近几年我国房地产业发展迅猛，为加快城市建设和提高人民居住水平做出了极大贡献，并带动了许多相关产业的发展。但是我国房地产资本市场的发育不完善，融资渠道比较狭窄，尤其体现在房地产融资渠道多年来的单一性上，这造成了两个尴尬的境地，这使房地产资金筹集进入一个瓶颈状态。1998年以来国内房地产市场迅速发展，几乎完全是银行信贷支撑的结果，无论是房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款、土地储备贷款及个人住房消费贷款等，都是通过间接或直接的方式把银行信贷资金集中到了房地产业。据估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。 2003年6月5日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即“121号文件”，以控制房地产信贷风险，这使银行不良资产的风险转嫁给了房地产开发商，使房地产融资渠道单一的窘境雪上加霜。房地产证券化作为融资领域的新兴融资工具，加强房地产融资渠道的拓宽以激活资本投资市场势在必行。 本文首先分析了我国目前房地信贷资产市场的现状，介绍了房地产证券化的一般理论，以及国内外的发展状况的同时，阐明了房地信贷资产证券化在我国实践的必要性和可行性。并在此基础之上重点研究了房地产信贷资产证券化的基本运作模式、运作程序以及运作的法律环境。本文随后对其他国家和地区的做法进行了评价，重点是以表外运作为代表性的美国模式。在借鉴国外先进的理论、实践的基础上，提出了适合中国发展的证券化方案。最后本文分析了我国证券化实践中存在的问题，并提出了相应的对策。 最后，本文对研究的结果进行总结，房地产信贷资产证券化不仅仅是融资，它同时也为广大的投资者提供了直接参与投资房地产的方式，房地产投资不再是开发商的专利。 2004年，建行经过六次上报修改方案，央行目前已经将住房按揭贷款证券化的表外融资方案上报国务院，将房地产信贷资产证券化提上日程。相信随着我国房地产业法律、法规及相应政策的不断完善，我国房地产信贷资产证券化将有一片大好前景。