当前我国房地产的市场的典型现象是房价持续上涨，政府也在不断加大调控力度，居民普遍感到住房的压力。 批租制作为我国商品房开发领域土地使用权交易的唯一制度，也逐渐暴露出不利的一面。自2003年起，房价数年来持续上涨以及近几年来政府对房地产市场宏观调控的乏力都与这种交易制度有很大的关系。商品住宅本身既有使用价值又有投资价值。从市场经济的角度分析，批租制下的推行的开发模式到目前为止是完全侧重于投资导向的，而居民更关心的住宅问题是消费导向的，重视住宅的使用价值。这种错位是批租制制度本身的问题，所以本文尝试跳出批租制的开发模式来考虑房价和住房问题。 本文讨论的年租制开发模式是以消费为导向，强调住宅使用价值的开发模式。其产品定位于普通商品住宅，用以满足当前日益增多的短期租赁需求。年租制的基本特点是将原来批租制下一次性缴纳的土地出让金分期逐年缴纳，这样最直接的作用就是减轻了企业开发资金的投入，减少了开发成本，可以降低房屋租赁价格，减少居民短期租赁住房消费支出。年租制通过对房屋租赁市场价格的调整来影响商品房市场交易价格，减少投资性或投机性购房行为，起到稳定房价的好处。 本文讨论了房价与地价的关系；详细分析了批租制下房价上涨的主要原因和居民购房行为的获利动机；分析了批租制下住宅费用和价格传递过程，揭示了在短期住宅价格上涨的过程；对批租制不足处批判的同时也对批租制极大的肯定，指出了批租制的合理之处。在有关学者对年租制的研究基础上，本文提出了新的年租制下的开发模式；着重讨论了土地年租金的确定和计算方法；讨论了年租制模式下土地使用权的年限和权能问题；列举了年租制在大城市短期房屋租赁、经济适用房和“小产权”房三种领域；在最后对年租制和批租制做了详细的比较，建立了在同等条件下年租制与批租制下居民支付房屋租金的比较模型。 相信引进年租制模式可以对当前的批租制市场模式起到互补和替代作用，对于当前的住房价格宏观调控来说是一种好的思路。