中介活动是为了促成买卖双方交易而为委托人提供交易信息的媒介行为。近年来，房地产市场发展方兴未艾，房屋中介机构对于促进和鼓励房地产交易起到了重要作用。由于《合同法》以及《房屋中介服务管理办法》对于买卖中介中的法律规则规定简略粗糙，使得中介关系中的当事人的权利义务关系不甚明晰。现实生活中，有的委托人为了规避佣金给付义务，在中介机构提供了交易信息后，故意制造居间失败的假象，进而绕开中介机构并利用其提供的交易信息直接与第三人订立房屋买卖合同，行业内部俗称为“跳单”行为。“跳单”行为在一定程度上损害了中介机构的利益，极易引发民事纠纷。尽管最高人民法院以“指导案例”的形式确定了特定情形下“跳单”行为的裁判规则，但“跳单”的存在基础——房屋中介合同法律性质、“跳单”行为的法律性质及构成要件、禁止“跳单”条款的效力及其对中介人赔偿请求权的影响、被“跳单”的中介机构赔偿请求权的发生时点等问题在司法实践中仍亟待明确。基于此，本文以从房屋买卖中的“跳单”现象切入，通过详尽分析前述问题，从而合理分配房屋中介合同当事人的权利义务关系，有效规制“跳单”现行提供合理建议。具体可以分为以下几个部分：　　第一部分，房屋买卖合同中介合同的法律性质。房屋买卖中介合同是“跳单”行为得以存在的基础。文章在梳理了理论上关于房屋买卖中介合同定性的争议的基础上，剖析这类合同的法律关系本质，认为房屋买卖中介合同在本质上系中介公司为委托人提供交易信息并积极促成交易的居间合同。　　第二部分，最高法1号指导案例折射出的“跳单”法律适用难题，详尽分析了司法机关对于“跳单”行为的基本立场，同时检讨了指导案例折射出的法律适用难题。　　第三部分，委托人“跳单”行为的构成与性质，主要解决了“跳单”行为的构成条件及其法律性质的问题。认为“跳单”行为的构要件包括居间合同成立并且生效，居间人事实上提供了合同约定的信息与媒介服务,居间人的居间行为与委托人最终缔约之间有原因性,委托人为了规避佣金给付而绕开居间人直接第三方进行交易行为。“跳单”行为在法律性质上是一种为了实现规避支付佣金的义务而侵害居间人财产利益的侵权行为。　　第四部分，“跳单”行为中居间人赔偿请求权的实现。分析了不同的居间行为类型对被“跳单”居间人赔偿请求权的影响、禁止“跳单”条款的效力问题和被“跳单”的居间人之赔偿请求权的发生时点问题。认为多人居间行为与缔约结果之间的因果关系具有偶发性，因此排除了居间人的赔偿请求权；报告居间人的报酬请求权缘于委托人的缔约结果，委托人自行磋商缔约或者委托其他媒介居间人提供斡旋服务都不影响被“跳单”报告居间人报酬请求权的成立；独家委托条款在加重委托人义务的同时并未自行加重己方义务，属于无效条款；对于“定金”条款，由于房产交易磋商失败，买方可向房中介产机构要求返还诚意金，房产中介机构应当返还。因此，买方交付的诚意金毋宁视为封金，是交付给房产中介机构的保管物，在合同约定的条件成就时，诚意金由房产中介机构交付与卖方转化为定金；对于适格的“跳单”行为房产中介机构当在合同生效时享有报酬请求权。　　第五部分，合理规制“跳单”行为的基本路径。认为应当从明确居间合同的基本类型及其委托期限；肯定专任委托合同的法律效力；明确居间人告知义务的范围；明确居间人提供信息真实性判权断之标准等对“跳单”行为进行规制，从而合理地分配居间人和委托人之间的权利、义务、责任。