党的十九大报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。而住房租赁制度的发展,与租赁法律制度的完善密不可分。实践中,针对抵押权与租赁权的冲突屡见不鲜,学说与司法实践均出现了新的发展趋势,传统的绝对否定在后租赁效力的做法,存在理论与实践上的薄弱点,从租赁成立的判断时点、租赁效力的认定到实现抵押权时租赁的处理上,司法实践的标准都相当混乱,新理论与传统理论的争锋不可避免。本文的写作,选取房屋这类不动产,探讨其抵押后租赁的效力问题,力求做到不偏不倚,有理有据。第一部分以三个裁判口径与结果彼此冲突的典型案例开篇,分析了司法实践中对于抵押权优先时租赁权的效力认定存在的争议,其次对比有关司法解释与物权法对这一问题的规定条文,指出其中的法律规定矛盾之处,综上提出本文问题的研究展开路径。第二部分是为了解决认定在后租赁权效力的先决问题,即抵押权优先时租赁关系的成立标准。从租赁权概念的性质出发,将租赁法律关系区分为移转占有之前与移转占有之后的两阶段,明确承租人在后一阶段享有“基于债务关系的支配权”,在此基础上,具体分析了对租赁权对抗效力的表征标准(占有还是租赁登记)的理论争议,对二者的公示效力和发展现状进行比较,最终提出以占有使用为主要、以登记为补充的判断标准。第三部分先分析了对于成立在后的租赁权效力的学说观点,包括绝对无效说,绝对有效说,以及影响决定说,笔者较为认同最后一种学说,即在实现抵押权时,租赁关系并非绝对地失去效力,应当考察租赁关系之存续是否影响抵押权人的优先受偿利益,仅在影响抵押权人优先受偿时否定租赁的效力。于是从体系解释、立法目的解释、“权利竞合”理论、利益衡量角度和比较法研究等五个方面,对影响决定说的理论基础展开论证,并对绝对无效说进行了批判和质疑,呼吁理论更替进步。第四部分主要分析司法执行阶段判断租赁权对抵押权实现有无影响的一般标准与操作方式,学者们一般都同意,负担租赁的抵押物拍卖价款不足以清偿担保债权时,则证明租赁权影响抵押权实现予以去除,但是在司法执行中具体采用何种执行程序仍存在争议,因此第四部分对双重估价法与评估价格估算法进行比较分析,提出符合我国司法执行实践的租赁权影响的认定方式。除此之外,第四部分探讨了租赁保留情形下买受人承受租赁合同的法理基础,以及租赁除去情形下构建承租人暂缓腾退制度等问题。