自1998年商品房市场化改革实施后,房地产市场快速成长繁荣,对国民经济增长做出了极大的贡献,成为了中国经济发展的支柱性产业。但回顾历次金融危机,资产价格的大幅波动会对金融造成冲击,对经济稳定带来负面影响,所以过快上涨的房价日益引起人们的关注和重视。而政府部门也一直在采取相应的措施对房地产价格进行调控,但房地产市场有城市分化的现象,政策调控的效果也各不相同。而信贷政策对房地产价格的调控起到至关重要的作用,因为银行信贷是支撑房地产业发展的重要资金来源,并且通过观察银行信贷与房地产价格之间的关系可知两者存在同步上升的趋势性。那么,银行信贷与房地产价格到底有怎么样的关系?在各个城市的情况存在怎样的差异?怎样的信贷政策才能对房价的调控发挥更好的效用?带着这一系列疑问,本文将以二者的传导机制为切入点探讨银行信贷与房地产价格之间的关系,分析两者在不同类型城市表现出差异的原因,以便提出更具针对性的政策建议。本文首先回顾了国内外相关文献并进行了相关总结,在此基础上介绍我国房地产市场和银行信贷的发展现状。因为二者在不同城市的表现有很大的差异性,所以本文将35个省会和计划单列市划分为一线城市、热点二线城市和普通二线城市三类城市来做研究分析。本文接着从供给和需求角度,先分析影响房地产价格的因素,再用局部均衡模型理论做了定性分析,然后通过理论与实践数据对银行信贷与房地产价格之间的在不同城市不同的传导机制进行研究,得出银行信贷的增加将导致房地产价格的增加,房价的上涨也会带动银行信贷的扩张,银行信贷与房地产价格之间存在螺旋式上升、下降的传导机制,热点二线城市基本符合这种理论传导机制,而一线城市的传导机制主要是理论传导机制的第一阶段,普通二线城市的传导机制还停留在进入理论传导机制的预备阶段。为了验证这种关系,本文进行了各个实证检验,先是用误差修正模型从宏观层面检验房地产价格和银行信贷在长、短期中的相互关系,发现二者具有长期稳定的关系,长期内银行信贷每增加1%,房地产价格就上升0.56%。短期动态回归结果表明,银行信贷变动对房价的影响先是正向影响,再有一定的小幅负向影响,最后会有持续的正向影响。房地产价格对银行信贷的影响短期内是快速持续的正向作用。相较而言,房地产价格对银行信贷的冲击要比银行信贷对房地产价格的冲击影响要更大些。格兰杰因果关系检验的结果表明银行信贷与房地产价格互为格兰杰因果关系。本文还对三类城市分别做了关于房地产价格影响因素的面板实证分析,实证结果显示银行信贷与人均可支配收入对一线城市的房地产价格有显著正向影响,但人口流动和土地供应面积是显著的负向影响;银行信贷规模、人均可支配收入对热点二线城市的房价有着显著的正向影响,人口流动对房价有显著的负向影响;普通二线的大部分城市的房地产价格受到银行信贷规模或人均可支配收入的正向显著影响。根据研究结果,本文针对三类城市的不同市情提出了相应的政策建议,包括一线城市类型的城市要放开土地规模控制,疏导人口、投资到周边城市;热点二线城市类型的城市要有效降低杠杠,加强监管;普通二线城市类型的城市要结合城镇化和户籍制度改革,积极消化库存;全国层面要建立房地产市场调控的长效机制等具体的建议。