始于住房抵押贷款操作的资产证券化,是上世纪70年代以来世界资本市场最具活力的金融创新。在近四十年的发展历程中,资产证券化增强资产流动性、改善资产负债比例、拓展新业务收入来源、多样化资产组合的良好效果使其备受商业银行青睐。但是就在住房抵押贷款证券化在美国发展日趋成熟时,次级债危机爆发了,并且愈演愈烈,其波及范围之广,影响程度之深远,堪称“百年一遇”的金融危机,引发了全球金融海啸。虽然住房抵押贷款证券化分散了放贷机构的风险,但是风险并没有消失,而是转移到了金融市场,转移到了购买以住房抵押贷款为基础资产的各类证券的投资者身上。此次发生的次级债危机验证了一点,如同多数金融衍生产品一样,作为一种重要的金融创新工具,住房抵押贷款证券化也是一柄“双刃剑”,用的好就会降低风险,使资本运作更有效率用,得不好则会放大风险,引发危机。我们应当看清的是次级债危机并不是住房抵押贷款证券化的必然产物,而是在监管缺失情况下贷款机构错误甚至恶意利用证券化这一金融工具的结果。造成次级债危机的根源是其基础资产次级抵押贷款内在的高信用风险。不能因为某些创新金融工具未能正确运用出现一些问题,就否定创新金融工具的作用,不敢运用。次级债危机反而从另一个方面反映了MBS的巨大作用:一方面有利于居民改善住房环境,促进房地产市场最大程度的发展;另一方面分散了房地产发展周期带来的风险。次级债的高明之处在于,它通过精巧的设计把世界各国的许多知名金融机构都拖下了水。这些金融机构不得不为美国的次级债承受巨额损失,欧洲、日本、澳大利亚等国的中央银行,不得不一次又一次地配合美国注资。如果如此大的损失,都由美国的金融机构承担,那么美国很可能面临金融体系崩溃,实体经济大幅衰退。近十几年,我国房地产市场经历了一个快速增长时期,房价和成交量屡创新高。得益于国家的住房改革,房地产市场的快速发展也带动了住房抵押贷款余额的快速增加。住房抵押贷款余额从1997年末仅为190亿元,十年后已经突破了4万亿元,占总贷款量的比例也不断上升。在我国推行资产证券化是一项银行、投资人、政府和资本市场共赢的金融创新,是加快金融体制改革、积极发展资本市场、维护金融稳定和金融安全的一项重要举措。如何应用好这一金融工具让其更好地促进我国经济健康发展具有很重要的现实意义。实施住房抵押贷款证券化,能够尽快分散聚集在我国商业银行体系内部的巨大潜在风险、改善资产负债结构、提高资金运用效率、增加投资者的投资渠道、完善房地产金融市场。因此,在我国住房抵押贷款证券化刚刚起步的今天,充分认识住房抵押贷款证券化的风险,借鉴外国已有的经验教训对于我国住房抵押贷款证券化进一步健康发展有重要的指导意义。次级债危机的发生对我国的住房抵押贷款证券化的发展提出了新的考验,在这个背景下,本文通过对次级债危机的原因分析、对住房抵押贷款证券化的收益和风险进行深入的研究和对我国的房地产金融市场存在的特殊风险的分析,提出了住房抵押贷款证券化在我国健康发展的对策建议,为我国的住房抵押贷款证券化的发展提供参考。目前我国的经济背景与美国次债危机爆发前的经济背景有相似之处:商业银行风险意识淡漠,为了赢利不惜降低借贷标准,如漠视借款人伪造收入证明、虚报收入等;一向被视为优质资产的住房抵押贷款的违约率连年上升;再加上我国房价泡沫,积聚在银行体系内部的潜在风险越来越大。但与美国最大的区别是,国内银行是唯一的风险承担者,不得不为自己买单,因为他们不具备美国那样向世界推销金融衍生品及转嫁风险的能力。正因为如此,我国应加快住房抵押贷款证券化的发展。次债危机的发生使我们有必要对住房抵押贷款证券化及一系列以其为基础资产的金融衍生品的风险收益以及传导机制进行更全面深刻地分析研究。本文也正是基于这一认识展开论述的,笔者将立足于对住房抵押贷款证券化理论的研究,在分析美国次债危机爆发的原因及我国的房地产金融市场的特殊风险的基础上提出对策建议,以避免我国发生类似次债危机的金融危机,确保我国住房抵押贷款证券化良好发展。本文共分为五章:第一章为文章的导论部分,主要介绍本文的研究背景和研究意义,以及住房抵押贷款证券化在国内外的发展现状和研究成果,并简要介绍了本文的写作思路和篇章结构。第二章为本文的深入研究提供必要的知识铺垫,主要介绍住房抵押贷款证券化的含义、住房抵押贷款证券化市场的主要参与主体、基本流程以及核心原理。住房抵押贷款证券化,即商业银行等贷款机构将住房抵押贷款资产汇集重组成新的抵押品组合,出售给特设机构(SPV),由特设机构创立一种以该基础资产产生的现金流为支持的一种金融工具或权利凭证,并在资本市场上出售变现的一种结构性融资手段。住房抵押贷款证券化的主要参与者有发起人、发行人(SPV)、服务机构、受托人、信用增级机构、资信评级机构、投资银行、投资者等。但在实务操作过程中,同一主体在不影响系统功能的前提下往往同时兼任几个主体职能。其基本流程包括(1)确定住房抵押贷款证券化目标,组建资产池。(2)创立特设机构(SPV),出售资产。(3)信用增级。(4)信用评级,安排证券销售。(5)获取证券销售收入,向资产出售者支付购买资金。(6)资产管理与回收资产收益。(7)清偿证券。住房抵押贷款证券化有一个核心原理、三大基本机制。核心原理是“基础资产的现金流分析”,三个基本机制为“资产重组机制”、“风险隔离机制”、“信用增级机制”。第三章住房抵押贷款证券化在我国的发展现状,首先简述了我国首支住房抵押贷款证券化产品“建元2005-1”,然后分析了我国住房抵押贷款证券化发展中存在的问题及原因。我国住房抵押贷款证券化发展中存在的问题有:信用增级手段单一;发展缓慢、总额小;投资者范围小,风险未分散到金融体系外等问题。造成这些问题的原因有:政府主导作用的缺失,信用评级、信用增级机构发展滞后;商业银行动力不足;一级市场中贷款提前偿付违约行为严重;法律制度保障体系不尽完善。第四章从次级债危机角度分析住房抵押贷款证券化的风险和收益,首先详细分析了次级债危机爆发的原因,以及危机扩散的原因。造成次级债危机波及全球的原因有:基础资产现金流的恶化;信用评级中的问题;金融衍生品的高杠杆效应;实体经济传递和心里预期效应。然后从次级债危机角度分析了住房抵押贷款证券化的风险和收益。第五章住房抵押贷款证券化在我国的发展前景,在本文第三、四章讨论的基础上,分析了我国房地产金融市场上的特殊问题,提出我国健康快速发展住房抵押贷款证券化的对策。我国与次债危机爆发前的美国有着相似的经济背景;我国房地产金融市场具有特殊风险:房地产业实行预售制度,滋生风险;商业银行面临来自开发商和购房者的双重风险。房地产业、银行业对整个经济的影响重大,为防范我国房地产金融市场风险,应加快发展住房抵押贷款证券化。其措施有:提高个人房贷资产质量,加强个人住房信贷监管;合理利用衍生品和证券化分散风险;改革完善我国资产评估机构;完备立法,硬性约束必不可少;加强银行的内部控制,建立完备的信用风险度量和管理制度。