把制度作为经济学的研究对象是新制度经济学对正统经济理论的一场革命。新制度经济学运用修改了的新古典经济学理论去分析制度问题，它是当今许多经济学流派或理论的一种“综合”。住房担保作为一项弥补市场信用的制度，在我国正处于创新阶段。对于这样一项制度的变迁，面临一系列的新课题：住房担保制度变迁的效率，制度安排的层次，变迁过程中的外部性问题，个人理性与集体理性的矛盾问题等等。本文创造性地运用新制度经济学的理论方法，对我国住房担保制度变迁进行了系统全面分析，并得出当前构建我国三层次的住房担保体系的结论。本文共分五部分。第一部分为导言，交代本文的写作意图、写作背景、理论方法、主要结论和结构安排；第二部分(第一章)，阐述住房担保体系是弥补市场的一项制度安排。在这一部分中，借鉴和运用了交易费用理论、信息不对称理论以及博弈论的有关理论，阐述了住房担保体系弥补市场的缺陷，促进竞争效率与合作效率的发挥；第三部分(第二章)，分析了我国住房担保制度变迁的理论模型，以及我国住房担保制度变迁的特征，并运用相关理论分析了我国住房担保制度变迁的效率，指出不同层次制度安排在不同阶段体现出不同的效率；第四部分(第三章)，论述了住房担保体系的构建。在这一部分中，借鉴和运用了制度的供给和需求理论，分析了我国住房担保制度的供给和需求，并指出当前住房担保制度的缺陷与障碍，在此基础上，通过比较借鉴国外担保制度变迁模式，对我国政策性与商业性相结合的担保体系构建进行了合理设计。第五部分(结论)，在总结全文基础上，得出本文结论：即我国应构建三层次住房担保体系。