2019年《中华人民共和国土地管理法》的修正,标志着集体经营性建设用地入市已由改革试点上升至法律层面。全面推开的入市改革迫切需要建立基准地价体系指导入市交易,但《集体建设用地定级与基准地价评估技术指引》仍为征求意见稿,且面临土地交易案例少、价格表现不充分、案例之间缺乏可比性等实际困难,使集体经营性建设用地基准地价评估面临困境。此外,入市总目标“同地同权同价”内涵不明,亦在一定程度上影响基准地价体系建设。首先对“同地同权同价”内涵和常规定级估价方法进行了分析探讨。接着以改革试点义乌市为例,采用“以级定价”的技术路线,基于“同地同权同价”理论以修正法推算集体土地基准地价,并与常规方法计算结果进行比较。最后,统筹选取7个改革试点,从定级方法、估价方法、地价水平3个方面进行比较分析,以期为后续各地评估集体经营性建设用地基准地价提供参考。研究结果:(1)选取宏观趋势和微观差异两大类定级指标,将义乌市集体商服用地划分为7个级别,集体工业用地划分3个级别。(2)“三同”修正法测算义乌市集体商服用地地价为656-7221元/m2,收益还原法测算为875-7250元/m2,市场比较法测算为760-7310元/m2;修正法测算集体工业用地基准地价在426-683元/m2,成本逼近法测算为356-810元/m2。(3)试点地区在定级技术路线上,分为直接定级和先分等再定级两类。在估价方法上以收益还原法评估集体商服地价,成本逼近法测算工业地价为主,常以修正法作为补充测算。(4)试点地区集体商服地价在160-7120元/m2,集体工业地价为90-759元/m2。整体来看,集体商服地价约为国有50.20%,工业约为国有73.42%。研究结论:(1)“同地同权同价”内涵为区位、现状、规划相同的集体和国有土地,具有相同使用权权能,享有相同价格形成环境,最终实现同类型使用权权能达到相同价格。(2)在集体建设用地市场起步阶段,地价体系应兼顾差异,引导同权同价。基于“同地同权同价”内涵以修正法测算集体土地基准地价是入市初期平衡城乡地价的有效方法。(3)在评估参数选择上,集体土地还原利率应高于国有土地,可从用途转变的角度测算土地取得成本。(4)集体商服、工业地价水平均呈现出整体差异较大,区域趋同的特征。