物流地产作为产业地产中最为重要的一种新型开发业态,在过去的几十年中国内一直不为人所重视。而在发达国特别是欧美工业化程度,以及国家物流自动化程度同样高度发达的地区。物流地产早已经是各种开发商,投资商乃至地产基金的重要产品。随着近年来国内如火如荼的电商发展,物流地产在电商企业供应链中的重要地位已经被公认为与IT技术,运输管理共存的三大主要影响因素。亚马逊作为国际知名电子商务企业,自2004年以来就随同电子商务技术将物流地产开发的新模式引入到了中国。在过去的近10年中分别以开发商模式,投资商模式和运营商模式在国内进行多个项目的尝试,实施并总结了一套适合于在中国发展的企业物流地产开发组合,同时也提出了今后需要优化改进的方向。通过亚马逊多个实体项目发展的实例证明了企业进行物流地产开发的过程完全不同于普通住宅或者商业地产开发。因其涉及了政府土地拍卖收益预期的实现,企业用户对当地税收及用工的贡献,开发商的租赁收益或是投资商乃至项目证券化后增值收益的核算。这也就是为什么其整体价值链错综复杂的原因。从价值链评价角度来看国内物流地产开发的纵向价值链从土地供应,资金融资,开发建设,物业管理乃至资产升值整个链条环环相扣。不同的环节不同参与方的价值角色不尽相同。我们需要注意阐述分析并寻求共赢点。同时作为物流地产开发企业又存在着由主要活动和辅助活动组成的内部价值链。本文首先运用价值链的方法通过对物流地产开发外部价值链的阶段价值活动分析并确定了企业价值链的上下游关系。并且对三种不同开发主体在四个主要开发阶段的优势进行分析。结合亚马逊企业实例提出开发成本存在的问题。其次,对开发企业内部价值活动进行分析制定内部价值链模型。并且通过对典型物流地产项目开发成本的实例进行成本分解并通过对成本和价值链增值分析确定了价值链中对成本影响的关键价值活动。最后通过内外部价值链的协同重新优化成本结构,制定最优开发成本组合。在成本降低的前提下实现项目增值。最后,为达到价值链总体成本降低项目整体增值的目标,提出了土地获取和利用的多样性,设计建造模块化,融资模式多样化和资产管理合理化的四个价值链改进的对策。以提高企业资源的高效利用并增强企业市场竞争力。