产物权变动为内容的债权请求权存在,程序要件是必须要有登记义务人同意或法院发布的假处分指令。原则上,预告登记应随债权的让与而移转。预告登记消灭的原因主要包括登记原因的消灭、权利人放弃或者届时不行使权利、不动产物权人享有排除性抗辩权而涂销预告登记三种。预告登记的效力在整个预告登记制度体系中处于核心地位。
　　 第四部分是我国不动产预告登记制度的立法现状及完善。最初在我国出现的商品房预售登记制度并非预告登记,两者存在质的区别,预售登记是强制登记,具有浓厚的行政主义色彩,是国家对不动产交易的管理方式,而预告登记则是自愿登记,是物权法赋予交易双方的权利。我国一些地方立法在2007年《物权法》出台以前就已经开始对预告登记制度做了有益的尝试。《物权法》中确立的预告登记制度虽然存在闪光点,但是仍有很多不足,现行法律应该从制度方面予以完善。