1994年出台的《中华人民共和国城市房地产管理法》从法律层面正式确立了期房买卖制度,自此我国内地房地产市场经历了近20年的飞速发展。伴随着期房买卖方式的普及,因购房人违约导致的信贷合同纠纷屡见不鲜,过程中暴露出诸多亟待解决的法律问题,如以未来建成之房屋作为担保客体签订的担保合同如何定性?房屋建成之前借款人违约,担保物权是否现实存在?为担保合同办理的预告登记效力如何,预告登记权利人有哪些权利?理清这一系列问题既关系到当事人的合法权益,也关系到房地产业有序发展和金融秩序的稳定,全文主要从以下几个方面进行探讨:第一部分为基础法律关系分析篇,由于期房担保合同的成立以期房买卖和期房买卖信贷合同的存在为基础,且期房担保合同中用以担保的财产与期房买卖合同的标的物同一,故首先分析作为基础法律关系的期房买卖和期房买卖信贷法律关系。在法律关系的分析过程中,一是着重解释了期房的概念,明确期房和现房区别的核心在于客体差异,继而导致期房买卖合同的内容与现房买卖合同产生了诸多差别。二是研究期房买卖合同中购房人为支付购房款而与银行间成立的期房买卖信贷合同,分析了债务人的违约风险,据此提出构建合理的信贷担保法律关系。第二部分承接上文信贷担保体系之构建,引出购房人与银行间订立的期房担保合同。由于期房担保合同具有客体非现实存在之特殊性,学界对期房担保合同之定性争议颇多。笔者概括了当前较为主流的几种观点,包括债权质押、在建建筑物抵押、让与担保和按揭。通过将以上法律关系与期房担保合同的性质和特征进行比较,明辨各观点的不足;在我国物权行为和债权行为严格区分的学理基础上,提出期房担保合同应定位为以未来建成之不动产设立抵押,即未来不动产抵押合同。文章指出,由于不动产尚未现实存在,具有不确定性,故未来不动产抵押合同的效力受到期房买卖合同和期房信贷合同的影响。在不动产现实存在之前,担保权利人仅就担保合同享有担保物权登记请求权,不享有担保物权。第三部分研究了期房担保合同的预告登记,上文提到期房担保合同中权利人仅享有一般性债权,为使此债权能够顺利推进至担保物权实现之阶段,就需要借助于预告登记制度。预告登记制度在不动产登记制度中具有显著的特殊性,其横跨物债两大领域,以至于司法实践中对其概念、性质、客体、效力等均存在认识分歧。文章通过分析预告登记的概念和效力,明确了由于房屋建成前抵押权尚未现实存在,预告登记的客体实质上是期房担保合同中权利人享有的抵押权取得权。因此,期房买卖实践中常说的抵押权预告登记本质上对期房担保合同的登记。进一步地,通过梳理我国现行法律法规和典型案件裁判,分析了期房担保合同预告登记的效力,厘清预告登记权利人之权利。最后对实践中期房担保合同预告登记制度提出了完善建议。